近鉄住宅管理会社からの悪どい手口の解決案

[マンション掲示板さん]

管理会社とは、管理組合と委託契約をした上での運営する。
管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。

私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。
しかし、フロントや管理人の資質から会社の教育面での問題などがありました。
清掃管理はおろそかになっていて、エントランスは汚れ、植栽は枯れ、アフターサービスで直したひび割れ、理事会は、フロントや管理人の言いなり。
理事からの提案は却下されるなどバカにされていました。

そのため今回、管理会社の変更・削減を視野にいれ総会で管理会社を変更するとこに決議。
しかし後日、反対票の議決権行使書がポストへ投函されていると言い管理会社変更総会を無効という手紙を管理組合(所有区分者)のポストへ理事を無視してポストへ手紙を投函。

住民は混乱状態。
理事から近鉄住宅管理会社へクレームいれるも、委託契約のもとで、総会無効とした手紙を投函したと言われ、解約を認めない体勢をされています。

後だしの議決権行使は無効になるにも関わらず、解約を認めない管理会社はどうなのでしょ！

また理事の移行を無視して住民を脅かすような行動。
そこまでして管理会社として契約を継続使用としていることにあきれてます。

理事からの申し立てを受け入れない近鉄住宅管理会社をどうしたら良いのか、怒りと今後の対策に悩まされています。

知恵をください！

[1: 通りすがりさん]

反対票？

特別決議要件ですよね？

普通決議だから無効となってしまったのでは？

[2: 匿名さん]

>>1
>特別決議要件ですよね？

えっ、何が？

[3: 住民板ユーザーさん1]

>>2 匿名さん

普通か

[4: てつぱんあたま]

>>1
>特別決議要件ですよね？
>>２
えっ、何が？

たぶん、管理規約に、管理会社は「近鉄住宅管理」ということになっているために。
原始管理規約が？
それとも、規約を変更するときに近鉄案をもらってそのとおりにした？
規約変更は、特別決議で４分の３以上。
それと、「管理会社変更総会」の手続きは、規約に違反してなかったか。

なんせ、力関係。まず、現役の理事 対 フロント。

ほうっておいたら、何でもやりますといっておいて、やらなくても管理会社は困らないのだから。
未収金でも、別に管理会社は困らないのだから。

委託契約は、自動延長できないから、今の理事会では仕方ないとしても、
次の理事会では契約しないこと。
管理会社から、都合のいいような甘いささやきもあると思うけど、
組合員が参加しなければやることができないような、しごとはないの？
組合員が、どうでもいいと思っていないのなら、
それなら、自分で汗水たらして管理をやるようにして行くことやろと思うよ。
損とか得とかいうことではないね。
この１年間は、管理会社をいじめたおすことやろ、と思うよ。

[5: 住民板ユーザーさん1]

主観以外のこと書かないと、アドバイス出来ないですよね。

[6: 匿名さん]

普通決議で僅差なんて揉めてる証拠。

説明会開いて、説明会質疑応答議事録まいて、住民の多くの同意得てから臨時総会で終わりでしょ？

動きたくないのか？

あなた含めて一部住民の強行裁決が見え隠れしてますけど、ここに書き込んでる時間あるなら行動されたらいかがでしょうか？

[7: マンション掲示板さん]

>>1 通りすがりさん
まず、臨時総会はマンション管理士からの指示のもと正当に行われています。
そのため、議決権行使としては無効になるとの理事会の見解を組合員にお知らせしています。

[8: マンション掲示板さん]

>>6 匿名さん
マンション管理士や弁護士、マンション管理業界、ＡＤＲやマンション問題解決センター、国土交通省など色々な機関へ相談してきています。
どこへ相談しても今回の総会後に本来の議決権行使の郵送場所ではないポストへ投函されている票については無効になると調べはついています。
正当に行われている臨時総会のため議事録も配布し管理会社変更することにも決まっています。
しかし、近鉄住宅管理会社だけでなく反対派の人方は委託契約、管理組合の規則を破り住民に臨時総会は無効になるといい、理事の許可なく説明会をするとまでポストへ怪文書が配られています。
裏には近鉄住宅が手を引き誘導しています。

そんな管理会社とは、すぐにでも契約をきりたく新管理会社への契約を進めているところです。

しかし、近鉄住宅の、あまり酷い行動には耐えられません。
正当に戦っている理事からすると正直、ほっておいてもいいのでは？とまでなりかけています。

勝手に怪文書を配っている人は匿名のため、はっきりとした犯人はつかめていません。
今回の説明会を開くようですが理事へ話はきていません。
ちなみに参加する方は管理組合のポストへ投函するとこになっており、管理人(近鉄住宅管理会社)が受けとることになっています。
何か阻止できるようなことはありませんか？

[9: 通りすがりさん]

>>8 マンション掲示板さん

やはり、一票差なのですか？

主催の不明点はあるにせよ、説明会は必要ですよ。

近鉄酷いは具体的内容が分からないので、根拠として何が酷いのかを明示しないと。

変えるにせよ、変えないにせよ、それは説明会するべきでしょうね。

あんまり一面的な推し方すると、禍根を残しますよ。

阻止に動けば相手、あなたにとっての相手からすると思う壺。
性急にならずに泰然として堂々と迎え撃つ構えが肝要ですよ。

[10: てつぱんあたま]

>>8 マンション掲示板さん
「管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。」

そんな契約をしているのですか？
だったら、管理組合理事会は必要なくなってしまうと思いますが。

管理会社というのは、こちらが仕様車で、管理会社フロントは、
まあ、いわば、直接雇用ではありませんが、指揮命令権は、管理組合にあると思っていますので、

善意の管理義務を超えたことまで要求していますが、それに答えてくれますが、
それは、こちらの態度がはっきりしているからです。
昨年度の理事は、まったくいいなりというより頼りっぱなしでした。
その結果、問題が解決しませんでした。管理会社は、問題が解決しなくても困りません。
しかし、今年はよく働き、こちらの要求を満たす努力をするので、
その結果、フロントも次第に、他の理事さんたちの信頼を得て行きます。

理事長も私とフロントがうまくいってほしいと願っています。
もっとも、理事も１年間交代ですが、
その年度の理事にフロントを上回る、あるいは拮抗する力があれば、
管理会社に仕事をさせることができます。
また、彼らもそれならやりやすいのです。
修繕工事は、近鉄のフロントにはわかるはずがないと思います。
ですから、この時の相手は、同じ近鉄でも、フロントではありません。
原則として、管理会社は管理組合の利益を図ること、これが、「義務」です。
かれらは、慈善事業ではありませんが、働くことは当然の、「義務」です。

なんか、妙なところで争っている気がします。
というよりも、どうやらけんかの仕方を知らないような気がします。
こちらが弱ければひどい目にあいますが、
争点ががかみ合わなくなっているのではないでしょうか？

だいたいの理事は忙しいので、なるべく簡単に進めたいのです。
ですから、７０歳前後の女の方々の理事が、熱心にやってくれます。
そこで、やはり、社会的経験豊富なものがいれば、自分の利害を超えたところで、
過去の仕事や生活での苦労を生かして、調査研究を行い、
フロントの経験を上回ればよいのです。
フロントの多くは、所詮、マンション管理関係か、不動産関係化の経験しかない人が多いので、
彼らは、どうしても経験不足です。よその現場の、３Ｋ労働の経験が少ない弱点があります。
つまり、製紙の危機に立たされた経験が少ないということですね。

しかし、帆論とはそうであっても近鉄は組織ですから、そこにはいろいろ経験や知識も豊富です。
もちろん、こちらは仕事をさせるのが目的ですから、そういったことは協力させればよいのです。

おそらく、今までの理事の中に近鉄になめられてしまうような人がいて、
その人たちの力量不足か、あるいは、自分の都合や支配欲などで、
何かよからぬことをたくらんで、やったか、などがあったんでしょ？

自分たちだけで管理会社とは関係ないところで、何かやろうと思えばできるのですが、
そのエネルギーをなくしてしまったのでしょう。

まあ、こんな風に考えてみても、いいのではないでしょうか。

違った角度から、情勢分析をしてみたらどうでしょうか。
自分自身の中にに失敗の原因が見つかれば、
一番良いので、目的達成に有利になるのですが、
それがみつからない場合は、かなり苦しいですね。

[11: 匿名さん]

私も近鉄管理の物件に住んでいて、管理人の怠慢さに困っているので…
状況は違うでしょうが文章読んで驚きです。
何処もこんな感じなんでしょうか、近鉄管理？？？

うちのマンションの場合は

共有部分の節電で照明をＬＥＤにかえようとして業者を選定。
住民みんなで決める事ですよね。仰天の事態が待っていたんです。
「うち(近鉄管理)で格安な所を決めてきました。価格やアフターメンテナンスはこんな感じです。
横に座っているのがその会社の社長です。挨拶してもらいます。さぁ、みなさん承認してください」
みたいな流れで。何だこの流れは？って。
「国内の他のメーカーのも調べてないのか！」
「何で１社だけなんだ！」
「反対させないように社長を連れてきてるのか！」
「選択肢が１つしかないなんて！」
住民総会は、当然荒れました。
「住民舐めてんのか！」って怒鳴り声まで出て。
終わった後もみんな数人かたまっては廊下のあちこちでブーイング。
本来なら幾つかの会社で見積もりを取って、比較する資料も事前に住民に配布して、
さぁ、総会で多数決で決めましょう！って流れになるはず。

清掃員もいつの間にか変わってて、月曜日から金曜日の午前中に清掃していたのに
１０日以上掃除機の音がしなかったり、ゴミがあってもそのままだったり。
マスターキーで個室に入っていって、掃除機の音がしてるのも見かけました。
何それ？です。

廊下のエアコンも節電なんだろうけど
真夏が蒸し暑くて廊下の温度が午前中から深夜まで３５度超え。なのにずーっと切りっぱなし。
逆に真冬は極寒。いつ付けて、消して、費用がどれくらい浮いてるの？
そういう報告が住人に一切ありません。貼り紙やチラシのような配布もありません。

要望も回答や進捗状況の報告がまったく無いので、伝わってる？のか解らず。
よく、住民総会の出欠表に「ご要望や質問を記入してください」ってどこの会社でも見受けられますが、
一切ナシ。して欲しいとの総会での要望にも「ノー」でしたね。
で、当日その場で質問が来ても、答えられないし、後日返事してもらえたということもなかったそうです。
管理組合が素人の集まりだと思って、強引に何でも推し進める！でも面倒な事は一切関知しない！
って感じ。
最初は管理組合の会長も「近鉄は切る！」と言ってたのに、丸め込まれたのか？買収されちゃったのか？
何も言わなくなりましたね。
そっちに対しても住民から妙な疑いや不満が出ちゃったり。

[12: 入居済みさん]

西長堀ガーデンハイツ

[13: 匿名です]

>管理会社の変更・削減を視野にいれ総会で管理会社を変更するとこに決議。
しかし後日、反対票の議決権行使書がポストへ投函されていると言い管理会社変更総会を無効という手紙を管理組合(所有区分者)のポストへ理事を無視してポストへ手紙を投函。
住民は混乱状態。

総会後なら議決権行使書は無効。
混乱住民にはその旨を説明しましょう。
決議事項が不服なら、その反対者たちは1/5以上で総会の招集をかけるべきです。
管理会社がそれを無視しているというなら、管理会社は法のほの字も理解していないことになりますね。

[14: 匿名]

“鈍感力”で生き抜く会社。
うちの親方は近畿日本鉄道じゃ！なんぞ文句あんのんけ？ あー

業界とわずに他の会社は見習わないといけない時代だ。

[15: 匿名]

この板の「管理員業務」てスレ…良スレだな
参考になる

[16: てつぱんあたま]

管理組合と管理会社の争議は、
やはり、管理組合代表か、あるいは、近鉄の代理人が、
どこかに申し立てるのだろうけど、
申し立てる先は、いくつぐらいあるのかな。

また、区分所有者の少数の代表が、区分所有者の多数の代表を、
管理組合そのものの代表である管理組合理事長に対して争議を起こす場合、
少数者の代表は、管理組合代表を法的に訴えるのかな？
つまり、何かの損害弁償とか、会計の不正で告発する。
あるいは、金銭的なことでなくどこかに訴えるのは、どこへかな？

まず、その少数の人数がはっきりしていることと、その代表者名が必要だし、
訴えの趣旨と説明と、申し立ての証拠が必要なことは、明らかだと、素人ながら思うけど。

これは、大阪市内での問題？
だったら、大阪市の支援機構もあるけど。
多分、今は民間調停を押していると思うので、いくらかの費用でやってくれると思うけど。
ただし、調停というのは、調停をしましょうという双方の合意がなければ申し立てできない、

他にも、インターネットで見れば、管理業者の協会みたいなんもあるし、
管理会社はこういうことよく知っているけど、あなたはどうする？

もし、管理会社に違法行為があるなら、お金のことでなくても、、
訴えるべきところに訴えて（裁判所ではない）、あるいは、検察に告発して
それがそうだということになるなら、業務停止になるであろう。

しかし、違法が立証できないなら、

当然、まず、管理組合内部の少数対多数の間で話し合うわけだけど、
そこで、第３者の仲介を入れるか、当事者同士だけで話し合ってまとめるか。、どっちにする？

それがまとまってから、管理組合対管理会社だと思うけど。

これは、なんでも多数決やアンケートで決めていた結果だと思う。
そんなやり方は、もめごとをわざわざ作っているようなもので、
悪意ある者にとっては、タイミングよく利用できる魔法の薬。
賛否拮抗している場合は収拾がつかない。ますます対立をあおる。
圧倒的多数になった場合、少数の意見が正しい場合（よくあることだが）暴力になる。
あるいは、声が大きい少数者の暴力に支配されることになる。

そのくせ、ヒアリングの機会を与えない。
アンケートも多数決もやらなくていいけど、ヒアリングに敏感になりたいもんだ。

人が言っていることをよく聞いて、それに対してどうこう言えばいいのだけど、
いつの間にか思い付きで違うことをこちらがいい出して、話が全く違うことになる。
そりゃ、敵は、楽すぎるわ。

何が争点なのかこんがらがったら、喧嘩は負けよ。
何回ぐらい喧嘩した？どつき合いじゃなくって。
どつき合いは相手を殺すと決心しない限りやってはならないから、
俺なんかにはできないけどね。
相手を訴えた場合、相手を犯罪者にする覚悟はできてる？
引くことはできないよ。だったら、どうやって、管理組合と和解する？

管理組合理事会と管理会社が結託しているのでしょ。

そんなことばかりやらされてうまく利用されていたのだろう。
こんなことするやつは、どこにでもたくさんおるからな。

いきなり、わあ～多数決、などというやつを絶対信用してはいけない。
なぜなら、それは支配する目的だから。

などなど。それから、
　お宅の監事さんは何をしているの？
ちょっと頭のねじが緩んだ人かやってるんじゃないの？

なんといっても、まず、あなたたちが監事に申し立ててることが最初。
これが、ほったらかしにするような人なら、その人間性そのものが駄目な人ということやね。
あるいは、監事の意見もなく、ちょっと頭が悪い人やということやね。かしこぶってると思うけど。

それから、そういうことを一つ一やっていく、その力が、みんなに、あなたにある？

また、この問題に、債権債務とか、あるいは、横領の不正とか、かかわりないことなの？

かかわっていると、やった人は必死になって妨害すると思うけど。

そんなことはないの？
などなど。なんかいいほうほうある？

しかし、他山の石として、参考になります。

[17: てつぱんあたま]

意見がでなくなったしまった。
ふぁ分、話がこんがらがったからだと思う。

もともとの問題は、

管理会社とは、管理組合と委託契約をした上での運営する。
管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。
私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。

１．管理会社とは、委託契約をしたころの、『運営』をする。

この運営って、何のことでしょうか。
　今後、老齢化も進む中で、また、行政サービスも低下していく時代で、
　管理会社に委託契約をする「運営」とは、何をどうすればよいのでしょうか。
　また、理事は、毎年変わりますが、管理会社には、理事の代わりにずっと運営してもらうということでしょうか。
　それは、法的に、何ができて何ができないのでしょうか？
　管理会社が家主で住民が店子なら、全然問題ないと思いますが。
　よくわからない、大事なところがある、実際切実な問題だと思います。

２．管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。

　総会で理事を選ぶのは当然ですが、管理会社はそれぞれの理事をサポートするというのは、実際にはどうサポートする契約なのでしょうか？
　たとえば、未収金の場合、管理会社に責任を持ってもらう、たとえば、管理会社に債務を割り引いて買い取らせるとか、管理会社に掛け金を払って保険をかけるということでしょうか。
　
　管理組合の主導で管理会社に仕事を依頼し、管理組合が未収金の回収の方法を細かく具体的に指示して、技術テクニックがある管理会社にやってもらうということにしかならないと思います。なぜなら。未収金があると、管理組合にとっては、建物や建物設備の維持管理に支障がありますが、管理会社の仕事や業務には、まったく支障がないことだと思いますから。

３．私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。

近鉄住宅管理との委託契約では、一つ一つの業務の積算をやるのでしょうか。
どこdrもやらないのでしょうか？
管理会社の、管理員は、指揮命令を近鉄住宅管理から受けているとおもいますが、管理組合は直接、管理員に指示や命令ができるのでしょうか。

また、勤務評価は、だれがどうやればいいのでしょうか。

やはり、管理員の業務は、建物建物設備のメンテナンスだと思いますが、メンテナンス項目はどういう契約をすればよいのでしょうか。

管理会社フロントの責任と業務は、たとえば、広報や書記、会計、理事長業務、監事、など、すべて委託契約できるのですか。

こういうことを、私は知りたい。

[18: 口コミ知りたいさん]

どこのエリア？
エリアによって考え方が違うからな

[19: 他人の住宅問題に首を突っ込むこのサイトの管理人乙]

近鉄住宅管理 ローレルコート

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51591/

[20: てっぱんあたま]

荒れ方２年、いやあれから２年。
結論は、近鉄住宅管理は、企業利益の追求に純粋に徹底している。
それはそれは、呆れて、あまりにも具体的なことが多すぎて、書き込めない。

何より、うそをつくことが平気。
ささやきが多い。
ささやきで、人心の工作をする。
管理組合が損をすることは平気。
自分たちの仕事の判断基準は、これをすると、近鉄にとって損か得か。
これをやらないと、近鉄の得になるか損になるか。
理事会や住民が困れば近鉄を頼ってくるから、客先が困るのはいいことだ。
前年度の理事会や総会で何を決めても。次年度には関係がない。
１年２年放っておいたら忘れる。
理事会や総会は区分所有者とその家族のためにあるのではない、近鉄住宅管理の利益のためのものだ。

マージンは、下請けに何社から聞いたが、近鉄の場合は２０％はとらないということだ。
他の管理会社では２０％のところもあるそうだ。何％とは聞き出せなかった。２０％以下だな。

誰かもＬＥＤで書いていたが、うちの場合は、マンション計画修繕施工協会会員の特定建設業の業者から、こちらで、２１０か所２００万円で見積もったが、総会では３００万円。近鉄が議案書に計上した。それが決議されたら、これをそのまま１年ほったらかしにした。
そしてさらにその１年後、近鉄が３００万円の見積もりを提出して総会にかけ、もとの２００万円の見積書は行方不明。
近鉄が連れてきたのは、イーマックスコーポレーションというところだ。
製品価格は小売希望価格で工事費がほとんど無料のような見積書。品物は４～５年前の物。あほか。旭区にある。グーグルで見たら、近鉄が入っている同じビルの上階にあったが、今は近鉄が看板を出していないかもしれない。
あっちこっちでやっているらしいが、見積書がでたらめ。素人にはわからん。
製品は、数年前の今更こんなもの使うかという、見るものが見ればわかるユニット。こんなの必要ない。

大規模修繕工事の計画を進めるために、大規模修繕工事委員会を立ち上げる準備をしていたはずが、理事会が変わったらほったらかしで、その１年後の理事会では、近鉄の工事担当者が勝手に乗り込んできて、当たり前のように、工事の説明を理事会でやり始める。

設備点検を委託したら、目視をするだけで、メーカーとも相談することなく、簡単な、フィルター清掃やストレーナー清掃もやらないで、ただ、劣化していく様子を見ていて、もう、改修工事の計画が必要ですということを議事録に書き込む。

個人情報保護法の説明はやらないで、自分たちに都合がよいように利用して、理事のプライバシーの侵害になりますので、氏名と部屋番号は記載しますが、電話番号は記載できなくなりました。この１分だけ。説明をすることができない。

民泊をほったらかしにしていたので、総会で民泊の説明をさせたら、説明をするがm何にもわかっていない。聞くほうも分かっていないから、いい加減な説明でも信用している。
だいいと、この土地の用途区分も知らない。
近鉄は、民泊とカジノは、反対ではないだろう、デベロッパーだから。
しかし、近鉄はそうであっても風民はそうでないのだから、自分たちの利益にあわしてはならないが、彼らは、会社の利益を最優先する.理事長をたらしこんだら、管理者は一人だから、好きなようにできる。
総会では、時の理事会を利用するだけ、議長や理事長などの息子や娘を出席させて、意見に対して猛烈に攻撃させる。自分たちは関係ないと知らん顔。自分らには困らないから。

嘘を平気でついているから、あなたが知らないところで、あなたには、こう、だと言って同意していても、あるいは、そうしますと言っても、理事長や副理事長、監事などにはあの人の言っていることは間違っていると、個別にささやいて意識操作をして、その人たちが話あった時には、近鉄の意見をその人たちが口にして、あなたもわたしも同じ考え、ということをするから、人間性も近鉄という会社に洗脳されているので、ものすごく、怖いよ。

心理的には、オウム真理教や統一教会、＊＊＊等の、短絡的な世間知らずの騙されやすい、ギャンブル依存症のような会社の狂信者と同じです。
なお、近鉄のマンション管理士や施工管理技士などには、社会的な意識はなく、会社の中での自分のためのスキルですから、明らかに、管理組合とは利益相反していますので、大事なことを任せないようにしてください。

会計業務だけはきっちりやってくれると思いますが、マンション管理士でも一人で１０の管理組合を持っていますので、勉強も経験もすることができず、ただ、機械のように会社のお利益に沿ったことしかやりませんので、人間の心はないとみることが大事でしょう。

とにかく、勝つか負けるか、損か得か、どうやって支配するか、こういうことに徹底していますから、付き合わないほうがいいと思います。
もっとも、住民の中にも、ばれないように悪いことをやったら価値だとか、平気で横領する人もいるわけですから、こういう人たちと近鉄は、利益が相反したり、自分らがどうやって、区分所有者を食い物にできるかという、しずかな争いを繰り広げるでしょう。

つまり、近鉄引き継ぎ以前の、支出の帳票や収支報告書がない、預金通帳もない。近鉄は平気です。
なぜなら、理事は毎年変わるので、前の理事に約束したことは、いつか反故にします。総会決議も、都合が悪いことは、放置して風化させます。すごいよ。
これに、住民が気がつかないことを近鉄はよく知っているからです。
コミュニティう形成は近鉄の大敵です。

■ あほらしくて、はらがたたんわ。しかし、これで、近鉄はおれをだましていると自信があるのだから、頭が悪いと言えるが、しかし、ずるくてずるくて、見かけは人たらし、女たらしで、見た感じもいいのだが、まあ、こういうのが最近多い世相だから、詐欺師とおんなじやね。

なんせ、会社に洗脳されとるから、何を言った。今までは、いろいろ教えてやったが、こりゃあだめだ、とわかった。こういう奴らはみんなそうだ。うそでもばれなければ平気。

ここまで会社に従順な近鉄社員は、いつか、会社にも使い捨てにされることが見えますが、悲しいかな、彼らは洗脳されていますので、会社のためなら何でもやります。

そして会社にはそういう人しか残らないから、毒物が濃縮されるように、近鉄そのものも悪に染まります。おそらく、カジノをあちこちの駅で始めるとか、民泊事業を手広くやるんじゃないですか？
カジノ宿泊はるかすなんか建てるのだろう。
■ ■ これが、あれから、約１年半たった今の結論です。
■ ■ さて、来年はどうなっているでしょうか？お楽しみに。
■ ■ しかし、書き込みがないのはなぜか？

[21: 匿名]

近鉄住宅管理には失望した。うんざりだ。仕事をする気がない。

[22: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[23: てっぱんあたま]

誤字脱字が多過ぎたので書きなおしました。
これは、理事会向け原案ですから、長くなりました。
-------------------
理事会提供の、理事長の賃借人との駐車場契約の管理規約違反の承継や、賃借人と理事長は契約できると言い張り、議事録にも書きこんだ近鉄に対する、理事長と監事理事への啓発。
給水ポンプ点検整備の却下に対する啓発。
今１２年目の給水増圧ポンプだが、過去４年間近鉄に部分委託になってから、外観目視だけで点検整備をしていないことが分かった。
点検整備しないと、パッキンなどが消耗し、金属と金属がこすれ焼けつくことが理事にはわからない。
そしてそれは、断水することがわからない。
断水が事故だということ、二次災害の被害が大きいと損害賠償請求が理事長にあることも気が付かない。
これは、近鉄が２年後に更新計画をしているため、ポンプの消耗部品を交換されて長寿命化されると、近鉄の思い通りにならない。
だから、４年間放置して故障していくよううを観察している。
挙句の果てに、ある住民から給水圧力が低下したという訴えがあり、増圧ポンプの圧力調整をしたとウソをつく。
圧力調整なんかできるポンプではない。
そして、近鉄は、給水圧力が下がったのでポンプの減圧弁の調整をしましたという。
ポンプには減圧弁はない。減圧式の逆止弁ならある。
そして、そろそろ更新してくださいと理事会議事録に書きこんだ。
まだ１２年目の給水ポンプだ。
これは、その部屋の住民が怪しい。これはウソであることが明白。
この住民はおそらく近鉄とつながりがある。
なぜなら、ポンプの給水圧力が下がると、その棟のすべての部屋の給水圧力が下がる。
これが言っても信じない理事たち。
というよりも、強引に近鉄の味方をするものがいることが考えられる。
毎年、そういう人が理事会１９人（監事を含む）のうちに必ずいる。
ポンプが故障すると断水することがわからない人たち。
壊れると断水事故になるという当たり前が、理解できない理事たち。
近鉄は、更新しなければならないと忠告したといって逃げることができる。
断水事故が起きてもいいという人たちだ。自分には関係ないと思っているからだ。
その二次災害も想像できない理事長や監事、理事、住民。
これでは、簡単にだまされます。
その時は近鉄が何とかしてくれると思い込む人たち。
しかし、自分だけを何とかしてほしいから、私の意見を余計なことを言うな、自分ら理事の仕事が増えると反発する人達。
ポンプの点検整備は、今年度予算計画がないということで、理事会が却下しました。
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大規模修繕工事を責任施工で誘導するために、でたらめの工事の仕方の説明を議事録に書かせた近鉄住宅管理。
しかし、理事会も大規模修繕委員会をやれという人がいたようです。
これが、最後の希望です。
なんせ、でたらめ過ぎて、あきれ返る。
今では、近鉄そのものと近鉄の人間そのものを信用していません。
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私も、ピンからキリまでの人と付き合いもあったし、いろいろなことを見てきましたし、いろいろなことを真剣に経験してきましたが、近鉄住宅管理は常日頃からどうやって人をだますことができるかで頭の中がいっぱいです。
フロントは一人で１0の管理組合を受け持っていますが、会社の指示は業務を拡大し利益を上げろ、５００年前の戦国大名のような陣取り合戦でしょう。
そこには、住民の暮らしがありません。
法律も詐欺に利用する目的だから、区分所有法も理解できるはずがないのです。
心理学も利用していることが丸見えですが、所詮人を操作する目的ノうわべだけのテクニックですから人の心の洞察力が付くわけがないのです。
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近鉄のやり方は、みんなが必要なものを与えないで、必要でないものを次から次へと売りつけます。
そして、本当に必要なものが手に入らない欲求不満を募らせて、また売りつけます。
詐欺商法を手本にしています。
そのたびに、組合員は近鉄がやってくれると思い違いをする、という、典型的な詐欺商法です。
今、勝手に委託業務追加の提案をやり、業務委託を５つの中から選べと提案しています。
できあいの５者選択です。近鉄はどの答えでもＯ.Ｋです。
これを二分法の誘導という論理ですが、詐欺の典型的な手口です。
住民アンケートは、驚くべきことに、近鉄が作り近鉄が勝手にまとめ、答えを近鉄が都合がよいように作ります。
これは昨年の工事アンケートを勝手に集めて勝手に集計し、その中に、前年度監事が、近鉄に、建物周辺の掃除をやってくださいお願いしますと訴えたものを引っかけたものです。
言う方も言う方ですが、監事なのに理事会では言いません。自分の利益の都合です。
もう、これでは、やりたい放題ですな。
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マンションは超高層ビルから高層の団地まで、そこには人の暮らしがあるのだから、フロントは身の程を知らなければならないのです。
自分が住んでいるのではないのです。
あほなのか、生まれつき邪悪なものが会社に集まったのか、どっちかでしょう。
典型的な詐欺商法ですが、だまされる者は自分では気が付きません。
信じているから簡単にだまされます。
近鉄を自分のために利用したい下心を持つから、自分もろとも組合員をだますことに協力します。
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今回の総会では、総会議長の息子というものが、区分所有者でもなく委任状もない（委任状がないのは、親が副理事長で総会議長ですから当然ですが）出席権も発言権ないのに議長が出席を認め、終始、好き放題に大声で、勝手な屁理屈をしゃべりまくり、質問者の発言を妨害しました。とりあえず、総会不成立の意見書を提出しました。
自分は京大に合格したから、自分は東大ほどではないが頭がみんなよりいいから、自分は正しい、自分は医学部だが今は京大の何とかいう教授に法律を教えてもらっている、賃借人と管理組合ｈあ駐車場使用契約が結べる、文句があるなら反論があるなら、何の法律の何条にどう書いてあるか言え、というへ理屈です。
これは頭がおかしいので、あまり文句が言えません。第一、理事長と総会議長と近鉄住宅管理の課長とフロントが、この意見に賛成しました。
親の議長が自分の代わりに発現させるために出席させたと許可し、これを理事長も近鉄住宅管理が承認する始末です。
普通の管理会社はこれを忠告して議長にアドバイスします。
しかし、総会事前に近鉄と理事長、議長、自治会長、監事は打ち合わせをします。
そこにこの人との協力を、近鉄が持ちこんだということでしょうな。
これは、事前に、議案書の質問通告を、新旧理事に私が配布したからでしょう。
本来の総会は、戦いの場ではありません。
しかし、近鉄にとっては、利益を得るための戦いの場だということです。
住民不在の状態が近鉄の目的です。
そもそも、総会は、今年の総括と今後のことを相談する場所です。
しかし、近鉄はこういうことはやってほしくない。
やってきたことがでたらめで、数え上げると切りがありません。
これほど無茶苦茶をよくやったものだとあきれていますが、理事長にも理事にもそんな自覚がありません。
これは、高齢化の影響です。
こういう発言は、５年前の自主管理のころはさせませんでした。
しかし、みんな高齢になり総会に出席しなくなったからです。
近鉄は抗議してもウソでだまします。騙すことが目的だからです。
近鉄に良心を求めることがそもそも間違いです。
警察も悪質商法や詐欺に注意というポスターを配布していますが、お互いの二者契約関係には、手を出さない。
先ほどの、京大に合格してから何年たったかわからない男によると、今でも京大で研究しているというようなことですが、法律は、民事不介入だというのだそうです。
警察は、ポスターや警察官の巡回訪問で一般的な詐欺の方法を宣伝することぐらいです。
こういう犯罪には手を出しません。
ところが、理事長も組合員も、理事長はボランティアだと思っています。
ですから、理事長と組合員だけが権利義務の委任の二者契約をしていることを知りません。
理事長だけが近鉄と契約していることの自覚がありません。
サイン捺印しても、契約者の当事者である意識がありません。
債権債務の契約にサインしていることに気が付きません。
もちろん、近鉄は余計な説明はしません。
質問してももごもごわからんことを言うだけです。
この総会の時の理事長は、７４ですが、前年ｄぽからの引き継いだ序業計画は、知らなかった、初めて聞いたといって逃げました。
承継がわからないからです。これは無責任というより人格の問題が明らかでした。
悲しい人です。綿そｗｐどうして頼らま買ったのでしょうか。おそらく利己心です。
これは、近鉄の指導です。
知らなかった、引き継ぎを受けた記憶がない、と言え。
そして、次年度にすべて承継させなさい。
ばれはしないから大丈夫だ。
こういう近鉄の指導を受けたことが、総会での理事長の態度でわかりました。
そして、最後は、前年度監事の私が教えてくれなかったからだめなのだと発言をする始末です。
これも近鉄にそういえと指導されたことぐらい、お見通しです。
未成年ではないので社会では通用しません。
しかし、近鉄は発言するのは理事長ですから平気です。
社会では通用しませんが、社会で通用しなくてもいいというのでは、社会で生きていけません。
社会で生きていかないというのでは、人と関係しないということであり無人島でしか生きていく場所がありません。
近鉄が教えてくれなかったからいけない、近鉄のせいだといっても、近鉄が教えるわけがありません。
近鉄は嘘は教えても本当のことは教えません。
しかし、このことが組合員は理解できません。
また、管理会社はどこも同じだといいます。
そこには、自分は被害を受けないという考えがあります。
これは、理事長は何も分からないままにして、近鉄が誘導する手口です。
次から次と自分たちの利益になる提案をして、本当に大事なことは妨害します。
またこれに協力する組合員がいることにも驚きです。
何かの利益を受けているか、自分への利益を期待しているのでしょう。
近鉄を利用しようとするから付け込まれるのです。
しっかりしたものが理事長や監事になっても、任期１年ですから、その1年だけごまかしていれば、次の年には、またドシロートだということで、赤子の手をひねるようなものです。
権利も義務もわからない理事長や監事や理事に、近鉄が余計なことを教えるはずがない。
具体的なことは数えきれないほど多くて切りがないのですが、こういうことを説明するのがたいへんです。
理事に説明しても、嫌がられるだけです。
近鉄がささやき、甘い言葉などで一人一人おとしいれます。
彼らは、次から次へと、『有形無形の粗悪商品』を売り付けます。
どんどんこれをくり返すので、いつかは、ひとつ小さな穴があくと、しめたもので、そこから強引にこの穴を拡大します。
ウソをついてもよい。ばれてもその時だけです。
近鉄の○○課長は、私に、近鉄を信用しないものとは話をしない。訴えたかったらどこにでも訴えてみろ。できるものならやってみろ。近鉄は理事長の言うことなら聞く。しかし他の者が何を言おうと聞かないと明言しましたが、これはその通りです。
これは法律です。言ったことは正しい。
つまり、汚水管の配管塗装にしても、もともと塗装配管が売ってありますから、追加工事であっても安いものです。
併し、近鉄は、フネンパイプは繊維質のものであり、塗装ができないと嘘をつきました。そしてこれを回覧板にしています。
塗装は、理事長がやれとひとこと言えば、近鉄は承りましたといってやるしかなかったのです。
なぜかというと、理事長がただ一人の注文主、施主だからです。
だから、理事長さえ落とし込めば、近鉄は何でもできます。
組合員が文句を言えるのは、監事と理事長にです。
その監事と理事長が、自分の業務をいやがった場合は、組合員は誰にも文句を言うことができません。
理事会で協議しますが、その結果を近鉄に指示するのは理事長だけです。
依頼できるのも理事長だけです。理事会決定に異議を言えるのは、監事です。
理事は組合員の代理ですから、理事長に言う立場です。
近鉄に文句を言う立場ではありません。
言ったところで、このことを分かっている近鉄に利用されるだけです。
組合員が直接、近鉄に文句を言うことはできません。
ところが、中には、近鉄にこうしてほしいああしてほしいと訴える人がいます。
私は、技術的なことを調査して近鉄に指摘しました。
理事会にも、監事を通じて指摘しましたが、文書を全員に配布してもらったはずです。
しかし理事会は理解できませんでした。
組合員の多くの人が配管塗装がないことにクレームをつけています。
しかしなぜか、理事には配管塗装にクレームを付ける人が一人もいません。
また理事長は、監理技術者である私の協力を拒否しました。残念なことです。
結論は、あんたは、近鉄に文句を言うなです。
では、理事長は何で私に相談しなかったのか。
相談してはまずいことがあったからだと思っています。
どういう形で近鉄にはめられたのでしょうか。情けないことでした。
近鉄に、1センチ譲ると1メートル踏み込みます。大阪城が丸裸にされたようなものですな。
組合員の中には、近鉄を信用していればいいんだと大声でわめく人がいる。
近鉄にすべてをまかせたいという意見書を出す人がいる。
排水管工事でもつごうがいい写真などを強調して、ここがこうだからこういう修繕をしないといけないとか、タイミングを見計らって恩着せがましく大規模修繕工事や排水管工事を、近鉄は、近鉄に利益誘導する。近鉄に利用されたか、あるいは協力する人がいます。
私は、近鉄に委託管理をした時に利益供与があったとみています。
なぜなら、初めは近鉄のプレゼンだけしたが、組合員から他にもプレゼンさせろという意見で改めて近鉄をふくむ３社のプレゼンをしたからです。
その２年前（平成24年度）の会計では、支出の帳票とかが消失しています。
収入の帳票はあります。管理組合の収入といっても、毎月の組合費の固定収入伝票です。１８０件ですから膨大ですがすべてあります。
しかし、数少ないはずの支出が一切残っていません。
また、近鉄に委託した時に、それまでの預金通帳を捨てています。
繰越通帳を残しています。
近鉄は預金通帳を引き継いでいません。引き継ぎ目録にありません。これは預かり目録です。
ではどうやって会計を引き継いだのでしょうか。
平成２３年度は自主管理ですがきちんとしています。
近鉄に通帳回復をするように言うと、ものすごく嫌がってみんなに個別にこうささやきます。
『前のことよりもこれからのことを考えましょう。これが大事なことではないですか。過去のことなんかにこだわっていて何になるんですか。』
----- これは、加害者が被害者をだます典型的な手口です。
そして、一人一人にささやきます。
預金通著の回復を、総会で、事前の質問通告書と共に質問しても、もみ消してしまいました。
質問書を出しても、総会を妨害させ、議事録をねつ造します。
理事長が組合員と契約した権利義務の委任契約は、次の理事長へと承継されます。
いつか理事長が責任を追及されることもあると思います。
これは理事らに意識がないし、そういうことには関りたくない、近鉄さんがやってくれるという意識です。
組合側から理事会に出ている提案書は、近鉄の利益にならないと判断したものはすべてなんくせをつけてつぶします。
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委託業務をふやす目的は、管理組合住民からの提案ができないようにすることです。
今は、理事長(管理組合)からの見積もり書の業務に、近鉄が協力する契約です。
ですから、近鉄は、提案や見積もりを勝手に理事長（理事会）に提出することができません。
しかし、理事長らがこのことを知らないため勝手なことを提案しています。
これを、契約上で、そして管理規約を都合よく変えて逆転することが狙いです。
つまり、工事や業務は、理事長の指示や依頼がなくても、近鉄から理事長に提案し、近鉄が実質、理事長に指示し、近鉄に理事長が、すべての業務や工事を依頼させるシステムをつくることが目的です。
これさえ出来上がれば、管理規約がることは近鉄にとっては邪魔ものです。
管理規約ではなく、近鉄が法律になることが目的です。
そしてこれは合法的にやることができます。
近鉄はこんなことばかり研究しているため、契約者の理事長のためのことは一切考えていません。
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残念なことですが、近鉄の未来が閉ざされるのは、まだだいぶ先になるでしょう。
しかし、いまの社員がある程度高齢になった時には、社会的存在意義を失い、彼らは不幸な末路をたどります。
なぜなら、考えなければならないことを考えていないからです。
考えるということは、いつも何かを考えている、大事なことをいつも考え続けているから、気が付くようになる。これを、自分でできないようにしています。哀れな人たちです。
これが、歴史に学ぶということにもんりますが、気が付いたものは心を入れ替えるでしょう。
心を入れ替えるということは、こういうことですので、一応忠告しておきましょう。
といっても、豚の首に真珠のネックレスです。邪魔な首輪だと思ったでしょう。
これがわかるのは、とんかつになった後、死んでから１０年後です。
近鉄が法律ですから管理規約は形だけの簡単なものになります。
何でも近鉄がしてあげるという内容です。みんなは喜びます。
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将来的には、近鉄が、多くの空き家を保有します。
建て替えはやらないが、賃貸契約にするというやり方があります。
高齢者が死亡し、引き取り手がない住居は、安く買い取って賃貸にすればよいのです。
この時、民泊が近鉄にとってビジネスチャンスであるように、シェアハウスや、また貸しもできるような規約に変更します。
世の中の修羅場をくぐってきた人なら、ちょっと想像すれば、すぐわかると思います。
昔は、人の土地や公園に家を勝手に建てて貸す人がいました。
まだ数年前にも屋っていたものがいたことには驚きました。
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もちろん管理規約は標準管理規約をモデルにして、そこに管理会社は近鉄住宅管理とすると書き込みます。
もっとも、ここまで支配体制を作れば、わざわざこれを書きこむ必要はありません。
外部の専門家は近鉄があっせんすると書きこむ、こういう具体的なことを書きこみます。
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近鉄がここを安く買い取り、賃貸物件として所有した時、近鉄支配体制が確立します。
近鉄に合わせて何もかもやります。
このマンションの寿命は、一応７０年です。６棟１８０戸ですが、ここはＡ管理組合といいますが、他にもＢ，Ｃ，とある団地です。
併し、団地型管理規約ではありません。単棟型です。
私が、自分で耐震調査をした結論は、小破はしても大破はしないです。
旧々耐震構造であってもです。壁構造で、鉄筋が多く、コンクリートが大変固い、切り土である。低層階である、。４または５階建です。
今、築４７年目ですが、壁構造で、この間の地震では茨木ですから、震源に近かったがびくともしませんでした。
修繕をやれば１００年です。
しかし、今後、高齢者の独り暮らしが死んでいきますので、相当空き家が増えるはずです。
要するに、還元率がどれくらいであるか、その間に得られる利益はどれくらいであるか、こういうことが近鉄にとって関心があることです。
貴方が高齢になった時に貴方が路頭に迷わないことを想像してほしいと思います。
もし、私のお金が余っていて、金もうけだけに興味があるなら、１件買い取って、シェアハウスにしたいところでしょう。私にはそういう色気がありませんが。
そのための絶対条件は駐車場です。
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平面駐車場ですが、今の規約では１件１台です。賃借人は契約できません。
しかし、賃借人には駐車場が使用できないという規約を全くその通りにしたら、ここでは賃貸ができないでしょう。
賃貸にしている区分所有者のために便宜を図っています。
これを悪用する者が出始めたということです。
近鉄が賃借人との契約を認めました。
賃借人の駐車場使用料の未収金です。
私はおどろいて、これを指摘したら、賃借人と管理組合は使用契約を結ぶことができる。駐車場使用量は管理費等ではないという強弁です。
はっきり言うと、アホです。
ところが、自分は妻が区分所有者でその代理で委任状で出席しているから、駐車場の使用規則も賃借人が契約できますという意見を言うものが出ました
おまぇにこれに。拍手が出ました。
ここまで来ると、異常な人たちです。私は狂気の沙汰と感じました。
駐車場運用規則と会計規則を犯した、規約違反行為です。
当然、組合費（管理費、修繕積立金。駐車場使用量。駐輪場使用料を組合費と規定している管理規約です。）は、区分所有者（組合員）の口座の振替えが、近鉄との契約であり管理規約です。
近鉄は、自分らの利益のために、何でここまで管理規約を犯すのか。
それは、近鉄の将来の利益のためです。
この管理規約ではだめだといって、今ある規約改定委員会（昨年は１回も開催させなかった）を完全につぶす目的です。今年度予算を１円もつけませんでした。前年度に１回も開かなかったからという理由で小が、理事会に、規約改定委員会があることを隠しました。
理事長には承継していますが、総会では、そんなものがることは知らなかったという答弁です。
自分首をｐ絞めるだけではなく、組合員の首を絞めたことがわかりません。絞められた組合員も気が付きません。あおそらく、首を絞められて気持ちよくなって殺されるのでしょう。
これが、近鉄の管理組合のころしかたです。。
誇張ではありません。
規約改定委員会は、今年度総会で開催することに再確認したはずですが、開く気配はありません。それどころか新しい規約改正委員会を作らなければならないのだそうです。
近鉄が管理規約を犯していることは明らかです。
これは、管理組合の存立を殺す行為です。
しかし近鉄にはどうでもいいことです。
要するに、人間としての良心どころか、近鉄の人格、全人間性に、近鉄という会社ごと異常があることの証明です。
私は、近鉄のフロントは、サイコパスではないかと疑いを持っています。
恐ろしいことです。異常性格者でなければできないと思います。ですから、普通の人と同じ切歯方を、今年度総会以後はやめることにしました。私の想像イメージでは、近鉄の社長室には、いつもよだれを垂らした薄汚い獣が、尻尾ｗｐ立ててふんぞり返っていると思っています。
いくら見かけを立派にしてもやっていることがこれでは、化け物、けだものの類です。
家庭では、汚いけだもの以下のけだものの愛情生活に没頭していることでしょう。哀れなものどもですが、これは退治しなければなりません。同情の余地が全くなくなりました。
自分の手はいつも洗っていても、その汚れは落ちることなく次から次へと汚れるでしょう。
これが、私の近鉄グループのイメージです。
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近鉄には契約にもあるように、善管注意義務違反により債務不履行弁済義務があります。
金銭よりも、こういう犯罪行為が問題です。
併し、近鉄には理解できないはずです。努力義務は努力しなくてもよい義務、実際に被害を他人に与えても自分たちが逃げることができれば勝ち、こんなことばかりやっています。
こういうことを見抜いてください。
まあ、近鉄はいろいろ言うだろうし、信じられないという人もいるでしょう。
甘い人生を送ってきた人が多いのか、散々痛めつけられて、なきねいりしてきた人が多いのか。
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国交省が、立派な標準管理規約を作っても、その書かれているテクニックだけを利用して、これが標準管理規約ですと、勝手に好きなように書き換えて、詐欺に利用することは、いわば、国交省によって、詐欺の承認を受けたことになります。
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国には、法としての管理指針がありますが、近鉄がよむ必要はありません。
読んだところで、これを守る形で第３者の協力者とは、近鉄のことであると管理組合に説明し信じさせるでしょう。
以前の年度から承継されている、近鉄の利益にならない事業計画には、前年の理事長らを抱き込んで予算をつけません。
根本的に違うのは、例えば給水増圧ポンプで言えば、私たちに関心があるのは、『命の水』その者です。ですから断水は困ります。
併し、近鉄に関心があるのは、命の水ではなく、旧四増圧ポンプの更新の売上利益です。
ですから、住民が断水して困ることは近鉄には関心がありません。だから、近鉄は、ポンプが壊れても困りません。私たちは、ポンプがこわれては困ります。
こういうと、近鉄は馬鹿ですから、たぶんこういうと思います、こわれては皆さんがお困りになられますから、早く更新しましょう。点検整備をしてポンプが壊れないようにしましょうとは絶対にいません。おかげで、このあり様です。
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ＬＥＤ照明工事では、私が提案した１３９ヶ所１５０万円の提案に対して、２００万円の工事を提案し、予算案を２００万円計上しました。
私が提案した業者は、以前から、個々の電気幹線工事をしたＡs電設です。一緒に現場を回り、費用対効果を考え、最新の器具で見積もりました。
ところが、近鉄の提案は、今どき３年保証のＬＥＤ器具です。この近鉄協力会社はマンションのＬＥＤ証明を専門のようにやっているEmとかEcとかいう会社ですが、見積もりはひどいもので、メーカー希望価格そのままに工事費を少し付け加えたでたらめでした。おまけに、器具は、今どき３年保証の古いものです。やっぱり建設業許可がないとだめです。
この目的は、管理組合が直接関係する業者との縁を切らせるためです。そこに、自分らのマージンを上乗せした結果です。
私の提案の電気工事会社は、森商事にありますが、２４時間体制のメンテナンスをやっており、個々がこの工事をやると、今後近鉄ではなく個々に維持管理を頼むことになります。
近鉄が一番嫌がることです。
なお、私は機械器具設置工事業監理技術者ですが、元気工事士２種ですが、監督をやる都合で取得しており、先ほどのポンプも、ボイラー１級技士その他でもあり、一応専門家です。
予算がない事業計画はできなくなります。
今年は、予備費も年間2万4000円にしてしまいました。つまり管理組合理事会の手足をもぎ取って何もできなくする。
重要な組合員からの生活のための提案には、今年度予算がないので次年度の検討課題にします。
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併し、確かに組合員からの業者紹介には危険があります。
やる必要がない、駐車場側溝の溝蓋の取り換えは、何かの利益供与があったためか、今のパッキン（コンクリートの間の細長いはりつけゴムのこと）を取り付けるだけでよいのに、わざわざ厚めのゴムパッキンという言葉を使って、違うパッキンのような表現をする。
パッキンをとりかえるという意見もありましたが、変形しているものを順次交換します。ということですが、粗悪品になるでしょう。
要するに、今のゴムパッキンを貼り付け直すだけでよいのです。
今の溝蓋は、４６年間使用の、おかげでひずみもない頑丈なものであり、熱処理をした良い材質です。変形しないののです。変形するはずがない材質です。ゴムパッキンを外してふたをすると、ぴったり収まるはずです。しかし、前年度が近所の工務店に品物を取り替える注文をしました。近鉄との相互の利益誘導が考えられます。
これは、近鉄にはどうでもいいことですが、これでは近鉄に個々の設備を任せることはできません。
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こういうことには金を使っても、重大事故が起きるということが当然のポンプの点検整備はさせません。
これは故意の犯罪だと思っています。
施設管理者の理事長がやることとは考えられません。
これは、責任を取る必要がないようにしたうえでの近鉄の、ポンプ故障への誘導です。
訴えられるものなら訴えてみろ、いつでも相手をしてやるということを、近鉄の工事課長は私にいいました。
なお、私は専門家であり、特に金属材料の加工は精通しています。
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理事会が、予算準拠主義も発生主義もわからない。
ひどいものですが、マンション管理士さんも専門家の人もそんなことはおかしいと言ったところで、後見人でもしていない限り、だまされます。
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そして私が言っていることが分かる人は、過去に、自分がやられてしまった経験がある人です。
当たり前、被害者になってから気が付くのが詐欺です。
ですから近鉄は詐欺がばれないように、またしても繰り返し詐欺をします。
延々と繰り返しやります。
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近鉄のフロント（担当者のことをフロントといいます）や社員の中で気が付いたものは絶望しやる気をなくします。
課長ぐらいになってから、本当のことに気が付くのだろうな。
世の中の経験が少ないものが多いようだから、しかし、心の根本が腐っているから、平気で悪いことができるのです。
心が腐っていないものなら近鉄のこのやり方はできません。
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まじめな場合はやめるし、いい加減な奴は出世していくが、能力がないものだけが残るので、ますます企業体質が悪くなる。
私が散々言っているのに、気が付いた時にはもう手遅れ。
こういうことに気が付いたら、近鉄社員のマンション管理士は社会的使命と生活を両立する力を付けてほしい。
まあ、修羅場を何度もくぐることになる。
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昔、もう４０年近く前になるが、会社が倒産して、悪質経営者であり、顧問弁護士が悪質であり、おまけに、この弁護士が間違えて破産を和議申請した結果、みんなが労働組合を作り、私に委員長を頼みに来て、その結果、実印を書記長が捺印する規約を作り、実質は、委員長兼書記長で、私は３日間不眠不休で納期を守るため立ちっぱなしで精密加工をする、社気保険事務所では、お前らみたいな会社は破産しろと怒鳴られる、何とかして和議を開始させなければ仕方がない、困難を極めていた時、裁判所の調査委員としてこられたのが、昭和法律事務所におられた当時の、田原睦夫さんという弁護士さんと高橋さんという会計士さんでした。
田原先生は、３年ほど前になくなられましたが、ものすごく親切な弁護士さんと会計士さんで、親身になっていただき、苦しいだろうがやり遂げなさい、こういう経験ができる人は何百人何千人に一人しかいない。
先生方は、会社のためにやってくれたのではない。
おかげで、皆を路頭に迷わせなくて済んだ。
和議は開始された。業界は俺が社長になると思っていたようだが、俺はこういう世界は嫌だから、それから会社を辞めて、再び職人に戻った。
ところが業界には私が横領したといううわさが流れた、横領がばれたからやめたと。
これは、俺に助けてもらったはずの経営者が、自分の利益のために流したデマです。
知っているものは信じないが、これを知らない人がだまされたということです。
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このマンション管理の業界で、まだ心が腐っていないでいる人は、まだ心がある人を見つけて相互協力、相互に指導･被指導をしてほしい。
くだらない力をあてにしないでほしい。宗教かぶれなんか絶対だめです。かぶれはかぶれでしかありません。オウムみたいなものがそこら中にいます。
若い人では、気がつかない者が多いと思いますが、初めから邪悪な者がいます。
マンションは私有財産ですから、その所有者がだまされても、契約でもそうなっていれば訴えられません。また、実際に訴えるということは原告側にもダメージがあります。股、刑事告訴というのは相手を犯罪者にすると決意したときです。
超大企業近鉄グループの、近鉄デベロッパー（近鉄不動産、マンションを建設する業者）の詐欺協力業者である詐欺専門集団の会社が近鉄住宅管理です。
近鉄グループというものの、これが理念であるということが良くわかりました。
こういう理念のもとで経営をしてきたということですな。恐ろしいことです。
近鉄は、明らかに詐欺の訓練を日ごろからやっています。
おかげで私は、その対応に忙しい毎日です。
しかし、他の管理会社もこういうところがあるのかもしれません。
近鉄が、悪質な邪悪な存在であることを私は確認できましたが、他の管理会社についても、名を上げてほしいと思います。
この時代、個人情報保護と言っていますが、なおさら、こういう個人情報の公開が求められ、それでないと、ますます、個人情報を邪悪なものが利用するだけになります。
個人を守るためには情報公開が必然です。少し手を抜くと、もうだめです。
近鉄は本当に必要な資料は出しません。
私の経済的個人負担は、毎月１万円ぐらいかかっているでしょう。
闘いというのは、それなりの経験を積んだ私であっても楽ではないということです。
協力者を集めてと言われる方が多いですが、そのやり方は、被害に気が付いた後になってから、被害者を集めてやるときのやり方です。
近鉄による被害がはっきり表れた時のやり方ですが、それに気が付いたときは手遅れです。
これが近鉄の考えていることです。
でたらめな議案書、前年度をまる写しにして、それに予算を付けない。
たらめな総会。でたらめな議事録。
まあ、ここまで馬鹿にされては、中には気が付いた人がいると思います。
私はまだ７１ですが、健康にはあまり自信がなく、後３年が限界と考えています。
この間になんとか信用できる機関や団体を見つけ、第３者委託管理の道筋が必要ではないかと考えています。
しかし、私にしてみても、マンション管理に関心を持って、そして、その実態が分かったのはこの３年です。
それ以前は、自分の直接の生活にしか関心がありませんでした。
若いころの方が社会的に活発だったと思います。
また、７５になっても判断力や思考力が保てるかというと、今度は弊害になる可能性もあります。
６０も過ぎ、経験も積み、ある程度高齢期に差し掛かかり、仕事も退職されて、健康にも自信がある人に、一番期待をしています。
何よりも、マンション管理関係の仕事に携わっている方が、これを一生の天職と決断した場合に、会社や自分の利益だけでなく社会的意識を持つことに期待しています。

[24: 通りがかりさん]

議決権行使書の郵送先?
管理組合のポストではないんですか？

[25: てっぱん]

すでに管理不全、理事会機能不全ですね。この状態が近鉄住宅管理（株）の理想の形のようです。
近鉄住宅管理（株）は法で認められた営利会社ですが、しょせんは、業務の切り売りで利益を上げる営利会社に徹底しているとみなしています。販売商品である業務の質は悪くてもお構いなしです。
管理組合というのは、権利能力なき社団といいますが、この意味するところは、会社や労働組合のように、権力のピラミッド構造がないことです。
そこで、近鉄のような徹底すた営利会社に付け込まれると、近鉄を頂点にした権力構造ができあがります。
組合員には、近鉄住宅管理（株）とは利益相反していることをはっきりさせるしかない。
どこまでもどこまでもどんどん付け上がりつけこみの企業体質があります。
また、ウソを議事録に書いても、１年後には嘘がほんとうの事実になると言うことをよく理解しています。
私は、近鉄が嘘をつかばければそれでよいのですが、だめですな。
この前は、管理委託契約書に、所轄の裁判所が記入されていないので、書けと言ったところ、近鉄のフロントはみんなの前でこう言いました。
何故そんなものが必要なのか、ご説明していただきたい、と。
国交省の委託契約書モデルにあるだろう、というと、そんな契約書のモデルなど見たことがありません。そんなものがあるのでしょうか、知りませんね。といいかえされると、他の方々はそんなことは知らないから、この嘘が正当化されます。

対策は、費用はかかりますが、第三者の弁護士や実力ありマンション管理字と顧問契約をして、管理組合運営のスーパーバイザーになってもらうしかないでしょう。マネジメント能力と将来の展望ビジョンです。建物だけのことではもう古い、時代錯誤です。

しかし、組合員の方々は、仕事も忙しく、ここに永住するつもりの人でも、これからも安定していると思い込んでいます。そのために家を買ったのですから。
だが、１０年まえの地域の状態と今の地域生活が変わっていることに実感が持てるには、まだ早いのでしょう。ただ、１０年後には、これまでの１０年の倍以上も変化するでしょう。

こういうことに、近鉄が関心を持つ場合は、管理会社としての住民の生活の視点はまったくなく、デベロッパーとしての会社の利益の視点です。この場合も所有者の利益は考えません。又、フロントマンの末路が惨めなことも安易に想像できます、
寄生虫のようなものなので、必ず近い将来、このやり方では職を失うでしょう。又彼らにとってもまじめに考えた場合は、気も狂いそうな真実があるでしょう。こういう見込みがないものを信用してはだめです。

今、私も、何とかしようと思っています。
高齢化してきたために、みんな自主管理の力をなくしてきました。
しかし、何とかしたいと言う人々もたくさんいますが、近鉄のずるさに対抗する能力がなく、泣き寝入りになっています。
２０ページぐらいの文書はしょっちゅう配布しますが、私が書いたものを理解しようとして、読んでいる方が結構多いことがわかりました。そのうち、皆さんのほうからあなたを必ず求めてきます。
しかし、そういうことをやってきた人は何人もいるのですが、今までみんな挫折しています。
ということは、挫折した人々はあなたの協力者になってくれます。
何のために、難しい文書を工夫して書いて配布するかと言えば、コミュニケーションの回復のためdす。
こうして、お互いに考え合えば、きっと今はまだ棚の上にあるぼたもちを見つけるのではないでしょうか。
また、それだけではなく、勝負時というものがあります。

とにかく、今は、若い人も必ず高齢者になり、外国人は、多分、年間１００万人や２００万人ぐらい増え続けるだろう。政策ですから。
その人達には、日本の法律が理解できない。まして憲法が理解できないだろう｡
こんな管理組合という、ピラミッド型の権力構造がない団体を、理解できないだろう。
そこでは、必ず問題が起きる。しかし、管理会社は何が利益になるかしか考えないでしょう。
近鉄住宅管理（株）は、寄生虫のような発想で仕事をしていますから、家主が死ぬと寄生虫も経営困難になるでしょう。だから、その視点は、管理組合の業務委託から離れたところにあるはずです。
共倒れになる前に血を吸いつくして姿を変えるためです。ただし、フロントは死に絶えるでしょう。
極めて合目的的見ですが、映画の、食べることに純粋なエイリアン、あるいは、徹底した求道者の宮本武蔵から殺人者の一面だけ取り出した合理的な存在に特化した姿が近鉄ではないのか、そうでないなら、近鉄自身が証明しなければならないのでしょう。な。
併し、そんな証明ができる連中ではありません。

管理組合運営に必要なことは、運営に徹したマネンジメント能力がある、スーパーバイザーしかないのではないのかと思います。
ソシテ、そう言うアドバイザーの力を発揮させるためには、なんといっても、コミュヌケーションの回復です。これがうまくいけば相乗効果で、管理不全に陥らないのでしょう。
管理業務委託、管理組合運営委託をしながら、自主管理組織を作ることが目的と言えます。ここでは、自治会も大変重要です、すなわち行政の都市計画に乗る方法です。
このため、マンション管理適正化法第３条、マンション管理適正化指針、これは法律ですが、この平成２８年度改正追加の条文条項が重要です。
この法律では、管理会社と管理組合は車の両輪ではないことは明らかです。対等ではありません。
近鉄住宅管理（株）が、広報をやり、住民の意見を集め、集約し、フィルターをかけて、公開し住民をだます。平気でうそをつき書き残す。そのウソは、１年後には理事会が残した正式記録になっている。
こういうことを、近鉄は日夜考えており、研究実践してフィードバックしていますから、経験も豊富になり、並大抵の相手ではありません。それがお仕事ですから。
詐欺の手口そのものです。
優しく親切の小声でささやき、ファッションに気を使い印象よくし、態度も相手が恐れ敬服する、あるいは、相手によって使い分ける、こういう技術を身につけなければ商売にならないのが、不動産業の特徴です。どうやって、相手を洗脳するかです。
近鉄住宅管理（株）に委託できる業務は、基幹事務に類することだけと言えると思います。
今は、近鉄が、思い通りに総会議案書を作成しています。
しかし、これの責任は理事長にあります。
人をだますと、こんどはそのだまされた人が自分のために人をだましてくれれます。
まあ、将来ＡＩが普及したらなくなる運命の会社ですから、それまでに荒稼ぎをするだけ。つまり、管理組合の住民の将来の生活のことは、一切考えません。
規約なんか任せたら大変なことになります。
こんな会社にいるフロントは、ただの道具でしかなく、人ではありません。決して信用してはならない者どもです。又その末路は哀れな姿になります。しかし、時分には見えないのです。
まあ、それが見えるのが私の超能力ですな、すなわち経験なのでしょう。

[26: てっぱん]

なんとかしようとしたけど、だめだ。
近鉄住宅管理(株)は、数人の組合員と結託して総会工作を１カ月前からやっていた。
早期ではあることないことでたらめざんまい。
つい数年前までは、誰からも相手にされなかったような人々。
おんお、３．４年前までは近所の嫌われもの、しかし、今では怖がられている人たち。
５年前に近鉄が来てから巣こそづつ力を持ち始め、今ではみんなから恐ろしがられている人たち。付き合いたくない人たち。
皆さんの想像を絶する。
管理組合は、ピラミッド型」ではない組織だ。
権利義務が衡平。ここがそういう連中と近鉄の付け目。
ソシテ、多数いる宗教団体と結託すればいい。ここはピラミッド組織だから。
こういうところに、支配を目的にする近鉄住宅管理(株)を入れてしまったのが運のつき。
組合員悪質な部分と手を組み利用する。責任感や社会的意識が欠落しているからだ。
普通に人は、なにがホントか考えるし、他人にとってどうかを考えるが、近鉄は、ないをやれば勝てるか、金て湯と自分にとってなにが利益かしか考えない。
これが、徹底している。
私も何度も飲食に誘われたが、いっさいうまくことわったが、
人間関係だと思い違いして、まあいだろうとおもってつきあいをする人が多い。
だめだね。まあいいだろうは葉事故の最大の原因。
課室も恋も理解できない人々。
操作は簡単。
管理規約なんか、あろうが無かろうが、運用するのは近鉄。
近鉄住宅管理(株)にとっては、自分たちが規約。
しかし、責任は近鉄にはないことがわからない人たち。
めちゃくちゃなへりくつで法律を説明されるとわけがわからなくなるし、何か言ったところで、延々と、フタタ部勝手にまことしやかにどこまでもブツブツ喋り続ける近鉄住宅管理(株)。
ぜったいゆずらない。
契約とは何か、施設管理者とは何かが分からない理事長。
今まで他人に対して組織の中で大きな責任をもったことがないりじさんたち。
スマホやけいたいは使えるようになったが、パソコンがつかえないひとたち。
まあ、こんな近鉄みたいな悪質な、毎日、詐欺の訓練を磨いている連中をわざわざ入れたのは、
会計不正をごまかした連中だから。
過去の預金通帳も捨ててしまった。誰とこういう合意をやったのだろうか。又そう言う合意を平気でできる近鉄住宅管理(株)。
個個の社長の顔なんか見たくないが、うっかり見ると、へどをはいてくるしみしんでしまうかもしれん。魔物やろ。
-------- 解決策はひとつしかない。

第三者管理だ。
法律に詳しく、また、信用できる、社会的責任感がある第３者の監視のもとでしか、近鉄住宅管理(株)には、管理業務を任せてはならない。
国土交通省も｢マンションの管理の適正化の推進に関する法律｣という管理会社を規制する法律があるのだから、マンション管理士が管理会社で、近鉄の利益のために仕事をする危険性をほうっておいていることが、いつか、この社会をだめにするだろう。
高齢化対策が聞いてあきれるわ。国交大臣もこりゃあ、あかんわ。完全に失望したわ。
とくに、この法第３条『マンションの管理の適正化に関する指針』を、この法律を近鉄住宅管理(株）に遵守するよう、指導しないのか、不思議でかなわんかったが、やっとわかった。
国土交通大臣にとっては、どうでもいいわけだ。高齢者などの精華布基盤は住居にあることが、こういう権力者には同で戸いいわけ。
へりくつはききあきたわ。
とにかく、この近鉄住宅管理(株）だけはやめたほうがいいよ。
自分たちの成果地は自分たちで守るのがマンション管理だが、首を絞めるのも自分たちでお願いします。どうぞ。
一つ一つあげたらきりがないけど、教えてほしければいくらでもある。
適正化指針は管理会社には関係がないと言う人たちは、管理会社の手先だね。
『適正化指針』は、れっきとした法律、法第３条です。
とにかく、うそをつかなければいいのだが、だめだね。
自分がだまされると、だまされたじぶんが、つぎにはそかのひとをだますことになりますよ。

[29: 評判気になるさん]

[NO.27～本レスまで、個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当]

[30: 匿名さん]

近鉄なんて、マンション管理するのはムリですよ。
さっさと他の大手に変えた方がいいです。

[31: 何から何までだましあいは、やっぱり政治家のせいかも。]

近鉄のおかげで、詐欺の手口に熟練できた。
まさかと思うことがまさかだ。
　ヒットラーの最後はみじめでも、それまでの被害者はけた違いにみじめだ。

[32: 匿名さん]

長文の方がいてびっくりしました。
戸建てに引っ越された方が良いですよ。

[33: 近鉄危険鉄]

マンション管理会社は、どこでも同じで、住む人は食い物にされるということですか？ .
近鉄に文句があるなら、戸建てに住め、ですか？ .
どっちかでしょうね。
◆　ところで、建設工事は建設業法遵守ガイドラインを遵守します。　.
建設工事とは、マンションの改修工事のことです。　.
公共工事は税金で、民間工事は私的財産での契約です。　.
です方、下請け一括発注は公共工事では絶対禁止、もしやった場合は、指名停止でしょうし、また、できませんが。　.
民間では、個人間の私的な契約ですから、下請け一括発注（丸投げ）は契約書に書き入れる、あるいは禁止ないとすることで契約できるとはいえ、施主に利益はなく、やってはならないことです。 .
また、文句があるなら理事長に言え、というのが近鉄がいつも使う逃げ口上です。
巧妙な嘘、契約関係ではそうですが、これは悪意の詭弁です。 .
◆ 建設工事は、民間であっても近鉄と工事契約をしてはだめです。 .
その理由を説明します。これは実例です。 .
修繕工事は、理事長(管理組合代表)と近鉄住宅管理との双務契約です。 .
この時、理事長が施主として発注者で、近鉄は元請負として受注者です。 .
そして工事契約をします。元請負契約ですね。 .
近鉄は元請負です。 .
近鉄が発注者として、下請けが受注者として、下請負契約をします。 .
元請契約と下請け契約、それぞれの工事契約、二者契約ですね。 .
?管理組合では1億円の元請負契約を近鉄としました。 .
・工事完成から1年後、さまざまのクレームを近鉄が集めました。 .
・残念ですが、理事長は近鉄に任せてしまいました。これは、人の痛みがわからない人だということです。 .
・監事は、全く何もやらない６０半ばの女の方でした。近鉄さんは全部やってくれると言っていました。ちゃんとしてほしいと言うと、怒り出します。なんでやらなあかん、といって。　　.
理事は、輪番、衡平な利益、ですから、文句を言うとおかしな人になる。　.
・そして、少しでも都合が悪いすべてのクレームを、近鉄が完全に無視しました。　.　
その手口はこういうものです。 .
1、都合が悪いクレームは公開しない。 .
２、口頭でのクレームは理事長に言え、理事長が言うなら聞くが、個々の住人の言うことは聞けない、という。など。 .
３、管理組合と近鉄の契約にもかかわらず、近鉄と契約している下請けの施工業者にクレームを丸投げした。 .
４、下請けの施工業者は近鉄との契約ですから管理組合に責任をもちません。 .
５、ですから、施工業者の失敗であっても近鉄の責任です。 .
６、しかし、管理組合は気が付きません。施工業者が悪いと思います。近鉄さんのせいではないと。 .
７、近鉄は、クレームを下請けの施工業に回答させ、それをクレーム主に提出します。 .
８、下請けの施工業の回答は、建物と地盤に原因があるため、施工には問題がありません、と回答します。 .
９、近鉄はそれを理事長に報告します。 .
１０、しかし、建物と地盤の調査は近鉄が責任施工でやっています。 .
１１．また、その調査に基づいて設計し、工事仕様書を作成しています。 .
１２、しかし、この回答で、あとは受け付けません。文句があるなら理事長に言え、理事長なら聞く、というわけです。 .
１２、理事長にはクレームをどう扱うか理解ができない、近鉄さんを信用します。 .
１３、工事のしくみがわかる人が理事会にいない。 .
丸め込まれています。どういう手口をつかったのでしょうか。 .
１４、下請けが元請にした回答を正当化して、直接クレーム主に言い伝えたことが、そもそも、不埒です。近鉄が、理事長に説明しなければなりませんが、残念ですが、それでも理事長にはどうして良いかわかりません。 .
これは、近鉄には責任がない、しかし、だれも悪くないという、こんな不可抗力論は成り立ちません。 .
このことだけでも、近鉄住宅管理の企業理念が、よくわかると思います。 .
相当アコギなことをやってきた会社経営者たちなのでしょうね。 .
鯛は頭から食う猿だそうです。 .
１５．下請けが責任を持つのは元請に対してであり、元請が責任を持つのが施主に対してだったと、今までは思っていました。 .
丸投げはわかっていますが、これでは、まるっきり中間マージンを取るだけのことですね。
１６．クレームの被害者は、生活に相当な不快感があり、苦しんでいます。 .
１７．文句があるなら引っ越せばいいというわけです。 .
◆ ◆ ◆ このクレームはひどい実情ですが、ほかにもあきれたクレーム対応があります。
こんなことは、ほかの管理会社でも当たり前なのでしょうか。 .
あるお宅では、細い給水管に傷をつけられ、水が漏れました。 .
下請け施工業者は、テープ養生をして、これで大丈夫ですと言って工事が終わりました。
1年後、テープがはがれ、また水漏れがしました。 .
いったい、どんなテープを使ったのでしょうか、私なら、配管用の補修テープがはがれること自体が想定外です。 .
?そして、1年後、近鉄にクレームを言ったお宅に、近鉄が工事とは関係がなかった他の業者をよこします。 .
近鉄と下請けとの工事契約は完了していますから、下請け施工業者が施主に責任を持つわけがありません。 .
?また、近鉄と個々のお宅とは契約関係にありません。近鉄が契約しているのは理事長です。 .
こういうことを説明すると、近鉄の損になりますから、近鉄は、決して余計なことを教えません。 .
?やってきた業者にとっては工事は関係ありませんから、修繕見積書を持ってきます。 .
?近鉄は知らん顔です。理事長も知らん顔です。 .
・修繕業者がきた、と、ほかの人が聞いたら、まるで親切によくやってくれていると思い込みます。 .
結局、軽微な修繕でしたので泣き寝入りされました。憤慨していましたが。 .
?しかし、これは悪質業者の典型の手口です。 .
そして、文句があるなら、理事長に言えと言います。 .
理事長は、自己責任で使途からちがあきません。 .
?近鉄からすれば、管理組合は典型的なばかですね。 .
?管理会社は、管理組合のランク付けをしているということです。 .
?他の方のクレームをほったらかしにされたのでは、こっちも迷惑です。いつか管理不全になるでしょう。 .
その元凶は、近鉄と、一部の信奉者です。 .
?監事がぼーっとしているとこうなる。 .
私も何度も近鉄を信用してだまされましたが、それを笑う人は自分なら騙されないという思い上がりでしょう。 .
?そして、うまくやってもらおうと思って近鉄に甘えてすり寄る、典型的なばかです。 .
?近鉄はだます目的で信用させます。近鉄を信用して何をどうできる。何もできない。
お判りでしょうか。 .
なお、私は、もともとは、公共工事元請現場代理人です。 .
理事会は輪番ですからね。 .
わたしも近鉄に文句があるなら一戸建てに住め、ぜいたくな奴だ、と言われそうですね。 .
なお、ここでとうぃ挙げた1億円の工事は、決して世間相場と比べて安いものではありません。工事経験豊富な私の感覚では、相当高いと思います。 .
それから、マンションの改修工事では、必ず瑕疵保険に加入することを元請け業者に義務付けしなければなりません。
必要なのは品確法の感覚ですね。新築で民間にないってうそでしょう。
建設業法順守ガイドラインは、厳守です。
マンンション管理適正化法の第3条・マンション管理適正化指針という法律は、やはり重要です。
これは法律ですが、管理会社は適用除外なんてことはありません。
まるで、努力目標のように言う人がいますが、そういう人は、努力義務は努力しなくてよいという法解釈をしているのでしょう。
良識がない。モラルがない。

しかし、静岡の県会議員という良識ある人は、お金を儲けることは悪いことではないと考えるのでしょうね。マスクの目的は何なのでしょうか。お金儲けでしょうか。
元法務大臣の負債は、法に触れなければお金で票を買うのが悪いことですか、という常識なのでしょうね。犯罪はばれなければ犯罪になりませんから。
どちらも、体が臭くなった感覚ですが、やはり、頭が腐ったのかと実感しました。
しかし、私ら工事の安全管理からすると、あのダイアモンド船には、衛生コンサルタントがいなかったのかと思います。
元現場監督の私が、あの現場に行けば、きちんと、危険区域と安全区域は、三途の川の渡し船のようにで行き来します。
近鉄も危険だね。

[34: eマンションさん]

近鉄以外ならどこがおすすめですか？
理由も教えて頂けるとたすかります。

[35: 周辺住民さん]

どこのエリアの話ですか？

[36: 評判気になるさん]

知恵あります。

[37: 評判気になるさん]

>>36 評判気になるさん
すべて録音と証拠写真撮っています。

[38: 匿名さん]

>>33 近鉄危険鉄さん
長いよ、とにかく。入ってこない。
人に読んでもらおうと思うなら考えないと。
自己満なら何もいうことはありません。

[39: 通りがかりさん]

近鉄住宅管理　良い会社ですよー

[40: マンコミュファンさん]

>>39 通りがかりさん
どの辺りがですか？わたしにはそうは思えませんが。

[41: 口コミ知りたいん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[42: 匿名さん]

近鉄住宅管理会社が本当に失礼で、営利優先で、住民をバカにしている。ベランダの排水路の２箇所にヒビが入り、下の階に漏れて知る。ベランダは防水加工していませんからと。掃除もできない。何度かやり取りがあり、修繕してもらいましたが、５cmほどに防水を強化しただけです。また、原因や返答が人によって違う。どのような処理加工をしたのか書類を見せてほしいと言っても、とうとう見せてもらえない。修理に来た業者に一番理解がありました。
今日は、駐輪場の解約をしたのに、まだ引きお落としされてきた。連絡しても、どこで間違ったのかわからない。たがが２００円だからなのか。信用できない会社です。管理組合を変更できないか、総会で提案してみます。２００円の問題でなく、組織自体に不信感しかない。

[43: マンコミュファンさん]

>>42 匿名さん
うちのマンションも他の管理会社に変えてほしいです。

[44: 職人さん]

管理能力や信頼性がない、としたらこれ以上の不幸はない。

[45: 販売関係者さん]

>>38 匿名さん
それから、39　通りすがりさん。近鉄の管理職ぐらいかな？
ウソは身を亡ぼす。詭弁の癖は、その癖は治らないかもしれない。癖緒を直すのには、直そうと努力して、3倍の年月がかかると言う。詭弁と強弁は自分お脳みそを溶かす。^^^お若いのになあ、気の毒に。
そういうことは、気にしなくてもいいよ。
伝わってこないと言うこと。
（１）あなたにはその実感の経験がない。
（２）あるいは、もっとわかりやすく何も知らない人にお伝えしてほしい。
（３）それとも、もっと具体的に、詳しく教えてほしい。
（４）あるいは、近mン鉄の悪質さをもっともっと世界中に訴えたい。
（５）あるいは、皆で、近鉄の不正を立証して、告発したい。
（６）このうちのどれかと思うけど、まさか、近鉄はよい会社ですと。いう証拠を捏造したいということかもな。
ここに投稿する人は、近鉄よる、人の苦しみを、自分の苦しみと同じように思うことが出来る人ばかりです。
やはり、、もっと詳しく、具体的に知りたいと言うことですか？

[46: ご近所さん]

管理組合は雇用主であることを忘れないでほしい。
管理会社は管理委託契約に基づく下請け企業で、お互いの雇用関係が雇用主の不利益な雇用関係であれば雇用主の都合のいい方向に改善すべきです。
そしてその決断は雇用主に委ねられています。
役に立たない管理会社（下請企業）は雇用主側でお払い箱（チェンジ）にすべきです。
雇用主が自分たちの苦しみを他の方に理解してもらおうなんて無駄な努力でしかありません。
何の意味もないことです。

[47: 評判気になるさん]

戸数ばかり気になる会社。

[48: ナナシス]

>>46 ご近所さん
ハハハ、論点のすり替えですね。
近鉄の全社員が共通の訓練を受けているのでしょう。
39さんが、近鉄は良いか者ですよと言っていましたが、自分にとっては良い会社ですが、ほかに被害を与えて自分に利益を与える良い会社だと言うことです。
ごはん論法ですね。

[49: 匿名さん]

近鉄グループの会社ですよね。
親会社近鉄なのになんですか。
こんなに不満持たれて、顧客を満足させたくないのでしょうか。
悪い評価を受けたなら、そうならないようにもうミスをしないようにしますよね。
なぜ同じことをくり返すのですか。

[50: デベにお勤めさん]

近鉄だからでしょうね。
上部会社から降りてきた管理職は上向きに仕事する。
まずい事は責任回避でなかったこととして処理。
その下は下で上に習え。
まともで出来る社員は別会社へリクルート。
残るは腐りかけのサラリーマンと
ことなかれ管理組合の無残なコミュニティ、といたっところ。
近鉄と名がつくことで長らえてる会社。
どこにでもある話ですけどね。