近鉄住宅管理会社からの悪どい手口の解決案

[マンション掲示板さん]

管理会社とは、管理組合と委託契約をした上での運営する。
管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。

私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。
しかし、フロントや管理人の資質から会社の教育面での問題などがありました。
清掃管理はおろそかになっていて、エントランスは汚れ、植栽は枯れ、アフターサービスで直したひび割れ、理事会は、フロントや管理人の言いなり。
理事からの提案は却下されるなどバカにされていました。

そのため今回、管理会社の変更・削減を視野にいれ総会で管理会社を変更するとこに決議。
しかし後日、反対票の議決権行使書がポストへ投函されていると言い管理会社変更総会を無効という手紙を管理組合(所有区分者)のポストへ理事を無視してポストへ手紙を投函。

住民は混乱状態。
理事から近鉄住宅管理会社へクレームいれるも、委託契約のもとで、総会無効とした手紙を投函したと言われ、解約を認めない体勢をされています。

後だしの議決権行使は無効になるにも関わらず、解約を認めない管理会社はどうなのでしょ！

また理事の移行を無視して住民を脅かすような行動。
そこまでして管理会社として契約を継続使用としていることにあきれてます。

理事からの申し立てを受け入れない近鉄住宅管理会社をどうしたら良いのか、怒りと今後の対策に悩まされています。

知恵をください！

[1: 通りすがりさん]

反対票？

特別決議要件ですよね？

普通決議だから無効となってしまったのでは？

[2: 匿名さん]

>>1
>特別決議要件ですよね？

えっ、何が？

[3: 住民板ユーザーさん1]

>>2 匿名さん

普通か

[4: てつぱんあたま]

>>1
>特別決議要件ですよね？
>>２
えっ、何が？

たぶん、管理規約に、管理会社は「近鉄住宅管理」ということになっているために。
原始管理規約が？
それとも、規約を変更するときに近鉄案をもらってそのとおりにした？
規約変更は、特別決議で４分の３以上。
それと、「管理会社変更総会」の手続きは、規約に違反してなかったか。

なんせ、力関係。まず、現役の理事 対 フロント。

ほうっておいたら、何でもやりますといっておいて、やらなくても管理会社は困らないのだから。
未収金でも、別に管理会社は困らないのだから。

委託契約は、自動延長できないから、今の理事会では仕方ないとしても、
次の理事会では契約しないこと。
管理会社から、都合のいいような甘いささやきもあると思うけど、
組合員が参加しなければやることができないような、しごとはないの？
組合員が、どうでもいいと思っていないのなら、
それなら、自分で汗水たらして管理をやるようにして行くことやろと思うよ。
損とか得とかいうことではないね。
この１年間は、管理会社をいじめたおすことやろ、と思うよ。

[5: 住民板ユーザーさん1]

主観以外のこと書かないと、アドバイス出来ないですよね。

[6: 匿名さん]

普通決議で僅差なんて揉めてる証拠。

説明会開いて、説明会質疑応答議事録まいて、住民の多くの同意得てから臨時総会で終わりでしょ？

動きたくないのか？

あなた含めて一部住民の強行裁決が見え隠れしてますけど、ここに書き込んでる時間あるなら行動されたらいかがでしょうか？

[7: マンション掲示板さん]

>>1 通りすがりさん
まず、臨時総会はマンション管理士からの指示のもと正当に行われています。
そのため、議決権行使としては無効になるとの理事会の見解を組合員にお知らせしています。

[8: マンション掲示板さん]

>>6 匿名さん
マンション管理士や弁護士、マンション管理業界、ＡＤＲやマンション問題解決センター、国土交通省など色々な機関へ相談してきています。
どこへ相談しても今回の総会後に本来の議決権行使の郵送場所ではないポストへ投函されている票については無効になると調べはついています。
正当に行われている臨時総会のため議事録も配布し管理会社変更することにも決まっています。
しかし、近鉄住宅管理会社だけでなく反対派の人方は委託契約、管理組合の規則を破り住民に臨時総会は無効になるといい、理事の許可なく説明会をするとまでポストへ怪文書が配られています。
裏には近鉄住宅が手を引き誘導しています。

そんな管理会社とは、すぐにでも契約をきりたく新管理会社への契約を進めているところです。

しかし、近鉄住宅の、あまり酷い行動には耐えられません。
正当に戦っている理事からすると正直、ほっておいてもいいのでは？とまでなりかけています。

勝手に怪文書を配っている人は匿名のため、はっきりとした犯人はつかめていません。
今回の説明会を開くようですが理事へ話はきていません。
ちなみに参加する方は管理組合のポストへ投函するとこになっており、管理人(近鉄住宅管理会社)が受けとることになっています。
何か阻止できるようなことはありませんか？

[9: 通りすがりさん]

>>8 マンション掲示板さん

やはり、一票差なのですか？

主催の不明点はあるにせよ、説明会は必要ですよ。

近鉄酷いは具体的内容が分からないので、根拠として何が酷いのかを明示しないと。

変えるにせよ、変えないにせよ、それは説明会するべきでしょうね。

あんまり一面的な推し方すると、禍根を残しますよ。

阻止に動けば相手、あなたにとっての相手からすると思う壺。
性急にならずに泰然として堂々と迎え撃つ構えが肝要ですよ。

[10: てつぱんあたま]

>>8 マンション掲示板さん
「管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。」

そんな契約をしているのですか？
だったら、管理組合理事会は必要なくなってしまうと思いますが。

管理会社というのは、こちらが仕様車で、管理会社フロントは、
まあ、いわば、直接雇用ではありませんが、指揮命令権は、管理組合にあると思っていますので、

善意の管理義務を超えたことまで要求していますが、それに答えてくれますが、
それは、こちらの態度がはっきりしているからです。
昨年度の理事は、まったくいいなりというより頼りっぱなしでした。
その結果、問題が解決しませんでした。管理会社は、問題が解決しなくても困りません。
しかし、今年はよく働き、こちらの要求を満たす努力をするので、
その結果、フロントも次第に、他の理事さんたちの信頼を得て行きます。

理事長も私とフロントがうまくいってほしいと願っています。
もっとも、理事も１年間交代ですが、
その年度の理事にフロントを上回る、あるいは拮抗する力があれば、
管理会社に仕事をさせることができます。
また、彼らもそれならやりやすいのです。
修繕工事は、近鉄のフロントにはわかるはずがないと思います。
ですから、この時の相手は、同じ近鉄でも、フロントではありません。
原則として、管理会社は管理組合の利益を図ること、これが、「義務」です。
かれらは、慈善事業ではありませんが、働くことは当然の、「義務」です。

なんか、妙なところで争っている気がします。
というよりも、どうやらけんかの仕方を知らないような気がします。
こちらが弱ければひどい目にあいますが、
争点ががかみ合わなくなっているのではないでしょうか？

だいたいの理事は忙しいので、なるべく簡単に進めたいのです。
ですから、７０歳前後の女の方々の理事が、熱心にやってくれます。
そこで、やはり、社会的経験豊富なものがいれば、自分の利害を超えたところで、
過去の仕事や生活での苦労を生かして、調査研究を行い、
フロントの経験を上回ればよいのです。
フロントの多くは、所詮、マンション管理関係か、不動産関係化の経験しかない人が多いので、
彼らは、どうしても経験不足です。よその現場の、３Ｋ労働の経験が少ない弱点があります。
つまり、製紙の危機に立たされた経験が少ないということですね。

しかし、帆論とはそうであっても近鉄は組織ですから、そこにはいろいろ経験や知識も豊富です。
もちろん、こちらは仕事をさせるのが目的ですから、そういったことは協力させればよいのです。

おそらく、今までの理事の中に近鉄になめられてしまうような人がいて、
その人たちの力量不足か、あるいは、自分の都合や支配欲などで、
何かよからぬことをたくらんで、やったか、などがあったんでしょ？

自分たちだけで管理会社とは関係ないところで、何かやろうと思えばできるのですが、
そのエネルギーをなくしてしまったのでしょう。

まあ、こんな風に考えてみても、いいのではないでしょうか。

違った角度から、情勢分析をしてみたらどうでしょうか。
自分自身の中にに失敗の原因が見つかれば、
一番良いので、目的達成に有利になるのですが、
それがみつからない場合は、かなり苦しいですね。

[11: 匿名さん]

私も近鉄管理の物件に住んでいて、管理人の怠慢さに困っているので…
状況は違うでしょうが文章読んで驚きです。
何処もこんな感じなんでしょうか、近鉄管理？？？

うちのマンションの場合は

共有部分の節電で照明をＬＥＤにかえようとして業者を選定。
住民みんなで決める事ですよね。仰天の事態が待っていたんです。
「うち(近鉄管理)で格安な所を決めてきました。価格やアフターメンテナンスはこんな感じです。
横に座っているのがその会社の社長です。挨拶してもらいます。さぁ、みなさん承認してください」
みたいな流れで。何だこの流れは？って。
「国内の他のメーカーのも調べてないのか！」
「何で１社だけなんだ！」
「反対させないように社長を連れてきてるのか！」
「選択肢が１つしかないなんて！」
住民総会は、当然荒れました。
「住民舐めてんのか！」って怒鳴り声まで出て。
終わった後もみんな数人かたまっては廊下のあちこちでブーイング。
本来なら幾つかの会社で見積もりを取って、比較する資料も事前に住民に配布して、
さぁ、総会で多数決で決めましょう！って流れになるはず。

清掃員もいつの間にか変わってて、月曜日から金曜日の午前中に清掃していたのに
１０日以上掃除機の音がしなかったり、ゴミがあってもそのままだったり。
マスターキーで個室に入っていって、掃除機の音がしてるのも見かけました。
何それ？です。

廊下のエアコンも節電なんだろうけど
真夏が蒸し暑くて廊下の温度が午前中から深夜まで３５度超え。なのにずーっと切りっぱなし。
逆に真冬は極寒。いつ付けて、消して、費用がどれくらい浮いてるの？
そういう報告が住人に一切ありません。貼り紙やチラシのような配布もありません。

要望も回答や進捗状況の報告がまったく無いので、伝わってる？のか解らず。
よく、住民総会の出欠表に「ご要望や質問を記入してください」ってどこの会社でも見受けられますが、
一切ナシ。して欲しいとの総会での要望にも「ノー」でしたね。
で、当日その場で質問が来ても、答えられないし、後日返事してもらえたということもなかったそうです。
管理組合が素人の集まりだと思って、強引に何でも推し進める！でも面倒な事は一切関知しない！
って感じ。
最初は管理組合の会長も「近鉄は切る！」と言ってたのに、丸め込まれたのか？買収されちゃったのか？
何も言わなくなりましたね。
そっちに対しても住民から妙な疑いや不満が出ちゃったり。

[12: 入居済みさん]

西長堀ガーデンハイツ

[13: 匿名です]

>管理会社の変更・削減を視野にいれ総会で管理会社を変更するとこに決議。
しかし後日、反対票の議決権行使書がポストへ投函されていると言い管理会社変更総会を無効という手紙を管理組合(所有区分者)のポストへ理事を無視してポストへ手紙を投函。
住民は混乱状態。

総会後なら議決権行使書は無効。
混乱住民にはその旨を説明しましょう。
決議事項が不服なら、その反対者たちは1/5以上で総会の招集をかけるべきです。
管理会社がそれを無視しているというなら、管理会社は法のほの字も理解していないことになりますね。

[14: 匿名]

“鈍感力”で生き抜く会社。
うちの親方は近畿日本鉄道じゃ！なんぞ文句あんのんけ？ あー

業界とわずに他の会社は見習わないといけない時代だ。

[15: 匿名]

この板の「管理員業務」てスレ…良スレだな
参考になる

[16: てつぱんあたま]

管理組合と管理会社の争議は、
やはり、管理組合代表か、あるいは、近鉄の代理人が、
どこかに申し立てるのだろうけど、
申し立てる先は、いくつぐらいあるのかな。

また、区分所有者の少数の代表が、区分所有者の多数の代表を、
管理組合そのものの代表である管理組合理事長に対して争議を起こす場合、
少数者の代表は、管理組合代表を法的に訴えるのかな？
つまり、何かの損害弁償とか、会計の不正で告発する。
あるいは、金銭的なことでなくどこかに訴えるのは、どこへかな？

まず、その少数の人数がはっきりしていることと、その代表者名が必要だし、
訴えの趣旨と説明と、申し立ての証拠が必要なことは、明らかだと、素人ながら思うけど。

これは、大阪市内での問題？
だったら、大阪市の支援機構もあるけど。
多分、今は民間調停を押していると思うので、いくらかの費用でやってくれると思うけど。
ただし、調停というのは、調停をしましょうという双方の合意がなければ申し立てできない、

他にも、インターネットで見れば、管理業者の協会みたいなんもあるし、
管理会社はこういうことよく知っているけど、あなたはどうする？

もし、管理会社に違法行為があるなら、お金のことでなくても、、
訴えるべきところに訴えて（裁判所ではない）、あるいは、検察に告発して
それがそうだということになるなら、業務停止になるであろう。

しかし、違法が立証できないなら、

当然、まず、管理組合内部の少数対多数の間で話し合うわけだけど、
そこで、第３者の仲介を入れるか、当事者同士だけで話し合ってまとめるか。、どっちにする？

それがまとまってから、管理組合対管理会社だと思うけど。

これは、なんでも多数決やアンケートで決めていた結果だと思う。
そんなやり方は、もめごとをわざわざ作っているようなもので、
悪意ある者にとっては、タイミングよく利用できる魔法の薬。
賛否拮抗している場合は収拾がつかない。ますます対立をあおる。
圧倒的多数になった場合、少数の意見が正しい場合（よくあることだが）暴力になる。
あるいは、声が大きい少数者の暴力に支配されることになる。

そのくせ、ヒアリングの機会を与えない。
アンケートも多数決もやらなくていいけど、ヒアリングに敏感になりたいもんだ。

人が言っていることをよく聞いて、それに対してどうこう言えばいいのだけど、
いつの間にか思い付きで違うことをこちらがいい出して、話が全く違うことになる。
そりゃ、敵は、楽すぎるわ。

何が争点なのかこんがらがったら、喧嘩は負けよ。
何回ぐらい喧嘩した？どつき合いじゃなくって。
どつき合いは相手を殺すと決心しない限りやってはならないから、
俺なんかにはできないけどね。
相手を訴えた場合、相手を犯罪者にする覚悟はできてる？
引くことはできないよ。だったら、どうやって、管理組合と和解する？

管理組合理事会と管理会社が結託しているのでしょ。

そんなことばかりやらされてうまく利用されていたのだろう。
こんなことするやつは、どこにでもたくさんおるからな。

いきなり、わあ～多数決、などというやつを絶対信用してはいけない。
なぜなら、それは支配する目的だから。

などなど。それから、
　お宅の監事さんは何をしているの？
ちょっと頭のねじが緩んだ人かやってるんじゃないの？

なんといっても、まず、あなたたちが監事に申し立ててることが最初。
これが、ほったらかしにするような人なら、その人間性そのものが駄目な人ということやね。
あるいは、監事の意見もなく、ちょっと頭が悪い人やということやね。かしこぶってると思うけど。

それから、そういうことを一つ一やっていく、その力が、みんなに、あなたにある？

また、この問題に、債権債務とか、あるいは、横領の不正とか、かかわりないことなの？

かかわっていると、やった人は必死になって妨害すると思うけど。

そんなことはないの？
などなど。なんかいいほうほうある？

しかし、他山の石として、参考になります。

[17: てつぱんあたま]

意見がでなくなったしまった。
ふぁ分、話がこんがらがったからだと思う。

もともとの問題は、

管理会社とは、管理組合と委託契約をした上での運営する。
管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。
私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。

１．管理会社とは、委託契約をしたころの、『運営』をする。

この運営って、何のことでしょうか。
　今後、老齢化も進む中で、また、行政サービスも低下していく時代で、
　管理会社に委託契約をする「運営」とは、何をどうすればよいのでしょうか。
　また、理事は、毎年変わりますが、管理会社には、理事の代わりにずっと運営してもらうということでしょうか。
　それは、法的に、何ができて何ができないのでしょうか？
　管理会社が家主で住民が店子なら、全然問題ないと思いますが。
　よくわからない、大事なところがある、実際切実な問題だと思います。

２．管理組合の総会をへて理事が選らばれ、その理事をサポートすることも１つのこと。

　総会で理事を選ぶのは当然ですが、管理会社はそれぞれの理事をサポートするというのは、実際にはどうサポートする契約なのでしょうか？
　たとえば、未収金の場合、管理会社に責任を持ってもらう、たとえば、管理会社に債務を割り引いて買い取らせるとか、管理会社に掛け金を払って保険をかけるということでしょうか。
　
　管理組合の主導で管理会社に仕事を依頼し、管理組合が未収金の回収の方法を細かく具体的に指示して、技術テクニックがある管理会社にやってもらうということにしかならないと思います。なぜなら。未収金があると、管理組合にとっては、建物や建物設備の維持管理に支障がありますが、管理会社の仕事や業務には、まったく支障がないことだと思いますから。

３．私たちのマンション管理会社は「近鉄住宅管理会社」です。

近鉄住宅管理との委託契約では、一つ一つの業務の積算をやるのでしょうか。
どこdrもやらないのでしょうか？
管理会社の、管理員は、指揮命令を近鉄住宅管理から受けているとおもいますが、管理組合は直接、管理員に指示や命令ができるのでしょうか。

また、勤務評価は、だれがどうやればいいのでしょうか。

やはり、管理員の業務は、建物建物設備のメンテナンスだと思いますが、メンテナンス項目はどういう契約をすればよいのでしょうか。

管理会社フロントの責任と業務は、たとえば、広報や書記、会計、理事長業務、監事、など、すべて委託契約できるのですか。

こういうことを、私は知りたい。

[18: 口コミ知りたいさん]

どこのエリア？
エリアによって考え方が違うからな

[19: 他人の住宅問題に首を突っ込むこのサイトの管理人乙]

近鉄住宅管理 ローレルコート

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51591/

[20: てっぱんあたま]

荒れ方２年、いやあれから２年。
結論は、近鉄住宅管理は、企業利益の追求に純粋に徹底している。
それはそれは、呆れて、あまりにも具体的なことが多すぎて、書き込めない。

何より、うそをつくことが平気。
ささやきが多い。
ささやきで、人心の工作をする。
管理組合が損をすることは平気。
自分たちの仕事の判断基準は、これをすると、近鉄にとって損か得か。
これをやらないと、近鉄の得になるか損になるか。
理事会や住民が困れば近鉄を頼ってくるから、客先が困るのはいいことだ。
前年度の理事会や総会で何を決めても。次年度には関係がない。
１年２年放っておいたら忘れる。
理事会や総会は区分所有者とその家族のためにあるのではない、近鉄住宅管理の利益のためのものだ。

マージンは、下請けに何社から聞いたが、近鉄の場合は２０％はとらないということだ。
他の管理会社では２０％のところもあるそうだ。何％とは聞き出せなかった。２０％以下だな。

誰かもＬＥＤで書いていたが、うちの場合は、マンション計画修繕施工協会会員の特定建設業の業者から、こちらで、２１０か所２００万円で見積もったが、総会では３００万円。近鉄が議案書に計上した。それが決議されたら、これをそのまま１年ほったらかしにした。
そしてさらにその１年後、近鉄が３００万円の見積もりを提出して総会にかけ、もとの２００万円の見積書は行方不明。
近鉄が連れてきたのは、イーマックスコーポレーションというところだ。
製品価格は小売希望価格で工事費がほとんど無料のような見積書。品物は４～５年前の物。あほか。旭区にある。グーグルで見たら、近鉄が入っている同じビルの上階にあったが、今は近鉄が看板を出していないかもしれない。
あっちこっちでやっているらしいが、見積書がでたらめ。素人にはわからん。
製品は、数年前の今更こんなもの使うかという、見るものが見ればわかるユニット。こんなの必要ない。

大規模修繕工事の計画を進めるために、大規模修繕工事委員会を立ち上げる準備をしていたはずが、理事会が変わったらほったらかしで、その１年後の理事会では、近鉄の工事担当者が勝手に乗り込んできて、当たり前のように、工事の説明を理事会でやり始める。

設備点検を委託したら、目視をするだけで、メーカーとも相談することなく、簡単な、フィルター清掃やストレーナー清掃もやらないで、ただ、劣化していく様子を見ていて、もう、改修工事の計画が必要ですということを議事録に書き込む。

個人情報保護法の説明はやらないで、自分たちに都合がよいように利用して、理事のプライバシーの侵害になりますので、氏名と部屋番号は記載しますが、電話番号は記載できなくなりました。この１分だけ。説明をすることができない。

民泊をほったらかしにしていたので、総会で民泊の説明をさせたら、説明をするがm何にもわかっていない。聞くほうも分かっていないから、いい加減な説明でも信用している。
だいいと、この土地の用途区分も知らない。
近鉄は、民泊とカジノは、反対ではないだろう、デベロッパーだから。
しかし、近鉄はそうであっても風民はそうでないのだから、自分たちの利益にあわしてはならないが、彼らは、会社の利益を最優先する.理事長をたらしこんだら、管理者は一人だから、好きなようにできる。
総会では、時の理事会を利用するだけ、議長や理事長などの息子や娘を出席させて、意見に対して猛烈に攻撃させる。自分たちは関係ないと知らん顔。自分らには困らないから。

嘘を平気でついているから、あなたが知らないところで、あなたには、こう、だと言って同意していても、あるいは、そうしますと言っても、理事長や副理事長、監事などにはあの人の言っていることは間違っていると、個別にささやいて意識操作をして、その人たちが話あった時には、近鉄の意見をその人たちが口にして、あなたもわたしも同じ考え、ということをするから、人間性も近鉄という会社に洗脳されているので、ものすごく、怖いよ。

心理的には、オウム真理教や統一教会、＊＊＊等の、短絡的な世間知らずの騙されやすい、ギャンブル依存症のような会社の狂信者と同じです。
なお、近鉄のマンション管理士や施工管理技士などには、社会的な意識はなく、会社の中での自分のためのスキルですから、明らかに、管理組合とは利益相反していますので、大事なことを任せないようにしてください。

会計業務だけはきっちりやってくれると思いますが、マンション管理士でも一人で１０の管理組合を持っていますので、勉強も経験もすることができず、ただ、機械のように会社のお利益に沿ったことしかやりませんので、人間の心はないとみることが大事でしょう。

とにかく、勝つか負けるか、損か得か、どうやって支配するか、こういうことに徹底していますから、付き合わないほうがいいと思います。
もっとも、住民の中にも、ばれないように悪いことをやったら価値だとか、平気で横領する人もいるわけですから、こういう人たちと近鉄は、利益が相反したり、自分らがどうやって、区分所有者を食い物にできるかという、しずかな争いを繰り広げるでしょう。

つまり、近鉄引き継ぎ以前の、支出の帳票や収支報告書がない、預金通帳もない。近鉄は平気です。
なぜなら、理事は毎年変わるので、前の理事に約束したことは、いつか反故にします。総会決議も、都合が悪いことは、放置して風化させます。すごいよ。
これに、住民が気がつかないことを近鉄はよく知っているからです。
コミュニティう形成は近鉄の大敵です。

■ あほらしくて、はらがたたんわ。しかし、これで、近鉄はおれをだましていると自信があるのだから、頭が悪いと言えるが、しかし、ずるくてずるくて、見かけは人たらし、女たらしで、見た感じもいいのだが、まあ、こういうのが最近多い世相だから、詐欺師とおんなじやね。

なんせ、会社に洗脳されとるから、何を言った。今までは、いろいろ教えてやったが、こりゃあだめだ、とわかった。こういう奴らはみんなそうだ。うそでもばれなければ平気。

ここまで会社に従順な近鉄社員は、いつか、会社にも使い捨てにされることが見えますが、悲しいかな、彼らは洗脳されていますので、会社のためなら何でもやります。

そして会社にはそういう人しか残らないから、毒物が濃縮されるように、近鉄そのものも悪に染まります。おそらく、カジノをあちこちの駅で始めるとか、民泊事業を手広くやるんじゃないですか？
カジノ宿泊はるかすなんか建てるのだろう。
■ ■ これが、あれから、約１年半たった今の結論です。
■ ■ さて、来年はどうなっているでしょうか？お楽しみに。
■ ■ しかし、書き込みがないのはなぜか？