グランドメゾン天王寺上之宮町【旧称：（仮称）グランドメゾン上之宮町プロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uenomiya/index.html
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社金山工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

物件詳細
物件名称　グランドメゾン天王寺上之宮町
所在地　大阪府大阪市天王寺区上之宮町32-1（地番）
交通
近鉄大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩7分
大阪市営地下鉄谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩9分
大阪環状線「桃谷」駅徒歩11分
用途地域 第2種中高層住居専用地域、準防火地域
建ペイ・容積率　60％(角地緩和により70％)・240％
敷地面積 1,597.66㎡
建築面積 729.58㎡
建築延床面積　4,500.58㎡
総戸数　42戸
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階建
建築確認番号　BCJ16大建確021（平成28年6月30日）
分譲後の権利形態　建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定　平成30年5月中旬予定
入居(引渡)予定　平成30年6月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料)　29台（機械式）／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 7台（バイク置場1台・ミニバイク置場6台）／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 84台／未定
売主　積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
取引態様　（売主）積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
管理形態　区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社　積和管理関西株式会社
設計・監理　株式会社IAO竹田設計 大阪第三事務所
施工　株式会社金山工務店

販売概要
販売スケジュール　平成29年4月下旬販売予定
販売戸数 未定
販売価格(税込)　未定
最多販売価格帯
間取り　2LDK+N ～ 3LDK+N
専有面積　73.45㎡ ～ 98.92㎡
バルコニー面積　10.90㎡ ～ 13.60㎡
その他施設費用　未定
管理費(月額)　未定
修繕積立金(月額)　未定
修繕積立基金　未定
その他諸費用　
情報登録日　2016年09月04日
次回更新予定日　2016年09月13日
備考

「グランドメゾン 大阪市」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

【タイトルを正式名称へ変更しました　2016.11.15　管理担当】

[289: 匿名さん]

東京では坪500、京都でも坪300以上は普通

ここは西日本で一番坪単価の高い住宅地で高ければ高いほど売れるところ

資金力のない人が無理して買うところではないですよ

[290: 通りがかりさん]

>>289

坪単価はいくらくらいが妥当だとお考えですか？
ルネグランが最高値４２０万程度ですから
４５０万程度超えるくらいでしょうか？

[291: マンション検討中さん]

現地確認しました。
思ったより敷地は狭いなという印象がしました。
（低層・高層の2棟建つという事でもう少し大きい土地を
イメージしていました）
南側に3階建ての戸建てが4戸ほど隣接しているようです。
ですので南向き低層階だと南側の眺望は厳しそうな感じがしました。
南側には少し離れてローレルタワー夕陽丘が2邸ドンドンとあり
その他マンションもいくつかありますので
高層階でも抜け感はなさそうです。
上本町からは大きな通りを抜けて細い道をクネクネと行く感じです。
商店などはほとんどないので夜はさみしそうです。
上本町の駅からは徒歩で実質10分でも厳しい感じがしました。
環境は非常に静かです。学校の声も聞こえませんでした。
（クラブ活動などの時間によるかな？）
警察病院が近く救急車が止まる入口に近いので
音が聞こえるかもしません。
結論としてはとにかく静かな環境のマンションを探しておられる方には
素晴らしい立地だと思います。
逆に言えば商店やスーパー、駅には遠いので便利な立地を望む方には
なしですね。
立地的に車所有の富裕層狙いの物件だと思いますが、機械式の29台は
どうなんでしょう。
駐車場は4万円くらいでも良いから平面式を用意するべきだったかも
と思いました。
機械式では入らないようなでかい外車を持ってる人は
対象外となりますから。金持ちはそういうの好きですからね。
天王寺区は新築マンション少ないですから、高価格帯で売れるか
注目です。

[292: マンション検討中さん]

>>291

昔、個々の周辺に住んでいましたが、通常マンションの最上階でも　ビル群のてっぺんが凸凹と見える感じで
抜け感というか、眺望は　ビル群の凸凹が見える…何度も言いますが、大阪城や四天王寺さん、上町台地の西側のように緑が見えるとか眺めがよいというのはありませんよ！

ローレルタワー夕陽丘の　２０階相当あたりでは、周辺にタワーや高層ビルがないため　抜け感抜群で
眺望は良いですよ！

機械式駐車場は、３万円前後でしょう。

まあ、散歩コースですが　戸建が多い密集した場所ですから、眺望というより学校を除き、車の騒音が聞こえない排ガスから隔離された都会の中の静けさはあるでしょうか。

[293: マンション検討中さん]

昔、個々の周辺　=>　昔、こちらの周辺

[294: マンション検討中さん]

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uenomiya/concept/index.html

銭湯は近くにありますが、ここに載っている　小道は　上宮町では見たことないのですが。

[295: 匿名さん]

小道：夕陽丘町（口縄坂）
銭湯：松ケ鼻町
構え：北山町

[296: マンション検討中さん]

億超えるマンションなら駐車料金は５万円でも６万円でも良いから
平面を作るべきでしたね。
４，５台でも良いからプレミアム住戸へ優先とかにして
金持ちの心をくすぐらないと。
しかもCG見ると機械式駐車場に屋根がないように見えるんやけど
どうなんでしょ？
ルネグランは平面１２台で３万円から３２０００円ですが平面はほぼ
埋まったようです。
機械式は屋根はありませんが１６０００円からと格安です。

[297: 匿名さん]

価格は1億以下でしょう。100平米以下で＠300万。ここらが限界でしょう。
平面駐車場が望ましいのは同感ですが、この敷地規模だと地下駐車場しか平面自走式は困難です。そうすると、1億以上になるので、検討者は土地を買って注文住宅を建てるでしょう。

[298: 周辺]

>>295 匿名さん

ありがとうございます！
七坂の一つだったのですね！

天神坂や生魂の坂とは、違いましたので。

[299: 各種検討]

>>297 匿名さん


真法院町が大阪一の高級住宅街？かな？
だと思いますが
このエリアは、天王寺区役所の北側で、やや隣接？していますが 高級住宅街ではないですよね？
それとも、地価の上昇で仕訳するなら
高級住宅街？

[300: 通りがかりさん]

スレ違いになるんだが、
石ヶ辻町の天満屋跡地に14階建ての
ローレルができるよー！
上本町まで徒歩5分、南向き、前方は石ヶ辻公園
来冬完成予定です

[301: マンション検討中さん]

>>300

あんな場所に14階建てのマンション出来るんや。
上本町まで近いしお店も色々あるからいい場所
と思うけどちょっと敷地が狭い気がするなー。
ただ南向きで公園があるから日当たりは保証
されそうやし人気出るかも。

[302: 匿名さん]

14階建というのは評価するけど、最上階を除いて70m2台かつ6000〜8000万台だろうか？積水には思わぬ伏兵現るって感じか？

[303: 通りがかりさん]

>>301
グランドメゾンの石ケ辻よりも間違いなく
良い場所やね。
あそこはすでに周りマンションと家に3方向
囲まれてるし、東側は道路がすぐ隣接やし
万が一南側の一戸建て（店舗？）
のところのマンションでも建ったら
悲惨な立地になりそうやもんな。
しかも非分譲の２戸に元土地の持ち主おる
みたいやしあそこを大金出して買う勇気は
ないわ。

[304: 通りがかりさん]

>>296

ここは全ての点でルネグラン四天王寺夕陽丘に完敗でしょうね。

http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/index.html

[305: 買い替え検討中さん]

１Fは、テラス、家庭菜園　出幅４．１５m
２Fから　バルコニー　出幅２m　となっています。

図面見る限りでは、リングシャッターではない？かもしれません。

泥棒が、スルーで入れそうなので　防犯対策がされていない。。。。。図面見る限りでは

高級自転車や高級バイクは、どうでしょうか。　いたずらされるかもしれないです。
自動扉つけてくれると。。。　ですが。

機械式駐車場は、屋外にあり屋根ないですね。　屋根っぽいのは見えますが、鉄骨フレームです。

中住戸は４戸のみで、あとは全て角住戸です。
中住戸は、５０００万円は皆無な感じで　シースルーバルコニーで外観見る限りでは　安くはなさそうです。
バルコニー
１８．４５平米〜

５８００万円〜　の価格でしょうか？

[306: 通りがかりさん]

>>305 買い替え検討中さん

昨今のグランドメゾンは、ほんの一部の物件を除いて全てがコストカット仕様です。
リングシャッター無し、自転車置場はオートロック無しの泥棒さんいらっしゃ〜い仕様です。
50万円以上の高級チャリは危なっかしくて置けませんね。

[307: 検討者さん]

>>304

五条小学校とグランドメゾンのブランドにこだわる人以外は
積極的にこちらを選ぶ理由はないと思います。
駅からの距離、日当たり、眺望、平面駐車場、リングシャッター、
駐輪場、スーパーへの距離etc
マンションを選ぶ点での上記重要事項では完敗でしょうね。
これで万が一こちらの方が坪単価が高ければ驚きます。

[308: 匿名さん]

>>307

激しく同意！

[309: 匿名さん]

そうなんですよね。全体的に見てみると、条件としてはかなり良いんじゃないかと思いますし、
資産価値も維持しやすいのではないかしら？と思ってぃます。
何気に平面駐車場いいですよね。出し入れの時間がかからない。
今、機械式使っているのですが他の人とかち合うとなかなかすぐには出せなくて待ってしまうし待たせてしまう。
そういう苛々がないところは良いと思います。

[310: 検討者さん]

>>309

坪単価３００万くらいの物件を買える人なら大抵外車持ってるのよ。
そういう人たちにとって機械式は面倒なのもあるけど、一番つらい
のは持ってる外車の大きさが機械式に入らないことなんだよね。
駅すぐならまだしも、この立地で高級仕様で売ろうとしたら機械式
のみは敬遠される可能性が高いかと。
近くならルネグランもリバーも平面は用意してるからね。
竣工したリバーは外車だらけって書き込みもあったし
ルネグランも平面は外車だらけになるんちゃうかな。

[311: 買い替え検討中さん]

＞＞３１０

こちらのグランドメゾンは、同じ積水　中央区大手通りにあるグランドメゾン大手前タワーのように

バイク置き場、自転車駐輪場は　外部の人が勝手に入れないように少なくとも自動開閉式の扉になりますか？

鍵付きまたはセンサー付きの自動扉ぐらいでしたら、機械式駐車場の設備ほどコストはかからないように思います。

[312: マンション比較中さん]

今年竣工の直近　グランドメゾン立売堀1丁目　の内覧動画がありました。

こちらもこんな感じの専有部仕様でしょうか？

業者さん撮影によるYutube動画です。
https://www.youtube.com/watch?v=tSWT9uiEsgA

[313: 匿名さん]

動画見ましたが、上宮町も同じ内装でしょう。
こちらは10階ですが、　売り出し価格は　中住戸で3980万円ほどではなかったでしょうか？



物件概要・設備


物件種別
マンション

物件名
グランドメゾン立売堀一丁目

所在地
大阪市西区 立売堀 １丁目 28-7

交通
大阪市営地下鉄御堂筋線 「本町」より徒歩5分
大阪市営地下鉄中央線 「本町」より徒歩5分
大阪市営地下鉄四つ橋線 「本町」より徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 「西大橋」より徒歩8分


近隣情報

ショッピングセンター： 心斎橋筋商店街 距離571m


スーパー： ビッグビーンズ　West 本店 距離408m


スーパー： LIFE西大橋店 距離538m


ドラッグストア： スギ薬局四ツ橋店 距離400m


幼稚園・保育園： 御堂筋本町ちどり保育園 距離697m


小学校： 大阪市立明治小学校 距離419m


郵便局： なにわ筋新町郵便局 距離280m


役所： 西区役所 距離1004m



特記事項
子供可、事務所可、二人入居可、分譲タイプ、ペット相談、保証人要、保証会社利用可

賃料
190,000円
管理費/共益費
10,000円

間取り
2LDK
専有面積
74.25㎡

総戸数
31戸
築年月
2017年2月

建築構造
RC
建物階建
地上14階

駐車場
空無
駐車料
-

設備
ガス(都市ガス)、管理形態(日勤)、24時間緊急対応、インターホン(ＴＶモニター付き)、防犯カメラ、人感センサー、ディンプルキー、ダブルロック、オートロック、火災報知機、宅配ボックス、専用ゴミ置き場(24Hゴミ出し可)、駐輪場、バイク置き場、日当り良好、眺望良好、南向き部屋数(2室)、南向きリビング、通風良好、バリアフリー、フローリング、全居室フローリング、出窓、オートライト、ベランダ・バルコニー、収納スペース、クローゼット、クローゼット数(3)、ウォークインクローゼット数(1)、シューズウォークインクローゼット、玄関収納、天井高下駄箱、バス・トイレ別(別室)、シャワー、追い焚き、浴室乾燥機、オートバス、脱衣所、給湯、３点給湯、ミストサウナ、ウォシュレット、洗面台、洗面所独立、シャンプードレッサー、三面鏡付き洗面化粧台、洗面所にドア、洗濯機置き場(室内)、コンロ設置済、コンロ口数(3)、コンロ種類(都市ガス)、グリル、食器洗乾燥機、システムキッチン、エアコン台数(1)、床暖房、24H換気システム、BS、CS、CATV、光ファイバー、CATVインターネット

[314: 匿名さん]

他物件の内覧動画なんてものがあったんですか。分かりやすい。
広角レンズ使っている？と思うけれど大たいそういうかんじなんじゃないですかね。
同じシリーズだと設備も同じものを使っているということが多いですから。
それにしてもなんだか今時ってすごいですね。
モデルルームに行かなくてもだいたい分かるんですものね。

[315: マンション比較中さん]

>>314

ここ数年のグランドメゾン見ましたが、関西の場合は　部材共通仕様で同じでしょう。
共通部材にすることによって　コストダウンになりますから。

[316: 匿名さん]

外観デザインが他のマンションとは少し違って個性的かなという印象。
電車通勤している自分にとっては、この立地は便利で良いと思います。
ただ、その分価格帯がどれくらいになるのかとても気になります。

[317: 買い替え検討中さん]

＞＞３１６

大阪市内からご通勤ですか？　それとも県外京都、奈良、和歌山
遠方でしょうか？

価格は、４０００万円以下はありえないと思います。　そこから＋１０００万円足しこんで　上を見る価格でしょうか！？

[318: 匿名さん]

>>価格は、４０００万円以下はありえないと思います。　そこから＋１０００万円足しこんで　上を見る価格でしょうか！？

やっぱり、それくらいの価格帯になってしまいますか。
便利な立地だと５０００万円台はすると考えたほうが良いということですか。
価格を少しでも抑えたいという人は、
ちょっと購入するのは難しいのかもしれないということがわかりました。

[319: 匿名さん]

確か80平米台で6400万円台からだったと思います。

[320: 買い替え検討中さん]

>>319

専有部の仕様は　特別な材料を使っているなどないでしょうから
ましてや　フローリングは、木目シールのフローリングでしょうから、天然木など使わないと思いますし、
どこからお値段算出されるのでしょうか。
土地の値段と言ってしまえばそれまでですが。

[321: e戸建てファンさん]

>>319

ルネグランを意識した値付けでしょうね。
ほぼ同じ坪単価からで予定していると思われます。
五条小と駅近のどちらを選ぶかという感じですか。

[322: マンション検討中さん]

ここは売れてるんですか？

[323: 職人さん]

近隣販売実績です。

1.グランドメゾン上本町
2.グランドメゾン上町台STYLE
3.グランドメゾン夕陽丘CLASSY
4.タワー ザ 上町台
5.プライムメゾン夕陽ヶ丘
6.グランドメゾン夕陽ヶ丘
7.グランドメゾン五條宮夕陽丘
8.グランドメゾン大手前タワー
9.グランドメゾン南船場
10.グランドメゾン周防松屋町
11.グランドメゾン天王寺小橋町
12.グランドメゾン安堂寺
13.グランドメゾン上町台
14.グランドメゾン玉造中央
15.グランドメゾン四天王寺夕陽丘
16.グランドメゾン松屋町壱番館
17.グランドメゾン天王寺堂ヶ芝
18.グランドメゾン松屋町
19.グランドメゾン夕陽丘タワー
20.グランドメゾン法円坂 さくら路
21.グランドメゾン上町一丁目
22.グランドメゾン夕陽丘町
23.グランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウス
24.グランドメゾン天王寺真田山
25.グランドメゾン夕陽丘MARKS
26.グランドメゾン上町台テラス（建築中）
27.グランドメゾン天王寺石ヶ辻町
28.グランドメゾン天王寺上之宮町

[324: 検討者さん]

>>323

過去の販売実績なんか何の意味もなし

[325: 匿名さん]

>>324

>>ここは売れてるんですか？

一年後には、95％の確率で完売している！

[326: 匿名さん]

1階住戸にテラス・家庭菜園が作られるそうですが、まだ間取りは出ていませんか？
家庭菜園は庭の一角に専用スペースが設置されるだけで、菜園として使う、使わないは住人の自由になるのでしょうか。
一階は駐車場スペースもあるタイプなのか…？
販売が今月下旬なので、間取り公開はもうすぐですかね。

[327: 評判気になるさん]

>>326 匿名さん

共通部材間取仕様でマークスと類似するのかな？

[328: 検討板ユーザーさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[329: 匿名さん]

4-15〜 価格発表していますね

[330: 検討者さん]

いまだに金額はおろか間取りすらもHPで公開してないんだから、どうにもならないですね。
グランドメゾンは設備関係やモデルルームの画像すら公開しないんですからモデルルームに行く気にもならないです。
ここのスレの過疎っぷりを見ても人気物件とは思えません。

[331: 評判気になるさん]

私にはわかるぞい
そなた達のことが
むひょー

[332: マンション検討中さん]

検討しています、価格も予想通りだったんで。ただ、大阪明星（玉造・空清町）前に野村不動産が分譲するらしいので、悩んでいます。早く決断しないとこのマンションも売れてしまいそうですので。
真剣に検討されている方いらっしゃますか？

[333: マンション検討中さん]

>>332： マンション検討中さん

まだモデルハウス言っていません。　積水から　案内は着ていました。

価格発表では　どのくらいの金額でしたか？

また　ディスポーザーなしなんですよね？

[334: 検討者さん]

スーモで1パターンだけ間取りと金額出てましたね。
アルコープがあるので玄関位置が下がって廊下が短くなっているのは良いんですが、いかんせん柱の食い込みがひどいです。
３LDKの中で柱の影響がないのは東側の洋室２だけという極めていびつな形になっています。
８９㎡ですが柱にかなり食われているので、８９㎡にしては有効面積は寂しい印象です。
柱で割を食っているのは収納でしょうか。４人家族想定でしょうから、もう少し収納が欲しい所です。
きれいにアウトポールしてれば、それだけで納戸でも作れたんでしょうけども。
平面だけではわかりにくいですが、インポールゆえリビングと洋室１，２の下がり天井も強烈そうなイメージがします。
購入検討の方はそのあたりも事前に要チェックですね。
内覧会で下がり天井に驚いちゃうのはあるあるですから。
こういった仕様と駅からの距離を考慮してか、予想より弱めの金額で出してるかなという印象を受けますが、ここは決して富裕層をターゲットにしたマンションではなさそうです。
ただ貴重な五条小学校区の数少ない新築分譲ですから、結構売れてしまいそうな予感です。

[335: マンション検討中さん]

>>334： 検討者さん


積水ハウス＆金山工務店のコンビでしたら　アウトポールではなく　インポールの設計でしょうか？

有効面積も　75㎡であれば　68㎡ぐらい。　　　　85㎡であれば　78㎡ぐらいの感覚でしょうか？
法務局の正式な登記上をあげると　更に　実質　-3㎡～-5㎡は　少なくなります。

[336: マンション比較中さん]

検討中です。

モデルルームも行ってきました。

低層は東向き、高層は西向きリビング。

ただ南側は隣接戸建てとの協議のため完全FIX窓。まあ開いても家があるから開けませんが。
低層の最上階（5階）は９５平米のルーフバルコニータイプで手が出ない金額（多分）
なので低層の方は選択外です。


検討対象は高層の北西角ですが、眺望がある程度確保できる７階の８５平米で７０００万程度。

環境は静かといえば静かですが、決して便利な場所ではないのでどう捉えるか？

五条小学校エリアというメリットは大きいのですが。

将来貸すor売ることを考えると五条小学校校区にも惹かれています。

[337: 検討者さん]

>>335

金山工務店は恐らく設計まではしていないのでインポールには関係ないと思いますが、基本グランドメゾンはインポールが多いですね。
近場のルネグランの９１㎡とほとんど同じような間取りと広さですが、見比べてもらえばわかるように向こうはほぼアウトポールされているので、余った柱分が全室のウォークインクローゼットやパントリーなどにうまく有効活用されている印象です。
こちらのグランドメゾンはまともな四角形の部屋が辛うじて洋室２のみと正直間取り的には？？？な感想を受けました。
内廊下なのでやむを得ない部分もありますが、高額物件ゆえにそのあたりを検討する人がどう考えるかですね。

[338: マンション検討中さん]

>>336： マンション比較中さん

モデルルームはまだ訪問していません。

南側　FIX窓　ということですが　　東側ベランダ除き、　南側ベランダの　間取りは、　リビングや他の窓は、すべて　大阪市消防法上の格子状の　ガラスに針金の入った窓になるのでしょうか？