【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

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[981: 匿名さん]

確かに、、
ローン計算機によると1000万の20年固定の場合の支払額は、
金利1.0%　年間551868
金利1.3%　年間568080

となりますので、0.3%の差は年間3万ではなく16200円くらいの差ですね。5000万だと約8万円差。

[982: 981]

ローン計算は手計算だとしんどいので専用電卓かスマホのアプリが便利ですよ。

[983: 住民板ユーザーさん2]

すみません、私が35年で計算してたので4000万ローンで月3000円くらいの差だったので質問してしまいました。
私はエクセルでPMT関数を使用しています。

[984: 住民板ユーザーさん1]

ローン相談会にて三井住友信託にて0.495%を提案されました。ネット銀行より安いなんてあり得るんでしょうか？何かご存じの方いらっしゃいますか？

[985: 981]

>>983 住民板ユーザーさん2さん

相談者とは別人なのに引っ張ってすみません。PMT関数は初めて知りました。ローンを何パターンも比較するのに便利ですね。その上で、仰られている0.3%の差による4000万35年の月々返済額の違いは5600円程ではないでしょうか。Excel画像をUPしますので数式が間違っていたらご指摘下さい。

この例で行くと35年分で238万ほどの差ですが、これを勿体無いと見るか、保険代わりの特約としては安いと見るかですね。

[986: 匿名さん]

>>984 住民板ユーザーさん1さん

家計応援プランですね。少し前に書いた住信SBIの0.444や0.474よりは気持ち高いですが、実店舗系としては安め。クチコミを見るとそこらのネット系より審査が早く融通が効くので安心、メガバンには店舗数やATMの利便性で劣るので、それらの中間という感じではないでしょうか。

楽天は公式サイトを見ると金利が高めに見えますが、保証料＋手数料が他行の半額以下なので、トータル費用で見ると楽天のほうが安いです。とは言え、クチコミではサポートがイマイチというのもよく見るので、費用だけで判断して良いのかという話はあります。。

[987: 住民板ユーザーさん2]

>>985 981さん
983です。
すみません、私の間違いでした。。。
混乱させてしまい申し訳ないです。

[988: 住民板ユーザーさん2]

>>984 住民板ユーザーさん1さん
NISA口座を2つ開設ことと、他に1つ条件があったと思います。
元々、▲1.95の提携ローンで、NISA口座を作ることで▲0.03でしたよね。
なのでそれ以上でも、それ以下でもないのではないでしょうか。

[989: 981]

>>987 住民板ユーザーさん2さん

いえいえ、お気になさらず。
Excel情報ありがとうございました。

[990: 住民板ユーザーさん1]

ところで、皆様は車を所有する予定ですか？
我が家は所有するつもりでいたのですが、やっぱりあまり使う事ないかなと。車検時期も迫り家族会議中です。

[991: 評判気になるさん]

>>990 住民板ユーザーさん1さん

小さい子供がいるので車は必須です。

[992: 匿名さん]

楽天銀行の優遇金利についてご存知の方いますか？

>>990 住民板ユーザーさん1さん
うちは近場はタクシーで遠距離はトレンタくん。当分所有しないかも。駐車場は安い区画もあっていいですね。

[993: 匿名さん]

入居直前はまとまった現金が必要になるので、口座のウッカリ残高不足に注意ですね。管理修繕費の一時金、ローン手数料保証料、斡旋手数料、登記費用、固定資産税、引越し代。。
これだけでも200万以上かかりそう。

[994: マンション検討中さん]

>>993 匿名さん
手付金を利用

[995: 匿名さん]

>>994 マンション検討中さん

予め手付金の返還分を契約書に明記しておく必要がありますね。

[996: 評判気になるさん]

>>993 匿名さん

いくつかは手付金の中から払われますよね？

[997: 契約済みさん]

特段アクションしなければ手付金は売買代金に充当されますよ
「諸費用」は別途必要です
それか、手付金を諸費用にあてる書面を結ぶかです

[998: 993]

>>996 評判気になるさん

997さんの書かれている通り、手付金はマンション本体の売買代金になりますね。契約書1ページ目の手付金B-2に返還金額を明記していれば登記費用や管理関係費用等に充当可能ですが、そこは空白にしている人が多いのではないでしょうか。ちなみにエアリーなら11/30まで変更可能と思われます。

[999: 住民板ユーザーさん1]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[1000: 匿名さん]

手付金をきっちり1割払いながらも、それを売買代金に充当せず物件価格をフルローンで借りる事ができそう。諸経費分を借入可能なローンを使うより良さそうです。

>>999 住民板ユーザーさん1さん
こちらはマッタリ行きましょう！

[1001: 住民板ユーザーさん1]

1000レスですか

[1002: 住民板ユーザーさん1]

>>999
手付って物件引渡し後1ヶ月以内に変換とどこかに記載があった記憶があるのですが、各種費用に充当可能ですか？自分も気になってます。

[1003: マンション掲示板さん]

>>1002 住民板ユーザーさん1さん

そのぶんローンを借りるのであれば返還してもらって諸費用に充てられます
しかし上に何度か記載あるように通常は売買代金として扱われます

事前に確認していないのであれば契約担当によく確認したほうがよいですよ
手元に現金なしじゃ困りますし

[1004: 1000]

>>1002 住民板ユーザーさん1さん
>>1003 マンション掲示板さん

契約会で配布されるガーデンズの資料集に記載がありますね。引き渡し前に支払いが必要な費用には充当できないそうです。

<充当できない項目>
・家具、引越し代
・プライベートローンの諸費用
・金消契約書の印紙代
・不動産取得税
・火災保険料

<できる項目>
・登記費用概算金
・固定資産税、都市計画税(初年度分)
・修繕費一時金、管理準備金
・提携ローン　保証料、事務手数料、斡旋事務手数料
・提携フラット35　手数料、初年度団信特約料

たぶんインテリアオプション代は不可ではないでしょうか。

[1005: 住民板ユーザーさん1]

ありがとうございます。契約書の返還金額は手付から100円引いた金額が記載されているので問題ないです。
別で纏まった金額が発生しそうなのは、オプション費用と引っ越し代と、場合により提携外ローンの諸費用のようですね。今外出中なので帰ってから重説を読み直してみます。

[1006: マンション掲示板さん]

ガーデンズの西側の通り、毎朝自転車で通ります。桜の木の緑がとっても綺麗です。今更ながら、西側の5階くらいを購入しておけばよかったなぁと感じます。
数年前からガーデンズ近辺住まいですが、ここは東十条エリア、準工業地域とはまた違ってとても良い環境です。決して東十条を落としてるわけではないですが、下町っぽい雰囲気、工業地的なエリアであるのは事実ですので。それでもガーデンズやその向かいはきれいな住宅、マンションが多く雰囲気いいですよ。
ちなみにこのあと投稿する写真は南エアリーの角部屋。ステキですねー、現場見てから契約できるなら低層階でもやっぱり角部屋にしておけばよかった〜〜！

[1007: マンション掲示板さん]

>>1006 マンション掲示板さん

[1008: 匿名さん]

すごーい。建物は少し嵩上げされてますかね？1階住戸のサッシが高いのがよく見えますね！

[1009: 住民板ユーザーさん3]

>>1006 マンション掲示板さん
自分もよくこの道を通ります。
本当にいい道ですよねー。
今は工事車両が通りますが、道幅の割には車の通行量が少ないですよね。

僕は西側の5階を契約しました。
桜の木を見下ろす感じになってしまうかなーと
ちょっと不安でしたが、思ったよりも桜が立派で6階くらいまでは桜がリビングの窓の外に見えそうですよね。
電線が地中化になったらもっといい景色ですよね。

[1010: 住民板ユーザーさん1]

うちは西側3階ですが、先日現地を見て想像より木が立派だなと思いました。夏は西日を遮り、冬はそこそこ日が当たることを期待しています。

[1011: 住民板ユーザーさん1]

毛虫ってどうですか？よく出ますか？子供が小さいので虫は細心の注意を払いたいので。

[1012: 匿名さん]

ローン相談会、個人的に金融機関毎の担当者の差がありすぎて面食らいました。。
ネット系は接客が不得手なのでしょうかね。。

[1013: 匿名さん]

同感です。

大手銀行担当者さんは普通にポイント押さえた説明でサクサク行きましたが、ネット系はバイト？と思えるほどの知識の無さ、要領の悪さ、融通の利かなさでした。ＨＰ見ればわかる程度の回答しかできないなら、相談会に参加するだけ無駄な気が･･･

[1014: 住民板ユーザーさん1]

カームの第3期3次の販売戸数が発表されましたね。カームも3次が終わると残すところあと二十数件ですね‥

[1015: ご近所さん]

毛虫は見かけませんが、
サミット側はチョウが飛んでいるのを毎年見るので、たぶんどこかにはいる。
サミット等の建物が出来た今年はどうかな？　とりあえず、まだ見てないです。

それと、セミ。
サミット等の建物が出来て、セミの鳴き声無くなるかな？と思ったけど、
今週辺りから、聞こえてきました。。。　いつもの夏だぁ。
さすがに今日は雨なので静かだけど。

[1016: 住民板ユーザーさん1]

オプションで教えて下さい。
納戸にコンセントを増設しようとしたら断られました。
申し込み出来た方いらっしゃいますか？
せっかく納戸があるのに充電が出来なければコードレス掃除機をどこに置こうか悩み中です

[1017: 匿名さん]

夏ですねぇ

[1018: 匿名さん]

>>1016 住民板ユーザーさん1さん

お、そうなんですか。
コードレス派には惜しいですね〜

[1019: 匿名さん]

うちは冷蔵庫上吊戸棚を入れるつもりです。
こまかく収納力アップ(^^)

[1020: 匿名さん]

3期3次の新しい広告が来てました。　
この専用庭のイメージは初めて見たかも。タープで自宅キャンプな感じはGoodですね！

[1021: 住民板ユーザーさん7]

>>1019 匿名さん

私も冷蔵庫上に吊戸棚をつけたいのですが、造作家具で申し込むのでしょうか？

納戸にコンセントは、あっさりできないと言われました。

あと、トイレをタンクレスにするのもできないと言われました。

オプションでできなくても、リフォーム業者に頼んで、お金かければできるんですかね？

[1022: 匿名さん]

>>私も冷蔵庫上に吊戸棚をつけたいのですが、造作家具で申し込むのでしょうか？

はい、冷蔵庫上吊戸はインテリアオプションにありました。
タンクレストイレは入居後のリフォームで数十万の範囲でしょうね。

[1023: マンション掲示板さん]

〈第3期3次〉
販売戸数 26戸
販売価格（税込） 5,228万円(1戸)～6,278万円(1戸)
最多販売価格帯（税込） 5,900万円台（7戸）・6,000万円台（7戸）※100万円単位
専有面積 65.07m²～75.68m²
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
バルコニー面積 12.40m²～18.18m²
テラス面積 12.40m²・12.60m²
サービスバルコニー面積 5.81m²
専用庭面積
9.30m²・32.76m² (月額使用料／190円・660円)

全体管理費（月額） 7,100円～8,200円
住宅管理費（月額） 4,100円～4,800円
インターネット利用料（月額） 681円
給湯器リース料（月額） 2,160円
ザ・ガーデンズクラブ会費（月額） 500円
電波障害修繕積立金（月額） 40円・50円
全体修繕積立金（月額） 200円～230円
住宅団地修繕積立金（月額） 1,500円～1,750円
カームコート修繕積立金（月額） 4,230円～4,920円
全体管理準備金（引渡時一括払い） 11,800円～13,700円
住宅管理準備金（引渡時一括払い） 4,600円～5,300円
全体修繕積立一時金（引渡時一括払い） 14,000円～16,000円
住宅団地修繕積立一時金（引渡時一括払い） 66,000円～76,000円
カームコート修繕積立一時金（引渡時一括払い） 293,000円～341,000円
　
販売日程 ●登録申込受付期間・時間／平成29年7月27日（木）10：00～12：00
●登録申込受付場所／「ザ・ガーデンズ東京王子」マンションギャラリー
●抽選日時／平成29年7月27日（木）13:00より
●抽選場所／「ザ・ガーデンズ東京王子」マンションギャラリー
※登録時にお持ちいただくもの：認印、ご本人様確認書類（運転免許証等）、
＜給与収入のみの方＞平成27年・28年分の収入証明書（源泉徴収票等）、
＜確定申告の方＞直近3年分の確定申告書の写しをお持ちください。
※住宅ローンご利用の方は、原則、ご登録迄に提携ローンまたは提携フラット35の事前審査のお手続き・内諾取得が必要です。
※手付金の額は売買代金の10％相当額です。10％に満たない場合でも、ご登録手続きは可能ですが、抽選となる住戸へのご登録はお受けできない場合がありますので予めご了承ください。
※停止条件特約付売買契約の場合は、ご登録手続きは可能ですが、抽選となる住戸へのご登録はお受けできない場合がありますので予めご了承ください。

取引条件有効期限／平成29年7月27日（木）

[1024: 住民板ユーザーさん8]

キッチンのコンロが標準では片面焼きグリルなので、
両面焼きに後付けで変えようか迷っています。
同じように迷っている方はいませんか？

[1025: 住民板ユーザーさん8]

>>1024 住民板ユーザーさん8さん
6000万の物件のコンロが賃貸以下とはひどい仕様ですよね。アイセルコは高いので、入居後に買い替える人が多いのではないでしょうか？

[1026: 匿名さん]

6000万の物件を買う人が、数万の差を惜しんで入居後に手間や費用をかけて交換工事しますかね？両面で良いならアイセルコじゃないかなぁ。

[1027: 住民板ユーザーさん]

>>1026 匿名さん

削れるところは削りますよ
そうしないといくらあっても足りないですし…

[1028: 1026]

分かります。ちりつもですからね。
でも、ビルトインコンロは自己調達だと施工費込でそんなに安くなります？アイセルコの両面焼きは安いほうで13万です。

[1029: 住民板ユーザーさん1]

>>1027 住民板ユーザーさん

両面使ってましたが、ムラが多く、それほどメリットを感じませんので、片面のまま使うつもりです。
池袋のヤマダ電機等でコンロの実物と値段を見比べましたが、アイセルコよりは安くできそうでしたがノーマルにしました。

[1030: 住民板ユーザーさん8]

しばらく使用してみて、不便であれば両面焼きに変えようかと思っています。
取り替えた片面コンロは中古で売却できたらいいんですが。