【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

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[8001: 住民さん1]

コメントないようですが、現在アンケート中の駐輪場の自動ドア化については皆様どうですか？
我が家は、いつもドアが重たく開けづらく、開けたらすぐにドアが戻って来て、自転車で荷物が沢山ある時などうまくドアを操作出来ず不便だったので、賛成で提出予定です。

駐輪場が自動ドアになったら、自転車使用でなくとも便利にはなるなと嬉しいですが、皆様はどうでしょうか？

[8002: 住民さん2]

>>8001 住民さん1さん

賛成したいけど、管理費の値上げは勘弁してほしい

[8003: 住民さん1]

私も便利になるとは思いますが、管理費が上がるのは勘弁して欲しいですね。

ほぼ駐輪場利用者にしかメリットがないので、もしやるなら駐輪場利用者の月額利用費をあげることで賄う形にして欲しいです。
資料にあった防犯についても自動ドアにすることでセキュリティに大きな差異は出ないと私は思っています。自動にしても入ろうと思ったら不審者は入れてしまうので。
また、上の理由からも自動ドアにすることで上がる月額費用に対して資産価値が上がるとは私は思えないので、全居住者に負担を掛けるまでの価値はないかなと思っています。

[8004: 住民板ユーザーさん1]

>>8003 住民さん1さん
ペットエリアについても言えることですが、受益者がはっきりしているのであれば、受益者負担にすべきだと思います。
「資産価値の向上」については程度を検証しようがなく、少しでも資産価値の向上の可能性があれば、全員で負担する、というのは根拠に乏しく、合理的でないと思います。

[8005: 住民さん1]

>>8001 住民さん1さん

うちは自動ドア化は賛成です。実現できると非常に助かります。
確かに費用はアップしますが、年間で各戸の負担がこの程度なのは大規模の利点だと思います。

[8006: 住民さん1]

>>8004 住民板ユーザーさん1さん
全ておっしゃる通りだと思います。
駐輪場を使っている方からすれば賛成なのは当たり前かと思いますが、使っていない方からするとメリットが弱くただ管理費が高くなるだけで、反対になるのは当然だろうと思っています。
今回のアンケート結果は駐輪場利用者とそうでない人でクロス集計は是非して欲しいですね。
ペットエリアやゴミ捨てサービスなど、購入前にあることが分かっているものはそれをよしとして購入しているので全員負担は文句ないですが、新しく費用がかかるものについては受益者のみにすべきなのは当然かと思います。

書類にあった全員負担の理由はどれも納得出来るものではなく、この議案を通したい人が駐輪場を普段利用している方で、料金の問題で全員負担にする理由を取ってつけているだけの印象を持っています。なので自動ドア自体は賛成ですが使う人で負担して欲しいですね。
これらのことは投票の際に意見として書いていますので、適正な議論と判断になることを願っています。

[8007: 住民さん1]

駐輪場の出入り口は徒歩の住民も使っていますね。特にエアリー南側の出入り口はサブエントランスの代わりと言えるくらいに登園や投稿の子供の通行も多いです。（車道や植栽を歩くよりずっと良い事です）
ですので駐輪場の契約者だけが自動ドア化の受益者とは言えません。

[8008: 住民さん1]

>>8007 住民さん1さん

駐輪場利用者以外で出入り口を使っている徒歩の方は全戸の何%いるのですか？
多い、というのは定性的かつ主観的な感想なので書類もそうでしたが判断する材料になっていません。もし駐輪場利用者以外は全戸のうち5%しか使っていないとなった時にそれは全戸負担すべき理由になりますか？

また駐輪場の契約者だけが受益者ではない＝だから全戸負担にすべき、という理論自体がそもそも間違っています。駐輪場の出入り口を使いたい人、使っている人だけが挙手制で払いましょう、と言うのであれば筋は通っています。払った人だけが使える仕組みにすれば良いだけです。そうすれば誰も文句は言いません。

自動ドアによってメリットを受ける限定的な方が、自分たちのメリットの為に他の住民に対して負担を強いることに正当性を全く感じません。

[8009: 住民さん2]

>>8005 住民さん1さん
こんな考え方をやめたほうが良い、
だんだん管理費が上がることは簡単ですが、
下がることはありませんよ。

[8010: 住民さん7]

>>8004 住民板ユーザーさん1さん
考え方は賛成ですが、この場合の受益者って誰でしょう？駐輪場のドアではありますが、歩行者も使っているのをよく見かけます。
一方で、受益者が分かりやすいゲストルームやバーベキュー場、パーティルームは、利用料で清掃費用、管理費修繕費、備品購入まで賄える費用設定になってるんでしょうか。

[8011: 住民さん1]

購入時に理解してはいるが今時手動の自転車出入口なんてないよ
ラクセスキーにしてください
エントランスも同じ改修してください
設備がショボいから安く買えたのはわかるけど他の分譲と比べて酷すぎる

[8012: 住民さん1]

>>8011 住民さん1さん
そう思う方達で費用負担して改修していけば良いと思います！

[8013: 住民さん7]

>>8009 住民さん2さん
その通り！

[8014: 住民さん1]

>>8010 住民さん7さん

歩行者は不便だと思っていないのでは？

[8015: 住民板ユーザーさん1]

>>8010 住民さん7さん

確かにそうですね。自転車利用者以外にも受益者はいるかと思います。濃淡はあると思いますが、受益の程度を客観的に数値化するのは現実的に難しいので、半分は自転車利用料で半分は管理費として、あとは正当性はプロセスで担保するしかないかな、という気もします。この点に強いこだわりはないですが。
BBQやパーティルームは、自分も使いますが、さすがにちょっと安すぎかなって思ってます。もっと利用者から取っても良いかと。高くても利用されなくなるギリギリのところが、よい水準だと思ってます。

[8016: 住民さん2]

>>8015 住民板ユーザーさん1さん

パーティールーム一時間500円　バーベキュー3000
円にしても借りるひといるでしょうね！
世帯年収、高いでしょ

[8017: 住民さん2]

>>8015 住民板ユーザーさん1さん

パーティールーム一時間500円　バーベキュー3000
円にしても借りるひといるでしょうね！
世帯年収、高いでしょ

[8018: 住民さん2]

>>8009 住民さん2さん

たしかに！
賛成で出してしまったがその通りかも。

[8019: 住民さん1]

現状、最後まで扉が閉まったか確認する人は皆無なのでセキュリティの改善になります。
（むしろ最初からなぜ自動でなかったのかが不思議なくらいです）

。。と書きましたが、そろそろ外部掲示板だと部外者がイジリに来るかも知れないですね。

[8020: 住民板ユーザーさん3]

>>8011 住民さん1さん

そうですよね。。月に缶コーヒー二本レベルで自動化されるなら改修を強く望みます…

[8021: 住民さん1]

自動ドアでも開ける時狙われたら簡単に入れますし、むしろ閉まるまでの時間が手で閉めるより長いのでセキュリティの向上度合いは低くないですか？
利用者の不注意を仕組みで排除するのはわかりますが、逆にしっかり閉めて貰えば自動ドアよりセキュリティ高いかと。

[8022: 住民さん1]

>>8014 住民さん1さん
ここの観点抜けてますよね。
歩行者にも利益あると意見が出ますが、不満の度合いが高いのは駐輪場利用者ですよね。

利益の度合いが高い人が限られてるのに、あたかも利益を受ける度合いが歩行者や他の人も同等のように語られるのが不思議でなりません。
なので、今回の件は駐輪場利用者視点でしか考えられていないのだなと思います。

[8023: 住民さん1]

駐車場収入に頼りきった管理組合収支はやめて管理費あげた方がいいよ
うちは駐車場借りてる身ですが…

[8024: 住民さん3]

駐車場と言えば、総重量2000kg以下を徹底するとなると、外車やアルファードやボクシーあたり停められなくなるから、結構収入落ちそうですね。

[8025: 住民さん1]

自動ドア化は賛成で出しました。
近辺ですと、オイコス志茂が駐輪場は自動ドアで使いやすそうで、ガーデンズも是非自動ドア化を希望します。

こちらの書き込みを見てなるほどと思いましたが、駐輪場利用料を値上げして、毎年の全体の管理費アップを少しでも少ない額にすれば、賛成にする方が増えるのではないかと思いました。

[8026: 住民さん4]

>>8024 住民さん3さん

駐輪場の自動化は賛成ですが、
駐車場の総重量2000キロ問題は根深いですね。問題とて上がった以上、2000キロを超えている外車やミニバンは、安全性、法令違反になるので、出ていかざるを得ないでしょうが。
車持ちのマンション購入検討者からすると、大きなマイナスポイントになりますね。ファミリー中心のマンションで2000以内なんて、残念すぎますよね…今更ですが。

[8027: 住民さん4]

>>8019 住民さん1さん

セキュリティもそうですが、安全マナーがきになっています。
エアリー南口の駐輪場ですが、外から戻りドアを開けてから猛スピードで駐輪スペースまで電動自転車に乗っている、人を見かけます（朝の同じ時間）。一度、S字の角で出くわしベビーカーが衝突しかけたのですが、その一週間後も同じようにマンション敷地内をスピード出して細いS字カーブを電動自転車で乗っている様子。子供もマンション内は安心して、ちょろちょろしてるので、いつか轢かれないか心配です。
ドアが自動化されるとこのような、スムーズに自転車が中に入れるのでこのようなマナー違反が増えることも想定されます。
自動化ドア化は総論賛成なのですが、そのようなマナー、安全対策も同時にする必要があるかなと思います。

[8028: 住民さん1]

管理費が上がるだけではありません。
2000万ですよ、2000マン。
一戸あたり25000円程と考えればたいした金額では無いようにも思えますが、一部の自転車使用者のために使っちゃうのはなんだかなぁ…

[8029: 住民板ユーザーさん1]

>>8022 住民さん1さん

なるほど、歩行だけで利用される方々があまりメリットを感じないにであれば、やっぱり自転車利用料で大部分賄うのが良いのだとは思います。この辺りの意向調査は、費用負担のベースになると分かった瞬間、回答者の答えが歪むので、そのままではないですが、本来は、詳細な意向調査があっても良いのかもしれない、と感じました。これからやるのは面倒なので、そこまでしないと思いますが。
自分はエアリー西側居住で、自転車利用者なので、基本的に自転車置き場利用料で賄うので良いのかと思います。

[8030: 住民さん1]

>>8029 住民板ユーザーさん1さん　
マンションに新しい設備や仕組みが追加されることの是非と、誰がその必要を負担すべきなのか、は別の論点なのでそこは今回だけではなく今後も意識すべきだと思います。
前者は追加することによって不利益が出るかなどが重要で、後者は得する人が誰かが重要です。
これが混ざって話されると、今回のように歪な提案が生まれ反対が生まれてしまいます。
後者の論点においては、意向調査は今回も含め今後もすべきだと思います。

[8032: 住民さん1]

駐車場重量制限の話は管理組合の収支に大きく影響する（管理費収入を大幅に上回る収入になっている）ので厄介ですよね
2,000キロ超はダメルールを徹底したらそれこそ駐輪場の自動化による値上げなんかより大きな話になりますね

[8033: 住民さん1]

駐車場の総重量2000kg問題は徹底するとなると揉めることもあると思いますが、管理側はどのように推進するのか見守りたいと思います。

最近の車はグローバルに合わせて大型化したり、モーターやバッテリーが付くものもあったりと重量が増えている車種が多くなったこともあって、このマンションの駐車場を利用するには多くの車種を検討から外すこととなります。2500kgの区画でもオーバーしている車種が多いですよね

[8034: 住民さん4]

>>8033 住民さん1さん

期間をとって、それまでに重量オーバーの車は規約を守るように対応というのが現実的でしょうね。
現在駐車場の契約する車は総重量を厳しくチェックされているようです。それを知らずに車を購入し、泣く泣くマンション外の駐車場を探した方もいるようです。
公平性を担保する意味でも、法律を遵守する意味でも、このまま放っておくわけにはいかないでしょう。

[8035: 住民さん1]

駐車場の総重量2000kg問題について追記です。

先日の管理組合の定期総会の質疑応答で、車検証をマンション側に提示する案がありました。概ね賛成ですが、提示するのは「コピー」ではなく原本にすることが重要かと思います。コピーだとより容易に偽造をする余地があると思われるからです。

上記に関連して、車購入等でマンション側から車庫証明を入手するときには車種、車両寸法、重量等をマンション側に伝えますが、現行の管理運用においては購入する車種のカタログを見せるだけでよいというのは抜け道となっています。例えば、同じ車種でもグレードによって総重量が2000kgを超えるものと超えないものがあり、実際に購入するものは重量オーバーするものの、マンション側には重量をオーバーしないグレードの諸元データを見せればパスしているのが実態です。この問題についても車検証が発行された後に原本の確認は必要と考えます。

現状の駐車場の運用は、真面目にルールを守っている利用者からすると不公平なものとなっています。

[8036: 住民さん1]

無駄な経費を削減するならカフェを潰すのが一番
人件費は管理組合負担で利益はHCMってどういうことですかね…人件費除いても赤字の月ありますが…

[8037: 住民さん3]

施工主が管理も行ってると、自社傘下のサービスで結構お金使ったり、相見積もり取らずに済ませる件が多いですよね
また、駐車場の件のような責任問題に発展したら困るものは、杓子定規に判断して柔軟な対応は出来ないのは結構デメリットかなと思います
常に定員上限の人が車内に乗って、駐車場で待機するとかあり得ないので柔軟にやってほしい。。。
確実に駐車場収入は減り、管理費に跳ね返るのは確実なのに

[8038: 住民さん1]

気持ちは分かりますがここに情報垂れ流すのやめません？
マイナスでしかないですよ

なにかを変えたいなら立候補するか具体案をもって管理組合に掛け合うべきです

[8039: 住民板ユーザーさん1]

>>8030 住民さん1さん
それはそうだと思うのですが、単に公平性だけで、負担のことを考えているわけではないです。
導入の是非は、強権的にマクロでのB/Cで判断されるのではなく、民主的に個々の区分所有者によるミクロのB/Cによる判断の積み重ねで決まるわけですよね。ミクロでのB/Cによる判断の積み重ねが、マクロでのB/Cに基づき判断と合致しないと合理的な帰結にならないわけですが、合致なり出来るだけ近接させるには、負担のあり方に依ってくるので、負担のあり方を同時に議論する必要があるのかと思います。
ざっくりいうと、本当は全体のためになるんだけど、費用負担変なので賛成が得られないというのは、望ましくない帰結だと思っています。

[8040: マンション住民さん]

>>8038 住民さん1さん

仰るとおりですね。

理事会がどれだけ検討したとしても検討が不十分という声は無くならないので、住民としてできることは検討段階で要望書を上げるか、出てきた議案に賛成か反対に票を投じることだけです。
自分の主張を強く通したい方は、理事に立候補するが一番ですね。

仕事と違って、理事は理事会活動にいくら時間を費やしても一銭も得られません。それなのに何かあったときの責任だけは負わされる立場です。
上を目指せばキリがないですが、限られた時間の中で十分検討されていると私は感じます。

[8041: 住民さん8]

>>8039 住民板ユーザーさん1さん
望ましくない、と言うのは誰にとって望ましくないのでしょうか？

[8042: 住民さん1]

>>8039 住民板ユーザーさん1さん
仰られていることはわかります。
ただ理想としてはそうですが、仕事のように会社の為に尽くすのが当たり前ではない前提では、費用負担が受益者の割合に対して偏っていれば賛成が得られないのは当たり前かと…。
表立った対面では言いづらく意見が出ないかもですが、ペットの件でも前に揉めているのと同じことじゃないですかね。

[8043: 住民さん1]

>>8039 住民板ユーザーさん1さん
すいません追記で。
賛成が得られるかどうか、で言うと今回のアンケートの取り方からすると反対が集まるのは仕方ないことなので、

論点1: 自動ドア化をすること自体に賛成か？
論点2: するとなった場合どう費用按配すべきか？

で、論点1が賛成かどうかをまずアンケートを取り、その上で論点2をどうすれば良いかを考えるステップに行けば良いだけだと思っています。
それが今回どちらも混ざっていて、費用按配に賛成していないのに進みそうなので反対と書かざるおえないのかなと。
なので論点を分けて話した方がより望む形になるのだと思っています。

[8044: 住民さん3]

>>8038 住民さん1さん
そうですね。この駐車場の総重量については施工側（いずれにせよマンション側ではない）が決めたことなので、どうやっても今後このルールが緩くなることはないと思っていますが、駐車場の全利用者がルールを守るような運用の仕組み作りはできるかもしれませんね。立候補を検討してみようと思います。

興味深いやりとりをネットで見つけました。やはり駐車場を契約するために車検証の記載内容に手を加えようとする人は世の中にはいるようです。

ttps://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11150169141/

[8045: 住民板ユーザーさん1]

>>8043 住民さん1さん
どうもありがとうございます。
私の伝え方が言葉足らずだったかもしれませんが、分けるのは当然だと思っています。
その上で、論点１だけになっているので、分けた上でセットにしないとだめなのではないか、ということです。
分けずに論点１だけ聞いても、費用按分（自分にとっての値段）がわからなければ、個人としては賛成も反対もしようがないところです。個人に、マンション全体の見地からの投票を求めるのは、他の人にとってのメリデメがわからないので、正しい判断（※）に繋がらないと思います。あくまで、個人がそれぞれ自己利益に照らして判断するのが現実だとの前提です。
つまり、全体としては、論点１において、マンション全体では、費用よりメリットの方が大きい場合であっても、論点２において、個人の費用按分が決まっていなかったり、偏っていたりしたら、賛成もが集まらない、ということです。
ですので、論点１と論点２はセットで聞かないと意味がないです。

※「マンション全体ではメリットが大きいのに導入されない、またはその逆」という趣旨です。前に「望ましくない」と申し上げたのも、同じ観点での望ましさです。

ただ、自分が、今回の導入のついて、メリットと費用負担のどちらが大きいかと言われれば、個人的には自転車ユーザーであるので、導入してもよいとは思いますし、ユーザーが全て利用料で負担してよいと思います。一方で、皆さん管理費で賄ってまで、導入する必要があるかは、他の方々のお考え次第なので、よく分からない、と思っています。という意味でも、論点１だけ聞かれても、それが全体にとってよいのかはよく分からない、と思っています。

[8046: 住民さん1]

>>8045 住民板ユーザーさん1
いえ、論点をセットで聞いてしまうので議論がごちゃごちゃになってまとまらないのです。勿論どちらも最後は総合判断なのでおっしゃる通り完全に切り分けることは不可能ですよ。
私が言いたいのは、聞き方とまとめ方をシンプルにすることで、よりクリアに意思決定出来ますよ、と言うだけです。

論点1だけ聞かれてもそれが全体にとって良いのかよく分からないのは、「全体」の定義が曖昧だからです。
そもそもマンションに新しい仕組みを入れること自体、費用という点を除いたときに利便性、セキュリティ、資産価値などの観点がありますよね。
それらがそもそも上がるのか？を考え、それがどれも良いならやるべきだし、もし何かのデメリットが大きいのであればやるべきではないですよね。決められないのはこういった軸が定義されていないからで、費用の問題は別で考えたほうが良いです(受益者が偏る場合は特に)。

そしてやるべきだとしたらどうするか？で初めて費用対効果や按配の議論をすべきなのです。そこでまあ便利にはなるけどそこまでお金かけるものではないからやめようね、とか、他の方法がないんだっけを議論するのです。

今回、自動ドア自体は誰かの行動を阻害して利便性を下げるわけでもないのでそれ自体はやる価値はあると思っていますが、じゃあどう費用分配するのか？の論点での結論に反対が出ているので、そこを話せば良いだけのシンプルな話かと。
アンケートの聞き方は論点を別に二度聞かなくても、それぞれの論点を分けて一回で聞いても勿論良いですよ。

[8047: 住民さん2]

もう連絡先交換して個人でやってくれ

[8048: 住民さん1]

ですよね。私もレスが来たのでつい返してしまいましたがこれ以上は控えます。失礼しました。

[8049: 住民さん3]

駐輪場も駐車場も使っていてもろもろ気になっていたので私は参考になりました！(ここに情報を書くのは良くない？かもですが、私は重宝してます！)
色んな意見があって理事会の方は大変ですね…汗 いつもありがとうございます！

[8050: 住民さん3]

掲示板に書いて情報を漏らすなとおっしゃる方はどのような点でこちらを見ているのでしょうか？
パトロールではないと思いますが