【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

[スムログ 関連記事]
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[5719: 住民板ユーザーさん1]

>>5718 住民板ユーザーさん1さん

棄権票が多かったんです
会場いましたが驚きました

[5720: マンション住民さん]

反対や棄権はごく少数だったのですが、出席数が議決権数の４分の３
ぎりぎりだったので。否決まであと数票でした。

民泊の件は管理規約の変更ですので特別決議になります。
「議決権数」の４分の３以上の出席（委任状と議決権行使を含む）かつ、
「議決権数」の４分の３以上の賛成で可決です。
ちなみに他の議題は通常決議で、
「議決権数」の２分の１以上の出席（委任状と議決権行使を含む）かつ、
「出席数」の２分の１以上の賛成で可決です。

[5721: 住民板ユーザーさん1]

ふと思ったのですが、あの賛成数は議決権総数の3/4に足りているのでしょうか。

[5722: 5721]

住宅組合員の3/4はクリアしていると思いますが、全体総会だと保育施設の議決権数9も含むと思うんですよね。
私が聞き間違えたかな。

[5723: 住民板ユーザーさん1]

キッズルームの件です。
前はプラザ単独貸切の場合はキッズルームは開放利用できたと思うのですが、今はプラザ単独利用の時でもキッズルームは開放不可という説明を受けました。
本当でしょうか。最近ルール変わりました？

プラザ単独利用ではキッズルームは使用されないのに、キッズルームまで開放不可として施設が活用されないのは不利益ではないでしょうか。

[5724: 住民板ユーザーさん1]

管理規約の表でも、パーティープラザとキッズルームは別に定義されていますよね。規約の「開放使用は、貸切使用がされていない場合に限るものとする。」という記載から、プラザ単独貸切でもキッズルームを開放使用不可とするのは、いささか強引じゃないかなぁ。。

[5725: 住民板ユーザーさん1]

今度初めてパーティラウンジ使います。
利用したことがある方にお伺いしたいのですが、備品リストにないもので、これを用意しておくと(持っていくと)便利だよ、というものがあったら教えてほしいです。
ちなみに、持ち寄りパーティで調理はしません。メンバーは大人だけです。
どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m

[5726: 住民板ユーザーさん2]

>>5719 住民板ユーザーさん1さん

夫が言うには、質問もなしで突然、こう変えますって文章も決まっていて、文章を少し変えた方がいいんじゃないか？ とゆう意見も言えない総会は意味ない。理事の人も何人かそういった意味で棄権した人がいるのでは?

彼本人も、民泊には反対だけど、総会では棄権か反対にしたと話してたよ。
私は実際にいったわけじゃないから、詳細は間違いあるかもですが。

[5727: 住民板ユーザーさん1]

>>5726 住民板ユーザーさん2さん

私も、総会の直前にいきなり規約案の詳細が開示される進め方には疑問があります。しかも回答が総会当日。規約案は長谷工が理事会に提示した段階で、議事録にも詳細を掲載すれば理事の負担もなく良いと思うのですが。

初年度では理事会も暗中模索だと思うのですが、要望書に書こうと思います。管理会社が住民目線で組合の運営を支援していない事はよく分かりました。

[5728: 住民板ユーザーさん4]

>>5725 住民板ユーザーさん1さん
掃除して撤収しないといけないので、ごみ袋、ティッシュ、ふきん、ハンディクリーナー等役立ちます。
また、備品としてガラスのコップや陶磁器のお皿がありますが、洗って拭いてというのが手間なので、プラスチックや紙のコップ、お皿、カトラリーを持っていくと便利だと思います。

[5729: 住民板ユーザーさん5]

>>5726 住民板ユーザーさん2さん
民泊の決議に関して言えば、国の指針に沿って規約変更した、と説明がありました。
それであれば民泊に関係の無い大多数の人は反対や棄権する理由は無いかと思います。
変更の内容が本当に国の指針に沿っているかの検証はあの短時間ではできませんが、そこは信用して良いでしょう。

[5730: 匿名さん]

>>5697住民版ユーザーさん１
遅レスでごめんなさい。

指摘の部分を書かなかったのは文献の判示事項に書いてなかったからです。判示事項として記載されている部分をそのまま書いたのです。

請求額の大半が減額されたのは当然です。事案としては請求金額はどのように考えても本来は30万円以下でしょう。
原告が請求金額を150万円にしたのは、140万円では簡裁が管轄裁判所になり、一般に言えばレベルの低い簡裁判事に判断されてしまうからです。すなわち、地裁で審理してもらうために請求金額を150万円にしたのです。
ですから、請求金額の大半が減額されたことは、当然で、誰も問題にしていません。
原告にとっては5万円ではなく1万円でも良かったのです。不法行為の成立と損害が認められたので大勝利だったのです。

専有部分から廊下に流出した煙でも、近隣の住戸（の廊下側の部屋など）に流入することがあれば、煙の濃淡、量、時間など如何によると思いますが、同じような判決が出される可能性はあると思いますよ。現在は、判決が出された平成24年以降よりもはるかに受動喫煙の防止が叫ばれているのですから。
なお、専有部分から廊下に煙が流出した場合、不法行為が成立しなくても実質的に規約に違反しているとしてトラブルになることもありうると思います。

[5731: 住民板ユーザーさん1]

>>5730 匿名さん

5697です。ご返信ありがとうございます。
その後の5698に記載させて頂いた以上のお話は無いようですので、特にコメントはございません。

[5732: 住民板ユーザーさん1]

>>5729 住民板ユーザーさん5さん

あの総会を見ると、管理会社もミスがありましたね。。そんなレベルの会社でもお任せで信用して良いかは皆さんのご意見があると思います。

[5733: 住民板ユーザーさん1]

完全にお任せという姿勢は、大事なことの確認や責任を理事だけに押し付けてるようにも受け取れるので、住民の意識として好ましくないです。
(もし理事が判断を誤って不利益をこうむっても一切文句を言わないのであればそれもアリですが)

それよりx戸に1戸が総会無視っていう現状はダメでしょう。管理に無関心な住民の多いこと。

>>5726 住民板ユーザーさん2さん
事前にどれだけ理事会と住民でコミュニケーションを取れるか考えたいですね。

総会の現地で質問を受付けないのは仕方ありません。OKしちゃうと最大866戸(保育含む)の質問に対応する時間と場所が必要になってしまいますが、現実的に無理です。

[5734: 入居済み]

>>5725

食器はあるのですが調理具がありません。
例えばチーズを切ったりとかするナイフとかくらいはあった方がいいかもです。
お皿は大皿小皿ありますが、汁物を入れられるような器は無かった気がします。

[5735: 住民板ユーザーさん1]

>>5725 住民板ユーザーさん1さん

座敷席からキッチンに飲み物を取りに行く時とか、毎回靴を履くのが手間なのでちょっとした移動用のサンダルがあると便利でした。

[5736: 住民板ユーザーさん1]

パーティラウンジの件、詳しく教えていただきありがとうございました！
大変参考になりました^_^

[5737: 匿名さん]

時々勘違いしてる人がいるけど、総会っていうのは決を取る場であって相談する場ではないんだよね。総会の意見で議案の内容が変わったら委任状も全く意味無くなってしまうからね。民泊規制は賛成だけど規約の文言は議案では不十分って思ったら反対票を投じるしかないが仕方ない。これが不満なら自ら議案作成に関わるしかないよ。

[5738: 住民板ユーザーさん1]

あまり突き放されると、住民から得られるサポートもなくなると思いますが。

[5739: 匿名さん]

>>5737匿名さん
委任状と議決権行使書の違いが分かっていますか？
総会で議案の修正動議は出せないのですか？

[5740: 匿名さん]

経験上次回以降徐々に減って2-3年後には出席者は半分以下になるんだけど、その場合修正動議の採決はどうなるの？出てない人はどんな修正かも知らんのに。

[5741: 住民板ユーザーさん2]

>>5637 匿名さん

田舎の一軒家に引っ越そう！！

[5742: 住民板ユーザーさん1]

総会があるのは知ってても、こういうものだ！という説明がないから困惑する人がいて当たり前だと思う。

1ヶ月前の招集通知でルール発表
→え、当日は質問できないんだ(?_?)

同時に規約案も発表！
→え、いつのまに？今後も自動的に決まっちゃうのかな？

そしたら何のために出席するんだっけ、ってなるよね。一方で管理会社側は必要なことはさせて頂きました、で終わり。

[5743: 住民板ユーザーさん]

>>5737 匿名さん
無知ですみませんが、
議案作成って役員にならなくても提示できるんですか？

[5744: 匿名さん]

>>5743 住民板ユーザーさん
言葉足らずですが自分が理事になるしかないよねって意味で書きました。
ただ理事じゃないけどどうしても自分の意見を反映させたいって思うなら、理事会に出させてもらって意見するのも不可能じゃないと思います。一応住人は皆組合員なんだから。もっとも理事会の議決権は持ってないので議論を誘導するくらいしか出来ないし、理事会が出席を認めないって決めたら出られないからあんまり過激な人は難しいでしょう。少なくとも面倒くさい人だなと思われる覚悟はしといた方がいいでしょうが、同じ意見の住人と大挙して押しかけるのはどうかと思います。
これだけの規模になるといろんな考えの人がいますから、自分の意見とは違っても多数決で決まったことは尊重していつまでもひきずらないのが精神衛生上いいのでしょうね。何でも自分の思う通りにはなりませんから。

[5745: 匿名さん]

理事会は、傍聴できても発言権はないのが普通ですよ。傍聴者が好き勝手に発言したら会議進行の邪魔。意見があるならば、あらかじめ要望書を出すしかない。勿論、記名で。

[5746: 住民板ユーザーさん1]

以前、理事会の傍聴をスタッフに希望したら不可との事でした。

[5747: 匿名さん]

>>5740匿名さん
議案の修正動議が出された場合の採決の方法知らないのですか？

総会に関心がある皆様，心強く思います。
ただ，皆様は総会の実務をあまりご存じないようです。総会の実務に関しては複数の書籍がありますので，是非，ご覧下さい。
管理の良いマンションにできますよう今後とも宜しくお願い致します。

[5748: 住民板ユーザーさん1]

ガーデンズ総会の現ルールでは、動議は無理では？

[5749: 匿名さん]

>>5745 匿名さん
>>5746 住民板ユーザーさん1
そうですか。以前住んでいたところは事前に許可を得て理事会に同席し(勿論議決には参加出来ませんが)意見出来ていたのですが、そこが普通じゃなかっただけなんですね。私が理事長の時には理事会前に管理会社の担当から「今度の理事会に◯号室の△さんが出たいそうですが」と連絡あり、普通に許可してました。連番の理事なんて全く発言しない人も多いですから邪魔ということもないですし。
でも出席の許可は理事会の裁量ですから駄目と言われたら仕方ない。理事になるしかないですね。まあ実際ある程度希望を通したければ理事長にならないと駄目でしょうけど。

[5750: 住民板ユーザーさん1]

理事会の会議室はサクラサロンなので、物理的に人が入れないという制約があるかも知れませんね。
先日、理事会の様子を目にしましたが、サクラサロンは広くなくて照明も暗いので不便そうに見えました。パーティープラザで開催できればいいのに。

それでキッズルームの利用枠まで潰れると少し困るわけですが、まぁ、、もとから利用できそうにないから関係ないか。。(=_=)

[5751: 住民板ユーザーさん1]

＞動議
管理規約の第54条11項・第80条の7項で、総会では事前に通知された議題以外は決議できないと定めているようです。規約を変更しないとできませんね。

[5752: 匿名さん]

>>5751住民版ユーザーさん１
当マンション管理規約は、国交省が作成したマンション標準管理規約をもとにして作成されています。
そして、マンション標準管理規約は、建物の区分所有等に関する法律を前提に作成されています。
そこで、建物の区分所有に関する法律の37条1項について解説書を読んで勉強してみて下さい。「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。」の意味が良く分かるはずです。
お薦めの解説書は、日本評論社の「コンメンタール・マンション区分所有法（稲本洋之助･鎌野邦樹）」です。分かりやすく書いてあります。

[5753: 住民板ユーザーさん1]

23日パーティプラザいっぱい空いてるよ?

[5754: 住民板ユーザーさん2]

こちらのカフェはマンション居住者以外の人も使えると聞いたのですが本当でしょうか？
セキュリティ面とか大丈夫なのかしらと気になりまして

[5755: 住民板ユーザーさん8]

遊びに来た友人、知人はカフェの利用もできるでしょうね。全くの外部の人は、オートロックの内側なので利用できないかと思います。勝手に入ってきた場合は不法侵入です。

[5756: 住民板ユーザーさん]

>>5754 住民板ユーザーさん2さん
誰に聞いたの？
部外者は使えないよ

[5757: 住民板ユーザーさん１]

もしかしたら、知り合い宅のピンポン押して開けてもらって、そのままカフェとか？
そこまでして行きたいカフェでもないか。

[5758: 住民板ユーザーさん1]

住人に訪問に来たお客さんは利用できるので、そういう意味の話だったのでしょう。

[5759: 住民板ユーザーさん1]

>>5753 住民板ユーザーさん1さん

久々に開放利用できたら嬉しいです。

[5760: 住民板ユーザーさん1]

クリスマスコンサート素晴らしかったですね。理事会で企画されている様子も無いですが、長谷工のサービス？なのでしょうか？

[5761: 住民板ユーザーさん1]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5762: 住民板ユーザーさん1]

クリスマス感ありました！

[5763: 住民板ユーザーさん1]

ブルームの廊下を歩いていたら小さい女の子の声がしたので、なにかと思ったらカームのベランダから女の子が叫んでました。
角部屋だからURの方にも響いてるだろうな…この寒空の中親に閉め出されたのでしょうか

[5764: 住民板ユーザーさん5]

カームコート一階でネズミを発見しました。。。
管理室に連絡した方がいいのか悩んでます。
ネズミってよくあることですか？

[5765: 住民板ユーザーさん1]

>>5764 住民板ユーザーさん5さん

多分連絡してもどうしようもないですし、ネズミくらいは普通にいるでしょう。
ネズミの温床になる汚いゴミだめとかがあれば別ですが

[5766: 住民板ユーザーさん5]

>>5765 住民板ユーザーさん1さん
やっぱりそうですかね。。。

[5767: 住民板ユーザーさん1]

買うときに聞くのを忘れてしまったので、ご存知の方教えてください。
給湯器リースは、壊れても自己負担無く直してもらえるものなのでしょうか？
また、契約期間は何年で、再契約の際に別途の費用がかかったり、当初と違う契約内容になったりすることがあるのでしょうか？

[5768: 住民板ユーザーさん1]

>>5767 住民板ユーザーさん1さん

管理規約・使用規則の附則11項(PDF108ページ)にありますよ。

＞故障
メンテナンス付きリース契約なので修理の負担はありません。

＞契約
工区別(エアリーとブルームカームは別)に入居から10年です。その後に新たに10年契約を結ぶかどうかは工区毎に決めます。新契約は同じとは限らないと定めていますので、2027年頃になったら相見積もりして住宅棟総会で決議する案件だと思いますよ。場合によってはエアリーとブルームカームで結論が変わるかも？