【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

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[5681: 住民板ユーザーさん1]

> バルコニーまたは廊下でタバコを吸うことが禁止されている理由ですが、住民にタバコの煙を吸わせないためだと思います。

集合住宅ゆえ火災防止のためだと思っていました。

[5682: 住民板ユーザーさん3]

>>5677 入居済みさん

元本屋さん、メガネやさん跡です
100円ローソンのそばです

[5683: 住民板ユーザーさん1]

名古屋地方裁判所　平成24年12月13日　記事抜粋
「マンションに居住しているという特殊性から、原告も、近隣のたばこの煙が流入することについて、ある程度は受忍すべき義務がある」ことなどを理由に、慰謝料５万円が相当と判断

この件はベランダ喫煙が禁止されていなかったマンションでベランダ喫煙者を訴えた事例です。
限度を超えたらいけないですが、専有部から出る煙を完璧に遮断することまで求めるのは難しそうですね。

[5684: 住民板ユーザーさん3]

>>5681 住民板ユーザーさん1さん

火災が理由なら室内で吸うなんてもっての他になっちゃいますよ

[5685: 住民板ユーザーさん7]

>>5675 住民板ユーザーさん3さん

それは吉報ですね！情報ありがとうございます。いつ頃になりますかね？エビデンスあったらお願いします。

[5686: 住民板ユーザーさん4]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[5687: 住民板ユーザーさん4]

>>5685 住民板ユーザーさん7さん

https://jp.indeed.com/m/jobs?q=%E3%83%A2%E3%82%B9%E3%83%90%E3%83%BC%E3...

こちらです。間違えました。

[5688: 住民板ユーザーさん1]

>>5684 住民板ユーザーさん3さん

専有部は生活で火を使いますが、共用部はそういうことは無いですよね。

[5689: 匿名さん]

バーベキューの煙はどの程度ひどいのですか

[5690: 匿名さん]

電子タバコ限定にすれば多少匂いも薄れますかね

[5691: 匿名さん]

皆様が知っておいて損はないと思いますので、名古屋地方裁判所平成23年（ワ）第7078号事件の判示事項を書いておきますね。

マンション内の原告の居室の真下に居住する被告が、被告の居室ベランダで喫煙を継続していることにより、原告の居室ベランダ及び居室室内にタバコの煙が流れ込み、原告が体調を悪化させ、精神的肉体的損害を受けたとする事案。
裁判所は、被告が、原告に対する配慮をすることなく、自室のベランダで喫煙を継続する行為は、原告に対する不法行為になることを認め、原告に生じた精神的損害に対する慰謝料を5万円とした。

本当は判決全文を読むと良いと思います。

[5692: 住民板ユーザーさん1]

>>5691 匿名さん

慰謝料190万の請求に対して5万の判決ですね。健康被害も認定されませんでした。

[5693: 匿名さん]

請求金額は150万円ですね。
判決は健康被害については触れていませんが、健康被害がなくても不法行為が成立し、慰謝料を支払う必要があるとした点に判決の意味があるのですよ。

[5694: 住民板ユーザーさん3]

>>5689 匿名さん

煙はバーベキュー場隣の道だとかなり。
匂いは、遠くても、マンションの上でもかなりする…涙。
カームコートのバーベキュー場の30メートルくらい離れてる上の方にいるけど、バーベキューしてる間に窓開けたら、家の中まで匂いが入ってきます。

[5695: 住民板ユーザーさん1]

>>5693 匿名さん

多少の煙は受容しないといけないが、度を超えたら迷惑行為で慰謝料となるという話だと思います。あなたの話は前者に触れていない点で恣意的に感じました。

[5696: 匿名さん]

判決文に「そもそも、原告においても、近隣のタバコの煙が流入することについて、ある程度は受任すべき義務があるといえる。」との記載がありますが、これは慰謝料を算定する際のことであり、慰謝料を5万円にした一つの理由です。
判決文には、「多少の煙は受容しなければならないが、度を超えたら迷惑行為で慰謝料となる」とは書いてありません。
判決全文をよく読んで下さいね。恣意的でないことが良く分かると思います。
なお、ベランダでの喫煙が禁止されている場合は、慰謝料はに高くなると思いますし、判決内容も更に変わると思います。

[5697: 住民板ユーザーさん1]

>>5696 匿名さん

あなたの書込みで、判決文のこの部分や請求額の大半が減額された点について触れなかったのはなぜでしょうか。
「そもそも、原告においても、近隣のタバコの煙が流入することについて、ある程度は受任すべき義務があるといえる。」

あと、ガーデンズはそもそもベランダは禁煙なので、スレでもベランダ喫煙について良い悪いの議論にはなっていないと思います。
ベランダ喫煙ではなく、専有部内から廊下に流出した煙について、同じ判決になると思いますか？

[5698: 住民板ユーザーさん1]

5697です。
ちなみに、この名古屋の事案では原告はベランダ喫煙者の被告に対して室内の換気扇の下で吸うように求めていたそうです。(喫煙側は受け入れなかったわけですが)

あと、判決の骨子を形成すると思われる争点を貼っておきます。私はこれについての認識を超短縮して>>5695に書込みました。判決にその通り書いてないと言われても、判決文をそのまま書き写したわけではないので当たり前です。

_____
（１）　自己の所有建物内であっても，いかなる行為も許されるというものではなく，当該行為が，第三者に著しい不利益を及ぼす場合には，制限が加えられることがあるのはやむを得ない。そして，喫煙は個人の趣味であって本来個人の自由に委ねられる行為であるものの，タバコの煙が喫煙者のみならず，その周辺で煙を吸い込む者の健康にも悪影響を及ぼす恐れのあること，一般にタバコの煙を嫌う者が多くいることは，いずれも公知の事実である。

　したがって，マンションの専有部分及びこれに接続する専用使用部分における喫煙であっても，マンションの他の居住者に与える不利益の程度によっては，制限すべき場合があり得るのであって，他の居住者に著しい不利益を与えていることを知りながら，喫煙を継続し，何らこれを防止する措置をとらない場合には，喫煙が不法行為を構成することがあり得るといえる。このことは，当該マンションの使用規則がベランダでの喫煙を禁じていない場合であっても同様である。

[5699: 匿名さん]

>>5698 住民板ユーザーさん1さん

喫煙者のご意見をお聞きしたいですね。

[5700: 住民板ユーザーさん1]

ま、禁煙か電子タバコにできれば一番ですが。

この判例を読むと、隣人とこじれる前にレンジフードの下で吸っとけというのは自然だと思いますけどね。

[5701: 住民]

>>5687 住民板ユーザーさん4さん
モスチキンが食べれるのは嬉しいです！
ファーストフードやファミレス、どんどん増えてほしいですね！

[5702: 住民板ユーザーさん1]

新顔出ましたね

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_117/pj_91166158/

[5703: 匿名さん]

>>5701 住民さん

昔、モスあったんですよ。交番の向かいにね。
また出来るとは完全にガーデンズ需要狙いですね。

[5704: 住民]

>>5703 匿名さん
そうなんですね！そうしたら、マックの復活も期待しちゃいます！

[5705: 匿名さん]

>>5704 住民さん

http://netgeek.biz/archives/66153

コンビニ弁当と同レベル。
子供に食べさせたくないもの、第1位。

[5706: 住民]

>>5705 匿名さん
なにそんなにカリカリして、どうしたの？

[5707: 住民板ユーザーさん4]

設立総会の終了予定時刻って何時ごろなんでしょうか。
どれくらいかかるのか、経験がないもので。

[5708: 住民板ユーザーさん1]

>>5702 住民板ユーザーさん1さん
80㎡超えのお部屋いくつか出てますが、こんな高いんですね。住んでみて、やっぱ広い方がよかったかなーと思うところもありますが、とても手がでないお値段…

[5709: 住民板ユーザーさん1]

今日は重要事項説明会から参加します。宜しくお願いします。
特別決議は可決するのか？興味津々です。

[5710: 匿名さん]

>>5708 住民板ユーザーさん1さん
エアリーの17Fは春頃に6千後半で売れた部屋の再転売ですね。あの値段で売れる訳ではないですよ。

[5711: 住民板ユーザーさん1]

今日の総会何時からでしたか？今出先で時間を忘れてしまったので‥

[5712: 住民板ユーザーさん3]

>>5710 匿名さん
あれは高すぎて話にならないと思います
ただ春のエアリーも秋のブルームもそう言われながらすぐ売れちゃいましたけどね

[5713: 住民板ユーザーさん2]

総会かったるいなー、すごい無駄感じるわこの運用。
ネット投票システムに出来ないかな？

・北トピアを借りる費用38万
https://www.hokutopia.jp/usage-guidance/fee#sakura_hall

・ネット投票システムは15万/年で使える
https://www.e-tohyo.com/series/apartment/

[5714: 住民板ユーザーさん1]

思ったより早く終わりました。
しかし特別決議はあまりにギリギリ得票。。今回は民泊でしたが、少しでも意見が割れる議案だったら無理でしたね。

[5715: 住民板ユーザーさん1]

>>5713 住民板ユーザーさん2さん

超無駄ですね！

[5716: 住民板ユーザーさん1]

本当にネット投票で済むくらいなら紙の議決権行使書を出すだけのルールにすれば足りる話かと。。
むしろネット投票システムの費用が無駄のような

[5717: 住民板ユーザーさん5]

民泊の決議に反対した方々の主張を聞けたら面白かったな。

[5718: 住民板ユーザーさん1]

都合がつかず出席できなかったのですが、民泊ってそんなギリギリだったのですね。
圧倒的に賛成で決まると思っていたのですが。

[5719: 住民板ユーザーさん1]

>>5718 住民板ユーザーさん1さん

棄権票が多かったんです
会場いましたが驚きました

[5720: マンション住民さん]

反対や棄権はごく少数だったのですが、出席数が議決権数の４分の３
ぎりぎりだったので。否決まであと数票でした。

民泊の件は管理規約の変更ですので特別決議になります。
「議決権数」の４分の３以上の出席（委任状と議決権行使を含む）かつ、
「議決権数」の４分の３以上の賛成で可決です。
ちなみに他の議題は通常決議で、
「議決権数」の２分の１以上の出席（委任状と議決権行使を含む）かつ、
「出席数」の２分の１以上の賛成で可決です。

[5721: 住民板ユーザーさん1]

ふと思ったのですが、あの賛成数は議決権総数の3/4に足りているのでしょうか。

[5722: 5721]

住宅組合員の3/4はクリアしていると思いますが、全体総会だと保育施設の議決権数9も含むと思うんですよね。
私が聞き間違えたかな。

[5723: 住民板ユーザーさん1]

キッズルームの件です。
前はプラザ単独貸切の場合はキッズルームは開放利用できたと思うのですが、今はプラザ単独利用の時でもキッズルームは開放不可という説明を受けました。
本当でしょうか。最近ルール変わりました？

プラザ単独利用ではキッズルームは使用されないのに、キッズルームまで開放不可として施設が活用されないのは不利益ではないでしょうか。

[5724: 住民板ユーザーさん1]

管理規約の表でも、パーティープラザとキッズルームは別に定義されていますよね。規約の「開放使用は、貸切使用がされていない場合に限るものとする。」という記載から、プラザ単独貸切でもキッズルームを開放使用不可とするのは、いささか強引じゃないかなぁ。。

[5725: 住民板ユーザーさん1]

今度初めてパーティラウンジ使います。
利用したことがある方にお伺いしたいのですが、備品リストにないもので、これを用意しておくと(持っていくと)便利だよ、というものがあったら教えてほしいです。
ちなみに、持ち寄りパーティで調理はしません。メンバーは大人だけです。
どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m

[5726: 住民板ユーザーさん2]

>>5719 住民板ユーザーさん1さん

夫が言うには、質問もなしで突然、こう変えますって文章も決まっていて、文章を少し変えた方がいいんじゃないか？ とゆう意見も言えない総会は意味ない。理事の人も何人かそういった意味で棄権した人がいるのでは?

彼本人も、民泊には反対だけど、総会では棄権か反対にしたと話してたよ。
私は実際にいったわけじゃないから、詳細は間違いあるかもですが。

[5727: 住民板ユーザーさん1]

>>5726 住民板ユーザーさん2さん

私も、総会の直前にいきなり規約案の詳細が開示される進め方には疑問があります。しかも回答が総会当日。規約案は長谷工が理事会に提示した段階で、議事録にも詳細を掲載すれば理事の負担もなく良いと思うのですが。

初年度では理事会も暗中模索だと思うのですが、要望書に書こうと思います。管理会社が住民目線で組合の運営を支援していない事はよく分かりました。

[5728: 住民板ユーザーさん4]

>>5725 住民板ユーザーさん1さん
掃除して撤収しないといけないので、ごみ袋、ティッシュ、ふきん、ハンディクリーナー等役立ちます。
また、備品としてガラスのコップや陶磁器のお皿がありますが、洗って拭いてというのが手間なので、プラスチックや紙のコップ、お皿、カトラリーを持っていくと便利だと思います。

[5729: 住民板ユーザーさん5]

>>5726 住民板ユーザーさん2さん
民泊の決議に関して言えば、国の指針に沿って規約変更した、と説明がありました。
それであれば民泊に関係の無い大多数の人は反対や棄権する理由は無いかと思います。
変更の内容が本当に国の指針に沿っているかの検証はあの短時間ではできませんが、そこは信用して良いでしょう。

[5730: 匿名さん]

>>5697住民版ユーザーさん１
遅レスでごめんなさい。

指摘の部分を書かなかったのは文献の判示事項に書いてなかったからです。判示事項として記載されている部分をそのまま書いたのです。

請求額の大半が減額されたのは当然です。事案としては請求金額はどのように考えても本来は30万円以下でしょう。
原告が請求金額を150万円にしたのは、140万円では簡裁が管轄裁判所になり、一般に言えばレベルの低い簡裁判事に判断されてしまうからです。すなわち、地裁で審理してもらうために請求金額を150万円にしたのです。
ですから、請求金額の大半が減額されたことは、当然で、誰も問題にしていません。
原告にとっては5万円ではなく1万円でも良かったのです。不法行為の成立と損害が認められたので大勝利だったのです。

専有部分から廊下に流出した煙でも、近隣の住戸（の廊下側の部屋など）に流入することがあれば、煙の濃淡、量、時間など如何によると思いますが、同じような判決が出される可能性はあると思いますよ。現在は、判決が出された平成24年以降よりもはるかに受動喫煙の防止が叫ばれているのですから。
なお、専有部分から廊下に煙が流出した場合、不法行為が成立しなくても実質的に規約に違反しているとしてトラブルになることもありうると思います。