【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

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[4408: 匿名さん]

4405です。
ブルームカーム引渡し前の8月時点でマンション全体の規約変更にあたる内容をエアリー理事だけで決定し、新ルールを施行しようとしたのは規約違反の可能性が高いです。

また、それを管理会社が主導したとしたらマンション管理業務における背任行為にあたると思いますので、この点も理事会・管理会社に回答を求めたいです。

[4409: 住民板ユーザーさん7]

>>4407 住民板ユーザーさん2さん

これは失礼しました。ご忠告痛み入ります。

エアリーでも意見公募されていない、BC棟にとってはまさに寝耳に水の話では、総会が紛糾して収集つかなくなる可能性も考えられるでしょう。

総会の前に何らかのアクションを起こした方が良いのは同意です。

[4410: 4405匿名さん]

>>4409 住民板ユーザーさん7さん

私も同意です。
アルコーブの件は多くの問題を抱えていますが、それ以外ではしっかり進めて行かないといけない案件がたくさんあります。総会が機能不全に陥るのは避けたいです。

[4411: 住民板ユーザーさん3]

玄関にちょこっとアクセント的にモノが置いてある風景好きです。
廊下歩きながら、住人の人となりとか家族構成の一端がうかがえて、生活感にほっこりくるんです。集合住宅のそうゆうところに憧れてました。

こんなこと発言しようものなら村八分にされそうな雰囲気なので敷地内で身分を明かして発言するのは控えないといけませんが。。。（泣）

[4412: 住民板ユーザーさん2]

>>4410 4405匿名さん

私はブルームですが同意です。
理事の方に変な矛先が向かないためにも、結論を出す話し合いより先に、正確な情報の説明をいただく機会とみなさんの不明点を解決する場が必要に思いました。

[4413: 住民板ユーザーさん1]

アルコーブに物置く置かないでこれだけ盛り上がれるってのは、それほどこのマンションの完成度のバランスが高くて、マンション自体への不満は少ないってことかな。規則を盾に、他人を統制したいって願望が強過ぎる人は戸建てに住んだほうがいいんじゃない？他人は変えられないよ。あと、マンションって値段とかに関係なく分類上は団地なんじゃないの？

[4414: 住民板ユーザーさん2]

>>4413 住民板ユーザーさん1さん

また蒸し返してきますね。。。

説明をいただく場所ってどうやって開いていただいたらよいのでしょう？
説明をいただく場所を設けることにあまり反対は出ないと思うので、それこそ一丸となって要望できそうですけれど

[4415: 住民板ユーザーさん7]

>>4414 住民板ユーザーさん2さん

仰るとおり、理事会議事についての説明を要望書で求めるのが考えられますね。要望書は多ければ多いほど良いと思います。

ただ、説明会形式だと参加者数の都合を考える必要があり、規模によっては会場費が掛かります。少なければパーティールームでもサクラサロンでも良いのでしょうが。まずは質問を公募して、一問一答形式で回答を頂くのがコスト的にも良いのではないかと個人的には思います。それをしばらく継続して貰うと。その回答でもすべて明らかにならない場合は、次回総会で説明する場を設けて貰う必要があるでしょう。内容如何では採決は次回持ち越しとして。

今回の場合、BC棟理事未着任、細則変更でよいのか規約変更となるのかなど法的、手続き的に正当なのかどうかが不透明です。これら部分については説明を避けれないのではないでしょうか。

仮に理事会が要望書を無視、説明を拒んだ場合には今度は、悲しい話ですが何らかの専門家に相談することになるのではないですかね。
私は不法行為には加担したくないです。

[4416: 住民板ユーザーさん1]

言葉の使い方で同じ人が投稿しているのがバレバレですね

[4417: 4405匿名さん]

>>4414 住民板ユーザーさん2さん
>>4415 住民板ユーザーさん7さん

私も要望書だと思います。

ただ、要望書は理事会が開催されないと討議されません。9月の理事会は終わってしまったので、次は10月か11月？
設立総会の開催は12/15に決まったので、まだBC棟は引っ越しでバタバタしていたり未入居の方も多い中、十分な説明会を準備/周知/開催する時間がありません。

この件を設立総会から切り離すには、エアリー理事が決定したアルコーブに関する新ルールの無効を申し立てて、議案や新ルールの中止を求める、というので精一杯な気がします。

その上で、次に説明会の開催要望だと思われます。
皆さまのご意見をお聞かせ下さい。

[4418: 4405匿名さん]

>>4416 住民板ユーザーさん1さん

ビジネス上のメールなどは皆同じような文体ですよ。

[4419: 住民板ユーザーさん4]

>>4400 匿名さん

管理会社には法務部門と顧問弁護士契約があるので、進め方や総会決議内容のリーガルチェックを依頼したほうがいいですね。

管理会社側も訴訟や責任追求されることは避けたいので、公正に判断する筈です。

[4420: 住民板ユーザーさん1]

どちらにせよ決まったルールに従うつもりですが、
私物設置容認の方はOKなものとNGのものはどう決められるのでしょうか？
例えば室外機・ゴミ収集日のゴミ以外はNGとした方がルールが明快だと素人考えでは思います。
友人宅でアルコーブに物置（かなり大きいものでしたが、廊下には出ていませんでした）を設置した方がいてもめていたのを知っているので、妙案あれば教えて頂きたいです！

[4421: 匿名さん]

>>4419 住民板ユーザーさん4さん

ありがとうございます。
以下のような感じで要望書の案を考えてみました。

＜要望案＞
1. 第三回理事会で決定されたアルコーブに関する決定内容について、法務部門あるいは弁護士によるの適法性の確認(リーガルチェック)と、住民への確認結果の説明・公開

2. 上記1.の確認結果が住民に説明・公開されるまで、決定した内容の実行を凍結

3. 設立総会の決議結果について前述1.と同様の適法性の確認と、住民への確認結果の説明・公開

ただ、管理会社側はこの件について部長クラスが関わっています。
会社にリーガルチェックを依頼したとして、果たして自浄作用を期待できるでしょうか。

引き続き皆さまのご意見をお願い致します。

[4422: 住民板ユーザーさん7]

>>4420 住民板ユーザーさん1さん

なかなかの大物ですね、人も物も。
何故揉めたんですか？揉めた原因が分からないとコメントもし辛いです。

許容するとしてもしないとしても規約への明記、つまり変更が一番の難関だと思いますが、現実的にリスト形式は無理ではないでしょうか。リストで大方合意できるほど住人は単一的ではないからです。
ざっくばらんに考えれば、廊下に面している以上いざ転倒した際や、台風接近などで移動が予測される場合には宅内への収納など安全措置が講じれるもの、位のニュアンスが限界かと思います。
これは少し前に話題になっていた、バルコニーでも内容は違いますが安全性の確保という点で同様の規約がありますよね。おそらくどこのバルコニー関連規約にも設置可能な物をリスト形式で書いていないと思います。（書いてあったら是非紹介してください。読んでみたい。）

バルコニーは非常梯子への移動通路、アルコーブは廊下の通行経路を阻害しないことが落とし所なのではないでしょうか？

加えて、バルコニーは非常梯子に定期的に設備点検が入ります。
その際邪魔になる物置いてたら怒られますからね。
そう考えれば、アルコーブに何かを置けなくても納得感はあるのでは？

ここまで書いて思ったんですが、私は別に許容派ではなかったです。
理事会と管理会社の今回のやり方が気に入らないだけでした。
私は決して一部の人間に水面下でルールを変えることを許容して私にとって少なくない資金で、このマンションを買った訳ではないのです。しかもそれがルール違反なら尚更です。

でも張り切って書いたので是非読んでみて下さい笑

[4423: 住民板ユーザーさん7]

>>4421 匿名さん

公益財団法人マンション管理センターなるものがあるっぽいですよ。
管理会社にリーガルチェック頼むのと併せて相談してみるのも良いかもですね。

[4424: 住民板ユーザーさん1]

高い金を出して買ったものなので、マンションのことを真剣に考える人が沢山居るのは有難いことだと思います。

[4425: 住民板ユーザーさん1]

規約変更に関する説明は当然必要ですが、個人的には大規模マンションで全員の意見を聞こうとして、何も進まなくなるほうが今後が不安ですね。

特定の人が利するとか、不利益を被るような事案ならともかく、危険を回避するとか資産価値を保つために全員に同じルールを課すのは悪いことではないとポジティブに捉えては？
決まったことには従って、大人の対応をするしかないでしょう。

[4426: 匿名]

美観に価値観の差があり、物を置くことに利便性を感じる幅があるから、禁止することは、美観上と資産価値上得すると思っている人が得して、利便性を感じて購入した人が不利益を被る事案なんじゃないの？
実際資産価値は利便性とのバランスだから、余程危ない置き方してる住戸が多くないなら、価格に影響するほどにはならないでしょ。
前にも出たけど、何か置く＝即安全じゃないという考えは極論ぽいから、禁止正義みたいな話し方は頭ごなし感あるのよね。
利便性とのバランス取って落としどころ付けてほしいわ。

[4427: 住民板ユーザーさん10]

アルコーブの私物置き禁止については、理事会議事録の決定内容に不透明感が強く、BC棟入居前の者としては寝耳に水といった感じですね。
「専用使用部分」として一定範囲で使えると思っていたけど、実は使用規則が明確に定められていなくて、いざ入居してみたら禁止になってしまったと。

個人的にはあれだけのスペースがあるのに、室外機とゴミ回収サービスのみに使用が限られてしまうのは単純にもったいないというか、何のための専用使用部分なの？という思いです。
利便性と安全性、美観維持のバランスが保てる範囲で使用を認めてもらいたいですが、これだけの入居者数がいると意見が分かれるのは当然で線引きするのは難しいですね。
(強風時/避難時の危険性を主張するのはアルコーブに限った話ではなく論点のすり替えだと感じますが)
あえて使用細則は定めずグレーなままとして、安全性、美観を損なう使用があれば管理会社を通して個別に注意していくようなやり方では難しいでしょうか。自浄作用に期待したいです。

[4428: 住民板ユーザーさん1]

数人？の物を置いている人が頻繁に、長文を書き込んでるから掲示板上での声が大きいですが、実際に物を置いてる人は圧倒的に少数だと思うのですが。

[4429: 住民板ユーザーさん1]

総会決議すれば、事前説明云々は（仮にあったとしても）治癒されるでしょ。引き渡し後に居住者が自分たちで決める内容までは立ち入れないもの。

[4430: 匿名さん]

私もアルコーブに私物を置くのは反対派です。
ただ、さすがに室外機は除外で。

極論なんですけど、もしも隣の家がゴミ屋敷になった場合…アルコーブは認められてる！と主張されたらおしまいです。
ゴミ屋敷住人の主張は、ゴミではなく資産ですから…

賛成派の方は、それは流石に非常識！と言うかもしれませんが、非常識かどうかが個人の判断によって違っているから対立があるわけなので、一切禁止が分かりやすいルールだと思います。

一部の方から見たら、ベビーカー 、三輪車を常時置いているのは非常識なんじゃないか？とは考えられませんか？

雨で濡れたのを乾かしているのならまだ分かりますが。
我が家もベビーカー、三輪車ありますが室内管理しています。

一階は先日たまたま通りましたが、かなりのお宅が物を置いていらっしゃいましたね…。
あれは流石に…とビックリでした。

[4431: 匿名さん]

置かれているお宅は少数という訳ではなさそうですね。そうなると、利便性のニーズも高いと思います。

安全に配慮した利用が認められるのであれば、採決の票もどう動くか分からないと思いますよ。

[4432: 匿名さん]

>>4429 住民板ユーザーさん1さん

その禁止派の考えは、採決でこれまでのデベや管理会社の不正をチャラにしたいという事でしょうか。

改めてちゃんと説明会を開催して、総会の第二回や三回で採決すれば良いのではありませんか？

[4433: 住民板ユーザーさん10]

>>4428 住民板ユーザーさん1さん
4427の投稿したものですが(長文ですみません)、今まで静観していたのでアルコーブの件で掲示板に書き込んだのは始めてです。

私もそうですがまだ入居前の方も多いので、全住居の実際の生活が始まってみないと実態はわからないですね。

そのあたりエアリーにお住まいの方はどうなのでしょうか。

[4434: 匿名さん]

>> 極論なんですけど、もしも隣の家がゴミ屋敷になった場合…アルコーブは認められてる！と主張されたらおしまいです。

そういった話は何度も出ていますが、ゴミ屋敷の恐れはアルコーブだけに限った話ではないので、論理のすり替えだと思います。
やるなら、バルコニーや専用庭も一切禁止にしないと。

[4435: 住民板ユーザーさん7]

そもそも規約、細則変更なんて性急に結論を出すべき事案では無いと思います。実生活に多大な影響があるとか、法改正への対応は急ぐべきですけど。慎重な検討もなく、頻繁にルールが変更される事こそ真の無法状態と言えると思います。
さらには会社と違って、管理組合というのはトップダウンの組織ではないんです。言わば全員社長です。当然規模が大きくなればなる程意見の幅は増え、要望は増え、動きはどんどん鈍くなっていきます。
ましてやここは800世帯超えるメガマンションなのでその鈍さたるや相当なものでしょうね。

別にアルコーブに限らず賛成派反対派で戦争してる訳じゃないですし、大人なんですから互いに配慮すべきでは。
余程のことでない限りALLorNOTでは必ず対立するし、可決を取ることは困難でしょう。仮に可決したとしても、いたちごっこになりかねません。だからこそ妥協点を探す必要がある、とマンション管理の先人たちは言っていますけどね。既に同様の問題は過去のマンションでも出てるんですから、少しは事例を調べてみることをお勧めします。

[4436: 住民板ユーザーさん1]

今日も午後はキッズルーム貸し切りなんですね。
平日まで連日貸し切り。こんな天気の悪い日だからこそ使いたいのに。ほんといい加減にしてほしい

[4437: 住民板ユーザーさん8]

皆さん色々な意見、要望があるようですが、アンケートや説明会の開催など、管理会社で素案を作成するにしても、検討・決定する理事会の負担が大きすぎて申し訳ないです。

[4438: 匿名]

たから、変にいじらなきゃいいんだよね。

[4439: 匿名さん]

>>4436 住民板ユーザーさん1さん

私は来週末に少しだけ予約している枠がありますが、直前に開放しようと思います。

[4440: ブルーム居住予定者]

一点整理したいのですが、現状も私物を「自由に」バルコニー・アルコーブ等に置いてはいけませんよ。
下記の規約・細則の条文を認識した方がよいと思います。

管理規約第16条（専用使用部分）
1項：組合員は、別表2に掲げる部分（専用使用部分）について、専用使用権を有することを承認する。
別表2（専用使用部分の表示）
バルコニー・アルコーブ等⇒通常の用法※これだけでは曖昧なため使用細則に定めている
管理規約第19条（諸規則）
1項：対象物件の使用については、別に諸規則を定めるものとする。
使用細則第1条（専有部分および専用使用部分の使用）
居住者は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり、次の行為をしてはならない。
五号（その他）
イ～ワの項目で定めがあります。記述長いので省略しますが居住者全員で守りましょう。

また、上記から規約で別に諸規則を定めるとありますので、規約を変えなくても使用細則等の変更・制定で管理事項を定めることができます。

[4441: 匿名]

かなりのお宅が物を
→ということは、それが多くの人の価値観ということでは？

[4442: 匿名さん]

今もある程度ルールがあるなら、それで良いでしょう。

[4443: 住民板ユーザーさん7]

>>4440 ブルーム居住予定者さん

なる程、規定されているならばそれで良いですよね。確認不足でした。帰宅したら条項読んでみます。

ただ、使用細則の変更として普通決議で良いというのはどうなんでしょう。使用細則なので普通決議で良いのはそうだと思うんです。
が、今回の場合、一定の制限下で利用が認められているアルコーブについて全面的に利用禁止とするのは、区分所有法31条1項に『一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす』場合、当該区分所有者の『承諾』が必要であるという旨の記載があります。これは規約のみならず細則でも同様。
既に消防法などに従って安全性にも配慮された細則が用意されており、ここから問題が発生したわけでもなく利用可能であったものを全面禁止とする。のは使えていた空間が使えなくなるので特別の影響を及ぼす。となるのではないですかね。
特別の影響というのは、裁判においてケースバイケースで判断されるので、この疑問の行き着く先は裁判所だとは思いますが。
ただ、判例をみる限りでは、バルコニーや専用庭と同じ扱いとして同様の細則になっているのにアルコーブだけ制限するのは個人的には合理性がないと判断される可能性高いのではないかなと思いますね。

ほんとこういうときに専門知識が欲しくなりますね。
という思いつきの書き込みでした。

[4444: 匿名さん]

他人から指摘されるような物の置き方をする人がいなければ無理矢理ルールなんて作る必要ないんですけどね。どのマンションでも新築入居後は出産ラッシュでベビーカー使う人も多いけど、玄関前に置かないところもあるっちゃある。置いた方が便利なのは間違いないけど、置かないマンションってみんな規約で禁じてるんですかね。

[4445: カーム入居済み]

さくらサロンも子どもは勉強、大人は仕事できる自習室かと思ってたけど、違って残念。
エントランスこそ談話室にしたらいいのにって思ってるけど、皆さんはどうなんでしょう？

[4446: 匿名さん]

酔っ払って深夜ソファーで寝てるやついたわ。
警備員が見回りで起こしてくれていたであろうことを期待。

[4447: 住民板ユーザーさん8]

自分は物を置けなくても構いませんが、アルコーブってそもそもなんのためにあるんですかね。物置けないなら、いっそ室内を広くしてくれた方が良くないですか。
ぶっちゃけ近郊エリアの中間層（私含む）の住むマンションでしょ。。。何期待してんだか。と正直思います。

[4448: 匿名さん]

アルコーブの本来の目的は玄関出るときにいきなり通行人にぶつからないという安全面、扉が開いたとき廊下から室内を見にくくするプライバシー面とか明確にあるよ。戸建てだって道路からいきなりドアは無いでしょ。どんなに土地が小さくても少し窪ませる。あれの名残り。あとはデザイン。無いと貧乏くさく見える。アルコーブ無いマンション見てみ？ザ賃貸って感じだから。物を置くかどうかは別として本来の目的は物置スペースではない。

[4449: 匿名さん]

もう一つ言うとアルコーブ無くて廊下に室外機並んでるの想像してみ？いくら庶民的マンションでも数千万払ってそれはあり得ないでしょ？

[4450: 住民板ユーザーさん8]

>>4448 匿名さん
だったらドア部分だけ窪ませればいいのに。
まぁそうすると設計、施工にコストかかるんでしょうけど。今の賃貸がドア部分だけアルコーブ分の奥行きを窪ませて、室内スペースを広く取れてるように見えるだけになんか残念。

[4451: 匿名さん]

ガーデンズのアルコーブは廊下側の居室をアウトフレームにできたことによって生まれた空間ですね。

現在のマンション市況では希少なので、なかなか気に入ってます。床が木目調なのも良いですね。

[4452: 匿名さん]

>>4450 住民板ユーザーさん8さん

でもそれって賃貸でしょ？だから賃貸なりの作りなんだと思うよ。デザインを捨てて安全上の問題だけ回避した作りなんだよ。賃貸借りるときデザインは重視しないから。

[4453: 匿名さん]

賃貸マンションというのはオーナーの利益優先なので、建築費にはね返る高い天井や広いアルコーブといった快適仕様は真っ先に削られますね。

[4454: 住民板ユーザーさん1]

今日も傘を干しているかたが散見されますね
なんとかならないかなー

[4455: 匿名さん]

冷静に意見交換したいです。
ひとまずこんな状態で設立総会に議案を突っ込ませるのは勘弁してほしい。

[4456: 住民板ユーザーさん1]

>>4451
ベランダも木目調なのいいですよね
オプション会でバルコニータイル頼まなくてよかったです！

[4457: 匿名]

>>4454 住民板ユーザーさん1さん

まだ傘立てが家にないし、濡れた傘は外に置きたいわな。