【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

[スムログ 関連記事]
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3520: 入居済み]

見積もりで、そんなにかかるの！？と思うような金額が判明してからやっと議論の本番ような気がします。。

[3521: 住民板ユーザーさん]

共用設備については、エアリー居住者だけで決められないですしね

[3522: 匿名さん]

確かに自転車置き場についてはよく施錠されてないこともあるので、潔緊の課題かもしれませんね。
何ヵ所あるか確認してませんが、仮に全部で５ヵ所、１ヶ所100万として500万。864で割ると5787円。
まあ多く見積もっても一万以内で済みそうですね。9月以降まで待ってないで、早急に対応して欲しいなぁ。

[3523: 入居済み]

>>3522 匿名さん

オートロックを新設したらメンテ費用も発生するので、戸あたりは僅かかも知れませんが管理費や修繕積立金の増額もあるかと。
3521さんの言う通りブルームカームの合意も必要なので、実現までは時間と手間がかかりそうですね。

[3524: 住民板ユーザーさん]

全員が自転車使ってるわけではないです。
管理費ではなく使用料で調整して欲しい。

[3525: 住民板ユーザーさん5]

自動ドアは楽だけど、確かに雨風に晒されてはすぐに壊れてしまいそう。
費用負担以前に無理があるかも。
屋根付けて許認可上問題ないなら、そこで費用論かな。

[3526: 住民板ユーザーさん]

自転車置いてますけど、たまにしか乗らないし、イニシャルコストの負担とか使用料や管理費の増額を考えたら、今のままで十分です。

[3527: 入居済み]

まぁ、そもそも設備の仕様としてオートロックの追加が可能かどうかも分かりませんね。もしシステム側で対応不可だったらそれで終わりな話です。。とりあえず要望書を出してみます。

>>3525 住民板ユーザーさん5さん
ですねー。

>>3524 住民板ユーザーさん
美観や利便性の向上は、マンション全体の資産価値の向上になります。その点では区分所有者全員が享受できるメリットですよ。

[3528: 匿名さん]

今日会社帰りに確認したら、自転車置き場のドア全開でした。あれではセキュリティも何も無いですね。
バネ強くすると使用勝手が悪く、弱くするとセキュリティホールが露呈となると、やはり自動ドアを含めて何とかしないとマズイ気がします。
どっちか取るとなるとセキュリティでしょうから、自動ドアにしないなら元に戻してバネを強くするのも仕方ないかと…

[3529: 住民板ユーザーさん]

居住者以外の人も見れる掲示板なので、自転車置き場のドアが閉まってないことがあるという情報を与えるような書き込みは控えられたほうが宜しいかと。

[3530: 住民板ユーザーさん2]

話聞いてるうちにどんどん無理な気がしてきました。便利でセキュリティ良でコスト抑えられてとなると。。。何か妥協するしか無い様な感じですね。

[3531: 住民板ユーザーさん1]

そもそもなんで今どき駐輪場の入り口が手動なんだろ。
明らかなコストカットですよね...

[3532: 入居済み]

当面は開けた人がしっかり締める、を自分達でやるしかないでしょう。

>>3531 住民板ユーザーさん1さん
もちろんコストカットでしょうね。もちろんデベもコスパを判断した上での結論なので、追加しようとしたら高くつく筈です。

[3533: 住民板ユーザーさん1]

エイヤー修繕から金出して自動ドアに直すしかない。議論しても結論出ない。大半が自動ドアがいいなら、やるしかない。今頃のマンション、これだけ敷地持ってドア閉めが有無確認は厳しい。2011年普通の50戸マンションも自動ドアなのに〜

[3534: 入居済み]

エイヤー修繕笑いました（笑）

駐輪場のドアをオートロック化というと、今ある各棟のエントランスのオートロックドア数を倍にするということです。実現には相応の気合いが必要ですね。個人的には検討して欲しい・検討したいです。

[3535: 住民板ユーザーさん1]

昔不動産業界で働いですが、既存ドアに自動ドアつけるばいは一つに20万くらいで行けました。ネットワークはそれほど難しくなく、天気線ルートに一緒に配線工事すればできますよ。まあ、長谷工や三井は利益を半分以上にし、工事会社にも利益をもたらせるため、どんでもない金額を出すかもしれない、直接リフォーム業者に頼めば20~30でいけるかな。

[3536: 住民板ユーザーさん]

>>3535 住民板ユーザーさん1さん

私も現実的に自動ドアを施工できると思います。総会決議が必要でしょうけど。
ゼネコンだと高いので一般の工事業者で問題なく施工できる筈です。

改修するまでは管理会社に現状の対策をお願いするのがベターだと思います。

[3537: 入居済み]

一般業者に発注だと、施工した範囲がプレミアムアフターの保証対象外になってしまうと思います。

[3538: 住民板ユーザーさん]

>>3537 入居済みさん

現状仕様の駐輪場扉のアフター保証にあまりこだわることは必要ないかと思います。

扉の通行が多くて破損という理由も保証対象外になると思います。

[3539: 住民板ユーザーさん1]

駐輪場のドアの問題は、自動ドアに長谷工（デベ）に無償でさせるべきでしょう。ただし、今後のメンテは組合の管理費会計からの負担になりますが。。。

[3540: 住民板ユーザーさん]

>>3539 住民板ユーザーさん1さん

その検討も必要ですね。

管理組合から売主へ是正の要求をして交渉すればいいと思います。

[3541: 入居済み]

>>3538 住民板ユーザーさん

あ、言葉足らずですみません。
ドア本体の保証ではなく、丸ごと変えるとドア周辺の地面を掘削したり、システムがある建物までの敷地内の配管配線、建物内も壁や床で配線工事が発生します。そういった部分の保証です。

[3542: 入居済み]

>>3539 住民板ユーザーさん1さん
>>3540 住民板ユーザーさん

長谷工に無償で自動ドア化させるというのは、どのような根拠で可能とお考えでしょうか？瑕疵にはあたらない気がしますが。

[3543: 匿名さん]

>>3542 入居済みさん

ドア開けっ放しによるセキュリティ上の問題ですかね。

[3544: 入居済み]

>>3543 匿名さん

セキュリティは大事ですが、利用者がしっかり閉めないのが良くないと言われるだけでは。。

[3545: 住民板ユーザーさん1]

瑕疵云々ではないとおもいます。
複数の売主への要望なんではないですか。

瑕疵じゃないからあとは引渡ししたから、勝手にやってくださいというものではないとおもいますが。

[3546: 住民板ユーザーさん]

>>3542 入居済みさん

長谷工さんというか売主5社に対しての申し入れになると思います。

扉自体の瑕疵ではなく、マンション戸数や使用頻度に対しての適切な扉ではないこと、セキュリティに問題があることから、交渉の余地はあると思いますけどね。

購入契約時に予見できないですし。

[3547: 住民板ユーザーさん]

>>3541 入居済みさん

確かにその点はリスク管理しないといけないですね。

今後、管理組合による改修もあるでしょうから。

[3548: 住民板ユーザーさん4]

>>3546 住民板ユーザーさん
いやあ、さすがに無理筋でしょう。それ通るならなんでもありですよ。

[3549: マンション検討中さん]

>>3546 住民板ユーザーさん
やるだけやってみたら？無理だと思うけど

[3550: 入居済み]

長谷工が自主的に改善してくれるなら嬉しいですけどね。
この複合開発は同社のフラッグシップ案件ですから。

[3551: 匿名さん]

>>3549 マンション検討中さん
まぁそうですけど、早期完売で計画よりずいぶん利益出たでしょうし、そのくらいサービスしてくれてもバチは当たらないですよね。

[3552: 住民板ユーザーさん1]

何かここの掲示板って、長谷工関係者がいるよね。
区分所有者のために無償で対応させるべきでしょ論が出てるのに、それを否定する書き込みがあるし。
前に上がっていた清掃や養生、ひいては管理会社変更なんて話題にも必ず否定書き込みがある。
またこれをアップすると、いろんな意見があっていいじゃないですか的な区分所有者を装う書き込みが入るんだろうなぁ。

[3553: 匿名さん]

864世帯の家族も含めて全ての人間にしっかり閉める事を期待する方が余程無理がある気がしますが…

コストカットを優先した事による設計段階上のミス、大袈裟に言うなら構造上の欠陥と言えるのではないでしょうか。

エアリーの使用でこうなのですから、ブルーム、カームの方が入居されたらさらに状況は悪化することはあっても好転はしませんから、やはり何とかしないとですね。

[3554: 入居済み]

>>3547 住民板ユーザーさん
よそで見かけたのが、工事後に周辺の植栽が枯れるケースでした。工事によるダメージが明らかなら業者に保証してもらえるかも知れませんが、そうでない場合は業者と揉めるので理事が大変です。まぁ植栽のプレミアムアフターは2年しかありませんけど。雨漏り系は保証期間が5〜15年なので重宝しそうに思います。仰るようにリスク管理が必要ですね。

>>3552 住民板ユーザーさん1さん
むしろ強引な意見で叩かれたら長谷工のなりすましだと言う人が現れる印象ですが。。

[3555: 住民板ユーザーさん1]

もし裁判なると、セキュリティ問題、故障頻繁、ドア閉めできない、大規模ニーズ無視の設計など欠陥ドアで言えるから、勝てる可能性もある

[3556: 住民板ユーザーさん1]

言わばコスト前の設計ミス

[3557: 入居済み]

>>3555 住民板ユーザーさん1さん

入居者の素朴な疑問なのですが、これは利用者が偶発的にドアを壊しても設計の欠陥だから利用者側に賠償責任はない、というご意見になりますか？
またあくまで手動ドアなのに、開放して放置した責任は利用者には無いという事でしょうか。

[3558: 住民板ユーザーさん]

駐輪場扉については、現状の問題を踏まえたうえで売主側の見解を聞きたいですね。

[3559: 住民板ユーザーさん]

>>3557 入居済みさん

どちらも利用者の責任があると思いますが、現実的に追求は困難と思います。

そのような問題が発生すると容易に考えられる現在の仕様の改善が論点ではないでしょうか。

[3560: マンション検討中さん]

ここで言い合うことに何の意味があるのか

[3561: 住民板ユーザーさん1]

契約前に渡される図面集にしっかり駐輪場は手動ドアと明記されてますよ。
図面を見て契約されてるはずなので売主に責任は問えないです。
売主はこういった苦情が出るのをわかった上でコストカットを優先して手動ドアにしてます。

申し入れがあったからといって自動ドアにするんだったら最初からしてますよ。

[3562: 3557入居済み]

>>3559 住民板ユーザーさん
コメントありがとうございます。ちなみに私も改善を望む者です。
要望を出すにしても理事会や組合員、管理会社からたくさんのご意見が出てくると思いますので、ちょっと考えたら誰かが思いつきそうな反応を書かせて頂いています。

仕様の改善が論点だとして、3553さんや3555さんのご意見は長谷工に対して費用負担を求める姿勢ですよね。費用負担を求める根拠を設計ミスに置く場合、何をもって構造欠陥と主張できるでしょうか？(本来はどういった設備がないと契約違反、法律違反と言えるか)
また、利用者による損傷や扉開放の追求は現実的でないという事ですが、コミュニティー活動などでモラル向上といった根本的な対策も必要ではないでしょうか。自動ドアにしても荒っぽく使われたら壊れますので。

>>3560 マンション検討中さん
ささやかながら理解を深めること、、ですかね。。
残念ながら他に情報交換のチャネルがありません。素敵ネットの掲示板は個人情報の問題やらで使用できないままとなりそうです。

[3563: 住民板ユーザーさん4]

費用負担して自動ドアにするのは非現実的ですし反対です。
自動ドアの一式セット代
コンクリート床剥がして大規模な配線工事
工事期間中のセキュリティ人員の人件費
メンテナンス維持費
ここまでお金かけるならその分将来の大規模修繕に向けてお金貯めてほしいです。

[3564: 入居済み]

セキュリティ確保なら、駐輪場のドア付近にこれ見よがしにカメラで監視中と貼っておけば済む話かも。利用者のモラルも改善して一石二鳥。

[3565: 住民板ユーザーさん]

そのステッカーチューン案ナイスですね－。

[3566: 入居済みさん]

>>3561さんの書き込みで答え出ちゃったような気がするのですが。図面集に書かれていたら流石に無理筋だと思う。確かに言うのはタダだけどそれを交渉する理事長とか可哀想。駄目なら叩かれそうだし。

[3567: 住民板ユーザーさん]

>>3562 3557入居済みさん

売主側に責任を求めるとするば、プロの業者として大規模マンションの駐輪場扉の仕様に適していない物を設計し、実際に根本的な解決が困難な問題が生じていることを申し入れるくらいですかね。。

図面集に手動ドアと記載ありますが、重要事項説明で特約事項等に記載ありませんし、口頭説明もないので、契約者に理解を得ているとは言えないと思います。

何にしろ、色々な意見が現にありますし、管理組合で問題をまとめて、自動ドアの改修等を検討する場合は、居住者アンケートなどで総意を確認する必要があると思います。

[3568: 住民板ユーザーさん1]

金出しても取り替えべき。これだけ規模だからできる話ですね。ある意味で戸数多いから出せる費用かも。

[3569: 匿名さん]

自動ドアが瑕疵もしくは売主責任と言うのはかなり無理があるのでは。
まずは掲示板にドアの開閉をきちんと確認して確実に行ってもらうなど、自分たちでできることを取り組んでいくなど必要ではありませんか。

また、費用負担などで反対意見が出れば業者扱いも、見ていて残念です。
これでは反対派が議論に参加しにくくなります。

確かに利便性や美観、セキュリティー問題で自動ドアにできればより良くなると思うし、金額やメンテナンスによっては是非導入したい派です。

ですが、今のままで十分と思う人がいるなど、みんながみんな同じ意見ではないというのも頭の片隅に入れていただきたいと思いました。