【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

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[1848: 匿名さん]

>>1844 住民板ユーザーさん8さん

もしかして部外者？

[1849: 住民板ユーザーさん1]

資産価値として、敷地内の保育園の情報ぐらいは知っておきたいと自分は思う。

新校舎で大企業のベネッセの運営する保育園。当然一人勝ち状態かと思いきや…リンクに貼られてる申請状況みたが、多いには多いが桜田や東十条に比べるとそこそこの申請数。激戦の1歳児の申請数が駅距離あまり変わらない桜田北より低いのも気になる。

ぶっちゃけベネッセ保育園ってどうなの？

[1850: 匿名さん]

>>1849 住民板ユーザーさん1さん

第一希望の問題ではなくて、なぜ申請が少ないか(候補にいれてないか)ってことですよね？

私も気になりました。うちは利便性第一ゆえベネッセが第一希望ですが、電話とパンフレットで決めてしまったので、なにか微妙な点があるなら、私も教えてもらいたいです！

[1851: 匿名さん]

桜田と東十条は外部委託でそこそこ特色があるから、ベネッセが抜きん出るほどの差別化になっていないと思う。パンフも目新しい事は書いてなくて普通の保育園という感じ。内容が普通だと他と比べて規模が見劣りするかも。桜田北の半分だからね。

[1852: 匿名さん]

私は、ベネッセは園庭がないという点が気になりました。あと、新設だと先生達や園の雰囲気がつかめないのが不安で。
桜田北や桜田は園庭が広いという点で人気なのかも。

[1853: 1851]

東十条も園庭がありますね。ベネッセは仮設プールを使えるくらいの庭はあるけど園庭と呼べる規格ではないそうです。

[1854: 住民板ユーザーさん1]

確かにカリキュラムは微妙かも。他と比べるからですが…。
周りの主要保育園は、たいてい外部の体育指導があるのに、ここはないみたいです。全国のベネッセ保育園がやってない特徴的なカリキュラムを今後新たに始めるようにも見えません。
3,4,5歳が同じフロアの異年齢クラスも私にはマイナス点です。
それをふまえて東十条保育園や桜田保育園は雰囲気は違えど、それぞれとてもいい保育園なので群を抜いて人気なのは納得です。

[1855: 住民板ユーザーさん1]

>>1854 住民板ユーザーさん1さん

園庭は、どこの公園を代用するのか、ご存知でしたら教えてください。
五丁目団地公園かな。。

[1856: 匿名]

>>1855 住民板ユーザーさん1さん
HPのQAに五丁目公園との記載がありますよ。地元の方は東十条、桜田、桜田北を上位に記載しますね。園庭が無く、実績も無い新設の保育園を上位希望する理由はありません。

[1857: 匿名さん]

現実には第1希望数で3倍4倍なんで、決して不人気というわけではないですけどね。周辺からの反響が既存3大保育園に劣る程度。ガーデンズ契約者にとっては自前の園庭がなくても敷地内という絶大なメリットがあります。

[1858: 住民板ユーザーさん1]

保活中にガーデンズの周辺を何度も歩いてシュミレーションしたけど、西側住民で東十条利用なら、なかなかの遠回りになる。
雨の日あまり濡れないことぐらいが敷地内のいい点かな。

[1860: 匿名さん]

[No.1859～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1861: 匿名]

まぁ、各家庭の優先事項は異なると思うので、否定する言い方は必要ないかと思いますよ。

保育園に入ることが最優先な方もいらっしゃるでしょうし。

個人的には色んな情報があって助かりました。
ありがとうございます！

[1862: 匿名さん]

こういう意見交換はいいですね。私も気付きがありました。

[1863: 住民板ユーザーさん2]

>>1817 住民板ユーザーさん5さん

右手でお尻を拭いたあと、まだ綺麗な左手でレバー回した方が衛生的に良さそうと思いました。。何だか汚い話になりすいません笑

[1864: 住民板ユーザーさん1]

>>1846 匿名さん
保育園問題は大切です。

[1865: 住民板ユーザーさん2]

私は幼稚園が気になります。赤羽の星美とか、少し離れてしまいますが駒込の聖学院等大変魅力的なのですが、東十条から赤羽までバスか電車、駒込へは南北線で毎日送迎となるとやっぱり朝の混雑激しく子供に負担でしょうか。そうなると徒歩かバスで通うことのできるお受験幼稚園は。。スレの流れをぶった切り申し訳ないですm(._.)m

[1866: 住民板ユーザーさん4]

今、クオリティーブックを見て気づいたのですが
キャンプができる場所にあるテントはsnow peak
です。10万以上の物

楽しみー。

[1867: 住民板ユーザーさん1]

>>1856 匿名さん

やっぱり団地の公園なのですね。
他の近隣保育園(桜田北除く)も団地の公園を園庭がわりにしているので、日中混雑してます。
混んでて子供を遊ばせられなくて、公園をさ迷っている先生と園児を見かけます。

5才で自由に出れる園庭がないのは、体力的にもて余してしまいますね。
そこを先生がどうフォローするか。。。

[1868: 匿名さん]

今週はローン返済用の口座開設、来週のクリスマスは引越日と駐輪場の決定！忙しい〜。

[1869: 匿名]

>>1868 匿名さん
ほんとですね！これから忙しくなりそうです。

来月のローン説明会前に、ローン返済用の口座は開設しておいた方がいいんでしたっけ⁉︎

[1870: 匿名]

ガーデンズ周辺を通ったら、メインエントランスが大分出来てきていてお洒落で立派でした。

エアリーは工事も終盤で、植栽をわんさか植えているようでした。完成が楽しみです！

[1871: 1868]

>>1869 匿名さん
基本はそうです！来月上旬の入居手続き会で行われる提携ローン関係は説明会ではなく実印を押す契約会です。原則は契約までに返済口座の開設が必要で、しかも窓口が平日だったりするので早めが良いと思いますよ。(SBI、楽天、新生銀行は入居手続き会では契約しないので少し違うかも)

>>1870 匿名さん
わんさか！楽しみです〜。
最近はあまり現地に行かないようにして、内覧会で現物を目にするまで封印しています(^o^)

[1872: 住民板ユーザーさん8]

長谷工のサイトに、ガーデンズ含むプロジェクト記事があがっていました
http://www.haseko.co.jp/oji5/

[1873: 匿名さん]

企画は3年前だったんですね。思ったより直近。キラリと光るBe-Next採用のマンションはガーデンズ以降出てきませんが、価格高騰のせいでしょうかね。

[1874: 匿名]

JVはリスク分散、資金調達、販売戦略的な意味合いで、実質は長谷工単独プロジェクトの様ですね。

[1875: 匿名さん]

土地の丸受けは凄まじいですが、ゼネがランドプランを考えるのは普通なのでこのプランを採用したJVメジャー7の功績も大きいです。彼らがもっと守りに徹して安値路線にしていたらBe-Nextの採用は無かったでしょう。

あと長谷工は商業店舗に関してはノウハウが無いので、サミットを手がけた大和もいてこそ成し得た複合開発だと思います。

[1876: 住民板ユーザーさん]

駐車場って足りるのですかね。。

[1877: 住民板ユーザーさん1]

駐車場、まあ足りるとは思いますが、抽選会出た方いますか？

[1878: 匿名]

玄関のたたきの色が白っぽいですよね。
汚れが目立ちそう。

アップグレードして黒にしておけば良かった。
今更ですね。

[1879: 住民板ユーザーさん7]

玄関床は黒い方が高級感があるかもしれません。
後から変えるにはどれくらいお金がかかるんでしょうね。

[1880: マンション掲示板さん]

>>1877 住民板ユーザーさん1さん

駐車場は希望者が足りないようです
稼働率をかなり高く見た管理費の収支だったので心配です

[1881: 匿名]

>>1880 マンション掲示板さん


ってことは…

カーシェア利用率高そうですね。
我が家もカーシェア利用する予定で、車は買いません。

カーシェア1台だと足りないかもしれないですね。

ちなみに、ここにいる方だけでもカーシェアをご利用予定の方いらっしゃったら、投票がわりに参考になる！をポチッとしてください！

[1882: 匿名さん]

>>1881 匿名さん

確かにカーシェア一台では少ないですよね。管理費との兼ね合いもありますが、2、3台は欲しいところですね。

[1883: 匿名さん]

カーシェアは管理費の運営なので、全く使わない人まで管理費が上がるのは賛成は得られないでしょう。

[1884: 住民板ユーザーさん1]

>>1880 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
希望者が足りないとは、どれくらい希望者がいたのでしょうか。第1希望に通ればいいなと思っております

[1885: 匿名]

>>1882 匿名さん

細かいお金の流れはわかりませんが、利用者が多くて利益があれば管理費の穴埋め的なことができるのであれば状況に応じて増やせるといいですね！

利益で管理費の部分が補えたら、の場合なのかと思いますが、1台というのが全戸数に対して少ないので…

今の住居の近所のカーシェアは常に借りられていて、少し離れた所に行かないといけない状況なので心配です。

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん

残念ながらカーシェアの売上はすべて運営会社に行くので、いくら利用されてもマンション管理組合の会計には1円も入らないそーです。

[1887: 匿名さん]

>>1886 匿名さん

でしたら既存のカーシェアを取り止めて、新たに管理組合として数台を駐車場にて管理するという方法もありますね。

もちろん綿密な収支計画や多くの方の賛同が必要になるのは言うまでもありませんが。

[1888: 匿名さん]

>>1887 匿名さん

そうですね。カーシェアの最初の契約期間は5年なので、もし満了前に解約するならペナルティもありそうです。そう言った点もクリアする必要があるでしょう。

[1889: 匿名さん]

↑入居時当初のカーシェア契約の話です。

[1890: 住民板ユーザーさん]

売り上げが全て運営会社に入るなら、敷地を使うことについて、運営会社から、管理組合に賃料が入るのでしょうか？敷地コスト無しで運営できるなら、会社にとって相当おいしく、マンションにとって不利な話しですね。

[1891: 匿名さん]

敷地の賃料も入りません。たしか管理規約にカーシェアの場所を無償で提供するとあったような。。
委託費として管理組合が支払う年間費用は160万です。864世帯で割ると1世帯あたり154円/月。でも、例えばタイムズのカーシェアは個人で入ると会費1030円/月です。会社を変えるほど割高と言えるでしょうか。

[1892: 匿名さん]

すみません、場所の無償提供の記載は管理規約ではなく重説でした。

[1893: 住民板ユーザーさん]

>>1891 匿名さん
運営会社変更というか、そもそも地主である管理組合に1円も入らないのは、変な話しですねという主旨です。使わない人にとっては、カーシェアがあるマンションという多少の箔にしかならない反面、駐車場代のみならず、委託費まで負担するシステム。変なシステムだから買わないというほどの話しではないからこそ、重説に書いてあっても、変ですねとしか思わず、逆にタチが悪いと思うのです。更新時に見直すべきシステムなのかなと。地主が地代も委託費も利用料も払うことなんてあるのでしょうか？ちなみに使わない戸数まで含めて負担料を計算しても何の比較にもなりません。

[1894: 匿名さん]

>>なみに使わない戸数まで含めて負担料を計算しても何の比較にもなりません

管理費は全員負担なので、使わない戸数を含めるのも合理性があります。そうでないと言われるなら代わりの試算を示して頂けますでしょうか。

[1895: 住民板ユーザーさん]

>>例えばタイムズのカーシェアは個人で入ると会費1030円/月です。

この場合、入った個人は全員が利用者です。それと864で割った数字を比較しても、今のシステムを議論する材料にはならないということです。また、前段で記載の通り、マンション全体の資産価値向上に資する効果が薄いのに、駐車場代、委託費を組合全体で負担するのは違和感ありますねというお話しデスヨ。

[1896: 匿名さん]

>>マンション全体の資産価値向上に資する効果が薄い

価値向上の効果が高いか低いか、定量的な評価軸が示されていないのでよく分かりませんが。。少なくとも、このスレではクルマの数が少ないという指摘はありますが、カーシェアを備えていること自体は好感を得ているように見えますけれども。

[1897: 匿名さん]

>>今のシステムを議論する材料にはならないということです。

ですので、議論する材料にならないと言われるなら、議論になる数字を示して頂けませんかと先の書込みで申しあげているのですが。。