【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

[スムログ 関連記事]
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[1762: 匿名さん]

禁止を含め、ルール化を求める人は、せめてこのスレの人くらいは説得できないと住民全体の合意形成は難しいのではないでしょうか。

[1763: 匿名さん]

基本はアルコープにもの置くのは禁止です

[1764: 匿名さん]

共用部と専用使用部は用法についての条項が別なのでご注意を。

[1765: マンコミュファンさん]

>>1763 匿名さん
そんな事は重説には明記されていませんよ。
これだけの大規模マンションですし、家庭により事情も異なるので、常識の範囲内で柔軟な対応が必要かと思います。

[1766: 匿名]

>>1759 匿名さん

室内管理したいというなら、私はありだと思います！
ただし、そこもルールを設けて。

ほかのマンションでの例ですが、ペットを載せる場合は決まったエレベーターを使うのですが、自転車も限定エレベーターにするとかどうでしょうね？

ここで話したところで決まるわけでもないですが笑

[1767: 匿名さん]

相当の理由が立たないと、後から自分の住戸に近いエレベーターに寄せられたら微妙かも。最初からペット利用のエレベーターが決まっているマンションは購入者も重説で承知の上でしょうから。

[1768: 匿名]

あくまでもご参考までに。
こういった意見もあります。
https://r.nikkei.com/article/DGXBZO09858500V20C10A6WZ8000

長い目で見れば、最初は1台の自転車でも徐々に共用部に置かれるものが増えることで景観を損ない資産価値低下に繋がりかねません。
整然とされたマンションとものが乱立しているマンションとでは、買い手のイメージも随分違うはずです。

また、法律的にはアルコーブの解釈は私物を置くことは不可のようですね。
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol11_2412.html#s04

最近のマンションは駐輪場のスペースが少ないから悩ましい問題ではありますね。
土地がないからやむを得ないのも理解はしているのですが。

[1769: 匿名さん]

今日、提携の火災保険について聞いてみました。あいおいは類焼損害と類焼見舞金は分けることは不可だそうです。
自室のリビングガラスは専用使用部ですが、これを破損した時の補償は外側から住民が破損すると専用使用部扱い、屋内側から破損すると専有部の扱いになるってご存知でしたか？適用される保険が変わるそうです。

・専用使用部の自損＝個人のバルコニー特約
・専用使用部の天災による破損＝管理組合の火災保険の基本補償
・専有部の自損＝個人の火災保険の基本補償

面白い話を沢山聞けました！


>>1768 匿名さん
失礼ながら、ブログを正しく読まれていないように思います。
ガーデンズのアルコーブは専用使用権があり、共用廊下および避難経路ではない事が明確に規約に書かれています。これは一般で言う「ポーチ」と同等です。
ご紹介のブログの2つめでも、私物を置いてはいけないというのは専用使用権のない場合としっかり書かれていますので、ご確認頂ければと思います。

[1770: 住民板ユーザーさん]

駐輪場ネタも疲れました(笑)
うまくやりましょう。
保険のお話、参考になりました。
ありがとうございます。

[1771: 匿名さん]

うっす。
保険でもう一つだけ。オプションのエアコンを注文した方、これが火災保険の「建物」に入るか「家財」に入るかはまた議論があるそうです。天カセタイプは建物と一体だから建物分類だけど壁に掛ける後付なら家財。でも後付タイプでも建物価格に含まれたオプションで購入なら建物か。。？など。

地震保険で直接壊れて補償されるのは家財だけなので、契約者にとってはなるべく家財に入れたい話です！(異論はあります) もし識者の方がいらっしゃいましたら補足頂けると嬉しいです。

[1772: 匿名]

アルコーブに専用使用権は有るとなっていますが、用法は通常の用法と記載があります。
自転車を置くのが通常の用法に含まれるかは、意見が別れるところかと思います。
規約の第25条2項が管理の上で関係する項目と読める気がしますが、明確ではないですね。

利用するエレベーターを限定するよりは、
朝等のエレベーターが混む時間帯の利用を禁止する方が
いい気がします。
自転車のスペースで途中から乗る人が乗れないのはどうかと思います。

[1773: 匿名]

↑ すみません、投稿者名がかぶりしたが、1768さんとは別の者です。

[1774: 匿名さん]

>>1773 匿名さん

iPhoneか何かだと、名前欄に"さん"のつかない「匿名」が入ったりします？他スレでも見かけるので気になりまして。当方Androidアプリ使用です。

[1775: 匿名さん]

追加です。
「通常の用法」はバルコニーも同様です。バルコニーは、サービスバルコニーでなければエアコン室外機の他にも物を置く用法が認められます。感覚的にもバルコニーは何ひとつ置けない筈という人はいませんよね。バルコニーは避難経路なのでアルコーブよりも厳しいです。

要するに「通常の用法」は物を置ける／置けないで言うと置けます。
ただ、「どんな物まで置けるか」というのが曖昧な所です。

[1776: 匿名さん]

この議論、全ては見た目の印象で「アルコーブ＝共用廊下と同じ」と思い違いしている所から始まっていると思えてなりません。権利的には私物を置けるポーチですよ。

[1777: 匿名さん]

>>1772 匿名さん

第25条2項は外観の形状変更や構築を禁止した項目ですが、駐輪は建物に固定する行為ではないので非該当です。

[1778: 住民板ユーザーさん]

エアリーは１階から18階までありますが、廊下は累計何メートルあるのかな？
確か、理事は任期初年度に全棟見廻りして、屋上見学もするのですが、見廻り大変そうだな～～

[1779: 匿名さん]

アルコーブが私物だらけのマンションになりそうで憂鬱。

[1780: 匿名さん]

>>1778 住民板ユーザーさん

理事はフロアブロック毎に選出されるので分担かも知れませんね。

[1781: マンコミュファンさん]

>>1779 匿名さん
子育てファミリー向けマンションはどこもわりとそうですよ。

[1782: 匿名さん]

ガーデンズのように、しっかり玄関前に専用使用部を確保したマンションってそれほど多くないと思いますが。

[1783: 匿名さん]

他のマンションの事例ですが、理事会への要望書はフォーマットを決めていて、項目を満たさないと検討対象としないそうです。これで安易な要望に理事の対応時間が取られるのを防げるとか。

・その要望を満たすと誰が恩恵を得るのか？（少数・半数近く・全組合員）
・費用
・規約/細則の変更部分は？
・必要な決議は？
・決議案の作成に直接参加できるか？　など

ちなみに、先の書込みで話題になった設備の使用方法のルール化・制限はマンション管理規約集の「使用細則」の変更追加にあたりますので、理事だけでは決められず総会決議が必要です。本気でルール化を要望したい方は、これらをまとめてみては如何でしょうか。ご参考まで。

[1784: 住民板ユーザーさん8]

>>1760 1748さん

ありがとうございます！思いのほか早くに日が当たるものですね。いいニュースでした！

[1785: 通りがかりさん]

リビングの家具の配置に悩みまくってます。窓が広くてうれしいのですが、ソファやテレビをどう置くか悩んでしまい・・・皆さんいかがでしょう？

[1786: 匿名さん]

皆さんエアコンの配管カバーは付けますか？うちは美観のために付けようと思っています。(オプションのエアコンなら最初から含まれていますが)

[1787: 匿名]

配管カバーがあると、埃もたまりにくく、掃除がしやすそうですよね！

[1788: 匿名さん]

>>1785 通りがかりさん
我が家は子供も小さいため、ソファは置かないつもりです。ジャンプして遊ばれて、怒っちゃいそうだし。

[1789: 匿名さん]

アイセルコでリビングの壁にピクチャーレールを選べませんでした。何か構造的な制約があるのでしょうか？

[1790: 匿名さん]

フロアコーティングを外注でされる方にお尋ねします。
施工は鍵の受け取り後であれば、いつでも大丈夫なのでしょうか？？

[1791: 住民板ユーザーさん1]

内覧会って、ゲストルームやパーティルームも見れるんですかねー庭とかも

[1792: 匿名さん]

>>1790 匿名さん

引越し期間中は、予約した世帯の引越し業者の車以外は敷地に止められないとありますね。コーティング業者は近くのコインパーキングを使う事になりそう。

[1793: 匿名]

モデルルームを見た時、トイレの壁がベニヤ板のような素材だったのですが。
実際の部屋もそうかしら？
汚れが落ちにくそうと心配しています。
汚れ防止対策を検討されている方いますか？

[1794: 匿名]

>>1788 匿名さん
うちも小さい子供がいるのですが、床の防音対策は何かされますか？？
よくデパートなどにあるキッズスペースに敷いてあるような分厚いマット的なものを子供が遊ぶスペースにだけでも検討しています。

高いのですが、必要なのか悩み中です。

[1795: 匿名さん]

>>1793 匿名さん

そうですか？
私は逆にトイレにエコカラット貼ろうと思ったら、『表面が汚れ落ちの良いツルツルした素材なのでエコカラットは貼れない』とアイセルコに言われました。

恐らくは↑の情報が正しいかと…

[1796: 匿名]

>>1793 匿名さん
ベニヤ板みたいでしたっけ？

壁紙の下がベニヤ板みたいってことですか？
それともむき出し？

防汚対策は考えてなかったのですが、貼ってはがせる壁紙的なものをした方が良さげでしょうか？？

[1797: 匿名さん]

>>1791 住民板ユーザーさん1さん

ゲストルームやパーティールームってブルーム内じゃありませんでしたっけ？(裏覚え)

エントランスも含めたエアリー棟だけかな？と推測しております。

[1800: 匿名]

>>1795 匿名さん

汚れ落ち良い素材なら安心です。

アイセルコに、「トイレにエコカラットは貼れないので、貼る場合、外部の業者に依頼してください。」と言われていました。
理由の説明がその時なかったので、理由が分かってスッキリしました。

[1801: 匿名]

>>1796 匿名さん

見た目が木のような。色はベージュ。
でも材質を確認していないんです。

[1802: 匿名]

>>1794 匿名さん

大きいジグソーパズルみたいなジョイントマットを敷いてます。
安いし、汚れた場所は交換できて捨てやすい。
分厚いマットほど防音効果ないけど。

ちょっと本題とずれますが、
一番気を付けていること、夜は寝かせる。

[1803: 匿名さん]

1794さんとは別人ですが、うちもリビングの全面にマットを敷く予定です。防音フローリングとダブルで安心。

[1804: 匿名]

>>1792 匿名さん

駐車場は使えますよね？
自分の契約した場所、もしくはゲスト用に停められるのかな。

[1807: 住民板ユーザーさん1]

>>1797 匿名さん
パーティルームとキッズルームはエアリーに合わせて4月にオープンすると営業の方が言っていたので、もしかしたら見れるかな？と

[1808: 1805]

>>1806 住民板ユーザーさん1さん

もしブルームカームの人なら入居入園は9月10月ですよね。1798さん本人じゃないとわかりませんが。
出産予定や育休復帰がまだ先の人もいるだろうし。

[1809: 匿名さん]

>>1807 住民板ユーザーさん1さん

そうですか！でしたらその情報が正しいですね。
またひとつ内覧会の楽しみが増えました。

[1810: 住民板ユーザーさん]

今日の抽選会行けなかった。残念。

[1811: 住民板ユーザーさん8]

>>1793 匿名さん
モデルルーム(２つあったうちの、フローリングが白っぽい方)に行った時に、トイレの写真を撮っていました。貼っておきますね。クロスだった気がしますが違ったでしょうか
...

[1812: 住民板ユーザーさん8]

>>1793 匿名さん
便器の上の収納がウッディな感じでした。この部分でしょうか。

[1813: 住民板ユーザーさん8]

>>1798 匿名さん
ポピンズは、北区内にいくつかありますが、ガーデンズ近くだと王子駅の近くにありますね。
北区は他区に比べたら比較的認可保育園に入りやすいとは聞いたことがあります。
しかしガーデンズができることで、マンション付近の保育園は申し込み(平成30年4月入園の)が殺到することを予想している、
と役所の方に言われました(>_<)

広範囲に渡っていくつも希望園を書けば1つくらいは、かするのでは！？というのが私の考えです (>_<)

[1814: 匿名さん]

エアリーだけでも、ちょっとした大規模マンション2〜3つ分ですからねぇ。ブルームカームが合流した次の年(2019年度)の4月はさらに希望数が多くなりそうです。

[1815: 匿名さん]

ここの総会ってどこでやるんでしょうね。
何百人も入れる部屋がないような。

[1816: 住民板ユーザーさん1]

>>1815 匿名さん
「北とぴあ」の「さくらホール」なら1,200人入りますね。使用料が心配ですけど。
会議室は120人が限界のようです。

[1817: 住民板ユーザーさん5]

>>1812 住民板ユーザーさん8さん
写真ありがとうございます。
話がズレますが、このトイレのフラッシュレバーが左にあるのが地味に嫌です。
我が家は全員右利きなので右にあって欲しかった。
便器もフチ無しじゃなかったような。
まぁ仕方ない。

[1818: 匿名さん]

>>1816 住民板ユーザーさん1さん

会場を借りるなら管理費の予算に入ってそうですね。他だと学校の体育館を借りるケースもあるみたいです。

[1819: 匿名]

>>1802 匿名さん
我が家でもジョイントマットは使用していますが、
引っ越し後は分譲ですし、子供も大きくなるので騒音も大きくなってしまうのか心配で…。

夜はもちろん寝させています。
なにより自分が自由になりたくて笑

[1820: 匿名]

>>1803 匿名さん

1794です。
防音フローリングとはなんでしょう！？
既存のフローリングの上に更にフローリング？を敷くのですか？？

無知で申し訳ありませんがお教えください。

[1821: 匿名]

>>1798 匿名さん
ポピンズは敷地内にありませんが…

他の方もおっしゃる通り、認可の申し込みは終わっていますし、発表は2月ですよ！？

二次募集が2月26日までですが…。

[1822: 匿名さん]

>>1820 匿名さん

最初から敷かれているフローリングは「LL(I)-4」というクラスの防音フローリングです。(リフォームする場合も同じ性能のフローリングでないといけない重説事項)
でも完全ではなく、生活上は少し気をつけるという程度の性能なのでジョイントマットと組み合わせが良いと思いますよ。

[1825: 匿名さん]

[No.1798～本レスまで、情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1826: 匿名]

>>1822 匿名さん

とっても参考になりました！
重説は、年明けにでも時間ができたらちゃんと読みたいと思います…

ジョイントマットにすることにします！
苦情が来たらまた考えることにします！！

[1827: 匿名さん]

>>1826 匿名さん

ジョイントマット、ニトリの大型が安くてお勧めです。前にトイザらスで購入したディズニー柄(キャラクター部が型抜きのタイプ)は子供が分解しまくりで大変でした。

[1828: 匿名さん]

明日は保育園の申請者数発表です。
希望園の範囲を広げるかどうか、悩みどころ。

[1829: 匿名]

>>1828 匿名さん
保育園の申込み状況、発表されましたね。ベネッセ王子神谷、すごい倍率。うちは兄弟枠もないので望み薄です…対策で認証に預けてたりする方もいるでしょうし。どこまで希望園の範囲を広げるかが悩みどころですね

[1830: 匿名さん]

0才枠だとベネッセは定員が少ないのもあって高倍率ですね！いっぽうで1次希望数が募集定員に満たない園もいくつかあるようです。

[1831: 匿名さん]

申請者数のURLはこちら。
https://www.city.kita.tokyo.jp/k-hoiku/kosodate/hoikuen/hoikuen/moshik...

[1832: 匿名さん]

ベネッセ王子神谷が追加されたバージョンの保育園マップです。こうみると区内では充実しているほうなんですけどね。

[1833: 住民板ユーザーさん1]

子供の年齢にもよるかと思いますが、ガーデンズ周辺の園への第一希望数が去年4月の第一希望数とそこまで変わらない傾向だったので、少し安心しました。募集人数も増えてますしね。

[1834: 匿名さん]

王子駅方面にも第1希望数が定員未満の園があるので選択肢になりそうです。
園の申込変更届は21日まで。

[1835: マンコミュファンさん]

>>1834 匿名さん
第一希望に書いた人が優先されるわけではないので、第一希望数はあまり重視しない方が良いですよ。

[1836: 匿名]

希望数はあくまで延べ人数なので、なんだかいけそうな気がしてきました！
（能天気でしょうか…）
我が家はそもそも敷地内の保育園は諦め気味です。
どこか近くに入れたら御の字です！

2月がドキドキですねー！
今あたふたしてもどうにもならないのと、心臓に悪いので、考えないようにします笑

[1837: 匿名]

>>1827 匿名さん

1826です。
ニトリにもあるんですねー！
私は通販で買ったのですが、なぜかとっても滑るんです。
買ってからすぐお風呂で洗い、更にお掃除シートでふいたのに、です。

ニトリも近いですし、ゆっくり探してみます！

[1838: 住民板ユーザーさん1]

>>1835 マンコミュファンさん
来年4月は、ガーデンズ入居者による子ども増加が一番の懸念点だと思っています。
増加数のおおよその値を出すために、ガーデンズ入居者が第一希望で出すとおもわれる周辺保育園の第一希望数を足し合わせて去年分と比較しました。
(申し込み数は同じ人が複数園志望しているのもあって、計算に使うにはあまり参考にならないと思っており)

結果、思ったよりガーデンズ入居者分の増加はなかったので、安心しています

[1839: 1833]

すみません。。自分にレスがついたと思い込み返信しました。。お恥ずかしい。。

[1840: 匿名さん]

>>1835 マンコミュファンさん

ああ、そう言われる感覚は何となく分かります。でも、第一希望数を優先者として見ているのではありません。単純に入園倍率として見ます。

例えば、ベネッセは3倍4倍になっているので、10を上回る加点がない人はほぼ不可能な水準と言うことが分かります。そうすると、次は自分の点数ならどこなら行けそうかな？というのを探る訳です。別に自分の希望からベネッセを取り下げる必要はなく、ただ最終的にゼロ回答だと大変なので、通園距離を妥協したりして、例えば倍率が1に収まる園などを希望リストに追加していくのです(そうすると一人あたり簡単に10園以上になります)。ちなみに変動はあるので倍率1なら安心できるのか？は人それぞれです。

そういうシステムなので高倍率の園は誰の希望リストから減ることはなく、最後まで高倍率で進んでいくんですよ。発表された第一希望数は滑り止めをどこまで探さないといけないか、という点で目安になります。

[1841: 匿名さん]

>>1839 1833さん

いえいえ、参考になります。

[1842: 1827]

>>1837 匿名さん
是非是非。あ、でもニトリのマットもワックスが塗布されているせいか最初は滑った気がします。。マットの上を歩いてからマットの外のフローリングに出るとやたら靴下が滑る感じで(^.^;
うちの場合は掃除で粘着テープのコロコロを何回かかけていたら数日で気にならなくなりましたのでご参考まで。

[1843: マンコミュファンさん]

>>1840 匿名さん
そういう事ですね。参考になります。
1才枠はフルタイムのみだと新設のみつばちあたりでも厳しいでしょうか？
つぼみ園が保険になるので他のエリアよりは条件は良いですけれど。。

[1844: 住民板ユーザーさん8]

保育園の話もういらねーよ。
つまんねよ

[1845: 1840]

>>1843 マンコミュファンさん
みつばちは入りやすい方だと思いますよ。来年10月から新園舎。

>>1844 住民板ユーザーさん8さん
自分で別の話題を書けばいい。

[1846: 匿名さん]

>>1844 住民板ユーザーさん8さん

確かに話題がマンションからズレてるよね

[1847: 匿名さん]

一部とはいえマンション住人や周辺施設の話なので範囲内だと思います。

[1848: 匿名さん]

>>1844 住民板ユーザーさん8さん

もしかして部外者？

[1849: 住民板ユーザーさん1]

資産価値として、敷地内の保育園の情報ぐらいは知っておきたいと自分は思う。

新校舎で大企業のベネッセの運営する保育園。当然一人勝ち状態かと思いきや…リンクに貼られてる申請状況みたが、多いには多いが桜田や東十条に比べるとそこそこの申請数。激戦の1歳児の申請数が駅距離あまり変わらない桜田北より低いのも気になる。

ぶっちゃけベネッセ保育園ってどうなの？

[1850: 匿名さん]

>>1849 住民板ユーザーさん1さん

第一希望の問題ではなくて、なぜ申請が少ないか(候補にいれてないか)ってことですよね？

私も気になりました。うちは利便性第一ゆえベネッセが第一希望ですが、電話とパンフレットで決めてしまったので、なにか微妙な点があるなら、私も教えてもらいたいです！

[1851: 匿名さん]

桜田と東十条は外部委託でそこそこ特色があるから、ベネッセが抜きん出るほどの差別化になっていないと思う。パンフも目新しい事は書いてなくて普通の保育園という感じ。内容が普通だと他と比べて規模が見劣りするかも。桜田北の半分だからね。

[1852: 匿名さん]

私は、ベネッセは園庭がないという点が気になりました。あと、新設だと先生達や園の雰囲気がつかめないのが不安で。
桜田北や桜田は園庭が広いという点で人気なのかも。

[1853: 1851]

東十条も園庭がありますね。ベネッセは仮設プールを使えるくらいの庭はあるけど園庭と呼べる規格ではないそうです。

[1854: 住民板ユーザーさん1]

確かにカリキュラムは微妙かも。他と比べるからですが…。
周りの主要保育園は、たいてい外部の体育指導があるのに、ここはないみたいです。全国のベネッセ保育園がやってない特徴的なカリキュラムを今後新たに始めるようにも見えません。
3,4,5歳が同じフロアの異年齢クラスも私にはマイナス点です。
それをふまえて東十条保育園や桜田保育園は雰囲気は違えど、それぞれとてもいい保育園なので群を抜いて人気なのは納得です。

[1855: 住民板ユーザーさん1]

>>1854 住民板ユーザーさん1さん

園庭は、どこの公園を代用するのか、ご存知でしたら教えてください。
五丁目団地公園かな。。

[1856: 匿名]

>>1855 住民板ユーザーさん1さん
HPのQAに五丁目公園との記載がありますよ。地元の方は東十条、桜田、桜田北を上位に記載しますね。園庭が無く、実績も無い新設の保育園を上位希望する理由はありません。

[1857: 匿名さん]

現実には第1希望数で3倍4倍なんで、決して不人気というわけではないですけどね。周辺からの反響が既存3大保育園に劣る程度。ガーデンズ契約者にとっては自前の園庭がなくても敷地内という絶大なメリットがあります。

[1858: 住民板ユーザーさん1]

保活中にガーデンズの周辺を何度も歩いてシュミレーションしたけど、西側住民で東十条利用なら、なかなかの遠回りになる。
雨の日あまり濡れないことぐらいが敷地内のいい点かな。

[1860: 匿名さん]

[No.1859～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1861: 匿名]

まぁ、各家庭の優先事項は異なると思うので、否定する言い方は必要ないかと思いますよ。

保育園に入ることが最優先な方もいらっしゃるでしょうし。

個人的には色んな情報があって助かりました。
ありがとうございます！