【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

[口コミ知りたいさん]

ザ・ガーデンズ東京王子の契約者専用スレです。
宜しくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/

物件名：ザ・ガーデンズ東京王子
所在地：エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
　　　　ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）
交通： JR京浜東北線 東十条駅 徒歩5分
　　　 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分
価格：4,878万円～7,588万円
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム
専有面積：65.07m2～85.09m2
総戸数： 864戸

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

[スムログ 関連記事]
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[121: 口コミ知りたいさん]

> 120さん

私はもうアンケートに全然分からん！って書いちゃいました。
うちの職場だったらあんなプレゼンは不合格です（笑

[122: 住民板ユーザーさん]

118です。

液状化、そう心配することはないということですね。
119さん、120さん、ありがとうございました。安心しました。

[123: 口コミ知りたいさん]

私もそうなんですけど、内容がよく分からなくても法的拘束力を持つ書類にハンコを押しちゃうって、ホント日本人の特性なんでしょうねぇ。。

[124: 住民板ユーザーさん]

管理規約の説明、確かにわかりづらいというか、親切でないというか、何も記憶に残らない感じでした。

素人目線ですが、住民となる人たちに周知徹底・共有していかなければならないルールについて、もう少し具体的に説明や注意があるのかと思ってました。

普通は、ああいう内容なんですかね～

皆さん集まって、禁止事項などを説明するような場が他に設けられるのかしら。

[125: 住民板ユーザーさん8]

昨日参加してきましたが、確かに管理組合の話は頭に残らなかったです。
まぁ時間も限られてますし、昨日全てを理解したところで入居するときに忘れてしまいそうですから、
入居近くの説明会で再度周知があるのかなと考えてました。

近くに座っていた外国の方が社員の方に文句言っていたのが印象に残り、
隣の住人じゃなくて良かったなと思いました。

[126: 口コミ知りたいさん]

>125さん

入居前の引渡し会などで説明会はないようですよ。
分らない点は各自で聞くしかなさそうです。正直、私もクレーム入れる寸前でした。。(^_^;)

[127: 住民板ユーザーさん8]

>>126 口コミ知りたいさん
そうなんですね。ありがとうございます。
もう一度読み返して気になるところがあれば質問してみます。

ちなみに外国の方は管理組合の話に文句言っていたわけではなく、
こんな太い書類持ち帰らされて読むわけないじゃない的だったと思います。
遠くに座ってて帰り際にちらっと聞いただけでしたが。

[128: 口コミ知りたいさん]

>127さん
なんと、それは頑張って読んでもらわないと困りますね^_^;
契約会の席順は部屋順だったので、前後の席が隣人と思うと契約よりそっちの方が緊張したへっぽこです。

[129: 住民板ユーザーさん8]

>>128 口コミ知りたいさん
自分も不勉強で部屋順だとは思ってなかったです！
緊張した気持ちわかります^o^

[130: 住民板ユーザーさん]

禁止事項を、もう少し噛み砕いて説明する場がないと、悪気がなくても間違いをする人がいそうですよね。

読まない人、都合よく解釈する人、必ずいると思います。

いくら説明する場を設けても、規約守れない人は出てくるのかもしれないですが、少しでも減らすために、もう少し何とかならないものかな、って思います。

日本人の私でも、あれを読むのは大変なので、母国語が日本語でない方は、もっと大変でしょう。

極論、売主側は売ったら終わりなんでしょうね。

自分等でやれってことですね。

[131: 入居予定さん]

管理組合の話は私も全く理解できなかった。説明というより、話したという事実だけアリバイに残したいという感じ。さらに話し方が下手だったから困った。マンション購入初めてなので、比べようがないですが重要説明会ってこんなレベルが普通なんですかね。

実際に住み始めたら、組合活動にも積極的に関わろうと思いました。説明会の進め方見てたら、不安に感じました。説明会に参加して、テンション下がるとは思わなかった。

[132: 口コミ知りたいさん]

>130さん
>131さん

本当そう思います。
昨日までの説明会は、実質的に売主→入居者への管理規約の引き継ぎですよ。それに気付いて無い方が多いと思います。
あんな説明では、何を理由にこのように制定したのか経緯が全然分かりませんね。

6-7年前に親類がスミフ物件を購入した時は、規約1ページ毎に確認の押印をする念入りな説明会でした。どこもこんな感じという訳ではないと思います。

[133: 住民板ユーザーさん]

基本的な質問ですみません。
管理規約って、住民が作った組合とかで変更できるんでしょうか？

[134: 契約済みさん]

え、席順って部屋順だったんですか？
私の前に座ってた方のの部屋番号が私の部屋とは遠い部屋でしたので
ランダムかと思ってました。

[135: 契約済みさん]

管理規約読みました。

説明会も意味不明でしたが、管理規約も意味不明ですね。

先週(9/6)の「ガイヤの夜明け」を見た方いらっしゃいますか？

管理組合に、積極的に参加しないと、とんでもないことになりそうですよね。

[136: 口コミ知りたいさん]

>135さん

ありがとうございます！今週BSでもやるようですね。
「マンションは管理を買え」ではなく自分達でしっかり管理体制を作るしかなさそうです。
録画しまーす。

-----------------------------
9/16（金）18:00～18:54
ガイアの夜明け【我が家の“価値"どう守る?】
BSジャパン （171ch）

住宅ローン金利が空前の低水準となったいま、我が家を手に入れようという動きも活発だ。マンションの場合、特に重視されるのが物件の立地、設備、環境…。しかし実は「管理状況」の大切さが今、クローズアップされようとしている。
-----------------------------

[137: 契約済みさん]

>136さん

　先週録画した「ガイヤの夜明け」を、今、かみさんが見ています。
　自販販売機の手数料を管理組合に入れる交渉も、住民が直接がやっています。
　
　管理会社に丸投げでは、危険ですね。
　

　

[138: 口コミ知りたいさん]

>133さん

住民の総会で4分の3以上の賛成があれば変更できますよ。
ただ、必要な変更であっても興味がない人が多いと票を集めるのが大変なので、皆さんの参加意識が大切です。。

[139: 契約済みさん]

>133さん

　規約は全体総会、住宅団地総会で変更、廃止ができます。

[140: 住民板ユーザーさん]

>>138 口コミ知りたいさん
>>139 契約済みさん

ありがとうございます。

[141: 住民板ユーザーさん]

合意書サインしなければよかったかな…

[142: 住民板ユーザーさん]

>>141 住民板ユーザーさん

ど、どうしましたっ？

[143: 口コミ知りたいさん]

なんだか暗い感じになっちゃいましたね。。
でも大丈夫です！規約自体が良くないというわけではありません。完璧でないだけです。
あと入居前に一旦規約を確定して、売主と管理会社で契約を開始しておかないと、入居から総会が開かれるまで何ヶ月も管理会社の管理がない状態になっちゃうので、事前の合意は必要です。それも説明の仕方が良くなかっただけです。

まだ入居まで期間があるので、少し骨とは思いますが、その間に各自で規約を読んだりここで話題にして理解すれば2018年3月にいいスタートをきれるのではないでしょうか。
ぶ厚い規約集を見るのが苦痛という方は家族の誰かにお願いするのも手です（笑）

[144: 住民板ユーザーさん1]

真面目な方々がご近所さんで、安心です。
マンション購入初めてですが規模も大きいし時間も少ないし、説明会って言ってもあんなもんだろうと最初から期待していなかった口ですので。
個人も環境で望む面は異なりますから、できるだけみんなで歩み寄っていければいいですよね。
個人的になんとかして欲しいのは自転車台数。車は持っていませんが自転車は子どもも必須で3台必要なので、そこは融通利かせて欲しい。

現在王小学区内住民ですがあそこを契約した、と子ども関係の親御さんに言うと「狭いでしょう」「高いでしょう」と異口同音で言われるのがちょっとね。高いけど狭くはないよー。

[145: 口コミ知りたいさん]

私も地元住まいです。そんな入居者も少なくなさそうですね！
うちは未就学ですが話題になったら高くて鼻血でそうと言うしかありません（笑）

[146: 契約済みさん]

144です。結構北区民多いかもしれません。こちらの掲示板にも時折いらっしゃいますしね。
地元民からの報告としては、サミットの工事がだいぶ進んでいます。
昨日通りがかったらオープンが2017年春と看板が出ていました。

[147: 住民板ユーザーさん]

うちも地元です。ローンの契約が正式に決まるまでは、なるべく周りには言いたくないのですが、どうしても子どもの方から広がってしまいそうです（汗）

ところで、みなさんは次回のMR来場予定は決まっていますか？
うちの場合、オプション期限は10月下旬であまり期間がないのに、家に居ても悩むだけで決まらないです。
営業さんは相談会があると言っていたけれど、いつ案内があるのでしょう？

ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[148: 住民板ユーザーさん6]

>>147 住民板ユーザーさん

うちはまだなんの連絡もこないですね…。
ちょっと不安です

[149: 住民板ユーザーさん1]

オプション説明会の案内は確かに来てないですね。
契約後はフォローが薄くなる様なので、自ら気になった事は積極的に相談した方が良さそうですね。

保育園もエアリーと同時オープンかと思いますが、その辺りの申し込みのレギュレーションなども説明ありませんでしたね、、小さいお子さんをお持ちの方も多そうですので、倍率も高そうで心配です。

[150: 住民板ユーザーさん8]

オプションの検討を既にされてる方は低層階購入予定の方でしょうか？
うちはまだまだ先と言われたので…

[151: 住民板ユーザーさん]

>>147 住民板ユーザーさん
オプションの期限は低層から順次に進んでいるようですね。４階までは８月中に説明会があったらしいです。
私も10月末と言われまして、早速営業さんから連絡をいただきました。

[152: 契約済みさん]

オプションの説明会の件など全然聞いていないです。
当方10階以上です。
保育園のほうは、管轄となる、区の保育課にきくほうが早いと思います。

[153: 匿名]

10階以上ですが昨日オプションについての連絡をいただきました。
身元がバレてしまいそうですが、10月以降に予約を取って、打ち合わせがあるようです。
11月末までと言われました。

[154: 住民板ユーザーさん]

うちもまだです。
高層階は、年が明けてもゆっくり決められる余裕があるそうですよ。

[155: 匿名]

ちなみにオプション打合せは4ブース、1日4コマなので1つ目は16組が可能のようです。
営業の方によって異なっていたら申し訳ございません。

[156: 匿名]

↑ 1つ目は → 1日
すみません。

[157: 匿名さん]

オプションが気になりすぎて、オプション相談会&モデルルーム再確認のために今月またモデルルームいきます。簡易版のアイセルコの案内のみならず、他のオプションもあるようですし、コーディネーターの方と早くお話したいです。

[158: 口コミ知りたいさん]

ローンの相談会も開催して欲しいです！
提携ローン、手数料が高めで悩み中。。(>ω<)

[159: 住民板ユーザーさん1]

住信SBIネットの提携ローンってどうですか？
配られた資料の提携ローン内容見ても司法書士を別で付けろとか書いてないようでしたが。

[160: 口コミ知りたいさん]

>159さん
提携なのでもちろん司法書士の件はクリアしているそうです。
プライベートのSBIだとどうでしょうね？

[161: 匿名さん]

他のマンションでローン相談会で住信SBIの方の説明も受けましたが、保険の部分は必要最低限しかないイメージです。ネット銀行なので少々のことを質問したくても電話対応なのが気になるひとは居ますかね。ただ繰上返済が何度でもタダだし、株や為替の口座も兼ねられてネットでそれらの詳細な情報を見れるのも◎

[162: 住民板ユーザーさん1]

159です。
皆さんありがとうございます。
最初はネット銀行を信用できませんでしたが大手メガバンクと比較してもセキュリティなど逆に強固なのかもと考え始めました。
むしろ実店舗が無いからこその低金利とコンビニATM手数料無料などのメリットが魅力に思います。

保険は最低限ですか？
結構手厚い気がしたのですが。。

何となくどこかに落とし穴がありそうで決め兼ねています。

[163: 口コミ知りたいさん]

>161さん
>162さん

ネット銀行はやはり一長一短ではないでしょうか。
実行直前に変動から固定に変えたい場合とか、急な相談では店舗窓口がないネット銀行だと時間がかかって間に合わなかったという話を聞きます。
給与振込先に指定しないと優遇金利にならないケースが多い中で、コンビニATM無料は魅力的ですね。

[164: 住民板ユーザーさん1]

>>163 口コミ知りたいさん

気になったのはマンションの近くに銀行があまり無いことです。
なのでコンビニATM手数料無料であれば利便性も経済性も良いかと思いました。

店舗は確かに一長一短ですが、逆に店舗まで行かないといけないのも考えものです。しかもマンション周りに銀行は少ないです。

あぁ、悩ましい。。

[165: 契約済みさん]

>>143 口コミ知りたいさん
そうですよね。

　最初から完璧なものはありませんから。
　住民みんあで作っていけばよいでよね。
　
　前向きになりましょう！

　読めば読むほど、？？？な規約集ですが。

　どなたか、収支予算案を拝見された方いますか？

[166: 口コミ知りたいさん]

>165さん

収支は規約集のp256〜ですね。見ました。色々興味深いです。
・桜花弁特別清掃費って何？桜の花のメンテぽいけど通年で発生するように見えるのはなぜ？
・カーシェアリングは利用者が料金を払うのに、なぜ別途業務委託費が年160万も発生するの？
・宅配ロッカーはリースなのに、なぜリース費とは別に毎月の点検費が別途発生するの？

あと管理委託費ですが、日常清掃が月244万ってやたら高いですね。。

[167: 住民板ユーザーさん2]

>166さん 同意見です。
管理規約の218ページに記載のある、業務委託契約の合意書のサンプルを見ると、全体管理組合の理事長の印をもって契約締結のようなので、HCMの説明に流されず自分達で精査した上で判を押すようにしたいですね。

[168: 住民板ユーザーさん7]

>>166 口コミ知りたいさん

>・桜花弁特別清掃費って何？

桜は毛虫がつくことがあるので、殺虫・剪定などの対策費がこの枠に入っていると良いなぁと期待しています。
(ちゃんと予算枠があると安心)
毛虫がつかないような予防策があれば良いのに。

[169: 住民板ユーザーさん]

>>149
保育園の申し込みは区にするものなのでマンションとは関係ないです
だから説明もないのは当然です
もちろん住民だから優遇もありません
オープン時期は区に確認したところ来年度中でまだ決まってないそうですよ

[170: 住民板ユーザー]

147です。
オプションの情報をお寄せいただいたみなさま、ありがとうございました。
明日にでも連絡してみようと思います。
待っていてはダメですね。

＞168さん
毛虫の件は、私も気になって営業さんに確認したことがあります。
ちゃんと管理費で対策をしていくとの話でした。
含まれているとしたら植栽維持管理費でしょうか。
桜以外にもシーズンズガーデンの植栽も害虫対策がきっと必要になりますよね。

ブルームとカーム引き渡し後（管理規約P264）は植栽維持管理費も桜花弁・落葉特別清掃費も一気に増額ですね。
「ガーデンズ」維持のために要する費用　年間およそ1500万！
864戸で月額にすると1400円以上になります。