変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[61: 匿名さん]

国の借金がチャラになったと同時に俺の借金もチャラになるね

[62: 匿名さん]

インフレで借金総額が減らせるとすると、日本の金融資産も減ることになります。
国民預金はこの「国債」の購入という信用創造に使われています。
これが減ると国民資産も同時に減ることになります。

「国債が減って、金融資産は減らない」これはありません。インフレ・デフレは通貨価値の問題ですので、国まるごとがすべて左右されます。
資産・国債の両方増えるか両方減るかです。

「国民資産の減額」を許容する理論 つまり高齢者・企業・銀行の金融資産をまるごと減らし、国債をなきものにする政策
なら、確かにありえるでしょう。現に日本は60年前にそうしました。

この場合、みんなゼロからやり直せばいいだけなのですが、日本は60年前と違って3000万人の65歳以上の高齢者が今度はいるわけです。
この生活保障が「その後」に非常に重要になってきます。下手をしたら破綻確率が200% 一回破綻し、さらに破綻する こともありえます。
金融資産が消えようが、日本の3000万人の高齢者は消えてくれないので、「国債が消えた後」の政策はどうするのでしょうか？

[63: 匿名]

インフレになり、日本の借金を軽くする。これは必ず起こる。
当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える。
一方固定にとっては楽な返済が続くこととなる。

[64: 匿名さん]

>>63

？？？
インフレになると日本の借金は軽くなるけど当然個人の借金も軽くなるよね？

>当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える

この理論だと日本も一緒に破産でしょ？何で金利が上昇するのに国の借金だけチャラになって個人の借金が
チャラにならないの？だって変動金利が上がるより先に国債の金利が急上昇しているでしょうに。

[65: 匿名さん]

Ｑ：日本は財政破綻するの？
Ａ：海外から外貨で借金しているならともかく国内の政府部門から企業家計部門への貯蓄移転である限り
　　政府に徴税権と通貨発行権がある以上ありえません。
　　※外貨建て債務は国内政策だけでは償却出来ないので国内に余剰貯蓄がある状態での外債発行は非合理的です。
　　※日本は世界最大の純債権国です。

Ｑ：通貨発行で国債償却したらハイパーインフレになるの？
Ａ：インフレは通貨流通量が財に対して過大になった場合に起こります。たとえ一京円の通貨を発行してもそれが
　　タンス預金なり銀行の金庫なりにしまい込まれたままなら全く物価は上がりません。
　　逆に全く通貨発行量を増やさなくても何かの拍子に皆が一斉に財の購入を行えば大規模なインフレが起こります。
　　通貨発行量を増やしてもインフレにならなければ問題ないし、インフレになったとしても２、３％程度で止めて調整し続ければ
　　後は自律的に税収が増えていくのでそのままで問題ないでしょう。

Ｑ：デフレってお金の価値が上がるからいいことなんじゃないの？
Ａ：お金の価値が上がると言うことはそれ以外の資産の価値、例えば株、不動産、そしてあなたの提供出来る労働力の価値
　　も下がるということなので全く得しません。何より悪いのは投資や労働の価値が低下することで産業全体が力を失っていく
　　ことです。長期的にはお金の価値すら下がっていきます。

[66: 匿名さん]

金利がたった1%上昇しただけで国債利払いが年間10兆円増え、消費税5%相当が吹っ飛びます

[67: 37]

終戦直後と異なり、金融不安があっという間に国際的に波及する現在で、戦時国債の償還と同様のことを国がするのでしょうか？
金融政策に国際的な圧力が存在する現在で、日本ほどの影響力のある国がそんなコトをすると、その後の国際批判から逃れることができない気がします。
また、仮に実行したとして、外資に経済的に支配される可能性が高いと思います。
そんな状況が考えられる中、国がそんなコトを実行するのでしょうか？
疑問ばかりです…

[68: 37]

インフレなら、変動を選択した方も喜ぶ方が多いと思いますが、どうなんでしょう？
金利は低い方がいいのは当たり前ですが、デフレよりはインフレの方がいいです。

ハイパーインフレは、考慮する必要があるのでしょうか？
程度にもよるでしょうが、住宅ローンの有無に関わらず、国民の多くが破綻すると思うので、固定金利を選択してもリスク軽減策にはならないと思いますし。

[69: 匿名さん]

>国がそんなコトを実行するのでしょうか？

ハイパーインフレは、結果であって、国が実行するわけじゃありません。

国が実行するのは、日銀による国債購入ですよ。国債を買ってくれる人が
いないと国はやっていけないので、国債金利をあげるか、国債を日銀に
買ってもらうしかないです。外国に国債を買ってもらうのは非常に危険
だとされています。

確かに、貯金で暮らしている老人は大変なことになるでしょう。だから、
”惨劇”なんですよ。たぶん、この惨劇に対して日本政府はほとんど
何もできないでしょう。

[70: 37]

69さん、ありがとうございます。
私も同じ認識です。
ということは、59さんがおっしゃっているようなことは起きないということですね。

そうすると、やっぱり、ハイパーインフレまでいく可能性はかなり低い気がしますね。

[71: 匿名さん]

ハイパーインフレの可能性はゼロでは有りませんがそれを理由に固定にしたとかかなり滑稽ですよね。
そもそも日本国債を多く保有している金融機関は当然ほぼ破綻するでしょうから、そこから借り入れている
我らの金利が保証されるわけがありません。国債の買い手がいないのですから政府の救済も無理ですしね。

[72: 匿名さん]

毎年１％の資産課税をするだけで、毎年十数兆円の税収が得られる。
資産課税での税収を社会保障、社会資本の整備、国債の償還などに充当すればよい。
例えば、
資産課税で資産の多くを所有する高齢者から主に回収した税収を高齢者の介護・医療・年金などに使用すれば、高齢者は安定的な福祉サービスを受けられる上、若年者は介護・医療などでの雇用が増える。
高齢者から若年者への富の移転がされるので、若年者の消費による内需も期待できる。

近年の過度な所得累進緩和・庶民負担増等で生じた世代内格差や世代間格差を資産課税で緩和できる。

資産課税なら株や外貨建て資産などインフレに比較的強い資産にも
現預金や債券などインフレに比較的弱い資産にも中立的に課税できる。

資産課税は担税力を考慮している上、景気の影響を受けにくく、安定的な税収が得られる。

景気回復後も消費税増税ではなく、毎年数％の資産課税を導入するべき。

[73: 匿名さん]

いい案だが、国外に移されるだけでしょう。

[74: 匿名さん]

今すぐハイパーインフレがくるわけではないから、やっぱり変動の方がお得ですね。

[75: 匿名さん]

>>74
しかし今の情勢だと変動は心の健康に悪すぎだから・・・

[76: 変動派]

変動と固定の金利差が0.7%～0.8%になったからねー。
こうなると固定の方がお得とも言えるんだよね。

[77: 匿名さん]

既に固定で借りてる人を追い込むような書き込みするなよ。

[78: 匿名さん]

フラット35で、3000万円35年間。2.6%。当初20年-1%の1.6%で計算すると40,441,991円
変動金利0.875%で、仮に35年間このままの利率で進んだとして34,838,502円。
その差は5,603,489円。

当然35年間このままな事は有り得ない。金利があがって560万より上がるかはわからない。もちろんそれ以上にあがるかもしれない。ただ安心料としては1年当たりで換算すれば16万ほど。月あたりだと１万強。変動の金利上昇リスクを考えれば悪くない数字と思う。

参考までに3%だった時代には48,490,768円。その差は13,652,266円。年間で39万円。月あたり3万強。
個人的には1365万円分も現状から金利があがるとは思えないので、3%だった頃はやはりないと思う。
その39万円を繰り上げしていけば、さらに差が出るしね。


結論としては、フラットの-1%の優遇を受けられる、これから借りる人はフラットがベター。
ただリスクは高くなるものの、変動で借りて、今のうちに出来るだけ貯金＆繰り上げするのもありといえばありだが、ちょっと冒険的。
現在フラット35で借りている人は借り換えた方が……。

と現状をみるとこうではないかと、個人的な感想。

[79: 匿名さん]

78だけど、追伸。
フラットの-1%は全ての人が受けられる訳ではないので、対象になる住宅を買う訳ではない人は、変動がいいと思う。

あと優遇1.6で計算しているけど、優遇をどれくらい受けられるかにもよると思う。

[80: 匿名さん]

フラット35Sで借りられる人ってどれだけいるのかね？今までだって0.3優遇あったのにここでは話題にすらならなかったって事は対象物件はかなり少ないんじゃないかな。

いずれにしても3％前後の固定を選んでしまった人は失敗確定なのだから借り換えの検討すべきだね。

[81: 匿名さん]

金利の差による支払額の違いは気にする人が多いけど、
購入時期による、物件価格の差には無頓着の人が多いような気がする。

数年違うだけで、１０００万以上の差がでるなんてザラなのに。
こればっかりは、何年も購入時期をずらしたり出来ないから仕方がないのかな？

買った時期が安い時だったらラッキーだったと思うしかないんだろう。
っと、裏の古屋の売値を見ながらつくづく感じています。
あんな高値で売りにでても即売却済みだもんな・・・。すごいな・・・。

[82: 匿名さん]

>>80
最近の新築であれば適応可能なのではないでしょうか。
ただ適合証明書等は出してもらわなければなりませんね。

まぁ、すでに変動で借りている私としては、フラットには借り換えできないし(出来る保証型は高いし)、これはいいなー羨ましいなーと思うだけですが。

[83: 匿名さん]

>>81
購入時期による差はもうどうしようもないからじゃないですか(^^;？

これから高くなりそうだからいま買う……は可能でも、これから安くなりそうだからまつ……ってのは難しいんじゃないでしょうか。本当に安くなるかわからないですし。逆に高くなるかもしれないですし。物件がそもそもいいのがあるかわからないですし。

そういう意味での買う時期としては、今からちょっと前がベストだったかもしれませんね。
極端な値下げマンションが多数ありましたし。そういうマンションは建物や設備もいいのに、かなり安かったことも多かったと思います。

しかし今から新しく出てきている物件は元々からの価格が安い分だけ、仕様を落としているところが多い気がします。

もちろん一概に全部そうなわけではないですが……。

[84: 匿名さん]

最近売り出しのマンションの広告見ていると、

”浄水器付属”、”インターフォン連動ロックシステム”

なんて書いてあるだけで、他に何もないマンションが結構あります。

フルハイトの窓とか書いてあって、たったの２ｍ３０ｃｍ。
ディスポーザーもない。

なんだかなあ、という感じ。作り出した時にもう不況だったのでしょうがないですが、
これじゃ快適なマンション生活とは言えない。寂しい。
部屋も狭い。

高い次期に出た新古マンションを値引きしてもらって購入したほうが、幸せになれるような
気がする。

今新築で安いマンションを出している中小の業者はつぶれる可能性も大きいしね。
不況は最低でも5年は続きそうだ。回復できる企業は、アジア、中南米に輸出できる
企業に限られる。日本の不動産建築業はかなり倒産・整理されるだろう。

[85: 匿名]

>80
今年竣工のマンションならたいてい適応してますよ。
フラット35S20年金利優遇とフラット50が少ないのです。

[86: 匿名さん]

>>85

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

とはいえ、この適応基準を見ると、おそらく未適応と比較して物件価格はかなり割高になるのと、
修繕積立金や管理費も高めにしなければ維持出来ない事を考えると果たしてお得かは微妙ですね。
もともとこういうマンションが欲しかった人には朗報ですが・・・

[87: 匿名さん]

>>84
たぶん売れ残りマンションの方がいいでしょうね。
もちろん売れ残っている理由にもよりますが、理由が価格だけであれば、値下げした時はねらい目かと。

ディスポーザーは後からの設置もできませんしね。。
個人的にはマンションには入っていて欲しい設備の一つですね。

[88: 匿名さん]

フラットと同じように変動にも‐1%適応してくれ！なぜフラットだけ国費で優遇されるんだ？誰か説明してくれ。ローン控除は等しく皆に恩恵があったのに。

[89: 匿名さん]

「事業仕分け」余波 長期固定住宅ローンの金利上昇
http://www.j-cast.com/2009/12/23056700.html

なんかこんな記事もでてますね。

-1%が実行されるのであればこの記事は当てはまらないとは思いますが。-1%は来年一年間だけ。
しかし-0.3%の廃止はこれからずっと。

フラットで狙う人は来年がんばって買うべきでしょうか。

[90: 匿名さん]

フラット35S　1.0%優遇
ホームページに掲載されました
http://www.flat35.com/topics/topics_20091224.html

[91: 匿名さん]

》88
住宅金融公庫はインフレ時代に活躍した庶民の持ち家願望エンジンな。
固定の癖に公定歩合よりやすい金利でカネかしてたんよ。基準金利とかいってお上が政策的意図できめていたらしい。
フラットは民営化公庫というか証券化によるリスク分散したものだから、国が資金をいれて人気回復しないとじり貧。インフレにかわるまえに公庫イコール住宅金融支援機構が庶民のセイフティーネットになることをいとしてるのかもね。

[92: 匿名さん]

すでに住宅は行き渡った。

未だにフラットがあって、安いのは、住宅金融支援機構という組織を保つためと
思う。誰も借りてがなくなったら、解散するしかないから・・・

解散したら、その人手をどこかで引き受けなくてはならない。天下り先も
減る。

なんか、寂しい国だね。

[93: 匿名さん]

ありがとうございました。勉強になりました。

[94: 匿名さん]

源泉徴収票をもらったが、去年よりも年収１５０万ダウン。
分かっていたけど、数字で見るとショックがでかい。

正直、ギリ変と言われる域に近づいてしまったけど、変動にしておいて良かった。
この収入ダウンじゃあ、固定にしてたら支払いすら厳しかったかも……。

[95: 匿名さん]

固定にしたばっかりに破綻した固定さんは沢山いたようですからね。

[96: 匿名]

ローン破綻は固定が多いらしいですね。 現実には金利上昇より年収ダウンのほうが問題なようです。 今ローン組むなら変動で35年にして支払い最小限にするのがベターなのでしょうね。

[97: 匿名さん]

若いなら２５年か３０年で組んで残さい減らすのが先決じゃ。
苦しくなったら返済期間３５年にのばすんじゃよ。

[98: 匿名さん]

＞＞９７
短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。

だからリスクヘッジのために返済額軽減の方が良いと
このスレの先人達は語っておるのじゃ。

[99: 匿名さん]

＞短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。
他行で借り換えですよ。そのために必要なのは残債の軽減ね。

[100: 匿名さん]

昔の金融公庫もフラットも庶民のためのローンだから、銀行で貸してもらえなくても公庫やフラットなら
貸してもらえた。しかし、頭金２割とか融資条件が厳しかったはず。
その部分を親から借りるとかして無理した人が破たんしているのかも。
普通は残債が評価より上回っていて、かつ個人の属性に問題なければ借り換えできるよ。
まずは、変動か固定かにかかわらず、年収低下で個人の属性がわるくなっているから借り換えできずに
破綻するんじゃないの。

[101: 匿名さん]

住宅はローン払えなくてカードローンでしのいでカード枠いっばいで行き詰まるとかな。

[102: 匿名さん]

借り換えもいろいろお金がかかってタダではないから、月々の支払いが難しいレベルまで年収が落ちているのだったら借り換え自体が難しいんじゃないかな。

[103: 匿名さん]

銀行の人に聞いたところ、借り換えの相談に来た人はその手続の
あまりの煩雑さに諦めて帰る人がほとんどとのこと。これが現実。
抵当権抹消から付け替えまでの司法書士費用もろもろ大変だよ。

他行で借り換えの場合でも返済期間延長は難しいんじゃないかな？？

[104: 匿名さん]

まぁ、本気で返済が苦しくなったら、支払いを遅延する前に銀行に相談してみるといい。
支払い完了がいつかにもよるが、期間を延ばしてくれたり、一時的に返済額を減らしてくれる事もある。将来的に回復の見込があれば、何とか対応出来るかもしれない。

ただしそれまでに一度でも遅延していると難しい。

[105: 37]

銀行での借り換えの条件で、多そうなのは、現在の残りのローン期間までが多いですよね。
稀に期間を延ばすことが可能と謳っているローン商品もありますね。
また、物件評価額の200%まで融資してくれる銀行が多いと思います。

ただ、抵当権を外し、再設定したりなどの税や手数料を考えると、よほどのメリットがないと、借り換えは大変ですよね。
稀に、固定期間中に金利タイプを変更できる商品もあるらしいですが。

金額的には自由度がありますが、期限の利益はとても重要なことです。
可能な限り長く借りておいて、繰り上げしていくのが良いと思います。
繰上手数料の高い商品では、そうもいってられないかもしれませんが。

[106: 匿名さん]

お客が他行へいってしまうのと比べたら、延長のほうが銀行はうれしいでしょう。

一度延長したら、二度目は駄目というのは理解できない。延長しても全然駄目そうなら、
あきらめさせるというのはあると思うけど。

[107: 匿名さん]

実際に他行で借り換え何度もやってるから、厄介なのは知ってるよ。
保証料が７０万とかかかったり、司法書士の抵当権設定費用がかかる。
でもそれが払えない人が面倒だとおもうだけだろ。
読みが外れたと思ったら多少の損はかぶっても動いた方がいい場合も
ある。１度きめたらそればっかし、というのは金融にかぎらずよくないな。
たとえば数年前は短期固定でかりて期間満了で優遇が消えるような場合
保証料を内枠にしても借り換えた方が返済額が軽減できるケースはあるよ。
これもまた、銀行さんの内部事情社会情勢にもよるからね。
２年前はそこまで貸出競争が激しかったが、今じゃ借り換え？
へ？ってな感じ。銀行もあんまり個人に貸す気ないから。

[108: 匿名さん]

最近固定さんの元気が無いのはボーナスカットで退場したからか。

[109: 匿名さん]

銀行から手紙がきました。

幸いまだ一度も滞納していないが、
「支払が苦しくなったらすぐにご相談を。一定期間利子だけの支払いなど、いろいろな措置が可能です」というような内容でした。
全期間変動ですが、固定さんにも同じ内容がいっているのかな。
銀行も、マンションもうらうより、金返してもらいたいのでしょう。
いざとなったら、相談しましょう。

[110: 匿名さん]

>109
貸出の際に属性ランクしてあるわけ。でもって不良債権予備軍はマークされてる。
奥さんとの連帯債務とか、勤務先業種が不況業種で不安定とか。
それと、給与振込口座に指定されていたらあなたの給与もボーナスもまるわかり。
むこうさんは赤信号でているってことだよね。
俺なんか賃貸物件いっぱいもっていて自宅ふくめて負債も多いけどみたことないぞ。そんな手紙。

[111: 匿名さん]

３回滞納したら、自動的に債権は保証会社に転売されるしくみだからだよ。
住宅ローンのこげつきは、支店長の成績にかかわるからね。
よくあるのは、離婚とかで勝手に所有権登記が奥さんに移されていて、債務者の旦那が
支払い不能になるとかいうケース。

本当は見逃しちゃいけないんだけど、無理だよ支店と物件が離れていたらわからない。
２回以上滞納したら借り換え審査の稟議が通せないのだと思うよ。
利子だけの支払いってのは、普通は支店長が自分の権限でやることなんだけど
今は本店から指示がでる時代なんだねぇ。

[112: 匿名さん]

ところで皆さん幾らの支払いでびびってるの？

[113: 匿名]

それは金額より年収比率によるだろ？

[114: 匿名さん]

銀行は四十年ローン作るべきだな。

[115: 匿名さん]

高額のローン破綻ふえてるの？

[116: 匿名さん]

変動低金利の触れ込みで、無理したローン組むからだよ

[117: 匿名さん]

>>111
適当、当てずっぽうに書くなよ。
今はさ、例の亀ちゃんの影響で簡単に潰せないないんだよ。
知った口きくな！

[118: 住民でない人さん]

離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？

そんなの法律的にできないと思うけど？

できるの？

[119: 匿名さん]

>>118
111の内容は以前も見た、叩かれて追い詰められてた。
相手にしなくていいですよ

[120: 匿名さん]

＞離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？
民法って知ってますか？
所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。

例えば、Ａ銀行のローンの残っているマンションをＡ銀行の
断りなしに勝手に売りに出し、売ってしまうことが出来ます。
世間一般そうなっています。
その際、抵当権抹消を求めるのは所有権者の当然の要求
というでけであって、所有権移転登記の要件ではないです。
借金のかたになっているものは勝手に転売してはいけない
という法律はないです。
勝手に転売しても抵当権を行使すれば所有権が制限されるからです。
制限をうけないためには、譲渡されたものが代位弁済すれば
たりるわけです。

同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
勝手に所有権を移転し登記もできますよ。
ただ当然のことですが抵当権者が抵当権を行使した場合
文句が言えないというだけですよ。

[121: 匿名さん]

＞同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
離婚業という業はないな。
離婚協議の際・・・な、離婚でも遺産分割でも「協議書」をつくる。

[122: 匿名さん]

>>120
>民法って知ってますか？
>所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。
所有権は物件で、物に対する権利ですから、自由に売買出来ますよ。
しかし、債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。
民法を知っているなら常識ではないですか。

[123: 匿名さん]

＞債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。

そうですか、私の不動産投資ローンは勝手にノンバンク間を譲渡されましたけど。
通知義務があるだけです。
約束手形とかは債権じゃないんですかね。


債権譲渡の効力は、債務者と債権者との合意だけで成立します。また債権の譲渡は、当事者（債権者債務者等）が反対の意思表示をした場合には適用しません。
譲渡に反対する債務者は一括弁済するしかない。

しかしながら、債権譲渡を知らなかった第三者に対しては債権を譲渡したことを主張できません。
ですから、こげついた住宅ローン債権を保証会社に譲渡しても、離婚協議で所有権を取得した
離婚した妻に対抗できない。
債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人（債権を渡した人）から債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とするからです。
銀行は失踪した債務者などに公示送達などの手続きで通知しないといけません。

[124: 匿名さん]

ほれ、条文よめ

債権の譲渡性(第466条)

1. 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2. 当事者が反対の意思を表示した場合には、譲り渡すことができない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。

当事者の反対の意思の表示である債権譲渡禁止特約がある場合、その存在を知らないことにつき重過失のある第三者には対抗できるが、単なる過失、つまり軽過失であれば対抗できない。

[125: 匿名さん]

ネット番長、税務知識も法律知識もないね。さすが理系だ。

[126: 匿名さん]

理系は、頭を使う仕事。
文系は、頭を使わない仕事。

[127: 匿名さん]

頭使う前に気をつかえば？

[128: 匿名さん]

つかもう変動金利は全く関係ないなｗ

[129: 匿名さん]

変動金利で繰り上げ返済。これは頭金が少ない借り入れのケースでは最適階。
というか、リスク軽減の必要から強迫観念でやっていることだ。

ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の
所得比率が低い。
繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。
固定か、変動かなんて議論する前に、買った物件の現在価値を気にしている。

他に資産があれば、自宅の所有権の持分（＝１－時価に占めるローン割合）
などどうでもいい。

[130: 匿名さん]

>ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。

そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですからここにいる
方はギリ固定なわけですね。なるほど。流動資産に余裕があるわけも無く、繰上資金すらなく、
ギリ固定なので正当化に必死でここに常駐している。
いや、していたけどとうとう力尽きて競売行きになった人がいるから最近おとなしい。そういう事。
それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。

>繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。

差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、これよりマシな運用って例えばなんでしょうか？
私は繰上が一番リスクが少ない運用方法だと思いますが。もっと安全で利回りの大きい運用先が
有るなら是非教えて欲しいです。

[131: 匿名さん]

＞差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、
それって、ただ買い物しているだけ。４０万減ったすえにただ手に入るのは
所有権の一部でしょ。おおざっぱにいっちゃえば、利回り１％内外の金融商品
に繰り上げ額分投資しただけでしょ。
それは将来の中古不動産を買っているだけで、価値は将来いくらでも変わりうる。
極端な話、全部返済し終えた時点で価値が５００万円になっている不動産と
３０００万円のままも不動産と同じ考えでいいんですかね。
不動産って転売のオプションを買っているんだという考え方もありますよ。
ことに都市部のマンションなんて価格変動しますからね。今後も。

＞もっと安全で利回りの大きい運用先が有るなら是非教えて欲しいです。
私は、賃貸不動産とＥＴＦに均等に資産配分してますけどね。自宅の残債が減ることより
大事なことは時価評価そのものですよ。目減りする資産にキャッシュをつぎ込む愚は
経験しないとなかなかわからないでしょうが。

[132: 匿名さん]

>>131

あなたなんでマンション購入したの？

[133: 匿名さん]

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

[134: 匿名さん]

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

[135: 匿名さん]

なんでもいいけどスレチであることだけは確かだな、うん。

[136: 匿名さん]

なんだよ、自分が訊いたくせに。

[137: 匿名さん]

デフレ状況下で変動金利とはいえ、収入の減少を考えたら
怖くないというのは甘いな。
怖いか怖くないかは、頭金の多さで決まるもの。
怖いという状況は
①ローン返済に行き詰る
②売う却しても負債が残る
という状況が二つ重なったときだ。
それは
１）所得が下がる、あるいは必要な支出が増える
２）物件の評価額が低下する
という事態だ。

防ぐには、常に
売却価格＞残債
にしておくことだが、最初からローン完済時の評価額程度の
自己資金は入れておくことだ。

それ抜きに変動でいくら年４０万元金減らそうが
物件評価の減＞残債の減なら
恐ろしいにきまってる。

だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。
インフレ期待するから固定に賭けるというならわかる。
デフレ想定で変動なら金利はマイナスになりようがないわけで
いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ
想像できないのだ？

[138: 匿名さん]

＞いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ

→いつしか所得のうちローン返済にあてられる額＜ローン支払いぬなることがなぜ

[139: 匿名さん]

>>137

それ変動と関係ねーじゃん。固定は皆頭金入れるのかよ？
というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？

>だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。

期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。

[140: 匿名さん]

＞そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですから

変動スレが気になるのは、あまりに常識からかけ離れた思考にその背景がどんなんかなと
気になるだけ。それと我田引水の屁理屈が笑えるから。

＞それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。
マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないで
ゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

[141: 匿名さん]

>140

>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

確かにそれはそうだね。
語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。

[142: 匿名さん]

＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。
インフレリスクを無視して
＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、
変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。

同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。
担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。


＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？
必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。
インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが
増えたら変動はやばい。
残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。
ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない
だろう。

＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。
無理になるのは、所得が減るからですよ。

ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら
あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。

[143: 匿名さん]

＞担保物権→担保物件

[144: 匿名さん]

さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。

>ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら

ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。

[145: 変動派]

142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。
そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。

[146: 37]

142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。
でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…

変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。

[147: 匿名さん]

固定の主張ってハイパーインフレだけだからな

[148: 匿名さん]

まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

[149: 匿名さん]

>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ

借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？
逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。
下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。

デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。
しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。
借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら
下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。
仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。

政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが
実質金利は低く、もっとゆとりが有った。

固定は名目でしか物事を考えられないから困る。

[150: 匿名さん]

>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？
なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。
それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？

[151: 148]

>150
３月引き渡しなので、恩恵受けれますが？？

[152: 匿名さん]

>>151

それは良かったね。
今年の3月は株価暴落銀行の自己資本比率低下で長期金利が上昇し、長期固定は3%超えていたから
そうならないといいけどな。毎年3月期は企業の資金需要の高まりから金利は上昇傾向になるからな。
-1%優遇でも2%超えてるなんて事は十分有るわな。なら銀行の10年固定のほうがマシかもしれない。

[153: 匿名さん]

>>149

>デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。


固定は既に低金利になり始めたよ。知らないのかな？
１２月実行情報では１％台も出たから。こうなると変動のメリットが吹き飛んじゃう。

それで来月からはフラット-１％優遇だから、民間の固定はさらなる低金利傾向にもなりうるよ。

[154: 匿名さん]

>152
金利の考え、長期固定とフラットは違うぞ！やめとけ藪蛇になる！

[155: 匿名さん]

>>153

じゃ家を買い換えたら？恩恵を得られるのはこれから家を買う人だけなんだが。

[156: 匿名さん]

>>154

フラットも長期金利を指標にしているから基本的に同じなんだが？
それと、銀行の固定金利は変動から手数料ゼロでいつでも変更自由なので比較するならフラットしか
無いし。

[157: 匿名さん]

>>155さん
ごめん、私も実行は来年２月なの！

[158: 匿名さん]

あのー、フラットって団信が銀行の保証料の倍近く払う必要があるじゃないですか。
結構大きな負担ですよね。

それと、1%優遇って元々審査が甘いフラットだと、これなら返せるって勘違いして借りちゃう人とか
沢山出てきて10年後に返せなくなるっていう第二のゆとりローンになる可能性高いそうですよね？
今まで以上に審査厳しくするとかしないと。元々固定選ぶ人はインフレ高金利になる事が前提になっている
ようですので。仮にデフレとはいかなくても低成長低金利時代が続いていたら10年後の負担増はやばいでしょ。
10年後のニュースの見出しが想像出来そうです。

繰上も制約有りますし、そのときそのときの経済状況や個人の状況で能動的に動けないっていうか、
私はフラットのメリットをあまり感じられないですね。

やはり変動＋返済額軽減繰上が最強に安全でお得な気がします。

[159: 匿名さん]

いつのまにかすでに固定で借り入れた人がいなくなって新規の人だけになってますねｗ
過去スレで元気の良かった固定さんは本当に退場しちゃった？

[160: 匿名さん]

>158
だから止めとけって。来年だけは固定やフラットが優位なのは間違いないし、154が言うように藪蛇になるから！
これだけは前スレでも結論として出ていたから・・