変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[221: 勝ち逃げ]

どちらにしても、変動は今後激動を迎える時期になっていくかもしれないよね。
今まで甘い汁吸ってたから仕方ないし、オレもその覚悟はしとかなきゃ。
この辺でそろそろ、今なら安い安心料払って固定に乗り換えようかな。

[222: 匿名さん]

名目金利からインフレ率（消費者物価の変動率）を引いたものを実質金利という。

年率２％のデフレということは、住宅ローン金利（名目）が１％でも実質金利は３％ということ。

これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。

ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。
もちろん給与が変わらないなら、給与の実質価値も５％増しているから大丈夫ということだが
実際は、変わらない人と下がる人がでてくるから注意が必要。変わる人は不幸な人であって
愚かなひとではない。念のため。

本当はデフレにあわせて「定期減給」をやる必要があるのだが、やらないで派遣切りをする。
また、ボーナスを大幅減額する会社とそうじゃない会社の差がでてくる。パートやバイトの
賃金だけはどんどん下げられる。下請け法はできたものの他社との競争で安値受注をしいられる
から大企業の下請け系は大変だ。

消費者物価自体も平均値は下がるけど大きくさがるものと下がらないものがある。
所得の低い人向けの商品は１割、２割下がり、嗜好品はさほどさがらない。
不動産についても低価格の物件は下落が激しいが、希少性のある都心部はそれほどさがらない。

住宅ローンの残高も名目数字は大きく減っても実質残高はさほど減っていない。
２％のインフレが１０年続いた場合、１０年後のマネーの価値は１８％増しだから仮に
３５００万の元金が７００万円減っても、実質残高は全く減ってない計算になる。

逆に年２％のインフレなら、金利３％でも実質金利は１％という話になる。
変動で借りていたら金利も上がる、５年間は支払額が変わらないルールだから元金返済率が
下がる。
ただしインフレのほうがマシなのは、残債を減らさずとも負債の重さが時間とともに軽くなるという
点だ。状況によっては資産インフレで売却価値すら上がるかもしれない。

固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の
差額を繰り上げないと実質元金は減らない。

さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国
一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

[223: 匿名さん]

>211
その時の状況にもよると思うよ。単純に１％の金利上昇っていうけど、インフレ化の上昇とは違う。
今のようにデフレが続いてる状況で、かなり収入減になったりすると１％の上昇でも問題にはなりかねないと思うね。ゆとりローンほどのダメージはなくても、注意はしておく必要はあると思うよ。

変動が上昇する場合は景気が良くなっている事が多いので（そうでない事もあり得るとしても、可能性的には）、その分くらいは給料が増えている可能性は高いと思うから、一概に変動と一緒にする事は出来ないと思うね。

まぁ、もしそんな状況になった場合はそこで変動に借り換えするって手もあるけど、その為にはある程度の貯金は必要だから、１０年後に金利があがるって事は忘れてはいけないと思うよ。

俺は固定も悪くないと思ってるけど、それで大丈夫といいきってしまうのは、変動が金利がいくらあがっても大丈夫といいきるのと同じじゃないかな。

[224: 匿名さん]

>>222
いってる事はわからなくもないが、それは固定だとさらに大変だとか、住宅ローン自体借りるなっていってるのと同じじゃないか？

[225: 匿名さん]

デフレでローン組むこと自体デフレの進行が早いと危険。現金持っているほうが得。

[226: 匿名さん]

今回のフラット10年間▲1%が出てきたことで過去の固定金利と比較することが無意味になったね。
俺は今月変動で実行したんだけど、当初10年間の保険料が現行変動金利の1%未満で借りられるんだから、これから検討する人はフラット魅力的だと思うよ。

[227: 匿名さん]

なんで？

比較検討できるのはあくまて゛自分の借り入れ時の固定金利。既に借りちゃった人は今後どんなに低い固定が出ても借り換えできなければ意味ないし。来年の固定金利を語れるねは来年借りる人だけ。

[228: 匿名さん]

なんで？

今のローンをアパマンローン（今なら変動２．３７５％）に借り換えて、人に貸して新規にフラット３５Ｓでもう一軒買えばいいんだよ。
今の家が気に入ってるんならアパマンローンの方は空家になったら自分がもどって、フラットの方は無届けで他人に貸せば可能だよ。

[229: 匿名さん]

勝手にやれば？
そんなリスクの高い事普通やらない。

[230: 匿名さん]

インフレリスクと空室リスクとどちらが大きいリスクかな

[231: 匿名さん]

不確実性というのは、自分がよく知らないから怖いという意味も含むのか？
勉強すればいいじゃん。

[232: 匿名さん]

借金してまで人に貸すのはやめたほうがいい。まともな人が長期間借りてくれればいいけど、普通は出入りがあるし、トラブル時はすぐに対応しなきゃならんし。そういう煩わしさをすべて任せられるサービスもあるけと゛高くて旨味がない。結局売って現金化したほうが良いとなる。

経験者のオレが言うんだから間違いない。

[233: 37]

222さん、仰っていること、概ね理解できました。

>これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。
>ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。

デフレ時には、貨幣価値が上がるということを前提に書かれていると思いますが、デフレ率を金利に組込んで返済額を見ても、正しい感覚では評価できないと思いますが、どうなんでしょうか？
貨幣価値も5%上がっているなら、金銭感覚としては、1%で10万とほぼ同じ感覚なのではないでしょうか？
ただし、デフレによって収入が下がった場合は、返済比率が上がってしまうので、この数字以上の困難があるのかもしれませんが。

>固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の差額を繰り上げないと実質元金は減らない。
>さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

仰る通りかと思います。
購入物件の資産性•流動性は、考慮する•しないは、住宅に何を求めているか個々人次第だと思いますので言及しません。
繰上すべきかは、デフレ傾向にある現状では、低金利で借りて繰り上げずに貯蓄するというのも、ひとつの手だと思います。
そういう意味では、1%を切る変動や20年全期1%台やフラットの10年-1%などは、1%の住宅ローン控除と合わせると、旨みが大きいと感じますね。

[234: 匿名さん]

売らなくても買えるなら貸しておけばいい。すぐに売るよりタイミングがはかれれる。

[235: 匿名さん]

オレはそれやって失敗した。欲かかずにとっとと売れば良かったと後悔。

[236: 匿名さん]

貸したら借り手がどう使うかわからない。
部屋がぐちゃぐちゃになってリフォーム代が嵩むかもしれない。

タイミングを計るつもりが、貸す時にだって契約があるので、いつでも売れる訳ではない。

運がよければうまくいくかもしれないが、非常に難しいと思う。
普通のサラリーマンにはリスキー過ぎると思う。

[237: 匿名さん]

変動金利は上昇時の複利の管理さえできていればそれほど怖くない。
繰り上げにより金利上昇分と複利分を帳消しにすれば大丈夫。
ただ最初の3～5年以内に上昇が大きいと元本残高が高いから１００万程度の繰上げでは
目先的な減額効果がほとんど出ない。そこは借りた額が大きく
頭金に多く使ってしまい手持ちが少なめの人には厳しいかもしれない。

[238: 匿名さん]

貸すと決めたら、普通借家にして大家になりきることだ。
定期借家なんかにしたら、家賃を低めに設定されたあげく、予想以上に家が傷むので
あとで自分が住むと思うと気が気でなくなる。

それが嫌なら、さっさと現金化してわずかな利息でもいいから定期預金にしておくほうがいい。
インフレになれば、変動金利も上がるが、預金利息も上がる。
ある程度の心得があるなら運用してもいいが。

ずっと持ち続けて下手に減価償却されるより、次に家を買う資金に十分なりうる。


あとは、ローンを組んでいる銀行にいい具合に説明するだけ。

[239: 匿名さん]

熱狂的な固定信者の壊滅以後
このスレも活気ない・・・

だれかしら悪役がいないと、盛り上がらないもんですなぁ。

[240: 匿名さん]

みんな冬のボーナスで逝っちゃったんですかね。

[241: 匿名さん]

売るか貸すかは物件によって何とも言えない。
よって必ずしもリスキーとはいえない。
ファミリー向けならDQCは少ないと思うので家賃がいくら取れるかシュミレーションして、ある程度取れる目算がたち、さらに将来の値下がりも考慮してOKであればゴーってことでいいんじゃない。

[242: 匿名さん]

>>241

まともな入居者が入るかは運でしかないからな。まともと言うのはきれいに使ってくれる事以外に
長期にわたって住んでくれる人。短期だとそのたびに不動産屋の手数料がかかるし、なかなか入居が
決まらないと家賃下げなきゃならんし、入居者がいない間も管理費修繕費は常にこちら負担。
しかも設備に不具合が有ればすべて大家の負担。滞納されて夜逃げでもされたら大赤字。
しかも確定申告は面倒だし所得税は結構取られるし。だいたいそのような高額な家賃を払う世帯って
かなり限られた人種で一時的に住むってパターンが多い。普通は家買うってなるからね。

高い変動金利で管理費修繕費も乗せてしかもメンテナンス用のお金を別枠でストックしてそれでも家賃収入を
コンスタントに得られるような物件ってそう無いと思うけどね。今不動産屋に行くとそういうオーナーが
維持出来なくて住んでる人がいる物件ごとオーナー権譲渡とか有るし。

本気で賃貸収入考えるならばもっと需要のある（例えば学生が多いなど）の小さな中古物件をはじめから
投資目的で購入するとかのほうがよっぽどいいよ。もちろん成功する例もあるだろうけど、数千万もの
残債を残してやるのはかなりリスキー。

[243: 匿名さん]

>239

>熱狂的な固定信者の壊滅以後このスレも活気ない・・・

ちがう、ちがう。omomがいなくなったからだって。

[244: 匿名さん]

日経新聞にエコノミスト達が来年から景気はよくなる、と書いてありましたが、短期金利も１％くらい上がるんですかね？

[245: 匿名さん]

>>244
でもあんまり当たらないですよね……。そういうの。

[246: 匿名さん]

日銀も政府も皆景気は良くなると言ってるな。
でも政策金利を上げるまで良くなると言ってるヤツは誰一人いない。
昇級はベアすら無い企業が多くなるようだし、夏の賞与くらいまではちょっとは回復して欲しいわな。

[247: 匿名さん]

景気がよくなるのって今が底だと言われてるからでしょ。

０．０１％でも上がれば景気は上向いたと言える・・・

[248: 241]

>>242
だから、ある程度目算がたちってかいたよ。
あと、オーナーチェンジは苦しくてって場合もあるが、老朽化に伴うリスクを避ける為って場合もあるので何とも言えないよ。
まあ、言わんとしてることはわかるが、残債も含めて要検討としといた方が良いでしょう。
否定ばかりじゃチャンスそのものも潰すから。

[249: 匿名さん]

>>248

チャンスもなにもリスクの問題でしょう。
あなたの発想だと住宅ローンの他にさらにローンを抱えながら賃貸って事でしょ？しかも変動で。

[250: 匿名さん]

これまでは変動派でしたが、今年は少なくともフラットでしょ。私は来週金消ですが、予算成立見越して、フラットにする予定。

[251: 匿名さん]

正月休み街に出てみたが景気よさげだが。。。

[252: 匿名さん]

金消とは？

[253: 匿名さん]

>250
今年はそうだね。

[254: 匿名さん]

今回のフラット－１％も景気対策なわけだけどそもそも所得が激減している中どれだけ効果あるのかね？
景気が上向けば今年のみの優遇だろけど、景気がそれほど良くならなければ来年も続くかもよ？

[255: 入居予定さん]

元々変動一本でいくつもりでしたが、フラット△１％に魅力を感じ、結局
りそなのすまいるパッケージで変動２：固定１で組むことにしました。

今の経済状況から見て、今後１０年ぐらいの間に急激に金利上昇することは
ないだろうと思いますが、１１～３５年後に固定２．６％が確約されているのは
やはり安心かと思いまして。

変動低金利の恩恵を受けているうちにせっせと資金を貯めて、１０年後の
金利情勢を見た上、変動・固定のどちらかに繰上弁済しようと思っています。

[256: 匿名さん]

りそなのスマイルパッケージは金利どのくらいですか

[257: 入居予定さん]

デベ提携で１．５％優遇もらいましたので、変動部分が０．９７５％になります。

他銀行でもう少し条件のいいところもありましたが、フラットと併用可なのは
りそなだけだったので、すまいるに決めました。

[258: 匿名さん]

今年はりそなのスマイルに人気が集まりそうだね。他行も追随するかな？

[259: 匿名さん]

りそなは、ある意味国営に近いので、やむをえなくやってます。

なかなか追従しにくいんでないかな？

[260: 匿名さん]

りそなはもうかなり公的資金返済できるはずなのですが、返済方法が決まらなくて
国営に近い状態になっています。経営自体は相当健全です。
http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/yanai.cfm?i=20080613c9000-c9&p=4

[261: 匿名さん]

>>243
さすがに元旦の書き込みはなかったようだけど
年初早々ローンのこと考えている人っているんだと驚き。
本人は暇だからって言えるかもしれないけど、でも、他所から見ればそういうレベルじゃない。
もう少し建設的なスレッドなら理解できるものの、こんなところに書き込みなんて・・・哀。
ローンのことが片時も離れない人っているものなのです、ね。

[262: 匿名さん]

>>261

ちょっと違うと思うな。
ローンに必死な人はすでにこんな所見てないよ。皆面白がってるだけ。

[263: 匿名さん]

ローン減税に加えてフラット－１％って
金持ち優遇策過ぎるという批判はないんでしょうか？

まだ、予算が通ってないので、不安です。

[264: 購入検討中さん]

金持ち優遇じゃなくて、ローンじゃないと買えない貧乏人優遇だとおもいますが・・・

[265: 匿名さん]

ローンで家を買うと貧乏人扱いされちゃうんだー へー

[266: 匿名はん]

貧乏人かはさておき、金持ち優遇ではないでしょう。

[267: 匿名さん]

安定の対義語＝変動
変動がんば。W

[268: 匿名さん]

浪費の同義語＝固定
固定もがんば。（失笑）

[269: 匿名はん]

今年、フラットを蹴って変動を選ぶつわものはいますか？

[270: 匿名さん]

今年住宅買う奴がそもそも強者。

[271: 匿名さん]

だから2006、2007年に固定で家買ったヤツが最強の強者

[272: 匿名さん]

勝者と強者は違う。

[273: 匿名さん]

>>271

愚か者でしょｗ

[274: 匿名さん]

敗者の結果論

[275: 匿名はん]

結局、フラットを蹴れる強者はいないようだね

[276: 匿名さん]

>>274

と、敗者が申しております。

[277: 匿名さん]

３５年とかの超長期で借りる人って今時いるの？？？

[278: 匿名さん]

なんだかんだ言って変動選ぶ人は多そうだけどね。
MIXも増えそうな気がする。

今の時代、変動はもともと有利なんだし、現時点では-1%が有ったとしても10年で逆転するかも微妙。
35年-1なら考えるけど圧倒的にフラット有利とも思えない。団信も保証料の倍近く掛かるしね。

やっと変動と比較出来るくらいになったくらいでしょ。今までが話にならなかったから。
フラットなんて銀行で審査落ちた信用無い人や自営業の人専用みたいなもんだったし。

[279: 匿名さん]

>>277

ちょっと前までここに来ていた固定さんはほとんどそうでしたよ。
中には退職金で完済とか繰上は一切しないとかいう強者もいました。

[280: 匿名さん]

>>277
とりあえず35年で借りる人が殆どだとは思いますよ。
ただその人達が実際に35年で返すかは別で、実際には繰り上げ返済してもっと早く返すとは思います。

>>278
変動自体はそこまで減らないんじゃないかと私も思います。
フラット35Sは利用出来る物件が限られてますし。

私も通期-1%なら相当いいと思いますが、10年間-1%だと微妙なところだと思います。
かなり好条件だとは思いますが、変動よりも100%良いとは言い切れないかな、と。
結局変動で良かった、となる確率もそれほど低くはないかな、と思います。

10年間-1%はかなりいい条件ですが、絶対視するほどいいかというと、微妙……というところでしょうか。

まぁ、借り換えという手もあるので、10年後をみて状況によって変動に借り換えるのもありかな、とは思いますが。

フラットへの借り換えも一部の金融機関では出来るみたいですけど、積極的に行うかというと、ちょっと微妙ですね。

[281: 匿名さん]

>>280

>10年後をみて状況によって変動に借り換えるのもありかな、とは思いますが

10年固定フラット→１０年後、金利が低かったら変動に借り換えって・・・できる金融機関あるのか微妙～（笑）


結局、全部「微妙」で終わってるね、この人（爆）

[282: 匿名さん]

280は変動にしたけどフラット優遇に未練タラタラな人のようですね。自分を説得してるとしか思えない文章だわ。

[283: 匿名さん]

今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

[284: 匿名さん]

>>281
普通に余裕で出来るとおもうけど。
なぜ出来ないと思うのか？

[285: 匿名さん]

>今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

要するにわかってない人が多いってことだね。

ただし、変動金利はまず間違いなく、かなり上昇すると思うが、そう何年もは
続かない。待っていれば必ず下がる。長期的には日本は高金利にできない
状態だ。だから、金利が上がったときに、踏みとどまれる余裕がほしいね。

[286: 匿名さん]

>>281 >>282
280ですけど、別に自分を説得もなにもなく、素直にこれならフラットもいいなーとは思っていますけどね。でもこれなフラット以外はないって程の決め手には欠けるんですよね。

ただ長期優良住宅なら優遇期間が長いのでこちらでほぼ決まりかな、とは思いますが、そういう物件はそもそも少ないので欲しい物件には適用出来ない事が多いんですよね。

とはいえ、フラットの金利は12月よりもさらに落ちているみたいですから、かなり検討の価値はありますね。
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2010010500625

[287: 匿名さん]

>>285

？？？
結局、変動で良いってこと？

[288: 匿名さん]

>283

>今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

大人気とは書いて無いぞｗ

住信ＳＢＩネット銀行がけしかけたってだけだろｗ

[289: 匿名さん]

>>288

今まで0.975や0.875は表には出ていなかったけど、交渉段階で普通に出ていた金利。
それが0.975がパブリックになると言う事は実行金利はもっと安くなるって事。

SBIのの0.975なんてそもそも今じゃどこの銀行も当たり前な金利であって実質0.875だからね。

[290: 匿名さん]

>289
優遇幅が小さくなるだけだって

[291: 契約済みさん]

おお！
店頭金利が下がれば、さらに変動金利が下がる。

希望は、店頭金利を下げること！

やったぜ！

固定が低くなれば、変動はさらに低くなるでしょ。

[292: 匿名さん]

藤井財務大臣(もう退任するけど)は長期金利を上げない政策でかなり強い意志を持っているそうです。
と言うことは、どちらにせよ、長プラも短プラもあげたく無いと言う事でしょう。

僕ら個人的にはいいけど、結局は国力が落ちるから子供の世代は大変だ。

いま、引退した人達は確かに戦争があり高度成長期で苦労したんだろうけど、
その借金を僕らの世代で背負って、さらに解決できないから次世代に繰り越そうとしている。


まあ、僕らは大丈夫から、ガタガタ言わずに買って経済を盛り上げたほうがいいかもね

[293: 匿名さん]

>> 285

金利がかなり上がる根拠を教えてください。

[294: 貸す側]

皆さんに、貸す側の仕事についているものです。「変動」は絶対取りっぱぐれのない我々に都合の良い商品です。変動ブームは大歓迎ですが、この板を見てるとリスクを理解していない方多いのでびっくりです。ちなみに同業者で変動一本の借り入れをしてる人間はあまり聞いたことがありません。もちろん、お客様にはサラっとリスクを説明した上で、変動を進めますが（笑）銀行も必死なんです・・・

[295: 匿名さん]

私も貸す側、っていうか、某金融機関にいる物ですけど、変動は利幅が少なく、なるべく固定（短期固定）を
勧めるようにしています。

なんだかんだいって今のご時世、住宅ローンは安全な貸出先です。ここ1，2年、不況で破綻者が増えてはいますが
それでもごく一部。中小企業などへの貸し出しよりよほどリスクが低く、安定した収入になります。
しかし、変動ではほとんどうまみが有りませんので、3年以上の固定を勧める訳です。どちらかというと、
変動はリスクを強調して固定に誘導する傾向ですね。

最初、変動1本のつもりの人でも金利上昇リスク、金利上昇時の未払いリスクなどを説明すると余裕の有る方は
だいたい10年固定などを選んでくれます。（心の底でニヤリですね）

どちらかと言うと、不勉強な方ほど、間違った知識で固定を選ばれる方が多いように感じます。
変動を選ぶ方はしっかり勉強しているか全く何も考えていないか両極端ですね。そして何も考えていない人ほど
リスクの説明で固定を選んでくれます。

[296: 銀行さん？]

294さんと295さんと同じ貸す側の立場の方なのに固定に対する思い、変動に対する思いが全く逆に見えるのですが…。
295さんはご自身ならどちらを選択されるのですか？294さんは変動一本でいく同業者はあまりいないと書かれていますが

[297: 匿名さん]

去年実行でしたが、確かに変動のリスクはしつこいくらいに色々脅され？ましたね。
とにかく未払いリスクを強調していました。自分は繰上前提でしたのでそれでも変動にしましたが。

[298: 匿名さん]

＞「変動」は絶対取りっぱぐれのない我々に都合の良い商品です。

なぜそう思われるのでしょうか？金利が急騰したら破綻者が増えて取りっぱぐれてしまうリスクが
有りますよね？金融機関がそう思うとしたら、金利上昇とともに所得も増えるから破綻する人が
少ないと見ているって事でしょうか？しかし、金利高騰時は政策金利も上がっているでしょうから
調達金利も高くなり、利益という面では薄利になりますよね？金融機関に取って、変動はユニクロなどの
薄利多売の商品という事でしょうか？

有る程度長めの固定のほうが金利が高い分、利幅も大きい反面、金利上昇時は利益が減る（下手したら赤字）
となるので銀行が変動を強く勧めるという事は銀行自体が金利が上がらないと考えているように思えるのですが
どうでしょうか？

[299: 貸す側]

294です。言葉足らずでした。私の言う固定は20年以上の長期です。10年までの固定はむしろガンガン進めてます。我々が貸し出し審査をする場合、4〜5%になっても払えるかとうかでみます。つまり長期的にはそのあたりが金利の中央値と金融機関は考えているわけです。だからいまの長期固定金利はほとんど旨味がないのです。変動ならば、時勢や経営状況にあわせて好きなだけ上げれますからね。とりっぱぐれがないんです。

[300: 匿名さん]

295＝メガ、294＝雑金ですね。
ALMがしっかりしてるメガは利幅取るけど、
地銀は腹切りレートで貸し出し。当初優遇金利食い逃げされて。。。

[301: 匿名さん]

294＝ホンモノの金融関係者、295＝ホンモノの金融関係者？？

と疑わしく思えてしまいます。


というのも変動が294さんの言う通り貸す側に取ると一番旨みがある商品だと思うからです。

金利は上がったり下がったりします。

これ以上下がることもありますが、貸す側に取ると変動を上げた後、変動のお客様が固定に切り替えようとした時には過去と比べられない程金利が上がってしまっていて固定に切り替えできない、もしくは変動のままでいくしかないお客様が利益をあげられるという意味からもおいしいお客様なのでしょうね。

[302: 匿名さん]

どっちにしても支店の住宅ローン担当者。
法人とか本部じゃない末端行員でしょ。
本部のエリートが作ったノルマに追われる。

[303: 銀行関係者さん]

ニュースで変動金利の下げ競争が始まっているといていましたね。もっと競争して優遇後0.5%以下に下がらないかなあと望んでいる人もいるでしょう。

銀行側にとっては、ぎりぎりの変動元利金等で借りてくれる人が一番の鴨ですね。金利が上昇した場合、利息の割合が高まり元金が減らず利息ばかり払ってくれるようになります。支払いが破綻しないように、5年ルールや125%ルールで守りながら、骨の髄までしゃぶりつくせますね。
でも今は、中々金利を上げられないので、当面は固定の客のほうが鴨になっています。

[304: 匿名さん]

>>303

では今まで鴨と思ってせっせと貸し出していた変動は約10年以上上がらなかった訳ですから
ミイラ取りがミイラになるようなもんで、結局金利が上がらず、骨の髄までしゃぶるつもりが
しゃぶられ尽くされているわけですね。銀行は10年間思惑がはずれっぱなしって事になります。
今後金利が上がる保証なんて有りませんから（上がらない保証も有りませんが）銀行が変動で貸すって
事は金利が上がれば儲かるけども上がらなければ儲からないみたいな考えって事でしょうか？

[305: 匿名さん]

“変動金利で借りてくれる人”


“固定の客”


同じ鴨なのに文言が若干違うのは“固定の客がおいしくない”という深層心理からくるもの？！

[306: 匿名さん]

一番の鴨は長期固定で借りて繰上しないでせっせと大きな利息を貢いでる人でしょ。
繰上されたらされただけ利益が無くなるんだから。

銀行の経常のまさに益の部分はおまえらが毎月払ってる利息の部分の積み上げがその一部なんだから。
銀行はなるべく高い金利で安全な人（または企業）に金貸して利息という利ざやを取りたい。ただそれだけ。

[307: 貸す側]

お金を貸すにも費用がかかるので（まあ我々の人件費ですが）これ以上金利を下げる事はできません。良くて現状維持、上がって当たり前くらいに考えて頂いて間違いないと思います。問題はどこまで上がるか。たしかに１０年以上超低金利が続いていますが、これは世界で日本だけの本当に異常な事なんです。上がり始めたらビックリするくらい早いですよ。１年で3％4％上がっても、何の不思議もありません。まあ、125％ルールがあるので、すぐに破綻とはなりません。変動のみなさんには、オール利子で頑張ってもらう事になります。・・・と、かくと「そんなオーバーな」と思う方が大部分なのが現状なのではないでしょうか？でもはっきり言ってその認識は非情に甘いと思います。もっと、グローバルな視野で捉えましょう。

[308: 匿名さん]

グローバルな視野は大事ですが、海外の情勢がそのまま日本には当てはまらないと思います。
変動で借りている人が大半な中、仮に変動がガンガン上がっていったらアメリカみたいにローン破綻者が続出して景気が再び悪くなりますよ。そこまで無茶な上げ方はできないと思いますけどね

[309: 貸す側]

心配いりませんよ、日本人は責任感強いので。無責任に放り出すアメリカ人と違って、命に代えてでもローン払ってくれますから。だから、変動は取りっぱぐれないんですよ（笑）

[310: 匿名さん]

↑同じような話を何度となく聞いた覚えがある。
銀行は返せなくなった人には手の平を返したように強気に出るからね。
それまでの低姿勢が嘘だったかのように。

[311: 匿名さん]

確かに変動派としても今の長く続いている低金利は異常だよな。

世界的に考えても（というか世界的に考えないといけないが）、いつどこでガツンと上がるか分からないし、上がることは覚悟しておかないといけないよね。

変動派にも楽観的な人が非常に多いことが、この掲示板で分かるけど、少なくともこれ以上金利が下がりようがないことくらいは認識して計画立てる方が良いかと＾＾；

[312: 匿名さん]

上がるときはガツンと上がるって例えばどんな時？
金利は別に住宅ローンだけでは無いですよね？ガツンと上がれば企業も国も皆借り入れ金利が上がります。
日本の企業がガツンと上がった金利に耐えられるようになるのはいつ頃？どうなった時？

グローバルな視点から見ればアメリカも欧州も英国も長期的な低金利を続けざるを得ない状況のようですが？
日本はバブル崩壊後金融政策と経済政策に失敗した為に失われた20年を迎えてしまいました。
去年、世界的なバブルが崩壊し、各国の中央銀行は90年代の日本の失敗を繰り返さない為に必死に努力して
いますが、今の所明るい道筋は皆無です。このような状況の中で世界的に景気が急激に良くなるような状況とは
ほど遠いような状況です。まして日本は少子高齢化財政赤字とさらに厳しい状況でしょう。周りを見渡して
下さい。今年、民主党の政策で景気が良くなると思ってる人がどれほどいるか？将来の日本に希望を持っている
人がどれほどいるか？

変動金利が上がらないと思ってる人を楽観論者と言う人がいますがこれは全く逆です。金利が上がらないと
思う事は悲観論者です。白川総裁が言っていますが、日本はいくら金融緩和してもデフレ脱却は無理と言ってます。
総需要が回復しないと物価は上がらないと。皆がお金を使わないと金利は上がらないのです。
ということは将来の不安がなくらならいと金利は上がらない事を意味します。

もう一度聞きますが金利は上がる時はガツンと上がると言う方はどのような経済状況を想定しているのでしょうか？
政策金利（変動金利）は金融政策で決定します。人的に決定されますのでガツンとあげるにはそれなりの理由が
必要です。是非上がると言う方にはどのような予測の元に語っているのか聞いてみたいですね。

それともまた財政破綻を理由にしますか？（笑）

[313: 匿名さん]

やっぱ変動は繰り上げ前提じゃないとダメってことだね～。
貸す側さん曰く1年に3%4%上がるのは何の不思議でもないようだから、100万/年程度の繰上げしておけば銀行に鴨られずに済むかな？

生きてる間に1年で3%4%上がるような元気な日本の姿を見てみたいね。

[314: 匿名さん]

＞確かに変動派としても今の長く続いている低金利は異常だよな。

何を基準に「異常」なのですかね？
今は低金利が世界的に普通、当たり前になってます。このような状態が続けば金利が高い事が「異常」と
なるかもしれません。

金利は経済活動の結果であって、低金利が異常なのではなく、例えば日本の車の新車販売数が30数年ぶりの
低迷とか、冬の賞与が20数年ぶりの水準とか、政府がデフレ宣言をするとか、そのような状況が異常なだけで
あって、その結果金利が低くなってしまっているってだけです。

よって、金利が正常に戻るにはどうすれば良いか自ずと見えて来ると思います。

そもそも低金利も異常異常と言われて20年も続けば平常でしょう。異常だからそろそろ上がるみたいな
論理は検討違いですね。日本の経済状況を考えれば低金利は正常であるとも言えます。日本のGDPは20年前と
比べてほとんど増えていません。異常というのはむしろこの部分を指すと思います。正常な経済、人が物や
サービスをどんどん購入し、需要が供給を上回り、物の値段が上昇するような時代にするにはどうしたら
良いと思いますか？これは「金利が上がるにはどうしたらいいですか？」と同義語です。

[315: 匿名さん]

>貸す側さん曰く1年に3%4%上がるのは何の不思議でもないようだから

すくなくともG７に名を連ねる先進諸国ではそんな事例はゼロです。
当時住宅バブルに沸いたアメリカでさえ、2年で3%ほど金利は上昇しましたが、地価は2．5倍ほどになってます。

[316: 匿名さん]

私の推測。
「貸す側」と名乗ってる輩は数年前に行員に進められるがまま固定を選んで大失敗した腹いせに変動で美味しい思いをしている連中に対して根拠のない不安を抱かせようとしている。

あたり？

[317: 貸す側]

金利上昇＝好景気ではないですよ。高度経済成長期のような良いインフレならそれもありますが、これから予想されるのは、好景気を伴わない物価高騰です。日本は資源を持たない国です。豊富な資源を持つ外国から資源を買って成り立っているのです。何かの影響で輸入が途絶えたり、猛スピードで成長を続ける中国が資源をどんどん飲み込んだりで、国内の物価が急騰するということは十分に（いや確実に）あると思います。景気が良い悪いにかかわらず金利は物価についていきます。1年に3％４％上がって、給料はそのまま（むしろさがることも）ということがあっても不思議はないのです。

[318: 匿名さん]

そして日本は破綻する。っていうことを言いたいの？

[319: 匿名さん]

私は貸す側さんに１票です。少なくとも、35年もの長期を2％台の金利で借りられるのは日本しかありません。借りに今後日本の金利が他の先進国並みに追いついただけでも、貸す側の利幅は吹っ飛んでしまいますもんね。

[320: 匿名さん]

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必死過ぎで笑えるｗ