変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[201: 匿名さん]

へー、変動のシミュレーションって金利が変動して５年１２５％ルールを入れた元本の減り
まで計算するんだ？
じゃ、ためしに今年借りて、来年０．５％上がって、その先１年後また０．５％上がって
そこからまた一年０．４％さがっって、そこから０．５％上がったら固定との元本の差は
いくらになてるのかな？

[202: 匿名さん]

＞＞200
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる

それを２年前に言ってて
結局のところリーマンショック・・・
先のことなんて誰にもわからんよ。

[203: 匿名さん]

ここまで来て先の見通しがわからんというのはどうかと思うぞ。

確かなのは、変動金利は下方固定の金利だということ、固定は「上限も下限も」固定

[204: 匿名さん]

＞不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？

そうじゃないでしょ。変動で借りる人の金利は借りたあとも下がる。ただし支払額は変わらないその分自動で繰り上げ返済になっているんだよ。なにしろ、０，５％くらいは５年で何度も上下動する。
５年間は最初の元利金等の支払額を「固定」するだけ。

[205: 匿名さん]

>>204

う～ん、言わんとすることは分からんでもないんだけど、
>>198に対するコメとしては、ちょいとズレてるような気がする（苦笑）

[206: 匿名さん]

何で固定さんは新規の人しかいなくなっちゃったの？

[207: 匿名さん]

俺、変動で借りてるけど、借りた時より金利が下がってるから、自動的に繰り上げ返済になってる。
ここから多少金利があがったとしても別に元に戻るだけで、それより金利があがったとしても、すでに減ってる自動繰り上げ返済分だけ少なくなるだけだな。

貯金もできてるから、繰り上げも出来るし。
何でそれほど金利上昇も怖くないな～。むしろインフレになって金利上昇してくれた方が、多少支払いがふえたって、うちは景気の波をがっちり受ける業種なんで給料増えるだろうし、ありがたいと思うな～。

でも俺的には来年借りる人はフラットでもいいと思うよ。
ただ１．６％なのは１０年間だけだから、必ずしもフラットが有利になるとは限らないとは思うけど、固定の安心料としては悪くないんじゃないかな？

３％だとちょっと高すぎると思うけど、１．６％ならぜんぜんありだと思う。

もちろんこの３％っていうのだって歴史的にみたら安い訳だけど、逆に変動通期優遇１．６％なんていうのも昔は無かった訳で。歴史的にみたら今の変動は魅力が大きいと思うよ。１．６％分、かつての変動に対して有利性がある訳だし。

でも１．６％ならその変動に対しても有利性はあると思う。
ただ１０年間だけっていうところが難しいところで、例えば５年くらい今の金利から０．５くらいしか動かないでいた場合は変動の方が良かったという事もありうる。

なのでフラットで決まり！　とまでは言い切れないかな、と思うけど。
その差はあくまで安心料って事で考えたらいいんじゃない？

ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

[208: 匿名さん]

あ、そういう意味ね。

[209: 37]

170さん、おっしゃられていることはよく分かるのですが、それを加味しても、固定よりも変動の方がリスクが少ないと感じます。

デフレや低金利を望んでいる訳ではなく、現状でリスクが最少化できる方法を考えると、固定より変動かなぁと。

インフレになって欲しいと思います。
後は、どれくらい後にインフレになるか、がポイントだと感じます。
インフレになっても収入が上がらないなら、変動を選ぶべきではないかもしれませんが。

[210: 匿名さん]

>204
変動が借りた後も下がるってｗ

変動はもう下がりきってんだよｗ
203さんの「変動金利は下方固定の金利だということ」をしっかり読み取ろうよ。

基本的にあとは現状維持か上がるだけってこと。

[211: 匿名さん]

>207
>ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

１０年後１％の上昇だし、その分元本は減ってるし、繰上しなくても１０年後の支払額はそう変わらないから、ゆとりローンのようにはならないと思うよ。

というか、１０年後に１％上昇して破たんするような人は、まず住宅ローンを組む時点で大間違いしてる訳だし。

まして、そんな人が（今後金利上昇局面と仮定して）変動なんて組んだら１０年持たずに破たんすることになるし。

[212: 37]

171さん、多くの人は、長い人生のなかで、家を購入しようと思うタイミングがあると思います。
また、欲しい物件にたまたま出会ってしまうこともあると思います。
仰っているように、資産性や流動性を考えるコトも重要なことだと思いますが、今、ローンを組む、もしくは借り換えを検討するなら、どうするか、重要ではないでしょうか？
資産性、流動性まで考えることができるくらい、人生のタイミングに余裕のある方なら、考えるべきだと思いますが。

ちなみに私は、今住むことではなく、10年後の流動性を最優先して物件を選びました。
代わりに、今住む上で妥協した点もいくつかありました。
価値観は人それぞれなので、自分はこう思うという意見は、みなさんにとって有意義だと思いますので、参考になりました。

[213: 匿名さん]

ようするに2006年2007年に全期間固定金利で割高物件を買ってしまい、さらに減税半分の人（２００７）は
人生最大の間違った選択だったって事。続いて去年今年に3%前後の固定を選んだ人も哀れ。でもこの人達は
物件価格が低くなってるからまだマシかな。

ま、ここには来年新規でフラット借りる予定の固定さんか変動さんしかいないから言える事だけどね。

[214: 匿名さん]

＞213

そういう煽りをするから変動スレは下品だと言われるんだよ。やめときな。

[215: 37]

181さん、仰ってることは正しいと思います。

自己資金があれば固定でも大丈夫だと思います。
でも、自己資金があるほど、変動を選ぶメリットが大きくなると思います。

変動の13万と固定の13万でも、借り入れ額•期間が同じなら、変動の方が繰り上げ額がおおくなり、
変動の方が安心だと思います。
約定返済額が同じとして比べるなら、固定の方が借入額が少いので、安心なのは当たり前かと思います。

[216: 住民でない人さん]

213の言ってることは正しくて、過去にこのスレが燃えたのも、固定3パーセントの破綻者が
いつまでも、変動の良さを認めなかったからでしょう

[217: 匿名さん]

>216
いつまで過去にこだわってるの！？そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって。

[218: 匿名さん]

>>214

煽りをする下品なヤツとは
>>176
>>177
みたいな人を言うんだよ。

>>217

過去？
自分が借りた時期や金利は変えようが無いんだから借入時を起点に考えなければならんでしょ？
買い換えるなら別だけど。

実際213と216は正しいし、当時変動で借りて繰上して来た人とは大きな差が付いてしまっているわけだからね。
賢明な人は変動に借り換えて順調に繰上や貯蓄を行っているでしょうし、ギリギリ固定だった人が退場
せずにすんでいるかもしれないしね。人の意見に耳を傾けず、自分に取って都合の悪い情報はすべて無視して
固定に固執した結果破綻なんて人は結構いると思いますが？

>そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって

普通に繰上貯蓄していればそろそろ安全圏でバブル期並の金利上昇でも来ない限り返済額が当初固定で借りるより
増える事も無いですから当時借り入れた人は固定変動の開いた差が縮まる事はほぼ無いでしょう。

[219: 37]

210さん、確かに変動は現状よりも下がる余地はかなり少ないと思います。
後は、景気（収入）以上にどれくらい上がるか？、どれくらい後に上がるか？がポイントではないでしょうか？
私は、収入増を伴わない金利上昇の長期化は可能性が低いと見ており、また、優遇後変動金利が現状の超長期の固定金利（2%台）まで上がるのは、少なくとも5年以上後だと感じています。

現状で、1%台の固定は、20年全期固定が最長だと思いますが、期限の利益を長く得てリスクを軽減することを考えている人には、選択肢としては、難しい面もあります。

新規の人なら、フラットも選択肢に入るでしょうから、正直、悩むでしょうね。
10年後の優遇後変動金利が2.6%を超えている可能性がどれくらいあるか？
損得ではなく、安心感で言えば、フラットを選択して、そのときの変動金利に魅力があれば、借り換えって方針にしちゃうかも。

[220: 匿名さん]

みんなそう思ってるからここには新規の固定さんしかいなくなっちゃったんでしょｗ

[221: 勝ち逃げ]

どちらにしても、変動は今後激動を迎える時期になっていくかもしれないよね。
今まで甘い汁吸ってたから仕方ないし、オレもその覚悟はしとかなきゃ。
この辺でそろそろ、今なら安い安心料払って固定に乗り換えようかな。

[222: 匿名さん]

名目金利からインフレ率（消費者物価の変動率）を引いたものを実質金利という。

年率２％のデフレということは、住宅ローン金利（名目）が１％でも実質金利は３％ということ。

これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。

ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。
もちろん給与が変わらないなら、給与の実質価値も５％増しているから大丈夫ということだが
実際は、変わらない人と下がる人がでてくるから注意が必要。変わる人は不幸な人であって
愚かなひとではない。念のため。

本当はデフレにあわせて「定期減給」をやる必要があるのだが、やらないで派遣切りをする。
また、ボーナスを大幅減額する会社とそうじゃない会社の差がでてくる。パートやバイトの
賃金だけはどんどん下げられる。下請け法はできたものの他社との競争で安値受注をしいられる
から大企業の下請け系は大変だ。

消費者物価自体も平均値は下がるけど大きくさがるものと下がらないものがある。
所得の低い人向けの商品は１割、２割下がり、嗜好品はさほどさがらない。
不動産についても低価格の物件は下落が激しいが、希少性のある都心部はそれほどさがらない。

住宅ローンの残高も名目数字は大きく減っても実質残高はさほど減っていない。
２％のインフレが１０年続いた場合、１０年後のマネーの価値は１８％増しだから仮に
３５００万の元金が７００万円減っても、実質残高は全く減ってない計算になる。

逆に年２％のインフレなら、金利３％でも実質金利は１％という話になる。
変動で借りていたら金利も上がる、５年間は支払額が変わらないルールだから元金返済率が
下がる。
ただしインフレのほうがマシなのは、残債を減らさずとも負債の重さが時間とともに軽くなるという
点だ。状況によっては資産インフレで売却価値すら上がるかもしれない。

固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の
差額を繰り上げないと実質元金は減らない。

さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国
一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

[223: 匿名さん]

>211
その時の状況にもよると思うよ。単純に１％の金利上昇っていうけど、インフレ化の上昇とは違う。
今のようにデフレが続いてる状況で、かなり収入減になったりすると１％の上昇でも問題にはなりかねないと思うね。ゆとりローンほどのダメージはなくても、注意はしておく必要はあると思うよ。

変動が上昇する場合は景気が良くなっている事が多いので（そうでない事もあり得るとしても、可能性的には）、その分くらいは給料が増えている可能性は高いと思うから、一概に変動と一緒にする事は出来ないと思うね。

まぁ、もしそんな状況になった場合はそこで変動に借り換えするって手もあるけど、その為にはある程度の貯金は必要だから、１０年後に金利があがるって事は忘れてはいけないと思うよ。

俺は固定も悪くないと思ってるけど、それで大丈夫といいきってしまうのは、変動が金利がいくらあがっても大丈夫といいきるのと同じじゃないかな。

[224: 匿名さん]

>>222
いってる事はわからなくもないが、それは固定だとさらに大変だとか、住宅ローン自体借りるなっていってるのと同じじゃないか？

[225: 匿名さん]

デフレでローン組むこと自体デフレの進行が早いと危険。現金持っているほうが得。

[226: 匿名さん]

今回のフラット10年間▲1%が出てきたことで過去の固定金利と比較することが無意味になったね。
俺は今月変動で実行したんだけど、当初10年間の保険料が現行変動金利の1%未満で借りられるんだから、これから検討する人はフラット魅力的だと思うよ。

[227: 匿名さん]

なんで？

比較検討できるのはあくまて゛自分の借り入れ時の固定金利。既に借りちゃった人は今後どんなに低い固定が出ても借り換えできなければ意味ないし。来年の固定金利を語れるねは来年借りる人だけ。

[228: 匿名さん]

なんで？

今のローンをアパマンローン（今なら変動２．３７５％）に借り換えて、人に貸して新規にフラット３５Ｓでもう一軒買えばいいんだよ。
今の家が気に入ってるんならアパマンローンの方は空家になったら自分がもどって、フラットの方は無届けで他人に貸せば可能だよ。

[229: 匿名さん]

勝手にやれば？
そんなリスクの高い事普通やらない。

[230: 匿名さん]

インフレリスクと空室リスクとどちらが大きいリスクかな

[231: 匿名さん]

不確実性というのは、自分がよく知らないから怖いという意味も含むのか？
勉強すればいいじゃん。

[232: 匿名さん]

借金してまで人に貸すのはやめたほうがいい。まともな人が長期間借りてくれればいいけど、普通は出入りがあるし、トラブル時はすぐに対応しなきゃならんし。そういう煩わしさをすべて任せられるサービスもあるけと゛高くて旨味がない。結局売って現金化したほうが良いとなる。

経験者のオレが言うんだから間違いない。

[233: 37]

222さん、仰っていること、概ね理解できました。

>これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。
>ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。

デフレ時には、貨幣価値が上がるということを前提に書かれていると思いますが、デフレ率を金利に組込んで返済額を見ても、正しい感覚では評価できないと思いますが、どうなんでしょうか？
貨幣価値も5%上がっているなら、金銭感覚としては、1%で10万とほぼ同じ感覚なのではないでしょうか？
ただし、デフレによって収入が下がった場合は、返済比率が上がってしまうので、この数字以上の困難があるのかもしれませんが。

>固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の差額を繰り上げないと実質元金は減らない。
>さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

仰る通りかと思います。
購入物件の資産性•流動性は、考慮する•しないは、住宅に何を求めているか個々人次第だと思いますので言及しません。
繰上すべきかは、デフレ傾向にある現状では、低金利で借りて繰り上げずに貯蓄するというのも、ひとつの手だと思います。
そういう意味では、1%を切る変動や20年全期1%台やフラットの10年-1%などは、1%の住宅ローン控除と合わせると、旨みが大きいと感じますね。

[234: 匿名さん]

売らなくても買えるなら貸しておけばいい。すぐに売るよりタイミングがはかれれる。

[235: 匿名さん]

オレはそれやって失敗した。欲かかずにとっとと売れば良かったと後悔。

[236: 匿名さん]

貸したら借り手がどう使うかわからない。
部屋がぐちゃぐちゃになってリフォーム代が嵩むかもしれない。

タイミングを計るつもりが、貸す時にだって契約があるので、いつでも売れる訳ではない。

運がよければうまくいくかもしれないが、非常に難しいと思う。
普通のサラリーマンにはリスキー過ぎると思う。

[237: 匿名さん]

変動金利は上昇時の複利の管理さえできていればそれほど怖くない。
繰り上げにより金利上昇分と複利分を帳消しにすれば大丈夫。
ただ最初の3～5年以内に上昇が大きいと元本残高が高いから１００万程度の繰上げでは
目先的な減額効果がほとんど出ない。そこは借りた額が大きく
頭金に多く使ってしまい手持ちが少なめの人には厳しいかもしれない。

[238: 匿名さん]

貸すと決めたら、普通借家にして大家になりきることだ。
定期借家なんかにしたら、家賃を低めに設定されたあげく、予想以上に家が傷むので
あとで自分が住むと思うと気が気でなくなる。

それが嫌なら、さっさと現金化してわずかな利息でもいいから定期預金にしておくほうがいい。
インフレになれば、変動金利も上がるが、預金利息も上がる。
ある程度の心得があるなら運用してもいいが。

ずっと持ち続けて下手に減価償却されるより、次に家を買う資金に十分なりうる。


あとは、ローンを組んでいる銀行にいい具合に説明するだけ。

[239: 匿名さん]

熱狂的な固定信者の壊滅以後
このスレも活気ない・・・

だれかしら悪役がいないと、盛り上がらないもんですなぁ。

[240: 匿名さん]

みんな冬のボーナスで逝っちゃったんですかね。

[241: 匿名さん]

売るか貸すかは物件によって何とも言えない。
よって必ずしもリスキーとはいえない。
ファミリー向けならDQCは少ないと思うので家賃がいくら取れるかシュミレーションして、ある程度取れる目算がたち、さらに将来の値下がりも考慮してOKであればゴーってことでいいんじゃない。

[242: 匿名さん]

>>241

まともな入居者が入るかは運でしかないからな。まともと言うのはきれいに使ってくれる事以外に
長期にわたって住んでくれる人。短期だとそのたびに不動産屋の手数料がかかるし、なかなか入居が
決まらないと家賃下げなきゃならんし、入居者がいない間も管理費修繕費は常にこちら負担。
しかも設備に不具合が有ればすべて大家の負担。滞納されて夜逃げでもされたら大赤字。
しかも確定申告は面倒だし所得税は結構取られるし。だいたいそのような高額な家賃を払う世帯って
かなり限られた人種で一時的に住むってパターンが多い。普通は家買うってなるからね。

高い変動金利で管理費修繕費も乗せてしかもメンテナンス用のお金を別枠でストックしてそれでも家賃収入を
コンスタントに得られるような物件ってそう無いと思うけどね。今不動産屋に行くとそういうオーナーが
維持出来なくて住んでる人がいる物件ごとオーナー権譲渡とか有るし。

本気で賃貸収入考えるならばもっと需要のある（例えば学生が多いなど）の小さな中古物件をはじめから
投資目的で購入するとかのほうがよっぽどいいよ。もちろん成功する例もあるだろうけど、数千万もの
残債を残してやるのはかなりリスキー。

[243: 匿名さん]

>239

>熱狂的な固定信者の壊滅以後このスレも活気ない・・・

ちがう、ちがう。omomがいなくなったからだって。

[244: 匿名さん]

日経新聞にエコノミスト達が来年から景気はよくなる、と書いてありましたが、短期金利も１％くらい上がるんですかね？

[245: 匿名さん]

>>244
でもあんまり当たらないですよね……。そういうの。

[246: 匿名さん]

日銀も政府も皆景気は良くなると言ってるな。
でも政策金利を上げるまで良くなると言ってるヤツは誰一人いない。
昇級はベアすら無い企業が多くなるようだし、夏の賞与くらいまではちょっとは回復して欲しいわな。

[247: 匿名さん]

景気がよくなるのって今が底だと言われてるからでしょ。

０．０１％でも上がれば景気は上向いたと言える・・・

[248: 241]

>>242
だから、ある程度目算がたちってかいたよ。
あと、オーナーチェンジは苦しくてって場合もあるが、老朽化に伴うリスクを避ける為って場合もあるので何とも言えないよ。
まあ、言わんとしてることはわかるが、残債も含めて要検討としといた方が良いでしょう。
否定ばかりじゃチャンスそのものも潰すから。

[249: 匿名さん]

>>248

チャンスもなにもリスクの問題でしょう。
あなたの発想だと住宅ローンの他にさらにローンを抱えながら賃貸って事でしょ？しかも変動で。

[250: 匿名さん]

これまでは変動派でしたが、今年は少なくともフラットでしょ。私は来週金消ですが、予算成立見越して、フラットにする予定。