変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[161: 匿名]

フラット最強かなぁ？ 変動で1.6優遇なら悩むけどな(0.875対1.6)。 フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ 5％超えってバブル初期の頃。 やっぱり変動が有利かなぁ。

[162: 匿名さん]

最強という表現は適切ではないけど、一番魅力なのは間違いないよね。
ただ、２０年固定１％台出てきたから、あとは手数料とかその優遇を受けられるかなどのバランス。

[163: 匿名さん]

>>159
「やっぱり固定が好き」などと下らないスレを立てて、意見の違う他人を締め出そうとする
品性下劣な人たちに、本気で呆れてしまっただけです。

[164: omom]

>>161
＞フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？

どのような条件設定のもとで、そのような計算結果になるのでしょうか？
今後１０年も０．８７５が続くとは思えませんし、仮に１０年間０．８７５が続いたとしてもそうはなりません。
当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、金利上昇リスクも考慮すると、フラットの方が優位だろうと思います。

[165: 匿名さん]

結局既に固定で借りちゃた人が哀れなのは決定ですね。

[166: 匿名さん]

一番哀れなのは、高値で買ってしまった人じゃない?
変動と固定の金利差なんか吹っ飛んじゃう。

[167: 匿名さん]

>当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、．．．

それは変動も同じだ。
固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？
10年間一度も繰上げできないような奴はどうせ自滅するよ。

ただ、来年に限って言えば、
10年で完済できるなら、変動。
10年で完済できないなら、フラット。
ってとこかな。

[168: 匿名]

>166
確かに。


>167
10年完済という不確定要素が大きい条件だと、やっぱりフラットが優位は間違いないわ。

[169: omom]

>>167
＞固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？

いいえ。経済力、返済力は同等という前提です。変動も繰上が前提です。
２．６％になるときにかなり元本が残っているようでは一概にフラット優位とは言い難いので、「当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には」という条件を付しただけのことです。
また、当初１０年だけを考えても、変動が固定１．６％より有利だとは言えないでしょう。

なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

[170: 匿名さん]

＞デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

リスクというのは、将来変化の不確実性の度合いです。
物価動向の予想は

①デフレが１０年以上長期化する・・・あったら一大事
②５年後にはインフレにかわる・・・・一番無難
③今後１０年安定推移・・・・かなり困難

デフレは長く続かないと読む人が固定を選ぶのです。
３５年とか３０年とかの長期負債を負うことは、その期間中インフレの時期の比率が
高いという想定をしているわけです。

低金利が続く＝デフレが続く　というケースと
低金利が続く　物価安定というケースがあります。
ゼロ成長・低成長が続くと言うのは、ある意味楽観論だと思います。消費の低迷で価格競争が続く
中で放置すればデフレが続き、それを止めるような強力な政策をとればそれを契機に方向転換し
ます。
過去の１０年間、個人消費が落ち込まずにこれたのは、企業景気が持ち直す政策の効果でしょう。
規制緩和住宅大量供給は企業の業績を上げ、個人の負債残高を増加させた。
格差が広がるなかでデフレは国民の不満の緩衝材になった。だからこそ国民は「低成長・安定」の錯覚を抱いた。
しかし今後は「凋落衰退」というデフレ本来の事態が到来するかもしれません。
そうなってはいけないと、政権交代が起きた。さて景気回復はなるかという大問題。
定金利を賛美しているうちに日本丸自体が沈没したら元も子もないです。

[171: 匿名さん]

インフレのときは借金が有利、デフレのときは貯蓄が有利 。
だから、インフレのときは金利をあげてデフレのときは金利をさげる。
借金する側は先を読んだ選択が必要。

デフレを意識するなら、ローンを組まずにまず頭金を貯蓄。しかるのちインフレに変化した
時期を見越してローンを組むというのがまっとうな考え方。
まっとうな考え方の人はいま貯蓄をしている。
高額なローンでマンション買おうなんて考えていない。

貯蓄も繰上げ返済も意味は同じようでそうではない。
インフレ時代にゆっくりローンを払っていくうちに借金自体が目減りし
デフレ時には低金利の変動＋繰り上げ返済でローン自体をなくす。これが理想。

仮に１０年デフレが続いたとしたらローンを払っている自分自身を見直すべき。
資産価値が下がっているのなら、頭金が返ってくる時点で売却すること。

不動産価格は消費者物価変動との相関が低い。金利がさがるとマネーが流入して
高値になったり金融の引き締めで急落することがあるかだ。
そうなると、物件価値の変化を抜きにローン返済だけ語っても仕方がない。
郊外を買って、価格が下落する人はデフレを想定して変動で借りていること自体
大きな自己矛盾。
彼らは、物価安定、所得安定、不動産価格安定、金利安定（低金利硬直化）と勝手な想像を
めぐらしているだけ。

一方、所得に余裕がある人が、価値のさがりにくい場所を５年前頃
買っていればデフレが続いても物件価格は下がらない。
デフレを想定して変動金利で借りていても全く
困ることはない。皮肉な言い方をすれば、物価低迷を低金利で生かし不動産価格の地域格差の間で
サヤを抜くことをねらっている。
インフレになるまでじっくり住んでインフレ終了後に高く物件を売ってデフレで賃貸年金暮らしに入れば御の字だろう。

[172: 匿名さん]

>>119

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

[173: 172]

アンカー間違えた。169のomomさんへの提言。

>>169

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

[174: 匿名さん]

>>172の方がよっぽどうざい。消えてくれ。

[175: いつか買いたいさん]

>>174しかし、言ってることは確かに事実だよな。だからしゃーないんじゃないか。

[176: 匿名さん]

変動派ピンチ！　
うひょひょひょ。

[177: 匿名さん]

変動馬鹿は言動も変動だね。なんちって。

[178: 匿名さん]

それでも現時点では
変動金利が有利なのは事実なんでないかい？

これから家を買う人はフラットでも良いが

このスレ書き込みしている固定派の方々は
これから家を買うのかい？

[179: omom]

>>172
私以外の人の発言を私の発言だと誤解した上に誹謗中傷とはいただけませんね。
もっともこの種の個人攻撃は、私がコテハンにしているから起こることですね。
今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

[180: 匿名さん]

もう家買ったよ。結構低い金利で固定にしといてよかった。

[181: 匿名さん]

＞仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。
変動で毎月１３万払っている人と固定で毎月１３万払っている人ではどちらが
得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。

元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の
投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても
自然に目減りする。
返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は
少ないのでは？


金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに
０．５％くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。

変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで０４％程度
金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は２％も下がっている。ボーナスが３割減なら
年収は８％はさがっている計算です。
２％程度のゆるやかなデフレでも１０年で物価は１８％安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、５０００万で買った物件が１０年後は４１００万で買える理屈になります。
一方、借入金３５００万円、３５年の変動固定金利差は支払額で月３万円程度、１０年で３６０万。
ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。
デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは１０年間ローン控除で４００万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得
低下を心配しはじめています。

３５年間全部変動でいくって人はいません。３５年低金利が続いたら日本は終わってます。
さて３５年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。３５年前の１９７４年当時分譲マンションは高級物件と民間の２ＤＫ中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は３代くらい持ち主が変わってます。
一方、この３５年間だけでも、スタグフレーション、（１９７４～１９８６）資産バブル（１９８７～１９９０）、不動産デフレ（１９９２～１９９４）、消費者物価デフレ、（２００１～２００４）ミニバブル、（２００６～２００７）再び消費者物価デフレ（２００８～）といろいろあったわけです。
過去１０年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定
という「安定神話」が生まれたようです。

[182: 匿名さん]

ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか？
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。
５５００万円のマンション買っても将来地価がさがって４５００万円でもっと立地のいい
マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。
頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。

家族のために買ったマンションを神格化していませんか？転売など考えない、家族愛の
シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる
典型例ですね。
または、２０年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで
しょう。老後のことを考えたらここから先２０年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい
と思うようになりませんかね。
家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。
成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。

さて今後政府の施策が奏功し５年以内にデフレが収束して年２％程度のインフレに転じたら
１０年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年２％物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。
インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても
５年１２５％ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる
ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。
ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも０，４％上がった時点で固定も０．４％上がります。ここで決断できないと次にまた０．５％上がったらら固定は３．５％、変動は１．９％、まだ
迷うでしょう。

[183: 匿名さん]

私は変動一本にしました。
現状金利は１％切ってますし
１０年はローン控除受けられますから。
これを使わない手はないって感じですね。

今後金利が上がったら（私は優遇後２％が目安ですが）
今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。

[184: 匿名さん]

三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。

[185: 匿名さん]

>179

>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

分かってないなぁ～。
名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ？
それくらい頭使って考えたら分かるでしょ？

名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。

[186: 匿名さん]

>変動派ピンチ！

再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転！

来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。
どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。
逆はできないから。

[187: 匿名さん]

>186
182もじっくりと読みましょう！再来年はそして将来の展望は、どうなってるんでしょうね？
先が分かれば苦労しませんけどね。

[188: 匿名さん]

フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動?

[189: 匿名さん]

ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。

[190: 匿名さん]

>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。

なんで固定に借り替えなきゃならないのか。
変動の使い方をわかっていないのでは?
先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。
いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。
たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。

変動の極意はいかに早く完済するか。
そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。

[191: 匿名さん]

>>189
ローン控除は固定でも受けられるから、変動のメリットにはならない。
固定でも実質1%優遇を受けているようなものだ。
来年のフラットは実質2%優遇になるのかな？

[192: 匿名さん]

繰り上げ急いでしなくても控除が切れるまで繰り上げしないで貯金なり堅い投資をするほうがいいでしょ。元金均等変動の場合は。

[193: 匿名さん]

控除で実質利率ゼロと1%その違いはでかいよ。3000万で年30万、子供手当一年分ですよ。

[194: 匿名さん]

>実質利率ゼロ
変動と固定との相対差を問題にしているのに。
絶対値で論じてどうする。

固定だって1%戻るから、子供手当一年分ですよ。
ってか。

[195: 匿名さん]

無利子と有利子その違いはでかい。無駄なお金は一円も払いたくありません。

[196: 匿名さん]

固定は１％台からローン控除でそこから-１％だから、実質０．５％ほどの差しかないですね。変動とは。

これは安心料としても安いですね。固定の低金利はすでに始まっているし、今から借り入れる人は固定がいいと思うよ。あとは自力で低金利固定の銀行を探して（銀行に相談して）いきましょう！

[197: 匿名さん]

固定に借り換えを勧めたくないのは、たとえ一時的に変動金利が高くなっても、
そのまま金利が高い状態が続くことはなさそうという予想ですね。

素人が固定に借り換えしようかなと思った時には、すでに金利はあがって
いる。しかたなく高い固定で契約、その後金利下降という、損を地で
いくパターン。

あわてないほうがいいと思うよ。

[198: 匿名さん]

不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？
そもそも新規で借りる人が一方的に固定派を名乗り、変動を一方的に批判している事に違和感を感じる。
普通、新規で借り入れる人は（自分も含めて）変動がいいか固定がいいか検討しているはず。なのに固定ありき
の前提になってる。

[199: 匿名さん]

印象としては
固定＝シミュレーション出来ない人。感覚や自分の感に頼る人。
変動＝シミュレーションや比較検討が出来る人。損得の意識が強い人。

[200: 匿名さん]

＞変動の極意はいかに早く完済するか。
おーい。一体何年で完済するつもりなんだい？
２０年？それとも１０年？まさか５年とはいわんだろう。車のローンとはちがうぞ。
＞低金利の恩恵を最大限に利用する。
威張っていうほどの固定・変動の金利差か？
３００万や４００万繰り上げたところで金利が上がって１２５％５年ルールで
支払いかわらなかったらものとのままだぞ。
過去の経験論で固定から変動へ借り替えた人は多かったけど、今後は逆だよ。
同じ戦術はそうながくは使えない。状況は１５年前とは大違いだ。
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる。それと同じ。
低金利の恩恵なんていっているのはバブル時代の理屈とあまりかわらん感じだ。
いつまで続くか低金利。１９８５年頃もこれだけの低金利を利用しない手はない
と言ってあわてて住宅買っていたんだけどね。

[201: 匿名さん]

へー、変動のシミュレーションって金利が変動して５年１２５％ルールを入れた元本の減り
まで計算するんだ？
じゃ、ためしに今年借りて、来年０．５％上がって、その先１年後また０．５％上がって
そこからまた一年０．４％さがっって、そこから０．５％上がったら固定との元本の差は
いくらになてるのかな？

[202: 匿名さん]

＞＞200
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる

それを２年前に言ってて
結局のところリーマンショック・・・
先のことなんて誰にもわからんよ。

[203: 匿名さん]

ここまで来て先の見通しがわからんというのはどうかと思うぞ。

確かなのは、変動金利は下方固定の金利だということ、固定は「上限も下限も」固定

[204: 匿名さん]

＞不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？

そうじゃないでしょ。変動で借りる人の金利は借りたあとも下がる。ただし支払額は変わらないその分自動で繰り上げ返済になっているんだよ。なにしろ、０，５％くらいは５年で何度も上下動する。
５年間は最初の元利金等の支払額を「固定」するだけ。

[205: 匿名さん]

>>204

う～ん、言わんとすることは分からんでもないんだけど、
>>198に対するコメとしては、ちょいとズレてるような気がする（苦笑）

[206: 匿名さん]

何で固定さんは新規の人しかいなくなっちゃったの？

[207: 匿名さん]

俺、変動で借りてるけど、借りた時より金利が下がってるから、自動的に繰り上げ返済になってる。
ここから多少金利があがったとしても別に元に戻るだけで、それより金利があがったとしても、すでに減ってる自動繰り上げ返済分だけ少なくなるだけだな。

貯金もできてるから、繰り上げも出来るし。
何でそれほど金利上昇も怖くないな～。むしろインフレになって金利上昇してくれた方が、多少支払いがふえたって、うちは景気の波をがっちり受ける業種なんで給料増えるだろうし、ありがたいと思うな～。

でも俺的には来年借りる人はフラットでもいいと思うよ。
ただ１．６％なのは１０年間だけだから、必ずしもフラットが有利になるとは限らないとは思うけど、固定の安心料としては悪くないんじゃないかな？

３％だとちょっと高すぎると思うけど、１．６％ならぜんぜんありだと思う。

もちろんこの３％っていうのだって歴史的にみたら安い訳だけど、逆に変動通期優遇１．６％なんていうのも昔は無かった訳で。歴史的にみたら今の変動は魅力が大きいと思うよ。１．６％分、かつての変動に対して有利性がある訳だし。

でも１．６％ならその変動に対しても有利性はあると思う。
ただ１０年間だけっていうところが難しいところで、例えば５年くらい今の金利から０．５くらいしか動かないでいた場合は変動の方が良かったという事もありうる。

なのでフラットで決まり！　とまでは言い切れないかな、と思うけど。
その差はあくまで安心料って事で考えたらいいんじゃない？

ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

[208: 匿名さん]

あ、そういう意味ね。

[209: 37]

170さん、おっしゃられていることはよく分かるのですが、それを加味しても、固定よりも変動の方がリスクが少ないと感じます。

デフレや低金利を望んでいる訳ではなく、現状でリスクが最少化できる方法を考えると、固定より変動かなぁと。

インフレになって欲しいと思います。
後は、どれくらい後にインフレになるか、がポイントだと感じます。
インフレになっても収入が上がらないなら、変動を選ぶべきではないかもしれませんが。

[210: 匿名さん]

>204
変動が借りた後も下がるってｗ

変動はもう下がりきってんだよｗ
203さんの「変動金利は下方固定の金利だということ」をしっかり読み取ろうよ。

基本的にあとは現状維持か上がるだけってこと。

[211: 匿名さん]

>207
>ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

１０年後１％の上昇だし、その分元本は減ってるし、繰上しなくても１０年後の支払額はそう変わらないから、ゆとりローンのようにはならないと思うよ。

というか、１０年後に１％上昇して破たんするような人は、まず住宅ローンを組む時点で大間違いしてる訳だし。

まして、そんな人が（今後金利上昇局面と仮定して）変動なんて組んだら１０年持たずに破たんすることになるし。

[212: 37]

171さん、多くの人は、長い人生のなかで、家を購入しようと思うタイミングがあると思います。
また、欲しい物件にたまたま出会ってしまうこともあると思います。
仰っているように、資産性や流動性を考えるコトも重要なことだと思いますが、今、ローンを組む、もしくは借り換えを検討するなら、どうするか、重要ではないでしょうか？
資産性、流動性まで考えることができるくらい、人生のタイミングに余裕のある方なら、考えるべきだと思いますが。

ちなみに私は、今住むことではなく、10年後の流動性を最優先して物件を選びました。
代わりに、今住む上で妥協した点もいくつかありました。
価値観は人それぞれなので、自分はこう思うという意見は、みなさんにとって有意義だと思いますので、参考になりました。

[213: 匿名さん]

ようするに2006年2007年に全期間固定金利で割高物件を買ってしまい、さらに減税半分の人（２００７）は
人生最大の間違った選択だったって事。続いて去年今年に3%前後の固定を選んだ人も哀れ。でもこの人達は
物件価格が低くなってるからまだマシかな。

ま、ここには来年新規でフラット借りる予定の固定さんか変動さんしかいないから言える事だけどね。

[214: 匿名さん]

＞213

そういう煽りをするから変動スレは下品だと言われるんだよ。やめときな。

[215: 37]

181さん、仰ってることは正しいと思います。

自己資金があれば固定でも大丈夫だと思います。
でも、自己資金があるほど、変動を選ぶメリットが大きくなると思います。

変動の13万と固定の13万でも、借り入れ額•期間が同じなら、変動の方が繰り上げ額がおおくなり、
変動の方が安心だと思います。
約定返済額が同じとして比べるなら、固定の方が借入額が少いので、安心なのは当たり前かと思います。

[216: 住民でない人さん]

213の言ってることは正しくて、過去にこのスレが燃えたのも、固定3パーセントの破綻者が
いつまでも、変動の良さを認めなかったからでしょう

[217: 匿名さん]

>216
いつまで過去にこだわってるの！？そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって。

[218: 匿名さん]

>>214

煽りをする下品なヤツとは
>>176
>>177
みたいな人を言うんだよ。

>>217

過去？
自分が借りた時期や金利は変えようが無いんだから借入時を起点に考えなければならんでしょ？
買い換えるなら別だけど。

実際213と216は正しいし、当時変動で借りて繰上して来た人とは大きな差が付いてしまっているわけだからね。
賢明な人は変動に借り換えて順調に繰上や貯蓄を行っているでしょうし、ギリギリ固定だった人が退場
せずにすんでいるかもしれないしね。人の意見に耳を傾けず、自分に取って都合の悪い情報はすべて無視して
固定に固執した結果破綻なんて人は結構いると思いますが？

>そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって

普通に繰上貯蓄していればそろそろ安全圏でバブル期並の金利上昇でも来ない限り返済額が当初固定で借りるより
増える事も無いですから当時借り入れた人は固定変動の開いた差が縮まる事はほぼ無いでしょう。

[219: 37]

210さん、確かに変動は現状よりも下がる余地はかなり少ないと思います。
後は、景気（収入）以上にどれくらい上がるか？、どれくらい後に上がるか？がポイントではないでしょうか？
私は、収入増を伴わない金利上昇の長期化は可能性が低いと見ており、また、優遇後変動金利が現状の超長期の固定金利（2%台）まで上がるのは、少なくとも5年以上後だと感じています。

現状で、1%台の固定は、20年全期固定が最長だと思いますが、期限の利益を長く得てリスクを軽減することを考えている人には、選択肢としては、難しい面もあります。

新規の人なら、フラットも選択肢に入るでしょうから、正直、悩むでしょうね。
10年後の優遇後変動金利が2.6%を超えている可能性がどれくらいあるか？
損得ではなく、安心感で言えば、フラットを選択して、そのときの変動金利に魅力があれば、借り換えって方針にしちゃうかも。

[220: 匿名さん]

みんなそう思ってるからここには新規の固定さんしかいなくなっちゃったんでしょｗ

[221: 勝ち逃げ]

どちらにしても、変動は今後激動を迎える時期になっていくかもしれないよね。
今まで甘い汁吸ってたから仕方ないし、オレもその覚悟はしとかなきゃ。
この辺でそろそろ、今なら安い安心料払って固定に乗り換えようかな。

[222: 匿名さん]

名目金利からインフレ率（消費者物価の変動率）を引いたものを実質金利という。

年率２％のデフレということは、住宅ローン金利（名目）が１％でも実質金利は３％ということ。

これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。

ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。
もちろん給与が変わらないなら、給与の実質価値も５％増しているから大丈夫ということだが
実際は、変わらない人と下がる人がでてくるから注意が必要。変わる人は不幸な人であって
愚かなひとではない。念のため。

本当はデフレにあわせて「定期減給」をやる必要があるのだが、やらないで派遣切りをする。
また、ボーナスを大幅減額する会社とそうじゃない会社の差がでてくる。パートやバイトの
賃金だけはどんどん下げられる。下請け法はできたものの他社との競争で安値受注をしいられる
から大企業の下請け系は大変だ。

消費者物価自体も平均値は下がるけど大きくさがるものと下がらないものがある。
所得の低い人向けの商品は１割、２割下がり、嗜好品はさほどさがらない。
不動産についても低価格の物件は下落が激しいが、希少性のある都心部はそれほどさがらない。

住宅ローンの残高も名目数字は大きく減っても実質残高はさほど減っていない。
２％のインフレが１０年続いた場合、１０年後のマネーの価値は１８％増しだから仮に
３５００万の元金が７００万円減っても、実質残高は全く減ってない計算になる。

逆に年２％のインフレなら、金利３％でも実質金利は１％という話になる。
変動で借りていたら金利も上がる、５年間は支払額が変わらないルールだから元金返済率が
下がる。
ただしインフレのほうがマシなのは、残債を減らさずとも負債の重さが時間とともに軽くなるという
点だ。状況によっては資産インフレで売却価値すら上がるかもしれない。

固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の
差額を繰り上げないと実質元金は減らない。

さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国
一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

[223: 匿名さん]

>211
その時の状況にもよると思うよ。単純に１％の金利上昇っていうけど、インフレ化の上昇とは違う。
今のようにデフレが続いてる状況で、かなり収入減になったりすると１％の上昇でも問題にはなりかねないと思うね。ゆとりローンほどのダメージはなくても、注意はしておく必要はあると思うよ。

変動が上昇する場合は景気が良くなっている事が多いので（そうでない事もあり得るとしても、可能性的には）、その分くらいは給料が増えている可能性は高いと思うから、一概に変動と一緒にする事は出来ないと思うね。

まぁ、もしそんな状況になった場合はそこで変動に借り換えするって手もあるけど、その為にはある程度の貯金は必要だから、１０年後に金利があがるって事は忘れてはいけないと思うよ。

俺は固定も悪くないと思ってるけど、それで大丈夫といいきってしまうのは、変動が金利がいくらあがっても大丈夫といいきるのと同じじゃないかな。

[224: 匿名さん]

>>222
いってる事はわからなくもないが、それは固定だとさらに大変だとか、住宅ローン自体借りるなっていってるのと同じじゃないか？

[225: 匿名さん]

デフレでローン組むこと自体デフレの進行が早いと危険。現金持っているほうが得。

[226: 匿名さん]

今回のフラット10年間▲1%が出てきたことで過去の固定金利と比較することが無意味になったね。
俺は今月変動で実行したんだけど、当初10年間の保険料が現行変動金利の1%未満で借りられるんだから、これから検討する人はフラット魅力的だと思うよ。

[227: 匿名さん]

なんで？

比較検討できるのはあくまて゛自分の借り入れ時の固定金利。既に借りちゃった人は今後どんなに低い固定が出ても借り換えできなければ意味ないし。来年の固定金利を語れるねは来年借りる人だけ。

[228: 匿名さん]

なんで？

今のローンをアパマンローン（今なら変動２．３７５％）に借り換えて、人に貸して新規にフラット３５Ｓでもう一軒買えばいいんだよ。
今の家が気に入ってるんならアパマンローンの方は空家になったら自分がもどって、フラットの方は無届けで他人に貸せば可能だよ。

[229: 匿名さん]

勝手にやれば？
そんなリスクの高い事普通やらない。

[230: 匿名さん]

インフレリスクと空室リスクとどちらが大きいリスクかな

[231: 匿名さん]

不確実性というのは、自分がよく知らないから怖いという意味も含むのか？
勉強すればいいじゃん。

[232: 匿名さん]

借金してまで人に貸すのはやめたほうがいい。まともな人が長期間借りてくれればいいけど、普通は出入りがあるし、トラブル時はすぐに対応しなきゃならんし。そういう煩わしさをすべて任せられるサービスもあるけと゛高くて旨味がない。結局売って現金化したほうが良いとなる。

経験者のオレが言うんだから間違いない。

[233: 37]

222さん、仰っていること、概ね理解できました。

>これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。
>ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。

デフレ時には、貨幣価値が上がるということを前提に書かれていると思いますが、デフレ率を金利に組込んで返済額を見ても、正しい感覚では評価できないと思いますが、どうなんでしょうか？
貨幣価値も5%上がっているなら、金銭感覚としては、1%で10万とほぼ同じ感覚なのではないでしょうか？
ただし、デフレによって収入が下がった場合は、返済比率が上がってしまうので、この数字以上の困難があるのかもしれませんが。

>固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の差額を繰り上げないと実質元金は減らない。
>さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

仰る通りかと思います。
購入物件の資産性•流動性は、考慮する•しないは、住宅に何を求めているか個々人次第だと思いますので言及しません。
繰上すべきかは、デフレ傾向にある現状では、低金利で借りて繰り上げずに貯蓄するというのも、ひとつの手だと思います。
そういう意味では、1%を切る変動や20年全期1%台やフラットの10年-1%などは、1%の住宅ローン控除と合わせると、旨みが大きいと感じますね。

[234: 匿名さん]

売らなくても買えるなら貸しておけばいい。すぐに売るよりタイミングがはかれれる。

[235: 匿名さん]

オレはそれやって失敗した。欲かかずにとっとと売れば良かったと後悔。

[236: 匿名さん]

貸したら借り手がどう使うかわからない。
部屋がぐちゃぐちゃになってリフォーム代が嵩むかもしれない。

タイミングを計るつもりが、貸す時にだって契約があるので、いつでも売れる訳ではない。

運がよければうまくいくかもしれないが、非常に難しいと思う。
普通のサラリーマンにはリスキー過ぎると思う。

[237: 匿名さん]

変動金利は上昇時の複利の管理さえできていればそれほど怖くない。
繰り上げにより金利上昇分と複利分を帳消しにすれば大丈夫。
ただ最初の3～5年以内に上昇が大きいと元本残高が高いから１００万程度の繰上げでは
目先的な減額効果がほとんど出ない。そこは借りた額が大きく
頭金に多く使ってしまい手持ちが少なめの人には厳しいかもしれない。

[238: 匿名さん]

貸すと決めたら、普通借家にして大家になりきることだ。
定期借家なんかにしたら、家賃を低めに設定されたあげく、予想以上に家が傷むので
あとで自分が住むと思うと気が気でなくなる。

それが嫌なら、さっさと現金化してわずかな利息でもいいから定期預金にしておくほうがいい。
インフレになれば、変動金利も上がるが、預金利息も上がる。
ある程度の心得があるなら運用してもいいが。

ずっと持ち続けて下手に減価償却されるより、次に家を買う資金に十分なりうる。


あとは、ローンを組んでいる銀行にいい具合に説明するだけ。

[239: 匿名さん]

熱狂的な固定信者の壊滅以後
このスレも活気ない・・・

だれかしら悪役がいないと、盛り上がらないもんですなぁ。

[240: 匿名さん]

みんな冬のボーナスで逝っちゃったんですかね。

[241: 匿名さん]

売るか貸すかは物件によって何とも言えない。
よって必ずしもリスキーとはいえない。
ファミリー向けならDQCは少ないと思うので家賃がいくら取れるかシュミレーションして、ある程度取れる目算がたち、さらに将来の値下がりも考慮してOKであればゴーってことでいいんじゃない。

[242: 匿名さん]

>>241

まともな入居者が入るかは運でしかないからな。まともと言うのはきれいに使ってくれる事以外に
長期にわたって住んでくれる人。短期だとそのたびに不動産屋の手数料がかかるし、なかなか入居が
決まらないと家賃下げなきゃならんし、入居者がいない間も管理費修繕費は常にこちら負担。
しかも設備に不具合が有ればすべて大家の負担。滞納されて夜逃げでもされたら大赤字。
しかも確定申告は面倒だし所得税は結構取られるし。だいたいそのような高額な家賃を払う世帯って
かなり限られた人種で一時的に住むってパターンが多い。普通は家買うってなるからね。

高い変動金利で管理費修繕費も乗せてしかもメンテナンス用のお金を別枠でストックしてそれでも家賃収入を
コンスタントに得られるような物件ってそう無いと思うけどね。今不動産屋に行くとそういうオーナーが
維持出来なくて住んでる人がいる物件ごとオーナー権譲渡とか有るし。

本気で賃貸収入考えるならばもっと需要のある（例えば学生が多いなど）の小さな中古物件をはじめから
投資目的で購入するとかのほうがよっぽどいいよ。もちろん成功する例もあるだろうけど、数千万もの
残債を残してやるのはかなりリスキー。

[243: 匿名さん]

>239

>熱狂的な固定信者の壊滅以後このスレも活気ない・・・

ちがう、ちがう。omomがいなくなったからだって。

[244: 匿名さん]

日経新聞にエコノミスト達が来年から景気はよくなる、と書いてありましたが、短期金利も１％くらい上がるんですかね？

[245: 匿名さん]

>>244
でもあんまり当たらないですよね……。そういうの。

[246: 匿名さん]

日銀も政府も皆景気は良くなると言ってるな。
でも政策金利を上げるまで良くなると言ってるヤツは誰一人いない。
昇級はベアすら無い企業が多くなるようだし、夏の賞与くらいまではちょっとは回復して欲しいわな。

[247: 匿名さん]

景気がよくなるのって今が底だと言われてるからでしょ。

０．０１％でも上がれば景気は上向いたと言える・・・

[248: 241]

>>242
だから、ある程度目算がたちってかいたよ。
あと、オーナーチェンジは苦しくてって場合もあるが、老朽化に伴うリスクを避ける為って場合もあるので何とも言えないよ。
まあ、言わんとしてることはわかるが、残債も含めて要検討としといた方が良いでしょう。
否定ばかりじゃチャンスそのものも潰すから。

[249: 匿名さん]

>>248

チャンスもなにもリスクの問題でしょう。
あなたの発想だと住宅ローンの他にさらにローンを抱えながら賃貸って事でしょ？しかも変動で。

[250: 匿名さん]

これまでは変動派でしたが、今年は少なくともフラットでしょ。私は来週金消ですが、予算成立見越して、フラットにする予定。

[251: 匿名さん]

正月休み街に出てみたが景気よさげだが。。。

[252: 匿名さん]

金消とは？

[253: 匿名さん]

>250
今年はそうだね。

[254: 匿名さん]

今回のフラット－１％も景気対策なわけだけどそもそも所得が激減している中どれだけ効果あるのかね？
景気が上向けば今年のみの優遇だろけど、景気がそれほど良くならなければ来年も続くかもよ？

[255: 入居予定さん]

元々変動一本でいくつもりでしたが、フラット△１％に魅力を感じ、結局
りそなのすまいるパッケージで変動２：固定１で組むことにしました。

今の経済状況から見て、今後１０年ぐらいの間に急激に金利上昇することは
ないだろうと思いますが、１１～３５年後に固定２．６％が確約されているのは
やはり安心かと思いまして。

変動低金利の恩恵を受けているうちにせっせと資金を貯めて、１０年後の
金利情勢を見た上、変動・固定のどちらかに繰上弁済しようと思っています。

[256: 匿名さん]

りそなのスマイルパッケージは金利どのくらいですか

[257: 入居予定さん]

デベ提携で１．５％優遇もらいましたので、変動部分が０．９７５％になります。

他銀行でもう少し条件のいいところもありましたが、フラットと併用可なのは
りそなだけだったので、すまいるに決めました。

[258: 匿名さん]

今年はりそなのスマイルに人気が集まりそうだね。他行も追随するかな？

[259: 匿名さん]

りそなは、ある意味国営に近いので、やむをえなくやってます。

なかなか追従しにくいんでないかな？

[260: 匿名さん]

りそなはもうかなり公的資金返済できるはずなのですが、返済方法が決まらなくて
国営に近い状態になっています。経営自体は相当健全です。
http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/yanai.cfm?i=20080613c9000-c9&p=4