変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[141: 匿名さん]

>140

>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

確かにそれはそうだね。
語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。

[142: 匿名さん]

＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。
インフレリスクを無視して
＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、
変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。

同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。
担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。


＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？
必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。
インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが
増えたら変動はやばい。
残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。
ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない
だろう。

＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。
無理になるのは、所得が減るからですよ。

ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら
あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。

[143: 匿名さん]

＞担保物権→担保物件

[144: 匿名さん]

さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。

>ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら

ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。

[145: 変動派]

142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。
そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。

[146: 37]

142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。
でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…

変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。

[147: 匿名さん]

固定の主張ってハイパーインフレだけだからな

[148: 匿名さん]

まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

[149: 匿名さん]

>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ

借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？
逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。
下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。

デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。
しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。
借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら
下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。
仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。

政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが
実質金利は低く、もっとゆとりが有った。

固定は名目でしか物事を考えられないから困る。

[150: 匿名さん]

>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？
なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。
それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？

[151: 148]

>150
３月引き渡しなので、恩恵受けれますが？？

[152: 匿名さん]

>>151

それは良かったね。
今年の3月は株価暴落銀行の自己資本比率低下で長期金利が上昇し、長期固定は3%超えていたから
そうならないといいけどな。毎年3月期は企業の資金需要の高まりから金利は上昇傾向になるからな。
-1%優遇でも2%超えてるなんて事は十分有るわな。なら銀行の10年固定のほうがマシかもしれない。

[153: 匿名さん]

>>149

>デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。


固定は既に低金利になり始めたよ。知らないのかな？
１２月実行情報では１％台も出たから。こうなると変動のメリットが吹き飛んじゃう。

それで来月からはフラット-１％優遇だから、民間の固定はさらなる低金利傾向にもなりうるよ。

[154: 匿名さん]

>152
金利の考え、長期固定とフラットは違うぞ！やめとけ藪蛇になる！

[155: 匿名さん]

>>153

じゃ家を買い換えたら？恩恵を得られるのはこれから家を買う人だけなんだが。

[156: 匿名さん]

>>154

フラットも長期金利を指標にしているから基本的に同じなんだが？
それと、銀行の固定金利は変動から手数料ゼロでいつでも変更自由なので比較するならフラットしか
無いし。

[157: 匿名さん]

>>155さん
ごめん、私も実行は来年２月なの！

[158: 匿名さん]

あのー、フラットって団信が銀行の保証料の倍近く払う必要があるじゃないですか。
結構大きな負担ですよね。

それと、1%優遇って元々審査が甘いフラットだと、これなら返せるって勘違いして借りちゃう人とか
沢山出てきて10年後に返せなくなるっていう第二のゆとりローンになる可能性高いそうですよね？
今まで以上に審査厳しくするとかしないと。元々固定選ぶ人はインフレ高金利になる事が前提になっている
ようですので。仮にデフレとはいかなくても低成長低金利時代が続いていたら10年後の負担増はやばいでしょ。
10年後のニュースの見出しが想像出来そうです。

繰上も制約有りますし、そのときそのときの経済状況や個人の状況で能動的に動けないっていうか、
私はフラットのメリットをあまり感じられないですね。

やはり変動＋返済額軽減繰上が最強に安全でお得な気がします。

[159: 匿名さん]

いつのまにかすでに固定で借り入れた人がいなくなって新規の人だけになってますねｗ
過去スレで元気の良かった固定さんは本当に退場しちゃった？

[160: 匿名さん]

>158
だから止めとけって。来年だけは固定やフラットが優位なのは間違いないし、154が言うように藪蛇になるから！
これだけは前スレでも結論として出ていたから・・

[161: 匿名]

フラット最強かなぁ？ 変動で1.6優遇なら悩むけどな(0.875対1.6)。 フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ 5％超えってバブル初期の頃。 やっぱり変動が有利かなぁ。

[162: 匿名さん]

最強という表現は適切ではないけど、一番魅力なのは間違いないよね。
ただ、２０年固定１％台出てきたから、あとは手数料とかその優遇を受けられるかなどのバランス。

[163: 匿名さん]

>>159
「やっぱり固定が好き」などと下らないスレを立てて、意見の違う他人を締め出そうとする
品性下劣な人たちに、本気で呆れてしまっただけです。

[164: omom]

>>161
＞フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？

どのような条件設定のもとで、そのような計算結果になるのでしょうか？
今後１０年も０．８７５が続くとは思えませんし、仮に１０年間０．８７５が続いたとしてもそうはなりません。
当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、金利上昇リスクも考慮すると、フラットの方が優位だろうと思います。

[165: 匿名さん]

結局既に固定で借りちゃた人が哀れなのは決定ですね。

[166: 匿名さん]

一番哀れなのは、高値で買ってしまった人じゃない?
変動と固定の金利差なんか吹っ飛んじゃう。

[167: 匿名さん]

>当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、．．．

それは変動も同じだ。
固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？
10年間一度も繰上げできないような奴はどうせ自滅するよ。

ただ、来年に限って言えば、
10年で完済できるなら、変動。
10年で完済できないなら、フラット。
ってとこかな。

[168: 匿名]

>166
確かに。


>167
10年完済という不確定要素が大きい条件だと、やっぱりフラットが優位は間違いないわ。

[169: omom]

>>167
＞固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？

いいえ。経済力、返済力は同等という前提です。変動も繰上が前提です。
２．６％になるときにかなり元本が残っているようでは一概にフラット優位とは言い難いので、「当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には」という条件を付しただけのことです。
また、当初１０年だけを考えても、変動が固定１．６％より有利だとは言えないでしょう。

なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

[170: 匿名さん]

＞デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

リスクというのは、将来変化の不確実性の度合いです。
物価動向の予想は

①デフレが１０年以上長期化する・・・あったら一大事
②５年後にはインフレにかわる・・・・一番無難
③今後１０年安定推移・・・・かなり困難

デフレは長く続かないと読む人が固定を選ぶのです。
３５年とか３０年とかの長期負債を負うことは、その期間中インフレの時期の比率が
高いという想定をしているわけです。

低金利が続く＝デフレが続く　というケースと
低金利が続く　物価安定というケースがあります。
ゼロ成長・低成長が続くと言うのは、ある意味楽観論だと思います。消費の低迷で価格競争が続く
中で放置すればデフレが続き、それを止めるような強力な政策をとればそれを契機に方向転換し
ます。
過去の１０年間、個人消費が落ち込まずにこれたのは、企業景気が持ち直す政策の効果でしょう。
規制緩和住宅大量供給は企業の業績を上げ、個人の負債残高を増加させた。
格差が広がるなかでデフレは国民の不満の緩衝材になった。だからこそ国民は「低成長・安定」の錯覚を抱いた。
しかし今後は「凋落衰退」というデフレ本来の事態が到来するかもしれません。
そうなってはいけないと、政権交代が起きた。さて景気回復はなるかという大問題。
定金利を賛美しているうちに日本丸自体が沈没したら元も子もないです。

[171: 匿名さん]

インフレのときは借金が有利、デフレのときは貯蓄が有利 。
だから、インフレのときは金利をあげてデフレのときは金利をさげる。
借金する側は先を読んだ選択が必要。

デフレを意識するなら、ローンを組まずにまず頭金を貯蓄。しかるのちインフレに変化した
時期を見越してローンを組むというのがまっとうな考え方。
まっとうな考え方の人はいま貯蓄をしている。
高額なローンでマンション買おうなんて考えていない。

貯蓄も繰上げ返済も意味は同じようでそうではない。
インフレ時代にゆっくりローンを払っていくうちに借金自体が目減りし
デフレ時には低金利の変動＋繰り上げ返済でローン自体をなくす。これが理想。

仮に１０年デフレが続いたとしたらローンを払っている自分自身を見直すべき。
資産価値が下がっているのなら、頭金が返ってくる時点で売却すること。

不動産価格は消費者物価変動との相関が低い。金利がさがるとマネーが流入して
高値になったり金融の引き締めで急落することがあるかだ。
そうなると、物件価値の変化を抜きにローン返済だけ語っても仕方がない。
郊外を買って、価格が下落する人はデフレを想定して変動で借りていること自体
大きな自己矛盾。
彼らは、物価安定、所得安定、不動産価格安定、金利安定（低金利硬直化）と勝手な想像を
めぐらしているだけ。

一方、所得に余裕がある人が、価値のさがりにくい場所を５年前頃
買っていればデフレが続いても物件価格は下がらない。
デフレを想定して変動金利で借りていても全く
困ることはない。皮肉な言い方をすれば、物価低迷を低金利で生かし不動産価格の地域格差の間で
サヤを抜くことをねらっている。
インフレになるまでじっくり住んでインフレ終了後に高く物件を売ってデフレで賃貸年金暮らしに入れば御の字だろう。

[172: 匿名さん]

>>119

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

[173: 172]

アンカー間違えた。169のomomさんへの提言。

>>169

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

[174: 匿名さん]

>>172の方がよっぽどうざい。消えてくれ。

[175: いつか買いたいさん]

>>174しかし、言ってることは確かに事実だよな。だからしゃーないんじゃないか。

[176: 匿名さん]

変動派ピンチ！　
うひょひょひょ。

[177: 匿名さん]

変動馬鹿は言動も変動だね。なんちって。

[178: 匿名さん]

それでも現時点では
変動金利が有利なのは事実なんでないかい？

これから家を買う人はフラットでも良いが

このスレ書き込みしている固定派の方々は
これから家を買うのかい？

[179: omom]

>>172
私以外の人の発言を私の発言だと誤解した上に誹謗中傷とはいただけませんね。
もっともこの種の個人攻撃は、私がコテハンにしているから起こることですね。
今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

[180: 匿名さん]

もう家買ったよ。結構低い金利で固定にしといてよかった。

[181: 匿名さん]

＞仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。
変動で毎月１３万払っている人と固定で毎月１３万払っている人ではどちらが
得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。

元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の
投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても
自然に目減りする。
返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は
少ないのでは？


金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに
０．５％くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。

変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで０４％程度
金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は２％も下がっている。ボーナスが３割減なら
年収は８％はさがっている計算です。
２％程度のゆるやかなデフレでも１０年で物価は１８％安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、５０００万で買った物件が１０年後は４１００万で買える理屈になります。
一方、借入金３５００万円、３５年の変動固定金利差は支払額で月３万円程度、１０年で３６０万。
ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。
デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは１０年間ローン控除で４００万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得
低下を心配しはじめています。

３５年間全部変動でいくって人はいません。３５年低金利が続いたら日本は終わってます。
さて３５年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。３５年前の１９７４年当時分譲マンションは高級物件と民間の２ＤＫ中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は３代くらい持ち主が変わってます。
一方、この３５年間だけでも、スタグフレーション、（１９７４～１９８６）資産バブル（１９８７～１９９０）、不動産デフレ（１９９２～１９９４）、消費者物価デフレ、（２００１～２００４）ミニバブル、（２００６～２００７）再び消費者物価デフレ（２００８～）といろいろあったわけです。
過去１０年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定
という「安定神話」が生まれたようです。

[182: 匿名さん]

ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか？
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。
５５００万円のマンション買っても将来地価がさがって４５００万円でもっと立地のいい
マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。
頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。

家族のために買ったマンションを神格化していませんか？転売など考えない、家族愛の
シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる
典型例ですね。
または、２０年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで
しょう。老後のことを考えたらここから先２０年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい
と思うようになりませんかね。
家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。
成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。

さて今後政府の施策が奏功し５年以内にデフレが収束して年２％程度のインフレに転じたら
１０年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年２％物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。
インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても
５年１２５％ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる
ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。
ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも０，４％上がった時点で固定も０．４％上がります。ここで決断できないと次にまた０．５％上がったらら固定は３．５％、変動は１．９％、まだ
迷うでしょう。

[183: 匿名さん]

私は変動一本にしました。
現状金利は１％切ってますし
１０年はローン控除受けられますから。
これを使わない手はないって感じですね。

今後金利が上がったら（私は優遇後２％が目安ですが）
今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。

[184: 匿名さん]

三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。

[185: 匿名さん]

>179

>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

分かってないなぁ～。
名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ？
それくらい頭使って考えたら分かるでしょ？

名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。

[186: 匿名さん]

>変動派ピンチ！

再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転！

来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。
どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。
逆はできないから。

[187: 匿名さん]

>186
182もじっくりと読みましょう！再来年はそして将来の展望は、どうなってるんでしょうね？
先が分かれば苦労しませんけどね。

[188: 匿名さん]

フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動?

[189: 匿名さん]

ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。

[190: 匿名さん]

>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。

なんで固定に借り替えなきゃならないのか。
変動の使い方をわかっていないのでは?
先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。
いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。
たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。

変動の極意はいかに早く完済するか。
そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。