変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[181: 匿名さん]

＞仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。
変動で毎月１３万払っている人と固定で毎月１３万払っている人ではどちらが
得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。

元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の
投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても
自然に目減りする。
返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は
少ないのでは？


金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに
０．５％くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。

変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで０４％程度
金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は２％も下がっている。ボーナスが３割減なら
年収は８％はさがっている計算です。
２％程度のゆるやかなデフレでも１０年で物価は１８％安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、５０００万で買った物件が１０年後は４１００万で買える理屈になります。
一方、借入金３５００万円、３５年の変動固定金利差は支払額で月３万円程度、１０年で３６０万。
ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。
デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは１０年間ローン控除で４００万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得
低下を心配しはじめています。

３５年間全部変動でいくって人はいません。３５年低金利が続いたら日本は終わってます。
さて３５年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。３５年前の１９７４年当時分譲マンションは高級物件と民間の２ＤＫ中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は３代くらい持ち主が変わってます。
一方、この３５年間だけでも、スタグフレーション、（１９７４～１９８６）資産バブル（１９８７～１９９０）、不動産デフレ（１９９２～１９９４）、消費者物価デフレ、（２００１～２００４）ミニバブル、（２００６～２００７）再び消費者物価デフレ（２００８～）といろいろあったわけです。
過去１０年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定
という「安定神話」が生まれたようです。

[182: 匿名さん]

ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか？
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。
５５００万円のマンション買っても将来地価がさがって４５００万円でもっと立地のいい
マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。
頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。

家族のために買ったマンションを神格化していませんか？転売など考えない、家族愛の
シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる
典型例ですね。
または、２０年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで
しょう。老後のことを考えたらここから先２０年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい
と思うようになりませんかね。
家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。
成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。

さて今後政府の施策が奏功し５年以内にデフレが収束して年２％程度のインフレに転じたら
１０年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年２％物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。
インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても
５年１２５％ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる
ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。
ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも０，４％上がった時点で固定も０．４％上がります。ここで決断できないと次にまた０．５％上がったらら固定は３．５％、変動は１．９％、まだ
迷うでしょう。

[183: 匿名さん]

私は変動一本にしました。
現状金利は１％切ってますし
１０年はローン控除受けられますから。
これを使わない手はないって感じですね。

今後金利が上がったら（私は優遇後２％が目安ですが）
今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。

[184: 匿名さん]

三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。

[185: 匿名さん]

>179

>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

分かってないなぁ～。
名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ？
それくらい頭使って考えたら分かるでしょ？

名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。

[186: 匿名さん]

>変動派ピンチ！

再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転！

来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。
どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。
逆はできないから。

[187: 匿名さん]

>186
182もじっくりと読みましょう！再来年はそして将来の展望は、どうなってるんでしょうね？
先が分かれば苦労しませんけどね。

[188: 匿名さん]

フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動?

[189: 匿名さん]

ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。

[190: 匿名さん]

>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。

なんで固定に借り替えなきゃならないのか。
変動の使い方をわかっていないのでは?
先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。
いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。
たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。

変動の極意はいかに早く完済するか。
そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。

[191: 匿名さん]

>>189
ローン控除は固定でも受けられるから、変動のメリットにはならない。
固定でも実質1%優遇を受けているようなものだ。
来年のフラットは実質2%優遇になるのかな？

[192: 匿名さん]

繰り上げ急いでしなくても控除が切れるまで繰り上げしないで貯金なり堅い投資をするほうがいいでしょ。元金均等変動の場合は。

[193: 匿名さん]

控除で実質利率ゼロと1%その違いはでかいよ。3000万で年30万、子供手当一年分ですよ。

[194: 匿名さん]

>実質利率ゼロ
変動と固定との相対差を問題にしているのに。
絶対値で論じてどうする。

固定だって1%戻るから、子供手当一年分ですよ。
ってか。

[195: 匿名さん]

無利子と有利子その違いはでかい。無駄なお金は一円も払いたくありません。

[196: 匿名さん]

固定は１％台からローン控除でそこから-１％だから、実質０．５％ほどの差しかないですね。変動とは。

これは安心料としても安いですね。固定の低金利はすでに始まっているし、今から借り入れる人は固定がいいと思うよ。あとは自力で低金利固定の銀行を探して（銀行に相談して）いきましょう！

[197: 匿名さん]

固定に借り換えを勧めたくないのは、たとえ一時的に変動金利が高くなっても、
そのまま金利が高い状態が続くことはなさそうという予想ですね。

素人が固定に借り換えしようかなと思った時には、すでに金利はあがって
いる。しかたなく高い固定で契約、その後金利下降という、損を地で
いくパターン。

あわてないほうがいいと思うよ。

[198: 匿名さん]

不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？
そもそも新規で借りる人が一方的に固定派を名乗り、変動を一方的に批判している事に違和感を感じる。
普通、新規で借り入れる人は（自分も含めて）変動がいいか固定がいいか検討しているはず。なのに固定ありき
の前提になってる。

[199: 匿名さん]

印象としては
固定＝シミュレーション出来ない人。感覚や自分の感に頼る人。
変動＝シミュレーションや比較検討が出来る人。損得の意識が強い人。

[200: 匿名さん]

＞変動の極意はいかに早く完済するか。
おーい。一体何年で完済するつもりなんだい？
２０年？それとも１０年？まさか５年とはいわんだろう。車のローンとはちがうぞ。
＞低金利の恩恵を最大限に利用する。
威張っていうほどの固定・変動の金利差か？
３００万や４００万繰り上げたところで金利が上がって１２５％５年ルールで
支払いかわらなかったらものとのままだぞ。
過去の経験論で固定から変動へ借り替えた人は多かったけど、今後は逆だよ。
同じ戦術はそうながくは使えない。状況は１５年前とは大違いだ。
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる。それと同じ。
低金利の恩恵なんていっているのはバブル時代の理屈とあまりかわらん感じだ。
いつまで続くか低金利。１９８５年頃もこれだけの低金利を利用しない手はない
と言ってあわてて住宅買っていたんだけどね。