Brillia Mare 有明 タワー＆ガーデン 入居者限定 PART 11

[入居済み住民さん]

ブリリアマーレ有明　入居者限定スレッドです。

こちらは住民板
契約後の方、入居済の方のみ利用可。
比較検討中の方はマンション検討版へどうぞ。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
物件URL：http://www.b-m-a.jp/
売主：東京建物株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

所在地： 東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
価格： 3,840万円～2億1,600万円
間取： 1LDK～4LDK
専有面積： 53.35平米～161.01平米
販売戸数/総戸数： 24戸 / 1085戸（店舗4戸、保育園1戸、非分譲2戸を含む）
交通： ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
販売スケジュール
先着順

[141: 匿名さん]

>138さん

137です。購入時に会社名義で買おうか迷って確認しましたので確かです。

[142: マンション住民さん]

豊洲のユナイテッドシネマ行ってきました。　レイトショー（２１：３０～）は１，３００円で見れて駐車場も４時間無料です。　車でいけますのでスパ入った後でも湯冷めしなくていいですよ。　ちなみに土曜日はレイトショー割引はありません。　

[143: 匿名さん]

>>No.137 by 匿名さん 2010-01-04 14:47
皆さんの認識は違っていると思いますよ。
法人区分というのは、一階の保育園や歯医者さん、コンビニのことを指すのであって、一般の住居用の区分を法人が購入した場合は含みません。

→　法人とは会社法にもとづいて設立された組織をいいます。 区分所有者とは分譲マンションのような一棟の共同　　建物において、構造上区分された住居、店舗、事務所、倉庫など独立に使用される部分の所有者をいいます。

　つまり一階の保育園や歯医者さん、コンビニ以外に住居、店舗、事務所、倉庫など独立に使用する目的で購入した　法人区分所有者は使用できないとも解釈できます。
　
　但し、最終的には理事会の運用規則に委ねることなるでしょう。

　

　　
>>No.138 by 131さん　2010-01-04 18:13:53さん
大家さんも使えるのですか？
確かに、大家さんが個人なら使えて、法人なら使えないってのも変な気がします。
解釈なのですか？明文規定ですか？

→　管理規約上のＴＨＥプール・ＴＨＥスパ・ＴＨＥジム・ＴＨＥバー使用細則P109の中で使用者は第1条で「ＢＭ　Ａ居住者及びその同伴者ならびに法人以外の区分所有者」に規定してあり、管理規約集P99-6行目　第1条で占有　者（以下　「居住者　等」という　としています。
　
　
　区分所有者（大家）がマンションを賃貸に出した場合共用施設の利用は一般的に使用することは出来ません。何故　ならば当該賃借人（居住者）に共用施設を使用する権利も与えて賃貸しているとされるからです

[144: 住民]

大家さんは個人でも法人でも使えないでしょ？
もし賃貸に出すなら借主のみ使えるのだと思います。

もし法人先が１００名社員がいてみんな共用部分使うなんておかしな話だし。

使えるのはあくまで住民と住民の知り合いのみだと思いますが

[145: 住民でない人さん]

個人で知人友人が100人いたら？
法人名義でもたいていは個人(社員や知人)への賃貸扱いでしょ...借主の社員が同期の友人招待したら？？

[146: 住民]

<１３４、１４０さん

無線LANの件ですが、無事つながりました。
ありがとうございます。

どうやら、無線親機をテレビの隣に置いていたため、
電波障害のような問題が発生したと思われます。

普通に使えるというアドバイスから解決しました。
ありがとうございます。

[147: 入居済みさん]

>>144
でも現実には、社員が使用していますよ。

[148: 匿名さん]

管理規約上のＴＨＥプール・ＴＨＥスパ・ＴＨＥジム・ＴＨＥバー使用細則の中で使用者は第1条で「ＢＭＡ居住者及びその同伴者ならびに法人以外の区分所有者」に規定しているＢＭＡ居住者には"居住目的で購入している法人の区分所有者"も含まれると解釈し、同伴者は２名までとするとしたらどうでしょう。

但し、上記の解釈等も最終的には理事に運営方針にまかせることになるでしょう。

現実的には２０人で使用する集団がいるにもかかわらず、管理規約では「ＢＭＡ居住者及びその同伴者」としか記載がないため受付でも使用を断ることができず問題が生じているわけです。このような区分所有者の共同利益に反する行為は管理法人がその行為の差し止めを請求することができます。

プールにしてもバーにしても共用施設はマンションの居住者が快適な生活を送るために設けられた施設であり、管理組合法人は区分所有者の迷惑にあたいする行為（２０人での集団使用）による使用を断ることができます。また居住者の共同利益にあたいしない「バーラウンジ」・「キッチンスタジオ」・「暖炉コーナー」における営利・営業を目的とした使用の差止めの請求が可能です。

現在バーの受付は非記名式ですが、居住者とそれ以外の人の使用を分けるためにも記名式にしてみてはどうでしょうか。

共用施設は居住目的の購入者及び居住者が快適に使用していきたいですね。

[149: 住民]

プール内ブーメラン水着禁止ですか？

[150: 匿名さん]

友達、百人出来るかな？
まっ、百人呼べるなら呼べば？

[151: 匿名さん]

お金を払って使うわけですし、少しでも使う人がいるのは悪いことではない気がします。
微々たる収入にしかならないけれど・・少しでも違うんじゃないでしょうか？

[152: マンション住民さん]

意味不明な解釈が乱発し、皆、間違えまくってますね。
「ＢＭＡ居住者及びその同伴者ならびに法人以外の区分所有者」と書いてあるのだから、
それらの人が使えるんですよ。

居住者…実際に住んでいる人のことです。住んでいる区分所有者、同居している区分所有者の家族、賃借人及びその同居人、法人が区分所有者のとき実際に住んでいる役員及びその同居人などが含まれます。
その同伴者…居住者の同伴者ですから、実際に住んでいる人に伴って来た人のことです。
法人以外の区分所有者…自然人の区分所有者のことです。個人の大家さんも含まれます。

法人が区分所有者のときでも、そこに住んでいる人であれば居住者として使用可能、
またそこに住んでいる人に伴って来れば居住者の同伴者として使用可能、
個人の大家さんは法人以外の区分所有者として使用可能です。

ちなみに区分所有法上の「共同の利益に反する行為」として差し止めが認められた例は、
住居専用マンションをカラオケスナックに改造し騒音を発生させた事案や
組員がひんぱんに出入りする暴力団事務所として使用する事案で、
共用施設を２０人で使うくらいでは差し止め事由にはならない。

[153: 入居済み住民さん]

>>居住者の同伴者

居住者が同伴していない場合には当然問題です。

[154: 匿名さん]

判例がないだけ、やってみないとわからない。とか言ってみる。
不法行為もないし公序良俗にも反してないしつらめだけどね。弁護士次第かな？
法律構成として使用の差し止めよりも、東京建物相手に不作為をせめていくのはどうだろね？

[155: 匿名さん]

自分が親戚を大勢連れていくときもあると思うし、あまり使い方を規制するのはどうかと思います。
気持ちよくありませんし。
それよりも込み合わないように、営業時間を延ばす方が先だと思います。
友達だろうと従業員だろうと、居住者が連れてくる人にそんなに目くじら立てる必要はないのでは？
しかも従業員だろうというのも推測でしかないのですし、子だくさんの20人家族が住んでないとも言い切れませんし。

[156: 匿名さん]

成人20人の子沢山家族なんているわけねーよ(笑)
久々に大爆笑させて頂きました。

あと、友達と従業員を同列に語る事じたいありえない。

[157: 匿名さん]

>>152さん
法人以外の区分所有者…自然人の区分所有者のことです。個人の大家さんも含まれます

とされていますが、あなたは個人の大家さんとしてご所有者でしょうか？

私の記憶では、大家は共用施設の利用ができない趣旨の文書が入居時届きましたよ。
もし近隣の大家が共用施設利用を主張して毎日使用するケースはどう考えてもおかしいでしょ。

私は「大家の共用施設利用不可」を支持します。

さらに、プールは使用できる定員があるのですよ。仮に2世帯がそれぞれ20人連れてきた場合、2世帯の40名が使用することになり、他に20名連れてきた世帯がプールを使用できなくなります。プールの使用方法はが管理規約の細則で定められており、「細則に定めのない事項については理事会の指示に従うものとする」（使用方法）に明記してあります。

また「共用施設を２０人で使うくらいでは差し止め事由にはならない。」としていますが、どこにその判例があるのでしょう。２０人の共用施設の使い方が他の利用者に迷惑をかける場合には管理法人がその使用者に対して使用
の制限・中止を求められますよ。

[158: 匿名さん]

心の狭い方が多いマンションですね。
口やかましく言うほどのことですか？
毎日20人連れてくる人はいないでしょうに。

[159: 住民]

住民のレベルがわかってしまった
だから江東区のマンションなんだよ
って友人に言われてしまったよ

[160: 住民さん]

だから、33階はもう住民の手から離して売却しましょうよ。星野リゾートに運営してもらい、収益を得るとともにセキュリティの向上、住民トラブルをなくしましょう。私はPFIの専門家ですがハコモノを運営するのは並大抵の努力じゃできませんよ。国もコングレに頼むケースがありましたね。売却益で管理費、10年後の修繕一時金をタダ同然にできますよ。おいしい話しでしょ？ただ、住民が33階を使いたいときは割引料金で使用できます。タダだとガキが使うのでだめです。奴らは菓子食ってバーの雰囲気をこわします。

[161: マンション住民さん]

やはりタダ同然の低料金で使用できるために、使用者の意識が向上しないように思います。
ある程度の対価を支払い、それに応じたサービスを受けられる方がよいですね。
今後のことを考えると、星野リゾートが良いかどうかは別として、売却益で管理費と10年後の修繕一時金をタダ同然にしたほうがありがたい話とも思います。

[162: BMA住民]

↑
それいい案ですね！そうしましょう！
管理費もそれなら10.000円くらい下がるかな。

そういえば国際展示場から橋を渡る時とうとう
東京タワーがBASで見えなくなりましたね。

好きな道は帰り道。。ではなくなりました

[163: 匿名さん]

１５９〜１６２

本当に住民さんですか？
言っていることのレベルが低すぎてコメントしようがないのですが…。

[164: マンション住民さん]

>>160
PFIの専門家ってスゴイですね。
自分もに似たようなことを考えていました。

業者に依頼をするのに加えて、
33Fを一般に公開することを考えていました。
33Fをホテル化orスーパー銭湯化。

スーパー銭湯は、大江戸温泉物語が近くにあるので、パス。
オーナーズスイートがあきられてきたら、
33Fホテル化はありだと思っています。

[165: 匿名さん]

露骨に第三者向け収益事業やったら税務署も黙ってないと思うよ．．．．夢語るのは自由だが。

[166: マンション住民さん]

>>165
利益がでれば、税金を払うのは当然の話ですが
利益がでるとは、到底考えられないです。
どちらかでいうと
サービス向上と管理費低減に役立つと思っています。

[167: 匿名さん]

そんなことのために一般化って　笑

[168: 匿名さん]

>>166
いや、むろん利益に応じて、がっぽりとられるほかに、法人税・消費税などなど、もろもろと。

で、事業として利益でないと、赤字分は当然のごとく管理費から補てん。

どうして「サービス向上と管理費削減」になるのか、普通にわかりません。

一般公開は１つの選択肢として否定しないけど、PFIとか語る以前に相当、現実を知る必要があり。

[169: マンション住民さん]

>>168
利益がでないのにどうして法人税がかかるんだ？
現実を語る前に、勉強を擦る必要あり

[170: BMA住民]

昨日グラマラスの森田恭通さん（BASのデザイナー）の特集
テレビでやってましたね。

BMAとBASがいっぱいテレビに出てました。

世界の中でブルックリン地区から見るマンハッタンが世界最高だと
思っていたが有明から見る東京のほうがすごい！と言ってました。
こんな場所があったんだ。。と言ってました。

しかも森田さんカッコイイ。

生き方も考え方も。

有明万歳

[171: 匿名さん]

BASが出来なければBMAは最高の眺望なのに残念だ。

[172: マンション住民さん]

南西の自分の部屋は、
BASができると、西日がカットされることが分かりました。
BASの工事、土曜日も頑張っていますね。
この時間でも作業が続いていますよ。

[173: 入居済みさん]

>169
マジレスすると、利益出なくても法人税の均等割と消費税は取られますよ。
消費税について例えば105円(税込)で売った商品の原価が42円(税込)、
それに対する人件費が80円かかって赤字だったとしても商品の原価に払った
消費税を引いた3円は取られます。(売上が1千万以上の場合)

[174: 入居済みさん]

>>171
ＢＡＳは眺望にはあまり影響ないよ。南西の人の眺望もヤマトや佐川など無粋な倉庫が潰れるだけ。
スーパーや公園が広がることで、むしろ喜んでるでしょ。

[175: 匿名さん]

BASのおかげでスーパーできるしね。

[176: 有明未来]

ブリリアマーレ有明での楽しい一日・・・

今日は、朝からプールへ。早い時間なのでほぼ貸切。今日は晴れていて
水平線にうつる太陽の光がキラキラとまぶしい。
ゆったり泳いで、のんびりとふかふかデッキでお昼寝。太陽の光がぽかぽかと気持ちいい。

その後スパへ。露天風呂から眺める東京タワーと都心の絶景。
綺麗過ぎる。少しテラスで風にあたり、のんびり体を冷やす。
上を見ると、流れる雲。今日は快晴。青い青い空の美しさに感動。

その後バーへ。まだお昼。今日は富士山が綺麗に見える。
絶景なり。ソファでゆったり、くつろぐ。
毎日、平和で幸せ。

つづく。

[177: マンション住民]

以前から思ってましたが、コンシェルジュの中の1人のおばさん態度大きくないですか？（他の人はいい人）。
威圧的で、なんでこんな態度をとられなくてはならいんだろうと・・・・。
私だけでしょうか？そう感じるのは・・・。

[178: 匿名さん]

私も感じます。
あと、最大の問題は二階の取り扱い業務がなさすぎるのに二名もいたり、クリーニングやレンタカーの取次が、引き渡し直前に無しになったりと、廃止をしても差し支えない状態です。

[179: 物件比較中さん]

私も同感のところがあります。
概ね満足していますが、住民で指摘しあいながら、良くしていきましょう。

・コンシェルジュのおばさん態度が大きい（最近３３Ｆによくいる）
・同じくおじさんで腕を組み態度がなっていないおじさんがいる（基本３３Ｆ）
・電子マネーを導入して、利便性と業務の効率化をしてほしい
・プール、スパの営業を２３時くらいまではのばして欲しい
・当初予定の内科を早く入れてほしい
・デイリーになった理由はクリーニングを受け取れるとのことだったが、
現実は別のクリーニング会社が入っている。であれば、もっとメジャーな
コンビニにしてほしい
・１Ｆのモデルルームは即刻退去してほしい。住民にとって便利な施設を
早く誘致してほしい

[180: 入居済みさん]

あ～私も同じこと思ってました！
あのオバサン自分がオーナーの様な態度だよね。
だけど、理事の人にはペコペコしてるのを見てしまった。
住人によって態度を変えるなんてサイテーのサービスだし、ちゃんと研修、教育してんのかな？

[181: 匿名さん]

ただマンション管理人ごときにホテルマン並の教養と素養を求めるのは無理があるかな。ここじゃないけど以前フロムエーで募集してたけど時給1000円でやってらんなかった。八丁堀のトウタテまで行ったけど事務所も汚かったな。

[182: マンション住民さん]

ホテル並みの対応なんて誰も求めてないですよ。
ただ普通に対応してもらいたいだけです。
コンシェルジュのIさんって人は本当に上から目線ですよ。

[183: 住民さん]

このマンションが良い方向になるべきと思っております・・・！


・コンシェルジュのおばさん態度が大きい（最近３３Ｆによくいる）
スミマセン・・・誰のことかわかりません。・・・と言う位そのような感じを受けません。
具体的にその方の名前がわかるようであれば、要望書とかに書かれてはどうでしょうか。

・同じくおじさんで腕を組み態度がなっていないおじさんがいる（基本３３Ｆ）
＞スミマセン。。。この方も全くわかりません。。。（＾＾；

・電子マネーを導入して、利便性と業務の効率化をしてほしい
＞賛成です！！！！！

・プール、スパの営業を２３時くらいまではのばして欲しい
＞同じく大賛成です!!!

・当初予定の内科を早く入れてほしい 　
ホント！その通り！！！
このままでは嘘つきと同じです！

・デイリーになった理由はクリーニングを受け取れるとのことだったが、
現実は別のクリーニング会社が入っている。であれば、もっとメジャーな
コンビニにしてほしい
＞これもその通り！それ以外にも食事を届けてくれるサービスも予定されてましたよね？！
何故無くなったのかの理由も報告ないし。。
ただがっかりです・・・！

・１Ｆのモデルルームは即刻退去してほしい。住民にとって便利な施設を
早く誘致してほしい
＞そうですね～！
売れたらイイんですよ！！！！！（＾＾；

[184: 住民さん、]

二階のコンシェルジュで、クリーニングと宅配便の取り次ぎしてくれ！

クリーニングは高い遅いだし、デイリーは郵パックのみなので使いづらい。

[185: 住民]

クリーニング、うちは集荷サービス利用してます。部屋まで取りに来てくれるし、安いし早いし便利ですよ。

[186: 住民さん]

コンシェルジュの態度改善は夏か秋ごろの管理組合の議題にあがっていたようで、議事録にも、派遣元会社に教育の要請が書いてありました。
その後、まったく改善されてないので、イエローカードをもう出したのですから、次はレッドカード。でいいと思います。

[187: マンション住民さん]

どなたかが書かれてた様に明日以降にでも東建のフロント業務を扱ってる部門への電話と、管理組合へ要望書を提出したいと思います。
その態度の大きいおばさんは、まるで喧嘩を吹っかけている感じで驚きました。
ただの質問だったのに・・・。

[188: 有明未来]

http://r.gnavi.co.jp/p648307/

ここの中華おいしいですよ＾＾
今ならなんと全品３００円でーす！

[189: 匿名さん]

↑マジで言ってる？
豊洲に同じ店があるから、行ったことがあるが二度といこうとは思わない店だったが？

[190: 住民さんＥ]

フロント業務の委託先は「リゾートトラスト」に打診してはどうでしょうか？東建アメニティは、リゾートホテル等の運営実績ありと謳っていたが、現実にはこのハードに見合う管理経験がないだろうことは、皆さんのご指摘通り明らかと思います。もちろん人員は時給１０００円のアルバイトでもそれを管理するのがノウハウなわけです。東建グループとして重要な物件にもかかわらず、ハードのコンセプトも伝えないまま、レベルの低いグループ会社に丸投げした点はお寒い限りといわざるおえません。「リゾートトラスト」はローソンの裏のアパートに社員寮を持っているようですし、プール、スパ等水ものの運営実績があるわけですから、一度ご相談してみる価値はあるのではないでしょうか？

といのも私が一番現状許せないのは、マナーの問題もさることながら、水回りの管理に全く知見がない点です。
タオル等もどんどん貧相なものに変更されており、もはやハードの良さを損ねるレベルにまで至っています。ＳＰＡ、プールともに脱衣室への入り口には醜いどこの１００円ショップで探してきたのかビニールシートで覆われてしまい、「スーパーポテト」さんお得意のツキ板仕様の床面風合いを完全に損ねるに至りました。これも東建アメニティらしい、リネン類をメンテする費用手間を少しでも省ければ良いという貧相極まりない発想によるものであります。これが運営委託費から少しでも収益を残そうという発想からされていることであれば、管理会社としての良心を疑わずにはおれません。
今後もこの地区で同様のマンションを大規模に供給していこうという東建の役員も、この口コミの時代にこれだけ悪評がたつ管理体制をテコ入れしない感覚には驚かざるおえません。オダギリジョーさん以前の問題だと思われます。

善後策としては、管理組合として少なくとも、それなりのレベルの水回り施設の運営実績のある運営会社に打診してみる価値はあるのではないでしょうか？（グランパシフィック台場のジム運営会社もなかなか良いですよ。）現状の管理運営費で指値して、どの程度のメンテ対応していただけるかサウンディングするのが良いと思われます。