積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[998: 匿名さん]

そんな心配しなくてもここの３件とも住友も驚く長期販売か、戸数捌くために途中からの値引き営業の未来しか想像できない。
一期が一番高かった! ってなるよきっと。

[999: 匿名さん]

シティテラスの中の人がもれなく周辺のスレ監視してる
感じですね。荒れる原因になりそうなので住友の話題は
NGの方が良さそうですね。

[1000: 匿名さん]

>>999 匿名さん

プライム営業さん?
グランドメゾンで大変なんだろうけど気を落とさずがんばってね。

[1001: 匿名さん]

>>1000
違いますよ。なぜそんな結論に至ったのは甚だ疑問ですが
単にスレ違いですし荒れる原因を排除したほうが賢明ではと思ったまでです。

[1002: 匿名さん]

住友の社内の事情をなんでみんな知ってるの？それが不思議。ティッシュ配りなんてバイトでしょ。あのだらだらした感じ。

[1003: 検討板ユーザーさん]

社員なら物件的にまずいよ。社員がティッシュ配りするぐらい暇な物件てことだから。
さすがにアルバイトでしょ。
って思ってたら、まえに接客してもらった社員が配ってたけど

[1004: 匿名さん]

バイトがスーツ着て配るかね？

[1005: 匿名さん]

ティッシュに割引券ついてないの？
配るなら付けてよ。

[1006: 不動産屋]

スレ違いとおもいきや、住友のシティタワー、シティテラスの営業らしき書き込みが多いんですよね。
大森や天王洲は品川シーサイドに比べると住みづらい場所なのは明白で、そんな中坪320万から340万くらいで出してる。
だから集客に苦戦していて、クレストタワーの売れ残りの話や、積水の団地マンションの印象づけ、タワーの仕様をぺらぼうマンション扱いなど、かなり印象操作を図る工作に出ているがまったく効果なし。
だから、集客にあやかって、大量にティッシュ配りをしているわけだ。
天王洲は竣工してるのに、いまだ4期の予告のまま。物件は完成してるけど、売れ残って一部住戸は引き渡ししてないから、広告の為、現地建物に大きい垂れ幕がついたまま。格好が悪いよね。売れ残りみたいで。
住友のマンションはドゥトゥール、シティテラス大森西、シティテラス品川イースト軒並み竣工後も売れない状態が続いている。
まっ焦るはずだよね。
さすがに有明や大井町は今までの高飛車スタンスじゃ売れないでしょう。

[1007: マンコミュファンさん]

私昔ティッシュ配りしてましたが、クライアント次第で、スーツ着ますよ

[1008: 匿名さん]

>>1006 不動産屋さん

ノムラやミツイはそんなセコイことしないね。

[1009: 匿名さん]

>>1006 不動産屋

プライムの仕様が壊滅的なのは周知の事実、プライムより仕様低いタワーはここ最近とんと見ないんだけれど不動産屋名乗るくらいならもっとひどいの挙げてみてくださいよ。

[1010: 匿名さん]

>>1009 匿名さん
文章読めてますか？
プライムのひどさを語ってるわけではないと思いますが？

[1011: 匿名さん]

>>1009 匿名さん

まあまあ、他所の物件の客にティッシュ配るより、落ち付いてよ。

[1012: マンション検討中さん]

買ったマンションに間違いはないとおもいたいのか営業なのかは知りませんが、どうしても上下関係を付けたいスミフさんの中の人がいらっしゃるようなので、スミフさんが上ってことでいいですから、もう書き込まないで頂きたいです。
本当にどうでもいい。

[1013: マンション検討中さん]

品川シーサイドの団地マンション笑

[1014: 匿名さん]

それでも天王洲の方が上と言う事実。

[1015: 匿名さん]

このマンションに魅力があればスミフ云々は関係ないと思う。話題性で負けてる証拠では？

[1016: マンション検討中さん]

>>1015 匿名さん

良い意味でも悪い意味でも話題性はスミフの方があるよね。

[1017: 匿名さん]

とりあえず話題性があればそれだけ興味を引くことが出来る。スミフは実はその辺がうまいのかもね。

[1018: 匿名さん]

>>1008 匿名さん

ノムラやミツイはシーサイドには立地で手を出さないだろ。

[1019: 匿名さん]

>>1012 マンション検討中さん

そんなこと言ったら逆に楽しくなって書き込まれるよw

[1020: 匿名さん]

だーかーらーバイトだろうが社員だろうがティッシュ配ってまで安い宣伝するな！
みっともないよ。
パチンコや風俗の宣伝じゃないんだから。

[1021: 匿名さん]

ティッシュ配りって実は奥が深い。
ターゲットは物件選びの主導権握っている奥さん。
田町でチャラいと思っていた営業が、次の週真面目にティッシュ配っている。
その姿に、ギャップを覚えて、キュンとくる。
あら、天王洲にしようかしら、となる訳だ。

[1022: 評判気になるさん]

>>1009 匿名さん

たしかに近年のタワマンの中で仕様が低いのは間違いない。
だけど、今販売されているタワマンでプライムより安いのある？
立地や仕様なんて上を見たらきりがないし、下もしかり。価格との兼ね合いですよ。価格の話抜きにして「仕様がー」なんて語っても…

[1023: 不動産屋]

1009さん
まぁそんな、かっかしなさんな笑
天王洲は業者間では共通認識ですが、既に買い取りベースではなかなか提案できないエリアですよ。取引事例がそもそも少なく
住友が新築でべらぼうな値段をつけて販売して売れ残ってるし、このエリアラグナは別として、中古の売り出しが活発じゃなくて、事例も少ない。
だから自然と査定が辛くなるんで、お客が納得する価格とは大分解離する。だから場に出ないという悪循環。
普通に査定ベースでは、坪270万前後になりますよ。どう、考えても330万出すエリアじゃない。疑うのは勝手だがこれが事実。

[1024: 通りがかりさん]

ノムラやミツイはシーサイドには立地で手を出さないだろ。
→野村も三井も地所レジが噛んでるから手を出さなかっただけ。

[1025: 匿名さん]

そして、明日も、ピコ太郎みたいな動きで、ティッシュは配られる。

[1026: マンション検討中さん]

このマンション近辺の幼稚園状況をご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
区立はあるようですが、延長がある園で園バスを回してくれる園はありますでしょうか。

[1027: マンション検討中さん]

エリアはぎりぎり妥協できる感じで、ぎりぎり予算内。
新築だとここくらいなんですよね。
モデルルーム行くか迷いますが、戸数も多いのでと先延ばしにしちゃってます。

[1028: 匿名さん]

>>1026 マンション検討中さん
ふと気になって調べてみたんですが、この辺り保育園の数がかなり少なくないですか？完全に見落としていました....今後プライムと合わせると1500世帯ほど増えますし、共働き前提でローンを考えていたのでこの辺りは諦めます。。

[1029: 匿名]

>>1028 匿名さん

保育園が溢れてる場所もないですけどね

[1030: 匿名さん]

>>1023 不動産屋さん
シーサイドは天王洲よりも地価低いから、査定ベースだと250くらいだよね。ここもかなりべらぼうな値段だよ。
頭金入れないと残債割れの可能性はこっちの方が高いんじゃない？今の新築はどこもそんな感じ。

[1031: マンション検討中さん]

>>1024 通りがかりさん

>>1024 通りがかりさん
KTTではその三社がJV組んでましたけどね。市況は違えども300戸を一年半でサクッと完売。

[1032: 匿名さん]

私なんかは他の物件で、行った時には自分が予算内で検討できる条件の良い住戸がなくて、諦めざるをえなかったから、とりあえず行くだけ行っといた方がいい気がしますよ。皆さんが皆すぐに買うわけじゃないでしょうし。
特に明確に先延ばしにする理由がないのであれば。。

[1033: 住民板ユーザーさん8]

品川区で新築5000万以下でありますよー
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/chuko/tokyo/shinagawa-city/004-tow...

[1034: 通りがかりさん]

品川シーサイドに１０年住んで居ますが生活するには住みやす街です。イオンや公園が近くにあり休日はお台場、銀座、築地、豊洲にお出かけしています。

ただ、海沿いは風が強く体感温度は冬は寒く感じるかもしれません。

[1035: マンション検討中]

>>1034 通りがかりさん

風が強いのは同感です。

イオンと周辺のビルとのビル風の凄いので、グランドメゾンあたりの道にはいると急に寒い気がします。
夏は涼しいですがね。

[1036: 匿名さん]

1030
確かに地価は高い、TYハーバーあたりは土地の坪単価380万とかするからね。
でもこれって更地の単価だから、マンションの場合意味がないのと。
今の住友のシティテラスがある橋を渡ってる側は生活利便は良くないから、280〜300くらいだと思う。
マンションの場合取引事例からの比較なんだよね。天王洲ってマンションが少ないから、中古の取引事例が少ないのと、住友が実態から乖離した価格をつけてるから、一見資産価値があるように見えるんだけど、実質は330万で取引は無理で中古では品川シーサイドとさしてかわらない単価になる。
私個人的には、プライムも積水も中古の仲介手数料、リフォームのプラスコストと駅徒歩3分等考えれば、べらぼうに高くはないと思うけどね。

[1037: マンション検討中さん]

延長がある園は区役所に行けば教えてもらえます。一度調べたことがあってうろ覚えですが、延長有り園バス有りの園はすごく少なかったように記憶しています。延長を使ったらお迎えに行かないといけないとかもあって。
また品川区の私立幼稚園は激戦で延長有りの園が特に人気と聞いて、うちは保育園で頑張ることにしました。
延長有りといっても、週4で延長で良ければ結構有りましたよ。

[1038: マンション検討中さん]

>>1037 マンション検討中さん

すみません。1037は1026さんに対するレスで幼稚園の話です。

[1039: マンション検討中さん]

>>1036 匿名さん

とは言っても地価が天王洲の方が高いのは明らかで、天王洲が割高なのは確かだが、それと比べてもやはりシーサイドの方が割高。グランドメゾンの周りをビルに囲まれた立地こそ日当たり悪くて価値が下がる。そしてシーサイドにはTYハーバーのような特筆するようなお店がないのも残念。

[1040: 評判気になるさん]

なぜみんなそんなに地価を気にしているのでしょう？
区分中古マンションの売買において、売却価格に地価なんか全く関係ないですよ。 棟内の過去の成約事例や周辺他物件の成約事例から考える、取引事例比較法で不動産屋は査定します。オーナーチェンジの場合は収益還元法で見る場合もあるけど。

[1041: マンション検討中さん]

>>1037 マンション検討中さん

ご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。
区に問い合わせしてみます。
マンションもいくつか建ちますし、保育園と幼稚園、その先の小学校も悩ましい問題になりそうです。

[1042: 不動産屋]

1039
すいません。正直申しまして、建物に囲まれて日当たりが悪いから、価値が下がるというのは、短絡的です。
中古で販売するときはさほど関係ないんです。
皆さん新築時には日当たりや眺望や価格が比較できる状況だから、素人の方は資産価値を日当たりや眺望で考えがちですが、中古の際には、単純に同じ棟内に比較事例がなければ、他マンション比較になるんですよね。そうすると顕著なのは日当たり眺望より、築年数、駅距離、建物の規模感、価格。ほとんどこれです。

今回ラグナタワー、シーサイドレジデンス、パークスクエア南品川等々中古の成約事例みると坪単価260万から280万はついてますから、天王洲の中古事例とかわりませんし、立地的に考えてもプライムも積水も価格乖離は大きくはありません。天王洲の中古成約事例お伝えしましょうか？
品川シーサイドとかわりませんから。
プライムも積水もどちらもいいマンションです。
ちなみにTYハーバーがあるかどうかは資産価値とはつながりませんよ。それがあるから生活が豊かに、便利になるわけではありませんからね？イメージだけの世界です。
資産価値とはどの世代、どのライフスタイルにとっても、総じて暮らしやすい街であることに帰結するかです。
見た目の価格は天王洲の方が高いでしょうが、我々の目からみたら、品川シーサイドに分があると思いますがね。
天王洲の方が資産価値があるとおっしゃるのであれば、何をもって、そうおっしゃられるのですか？
実際天王洲のシティテラス品川イーストは未だ完成しているのに売りあえいでいます。だから品川シーサイドの駅前で6人ぐらいティッシュ配りをなさっているのではないですかね？

[1043: マンション住民さん]

このマンション欲しいな〜
品川在住15年以上たったけど、このあたりは買い物便利だし
旧東海道近くて情緒もあり
青物横丁も行けるしＯＫストアもあるしイオンもあるし
投資してみたいけど、値段どうなんでしょ

[1044: 匿名さん]

>>1042 不動産屋さん

シーサイドで配ってるのイーストタワーでしょ。
確認くらいはしようよ。

[1045: 匿名さん]

ラグナは売り出しどれも260でつけてますが、これが280平均とかないでしょ、下は230からあるし平均いいとこ250。
シーサイドレジデンスはもっと平均下。
不動産屋自称するならレインズの成約平均ちゃんと出してせつめいしてくださいよ。
適当すぎますよ。

[1046: マンション検討中さん]

まあシーサイドは駄目で天王洲はいいと思いたいのですから、言うだけ言わせておけばいいのではないでしょうか
シーサイドより資産価値があると思っていてもいずれ売るときになれば否が応にもわかるのですから。

[1047: ドラえもん]

1044さん
なんで、イーストタワーだけって断定できるのよ笑
住友の営業ですか？笑
複数人いて別々の物件配ってるんですよ。あれは
天王洲が価値があると思いたいのはわかりますが、品川シーサイドと大してかわりませんよ。
レインズの事例を引っ張って話しなさいって偉そうにいうけど、あなたはそのどれも260でつけてる事例を引っ張ったら？成約事例でみないと意味ないですが