積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[8751: 匿名さん]

耐震等級2級ですから、災害に対しても割と安心感はあるよね。効くかどうかも分からない免震より確実性はある。
しかも維持費も安い。どうしても免震じゃなきゃって人はダメかもですが

[8752: 匿名さん]

イタリアで豪雨による大洪水

気候変動が大規模に起きる中、ここも他人事ではない

[8753: 匿名さん]

修繕積立金は駐車場収入のうちどれくらいを修繕費会計にするのかで違ってくるからね
単純に坪単価だけみてどうこうは言えないかと思います
駐車場収入は駐車料金が高い都内のマンションでは一部を管理費会計に入れたりいろいろあるからね

[8754: 検討中さん]

>>8750 住民版ユーザー9さん
それってどんな免震構造ですか(笑)
ご友人は制震と間違えているのでは？

免震マンションの高層階に住んでますが、3.11では全然揺れませんでした。

一応ここも検討してはいるものの、
嫁的には免震＞＞制震＞耐震なのと
耐震って建物が頑丈なだけだとも聞くので、中にいる嫁や子どもが怖い思いをするのかな？とか考えてしまいます。
耐震等級というか、そもそも耐震ってどうなんでしょうね？学校みたいに低層構造物なら良いかとも思うのですが…

[8755: マンション検討中さん]

>>8749 マンション検討中さん
すまん。管理費だけで書いてしまった。
修繕費を合わせると24,000～25,000円くらい。

修繕費は、5年目以降の上昇幅が1.5倍くらいで良心的だった気がするが、機械式駐車場中心だから自走式中心の郊外大規模よりは高いかな。
管理費は植栽、ゴミ回収、青山ブックセンター提携のライブラリー、カフェ、コンシェルジュ、エレベーター多いと高額になる要素盛り沢山の割には安い気がする。

総じて、免震タワマンでない、スパのような水回りの共用施設がない、大規模という要因でまずまずの水準に落ち着いてる感じ。
昨今たいした設備がないのに管理費高い物件が多いから……。

[8756: マンション検討中さん]

なお、>>8755は前向きに検討を検討している者なので、多少バイアスがかかってるかも。

[8757: マンション検討中さん]

>>8754 検討中さん
耐震等級と免震は全く別物ですよ。
どっちが優れている、とかでは無いです。

[8758: 匿名さん]

プライムは抽選でしたね。

ここはどうでしょう？

プライムの方が人気？

[8759: 匿名さん]

免震等級じゃなきゃイヤ。

[8760: 匿名さん]

>>8754 検討中さん
おっしゃる通りで、http://30smen.com/earthquake-procedures/ が大体の違いになりますね。 このような板状の高層階は結構揺れます。

[8761: マンション検討中さん]

>>8758 匿名さん
9月の供給戸数はプライムのが断然多いね。
グランドメゾンは先月末に一期6次をやってて9月の二期は28戸。8月までの契約数は300くらいと聞いた。
プライムはどれくらい？
竣工時期に差があるから、グランドメゾンは竣工までには売れるだろうけど、どっちが先に売り切るかは微妙なところ。

[8762: 検討していました]

テレビでも、一般的には学校や病院みたいな公共施設はとても安価で堅牢な耐震が望まれるけど、マンションは免震が好ましいってやっていました。
地盤が固い場合は制震や耐震はよくありますが、免震が望ましい。
埋め立てのここなら、免震がマストかなと思ってしまいました。グランドメゾンと悩んでいましたが、プライムタワーに決めて先週末に登録しました。

[8763: 匿名さん]

プライムは耐震等級2？
免震だけど耐震等級は1？

よく分からん

[8764: 匿名さん]

GMは19階でありながら60m以下の高さギリギリに抑えて、実は高層評定を免れて一般建築物として設計されてます。評定物件ではないという点において、高層評定受けてる免震物件より構造面で絶対的に劣っています。また非免震建物は強震時に共振現象を起こし揺れが大きくなる可能性が十分にあります。

[8765: 匿名さん]

>>8764 匿名さん
もう少し素人にもわかるように詳しか教えてください

評定物件ではないとの文が意味不明です

評定物件というのは高層物件の事を指すという意味とは違うのですか？

書かれた文をそのまま読むと高層建築物は一般建築物よりも須く耐震が優ってると読めてしまいますがそういう事ですか？

[8766: マンション検討中さん]

>>8732 住民版ユーザー9さん
>>8734 マンション検討中さん

マンションの方が維持管理が楽だし購入前後のトラブルも少なそうで無難なんですが、価格が逆転してしまっているので検討の土台に乗っている状態です。恐らく最終的にはマンションにするだろうなとは思いますが。同じ様な方の意見が伺えて良かったです。ありがとうございます。

[8767: 匿名さん]

>>8762 検討していましたさん

毎日投稿お疲れ様です

[8768: マンション検討中さん]

積水のイメージ戦略の限界がこの9月にでたってことかな

[8769: マンション検討中さん]

どっちもみたけど、品川シーサイドで選ぶならどうみてもグランドメゾンでしょ。
プライムのタワー選ぶなら他の地で探すよ。

[8770: マンション検討中さん]

初期に溜まっていた需要が満たされたのと、特徴ある部屋がほぼなくなり購入者層が今まで以上に限定されてしまうからペースダウンするのは当然かな。だから気長にもう少し待ちます。いいとこなくなったらそれはそれで諦めつくし。
イメージ戦略って言っても、19階建てに2階届き程度の木を植えても遠目から見たら草生えてる様なものだと思います。逆に近づいてしまえば木に囲まれている感じになるかも。

[8771: マンション検討中さん]

プライムとGM両方モデルルームに行きましたが、私はこちらが優勢です。シーサイドと青物横丁にサンドされたポジションであることや、OKや平野屋、ツルハドラッグなどよく使う生活インフラが近い点を評価してます。

[8772: 匿名さん]

4月 第1期1次 207戸 + 10戸
4月 第1期2次 31戸
5月 第1期3次 23戸
6月 第1期4次 42戸
7月 第1期5次 32戸
8月 第1期6次 20戸
9月 第2期1次 28戸 <-いまここ
(計393戸 供給率 57.2%)

そろそろ六割弱の供給となる模様

[8773: 住民版ユーザー9]

>>8754 検討中さん
すみません、ふわっと聞いていた話なので、もしかしてら免震ではなかったのかもしれません。タワーに住んでいる、ということと、壁紙が剥がれたり家具が動いたりする、ということは確かに言っていました。
不確かな情報をのせてしまい申し訳ありません。ご指摘ありがとうございます。

[8774: 匿名さん]

>>8772 匿名さん

二期一次は今週末ですね

[8775: マンション検討中]

>>8769 マンション検討中さん
MR見学しましたが、ここもプライムも共用設備はドッコイドッコイ。杜をうたってるけど、プライムも植栽は豊富。あとは免震タワーか、耐震2の板状かは好み。
あとはほんとに住戸による。占有部の些細な仕様は少しこっちに軍配だけど、双方にメリデメあり、オプションで安価に補える範囲。
間取りは、タワーの方が柱や梁が出ている住戸が多めだけど、こっちより過ごしやすい住戸や梁や柱の影響を受けない住戸もある。日照時間は低層も含めて、プライムタワーの南側が最良。
【どうみても】はあなたの私見だが、言い過ぎ。そんな大差はない。タワーだけじゃなく、板状も他にも沢山あるからね。むしろ板状なんかより山ほど。私はフラットに検討します。

[8776: 匿名さん]

>>8772 匿名さん
毎回完売しているんですか？要望つかないorキャンセルで、次に回した住戸もあると営業さんが言っていました。ということは重複していて、契約ベースは350くらいなのでは？

[8777: 匿名さん]

>>8776 匿名さん

完売（即日完売）がわかっているのは一期一次および一期二次で、それ以外は不明です（供給数です）
契約数は通常公開されません。あくまで公式が出している数値をまとめたものなので、大まかな目安として考えてください。

[8778: 匿名さん]

>>8775 マンション検討中さん

タワー南向きの高層では？
中層になると目の前の建物が邪魔になって陽当たり悪いと思ってたけど
高層は好き嫌い分かれるね
自分は災害時、エレベーター故障時でも困らない方がいいな

[8779: マンション検討中さん]

>>8778 匿名さん
タワーは低層8階の眺望シミュレーション見ましたが、前建とは50メートル以上あり、高さもそんなにないので日照は全く問題ありませんでした。早朝から夕方まで入ります。

グランドメゾンは南側の何階であっても、朝はビルに遮られて日照ありませんでした。夏場でも早朝は日照ありません。あれだけの高層オフィスビルがありますからね。南側でも圧迫感を感じるかと思います。グランドメゾンは眺望を見せたくないのか、左右に振れない眺望シミュレーションでした。
まぁ日照を求めるかどうかは人それぞれだと思いますが。

[8780: マンション検討中さん]

>>8779 マンション検討中さん

グランドメゾンは日照眺望が良いと思える部屋はほとんどありません。それは現地見て建物イメージするだけで想像はつきます。
むしろレースカーテン閉めて生活する部屋が多いはずです。
将来を含めて考えると、南の中高層階だけが条件良いと言えるけど7000万円。たらればですが昔だったら山手線で買えちゃう、、、

[8781: 匿名さん]

まあ売れてるってことは相対的なバランスという部分に尽きるかね。
好みの問題もあるだろうが。。多くの人に響くのは良い物件ということでしょうかね

[8782: マンション比較中さん]

ここにせよプライムにせよ、周りでスミフが相場離れの価格をつけているから、割安感が出ている面は否めないですね。

[8783: マンション検討中さん]

誰かが言ってたけど、プライムとGMどちらともメリットデメリットがあり、好みによる部分もあるので、どっこいどっこいかと。ただ立地だけは断然こちらですね。

[8784: 匿名さん]

>>8779 マンション検討中さん

全般的に参考になる内容なのですが、であるがための理解の確認です

早朝から夕方まで陽が入るというのは建物全体の事でしょうか？それとも南向きの部屋についてでしょうか？

[8785: 匿名さん]

>>8780 マンション検討中さん

全般的に参考になる内容として読ませて頂きました。以下理解の確認です。
南の中高層階のうちの中層というのは何階をイメージしてますでしょうか？
ちなみに南側建物橋は今はコカコーラなので3階くらいでも陽が入ってきますし、将来コカコーラ跡地に建物が建ったとしても高い建物建てられないので5階くらいは眺望は無理でも陽当たりは確保されるのではと思っています。

[8786: マンション検討中さん]

>>8783 マンション検討中さん

同じ意見です。

ちなみに自分は立地とライブラリーの居心地の良さそうな方という事でGMに傾いてます。

GMライブラリーはソファあり…

おそらく部屋の中で自分のスペースは持てないと思うので自分にとってライブラリーの充実度合いは魅力
（大井町シティタワーはそれで検討選択肢から外した程）

[8787: 匿名さん]

>>8785 匿名さん
敷地一杯につくられてしまったら、陽当たりは確保できないのでは？

[8788: 匿名さん]

>>8787 匿名さん
土地面積との兼ね合いや日照制限の兼ね合いで南側から北側に向けて段々に低くなる建物となり、5階くらいは日照が確保されるだろうと聞いた気がします。

詳細はよくわかりません。

[8789: マンション検討中さん]

>>8788 匿名さん

私も同じ話を営業の方から聞きましたよ。何階建か分からないけど、５階ぐらいなら大丈夫だと。詳しく説明してもらったのですが、忘れました。


ちなみに、私は、杜からの動線が良かったのと、同じ値段で若干高層階が買えるので、西側にしました。

[8790: 通りがかりさん]

西棟南寄り、南棟西よりを検討している人は知っているのかわかりませんが、、、
夜7時以降から前のコカコーラの車が営業所に戻ってきて、集めたペットボトルや洗車をしていてけっこう騒がしいですよ。
しかもペットボトルは夜間から朝までゴミ置場みたいな所に置いてあります。

[8791: 匿名さん]

>>8790通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。
この前書き込みのあったゴキブリの原因ってもしかして・・・

[8792: マンション検討中さん]

好みの話でいくと、こことプライムの関係ってラ品川シーサイドレジとラグナの関係に似てる気がします
太めのタワーと大規模板状、建築時期もほぼ同時期ですし、道路を挟んでほぼお隣ってのもそう
竣工後のイメージがしやすいなあ、と

私の好みはまあさておき、現地から歩いて10分もかからないですから見たことない人は参考になると思います

[8793: 匿名さん]

>>8790 通りがかりさん
見た事あるけどさすがにあの状態放置はレピュテーションリスクありすぎでしょ
あれだけ広告宣伝費を使ってイメージアップに励んでるコカコーラ、3年も時間ある中であのまま放置することはないと踏んでる

[8794: 匿名さん]

>>8786 マンション検討中さん

自分はやはり品川までのアクセスですね

品川シーサイドから品川出るのは何気に大変。
バスで行くにしても電車で行くにしてもGMの方が圧倒的に便利

[8795: 匿名さん]

>>8792 マンション検討中さん

ラグナは広大な公園直結で眺望も各方面確保されています。駐車場の上は人工地盤で緑化されています。

品川シーサイドとはシーサイドレジデンスのことでしょうか？ここはGMさんを一回り小規模にしたかんじで緑の配置もそっくりです。駐車場は自走式なので便利だとおもいます。

東品川海上公園はさらに拡張されるそうです。

[8796: 匿名さん]

質問ですが品川からの帰りバスはプライム側で降りるのではないでしょうか
？
行きは良い良い返りはなんとか…

調べておりませんので間違っていたら申し訳ありません。

[8797: 評判気になるさん]

>>8796 匿名さん

帰りはプライム側ですよ。
しかし、GMに言わせたら、イオンに寄れる、八潮高校前は明るいので安全、プライムは港南からだとシーサイドによるから時間かかる。
とデメリットだそうです。

大井町にもバスで行きたいなら、プライムの方が圧倒的有利ですね。

[8798: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございました。

[8799: 匿名さん]

>>8797 評判気になるさん

バス停までの時間とバス停からの距離はそれぞれ何分ですか？

[8800: 匿名さん]

>>8797 評判気になるさん

大井町まで行くなら自転車かりんかい線で良いよ

大井町まで定期的に行くならバスがあると便利だけど。。

[8801: 匿名さん]

道一本の違いだからそれぞれ近い遠いも1〜2分の差しかないでしよう。

[8802: 匿名さん]

大井町は買い物やらで思ったより使います。
大井町行きのバスがもっと増えればなと。
東急とか都営に言えば増やしてもらえるんですかね。

[8803: 匿名さん]

>>8802 匿名さん

あるに越したことはないですよね

3年後なのでどこかに検討要望出したいものです

[8804: 匿名さん]

こんなエリアなら免震構造にしてよ

[8805: マンション検討中さん]

>>8788 匿名さん
いえ、ここは5階でも10階でも、南向きのベランダを出ても、すぐ南東側には大きなオフィスビルがそびえ立ち、午前中は日照かあまりありません。モデルルームの眺望シミュレーションやGoogle earthなどでもわかりますし、買う前に必ず現地を見ることをオススメします。

[8806: 匿名さん]

>>8802 匿名さん
いうだけじゃ無理だと思いますけどやってみてください

[8807: 匿名さん]

>>8800 匿名さん
チャリは電動自転車必須ですよね。
あの坂は登れない。

[8808: 匿名さん]

>>8807 匿名さん

1人なら立ち漕ぎで行けるけど、子供乗せたらまず無理だね。
それころ坂の上にある電動自転車屋のオギヤマにお世話にならなきゃね。

[8809: マンション検討中さん]

>>8805 マンション検討中さん
そうなんだ
確かに東側はビル多いからねぇ
8788じゃないけど貴重な情報ありがとう

[8810: 通りがかりさん]

>>8793 匿名さん

今日も前を通りましたが山積みになっていました。
南側低層だと確実に作業音とペットボトルの山がリビングから見えるし、時々トラックの上に乗って洗車してるので、けっこうリビング丸見えになりそう。
西側も道路挟んで向かい側にあるビルからリビング見えそうですよ。

[8811: 匿名さん]

>>8804 匿名さん
耐震ではリスクありますね。これだけ大規模で非常用エレベーターないのも、値段の割に正直微妙です。火災などの万が一の際に非常用エレベーターは必須です。物件自体のコンセプトは良いのですが。

[8812: マンション検討中さん]

>>8805 マンション検討中さん
>>1098さんが写真を載せてくださってますが、10時で充分日照ありますね。

[8813: マンション検討中さん]

レンタサイクルが電動自転車。
非常用エレベーターはこの規模だと、設置する義務がある。無いと建築基準法違反。
ちょっと調べればわかることだけどな。

[8814: 匿名さん]

>>8813 マンション検討中さん
南棟のエレベーターが非常用兼ねてるという理解で良いですか？

[8815: 匿名さん]

普段使いのエレベーターのうちどれか、または、全部が非常用エレベーターの機能を有しているのでしょう。

[8816: 匿名さん]

さて二期抽選日が近づくにつれ恒例のネガが増殖し始めました笑

[8817: 匿名さん]

>>8810 通りがかりさん

あくまで3年後の期待ですから。。

今はあまり気にしてません。

[8818: マンション検討中さん]

>>8817
もしひどかったら日本コカコーラにクレーム入れれば解決することじゃない？

[8819: マンション検討中さん]

>>8814 匿名さん
図面集見る限りは。
ということは、有事は何とかすれば東や西からも南棟に辿り着ける…ということなんだろう。図面だと導線が分からないが。

[8820: 匿名さん]

>>8819 マンション検討中さん
東と西棟は非常用エレベーター設置義務がないつくりなのかも知れません。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-68.html

[8821: マンション検討中]

>>8812 マンション検討中さん
GM完成時には既に南東側にプライムが建ってるからね…どうなんだろ？
時間の詳細は覚えてないけど南側高層階のシュミレーション見たけど午前中にプライムの日影になる時間があったと思う

[8822: マンション検討中]

いずれにせよ冬の午前中は期待できないね
検討中の人はよくシュミレーション見たほいがいい

12月9時

[8823: 匿名さん]

7時、8時もありますか？

[8824: マンション検討中さん]

>>8822 マンション検討中さん
さらに、プライムタワーが出来ますからね。南向きはどの階も午前中の日照はないかと思われます。まして、眺望シミュレーションはプライムタワー未考慮と言われた記憶があります。

[8825: 評判気になるさん]

7:30 4月ね。

[8826: 匿名さん]

やっぱり南向きですかね。狙いは。
朝日は元々期待せずで。

[8827: 匿名さん]

うーん。

これ見ると逆にGM周辺のマンションが気の毒

[8828: 匿名さん]

すっぽりと真っ暗ですね。。。
冬の朝は暗く冷えそうですね。。

[8829: 匿名さん]

契約はもうすぐ半分いくそうなので順調なのではないかと思います。プライムより仕様が高く、柱や梁は出ていませんが、個人的にはあの建具の木目が安っぽく見えて好きではありません。長期優良住宅押しですね。

[8830: 匿名さん]

>>8828 匿名さん

あくまで地上1階あたりの話なので、高層階は高層階は大丈夫なのとプライムは棒状なので影響は大きくないでしょ

[8831: 匿名さん]

>>8829 匿名さん

建具？
プライムと悩むけど、プライムよりも便利な気がするんだよなー。あらゆる面で

[8832: マンション検討中さん]

>>8825
そもそもあの立地で日の出に期待していない

[8833: 匿名さん]

やっぱりGMにするわ

[8834: 匿名さん]

コカコーラ跡地次第だけど、このマンションの最強ポジションは南西部屋では？

[8835: 検討板ユーザーさん]

>>8834 匿名さん
南西角部屋もう残ってない。。

5階くらいなら7000万くらいだったみたい。

もっと早く検討していれば。。

[8836: マンション検討中さん]

人気のなさそうな東側高層階は残っていますか？
プライベートバルコニー付きを検討しています。
知っているかた教えて下さい。

[8837: 匿名さん]

今暑いから窓開けてるけど今日は結構飛行機の離陸音するな。

[8838: 検討板ユーザーさん]

>>8837 匿名さん

こんな夜中に戯言を

[8839: 匿名さん]

>>8836 マンション検討中さん
東側はPバル付きが元々少なく4列になります。1期6次の時点では、高層階だと3列はほぼ埋まっていて、真ん中辺りの1列は残っていました。

[8840: 匿名さん]

>>8830 匿名さん
一階だけではないかなと。 全体すっぽり暗そうですよね。駅前と言うことで仕方ないのと冬だけだし我慢すれば許容範囲かもですね。

[8841: 匿名さん]

先日、現地からシーサイドの改札まで歩きましたが5分〜6分でした。ホームまでだと7分位掛かりそう。部屋からだと10分位見ておかないとといったところでしょうか。最短ルートじゃなかったのかな。如何でしょう？

[8842: 検討板ユーザーさん]

ルートはイオン前交差点ではなく、コカコーラ前交差点からのルート

シーサイドは駅に入ってから地下に降りるから京急の方が便利といえば便利

[8843: 匿名さん]

>>8840 匿名さん
冬以外は、オフィスビルに隠れることなく陽は入るのでしょうか。

[8844: 匿名さん]

>>8838 検討板ユーザーさん
羽田の国際便は夜１１時から１２時あたりに結構飛びますよね
当方高輪ですが窓開けてると飛行機の音は聞こえますね
夜は静かなので聞こえやすいのかもしれませんけど
聞こえるだけで別にうるさくはないです

[8845: 匿名さん]

高級な東京ナイルって感じですかね

[8846: 匿名さん]

>>8844 匿名さん

>>8844 匿名さん
昨晩投稿したものです。
GM近く（青横寄り）に住んでます。
夜窓を開けて仕事してると音がしたので外を見ると八潮の先で飛行機旋回してる感じでした。
飛行機は結構近かったのですが、特に轟音というわけでもなかっです。もちろん窓を閉めれば全く分からないですし窓を開けてても気になる感じではなかったです。

[8847: 匿名さん]

便にもよりますがだいたい羽田を飛び立った飛行機は八潮の上空を通過してレインボーブリッジの手前で大きく旋回して東京湾の上を通って南側に出ていきますよね
うちからは飛行機は見えませんが音は聞こえますね
お、この時間はサンフランシスコ行きのJALだとか、これはエールフランスだななどとわかるようになってきました

[8848: 匿名さん]

>>8847 匿名さん

私もすぐに

https://www.flightradar24.com/35.53,139.77/13

で確認しました。

[8849: マンション検討中さん]

>>8843 匿名さん

朝は年中真っ暗ですよ。

[8850: マンション検討中さん]

>>8849 マンション検討中さん

朝って何時から何時をさしてますか？