積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[812: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん

その必死さをどうにかしたら、と言われているのが分からないのかな？営業さん。

一々噛みつかないで、客に自由に検討させて。お願いだから。

[813: マンション検討中さん]

>>812 匿名さん

営業の人間じゃありません。
残念でした。

[814: 匿名さん]

メールって来場してる人にしか来てないのかな？うちには来てないようだ。
価格下げるならプライムパークスもありだな！
これで、積水も下げるなら客にとっちゃありがたい話だぜ

[815: 匿名さん]

積水も予定価格だし、プライムパークスの正式価格の後に正式価格だから、更にプライムパークスの上をいく価格改定があるかもな

[816: 匿名さん]

>>812 匿名さん

人の事気にせず黙って勝手に検討してればいいのにね。
誰もあなたの事なんて構っていませんよ。

[818: マンション検討中さん]

>>815 匿名さん
積水も価格下がったら最高ですね。

[824: マンション検討中さん]

[NO.817～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[825: 匿名さん]

ま、これだけの人気と注目のマンションだと、周辺他物件の営業もピリピリするわな。

[826: マンション検討中さん]

スレ全部把握できてないので、既出だったらすみません。

施工会社が長谷工というのはどうなのでしょうか。あまり良い噂を聞かないのですが…（欠陥とまでは言わないが全体的に雑とのこと）。
購入した場合、一応、数十年住むつもりなので、安かろう悪かろうな建物だと困ります。

もしご存知の方いらっしゃればですが、あの物件は長谷工だけどとても良い（or悪い）、という事例もぜひ知りたいです。

[827: マンション検討中さん]

スーゼネがマンションやらなくなった昨今において長谷工はマシな部類

というか実際の生活感のみでいえば施工会社で差を感じることはほぼないかと

[828: 匿名さん]

ここは確かにプライムと比べたら良さそうですが、もっと色々みてみたいですね。日当たりや仕様が微妙なので。有明のスミフの物件（トリプルタワー？）とかが気になってます。

[829: 匿名さん]

自社営業、他社営業、買えない人、買わない人、近隣の人、プロぶりたい人、不動産屋

結局素人が書き込んでるかわからないから、話1割程度で受け止めるでいいんだと思います。

ポジティブ、ネガティブなことを書き込む自社、他社営業マンであっても、それが本当なのかどうか自身の目で確かめりゃいいんです。

積水は木が多いから、周辺のムク鳥が沢山とまるから糞害がすごいんじゃないか！？
管理費が高いのかなぁ
洋室が細長いから使いづらい！？


プライムは
柱が室内に食い込む分有効で使える面積が少ない！？
共用廊下側は筒の中にいる感じで、低層階は暗い。

[830: 匿名さん]

長谷工もピンキリだよ。デベの注文通りに作るから
積水ハウスや住友の長谷工は仕様が高かったりもする
評判が悪いのは昔の安い団地型マンションが快適さにかけたから。今は結構な高額物件も受注してる。

[831: マンション検討中さん]

今日、AEONに買い物に行ってきたので、マンション周辺の写真を撮ってきました。
お昼12時頃です。

東側です。
上手く撮れなくてすみません。

[832: マンション検討中さん]

みなさん車ってどうするつもり？
この立地なら不要かなと思い、購入した場合は思い切って処分しようかと思ってます。
まあ経済的な理由も多分にありますが…

[833: マンション検討中さん]

南側からです。

[834: マンション検討中さん]

西側です。

連続投稿失礼しました。

[835: 匿名さん]

有明は仕様はいいだろうね多分。
ただ値段は住友価格で、品川シーサイドよりは確実に高くなると思う。
現地行ってみたらわかるけど、品川シーサイドを好きになる人は多分住みたいとは思わない環境だと思います。不便だし、りんかい線、首都高速沿いだし。
スーパーが開発エリア内にできるから天王洲よりはましかもしんないけど！？
豊洲や東雲とも違う、また天王洲とも違うような

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[836: 匿名さん]

昔の長谷工仕様のマンションを見たいなら、プライムパークス レジデンスに行くと見れると思うよ！

[837: マンション検討中さん]

価格見て思ったのですが、やはり西棟が人気高いんでしょうかね？
東は西より日当たりは良さそうですが、車がうるさそうなので、南か西で悩んでます。
南はコカコーラの今後が少し不安かなぐらいです。

[838: 匿名さん]

一昔前までは長谷工施工というと安マンションってイメージがありましたが、今は三井や三菱や野村などの高級物件にも採用されたりしていますし、全く問題ないと思いますよ。

[839: マンション検討中さん]

あれ、ここらへん電線地中化してあると思い込んでいてたら、写真を見るとしてない……
何度も足を運んでるはずなのに、シーサイドフォレストのほうと記憶が混ざってしまったのか
電線がどうなるのかご存知の方いらっしゃいますか？

[840: 検討板ユーザーさん]

>>839 マンション検討中さん
この辺界隈で品川区の地中化は旧東海道くらいですね。地震/火災対策なので、品川区内ではもっと優先度が高い密集エリアが内陸にあるのでこのエリアは可能性は限りなく低いのでは。
新規で開発されるエリアは別ですが既に設置の場合はそのままでしょうね。

[841: 匿名さん]

>>840 検討板ユーザーさん
都道はオリンピックまでに基本地中化されると聞きました

[842: 匿名さん]

>>841 匿名さん
公表されているのはオリンピック会場周辺だけでは？

[843: 匿名さん]

ここは国道でしょ?
管轄は都じゃなくて国交省では?
一応調べたけど指定路線には入ってるよう。
たぶん美観というよりゴジラ来襲時に電柱あると邪魔だから撤去対象。一応主要輸送路なんでしょう。
時期は後になるかも。それでも早い方だとは思うけどね。

[844: 匿名さん]

>>843 匿名さん

ちょっとおもろい。

[845: マンション検討中さん]

自転車置場少なすぎ

[846: 匿名さん]

何台あると多いんだい？

[847: マンション検討中さん]

687戸に対して、自転車置場722台(他レンタサイクル24台)。1世帯約1台は少ない。せめて2台置ければよかったのに。

[848: 匿名さん]

駐輪場も２台も確保してる物件なってほぼないのでは？
１台+α程度が多いト思います。ここもまぁ妥当な数ではないでしょうか。
どうしてもというなら要望だせば（敷地に余裕あることですし）
増やしてくれるかもしれませんね。グランドメゾン四谷はそれで台数が増えたそうです。
こういう柔軟な対応のデベさんは好印象ですよね。

[849: 匿名さん]

品川シーサイドはオリンピック効果はあるのかね。
今後発展するのは天王洲か品川シーサイドのどちらかね。

[850: 匿名さん]

ここは五輪の恩恵はほぼないのでは？
それを存分に期待したいのなら、有明や晴海などしかないね。

[851: 匿名]

ここは、オリンピック後下がるだろうね。品川シーサイドは、供給過多で希少性ない。品川シーサイドが地元という人が少ないから、ここで買う理由がない。

[852: 匿名さん]

羽田に近いから、オリンピック効果でイオンで爆買い、資産価値アップとはいかないかな。

[853: 住民板ユーザーさん4]

1500戸かそこらで供給過多とかわろた。

[854: 通りがかりさん]

うーん、ここ良さそうだけど正直住みたい間取りと方角無いんですよね。みなさん方角どちらにするつもりですか？東はうるさいし昼間は真っ暗。逆に夜は前にあるビルの光で明るいですが、、、。南も会社の作業音がうるさいし今後の眺望が不安。西はまだましですが前のマンションの洗濯物の多さがちょっと気になってしまって、、、。間取りは細いのがどうしても私には合いません。ここ絶賛してる方のご意見お聞かせください。もし積極的に東向きとか選ばれるとしたら理由何でしょうか？私が見落としてることもありそうで是非教えてください。

[855: 匿名さん]

＞＞８４８

割と近くのマンションだけれども、１戸に２台半でほぼ満車です。

[856: マンション検討中さん]

向きはどの方向選んでも変わらないんじゃないかな？
南が唯一、前建てができるまでは一番条件がいいってくらいで。
眺望や日照に関してはこの物件もプライムも全然駄目だよ。でもまあ総合的にみて、今の相場においてはグレードと比較して多少安め、っていうのが選ぶ理由かな。
完全投資目線だったらプライムの低層階のほうが絶対にいいけど、あくまで自分の居住用と考えるならば、まあギリギリこっちかな？
とはいえ、少し前のシーサイドの価格や評価を知っていると、こんな場所に6000万越えとかありえない……って思っちゃうんだけど、そういう相場状況だし、仕方ないのかなって思ってます。

[857: 検討板ユーザーさん]

>>856 マンション検討中さん
854です。日照に関してはプライムの方が良いとは思ってます。南側は。ここも東に何も無ければ検討候補だったんですけど非常に残念です。小さいころからずっと朝日を浴びて起きる環境にいたので。貴重なご意見ありがとうございました。お互いもう寝ましょうw

[858: 匿名さん]

>>855 匿名さん

ちなみにどちらのマンションでしょうか？
マンション広さの構成にもよりますが
そのようなマンションがあるなら稀有でしょうね。大抵はそんなに確保しませんから。

[859: 匿名さん]

>>848 匿名さん

全然。
単に設計が詰まっていないということでマイナス印象ですね。その四谷のデベロッパー。

[860: 匿名さん]

供給過多っていうけどさホントなの
みんな少しでも都心に近い所に住みたいわけだから品川シーサイドの需要はまだまだいくらでもあるんじゃないの

[861: 通りがかりさん]

2年前に検討して、この春入居するんですが、ほんと新築マンション高くなりましたね。3LDKで2000万ぐらい高くなったイメージあります。

[862: 匿名さん]

>>861 通りがかりさん

5年前ならもっと安かったよ。

[863: マンション検討中さん]

いまから探す人は大変ですね。

[864: 匿名さん]

2011～13くらいは安かったよな。
またそんなタイミングは来るのだろうか。

[865: マンション検討中さん]

ルーフバルコニーあるかないかで1500万もかわるんだね。高い。

[866: 匿名さん]

>>862 匿名さん
25年前なら１億あっても買えるのは練馬とか大田区しかなかったよ

[867: 匿名さん]

今の陽当たりは10時の時点でも東は日が当たってません。西は14時半くらいには道路が南から後ろ3分の2は陰ってました。どちらも少し中に入るのでもう少し違うと思いますが。
南はもちろん陽当たりはいいと思いますが西よりはコカコーラの空き缶とかのゴミ置場目の前なのでうるさいんじゃないかなと思ってます。

[868: 匿名さん]

これだけお日さま当たらないと植栽の手入れ少なくてすみ管理の手間が省けるね。

[869: マンション検討中さん]

東向き、眺望や直射日光が入るのはないと思いますが、
午後は逆に建物の照り返しで暗くはならなさそう。

[870: マンション検討中さん]

本日MRに行ってきました。

価格表も貰え、何処らへんの部屋にするか決めたいと思います。検討されてる方は何処らへんにしますか？
方角で悩んでいます。

[871: マンション検討中さん]

団地に6000万以上かと考えると、東京のマンションは高くなりましたね。ルーフバルコニー付は8000万以上か。

[872: 評判気になるさん]

>>871 マンション検討中さん
需要と供給。需要があるから高くなります。団地でも東京の便利なとこに作ればど田舎の団地より高いです。豪邸でもど田舎につくれば東京の便利なとこより安いです。

[873: 匿名さん]

大手企業が次々と撤退している品川シーサイドエリアにある団地マンションか。。。

[874: 匿名さん]

確かに緑でごまかしているけど、完成したらどこにでもある普通のマンションだね。植栽を売りにするより、もっとカッコイイマンションをつくってくれ～～～

[875: 匿名さん]

タワーならプライムパークス
緑ならシティタワー品川パークフロント
価格だけならグランドメゾン品川シーサイドなのかな。

[876: マンション検討中さん]

>>873 匿名さん
ベンツが六本木から移って来たよ！

[877: 匿名さん]

楽天引っ越した後に、SONYとダイムラーが入って埋ったね。

[878: 匿名さん]

南に隣接している敷地にタワマンが建つ可能性はどのくらいあるのでしょうか？詳しい方がいましたら予想を聞かせてください

[879: マンション検討中さん]

小学校って城南小学校でしたっけ？？
定員大丈夫なのかね。
こんなにマンションできて。

[880: 匿名さん]

>>878匿名さん
南側には規制の関係で8階建てくらいまでとMRでは聞いてます。
営業さんの話し振りからは、具体的計画はないけど、なんらか建ちそうな匂いがあるんだろうなーって感じでした。

[881: 匿名さん]

規制を回避する案があると聞いたことがあります。コカ・コーラの敷地のサイズを知っている人はいますか？

[882: 匿名さん]

878さん
積水の敷地で、複数案の一つで、公開空地を活用した総合設計制度？を使ったタワマンの設計を試みたようだけど、許可が下りなかったようですよ。だから板状型になったようです。
ちなみに今回南側の敷地について、積水さんの設計サイドで、高度制限、日影規制からみた建物高さの推定ラインを図面を作成の上、説明してくれましたが、あれを見る限りタワマンは難しそうでしたよ。

[883: 匿名さん]

現状の容積率の制限と日影、高度斜線から考えりゃ絶対無理だよ。
その規制を回避するってのが、総合設計制度のことだと思うけど、この小さい土地面積じゃ十分な公開空地がとれないから、公的な利用価値があるとは思えないんで、許可なんておりるわけがない。そもそも高さがとれないから、戸数もとれないし、割にあわないね。
だから、ここの地権者はコカコーラに土地を貸してるんじゃないの？
建物の容積が確保できるなら、普通は建物建ててるってw

[884: マンション検討中さん]

MRで、グランドメゾンとの距離と高さの関係が分かる図（例えば、10mはなれたら15mの高さまで、のように）を見せてくれましたけど、現実的なのは10階建てくらいまででしたね。
なのでその辺から価格ががんとあがってます。

[885: 匿名さん]

企業が撤退しているというのをどうとらえるかですがここの敷地はもともとパナソニックの研究所でした
バブルの頃にできたビルです
固いオフィスビル需要があるならマンションではなくより収益の高いオフィスビルをつくったはずでこのマンションは生まれなかったでしょう
企業が撤退していく街に住むなんてということですがシーサイドはオフィス街としてもともとデザインされましたが住宅街と変貌していると考えます

[886: 住民板ユーザーさん8]

そりゃ都心部にあれだけオフィス作り続けていたらこの流れは必然的。
容積律緩和は保育施設や高齢者施設の併設あたりは緩和要件に無いですよね。。

[887: 匿名さん]

東は見ての通り、南も黄色信号ということは、やっぱり人気は西に集中してしまいそう。

[888: 匿名さん]

品川区のサイトによると、ここは準工業地域に設定されています。よだて北側斜線規制は適用外かつ隣地斜線制限は立ち上がり31m or 無しなので、南側はどこも目の前が壁になる可能性があるのではないでしょうか？

[889: 匿名さん]

すみません、第三種高度地区にも設定されていたので、北側の斜線制限はありましたね。21m(8階程度?)から上は緩やかに上がっていくようです。

[890: 匿名さん]

すまん、21→20...

[891: マンション検討中さん]

もし南側にマンションが建つとしたら、一般的に考えてどれくらいの距離が空くと予想されるのでしょうか。
車一列分の駐車場が作れるくらいは空く可能性はあるのでしょうか。
眺望は望んでないですが、マンションが建った場合にどれくらい圧迫感があるかが気になります。

[892: マンション掲示板さん]

南側の敷地からしたら北側に当たるわけだから、そっちに寄せるよね普通

[893: 匿名さん]

ぴたっと隣接しているマンションをみると目も当てられないですよね。日当たりを気にして選んだのに日当たりを気にして生活するのは辛いと思いますので、東や西も検討してはいかがですか？リスクをとってリターンを得るか、将来の安心をとってそれで由とするかの選択ですね。高い買い物なのでリスクが高くなくても100%でないのは厳しいと思う人がいる結果、今回の価格になっているのでしょう。価格は嘘をつきませんが、人のコメントはそれぞれの思惑が反映されるものです。

[894: 匿名さん]

みなさん、本当に買う気ですか？高くなった価格で契約し、ローン実行時の金利もあがってる可能性あり。
オリンピック後に買った方が良くないですか？

[895: 匿名さん]

>>894さん
人それぞれ事情がありますから。五輪後にやすくなるかどうかなんて所詮推測しか出来ないし。私はそのころには住宅補助も切れてるし、その辺との兼ね合いですね。
グランドメゾンがプライムパークスタワーのどちらかは買うつもりです。

[896: 通りがかりさん]

>>894 匿名さん
金利や物件価格に関しては、あくまでも将来予測でしかないですしね。長い目で見れば当然、人口減物件増の影響で物件価格は安くなるでしょうが。
そこまで待つ間の家賃とか…考え出すとわからなくなるので、欲しいと思った物件が出た今のタイミングで買います。
投資目的じゃないし、損得で考えても仕方ないですから。

[897: 匿名さん]

斜線制限だけじゃなくて、日影規制もあるから、びたっと8階建てが南側につくことはないから良かった。

[898: マンション検討中さん]

南にマンション立つとしても北側(グランドメゾンの南側)にわざわざ部屋を配置するかな。
音がうるさいと言われる東側大通り側からの駐車場出入口配置して、南側と西側のL字型にしないかな。

[899: 匿名さん]

>>897 匿名さん
すぐ近くにある25階建てのカスタリアタワー品川シーサイドは、同じ条件の準工業地域ですがタワーになっています。隣に小さな広場がありますが、総合設計制度を使っているのではないでしょうか？そして、この公園とタワーを合わせた敷地とコカ・コーラの敷地はそんなに変わらないように見えます。ここにタワー建たないとは言いきれない気がしてますが、何かこの両者に明確な差があるのでしょうか？

[900: 匿名さん]

カスタリアタワーは208戸のようです。総合設計申請の条件の500㎡を超えていますし、マンションにして建ぺい率を考えるより、公開スペースとして総合設計申請を行うデベがいてもおかしくない気がするのですが。。あくまでも素人考えです。

[901: マンション比較中さん]

カスタリアタワー品川シーサイドの大きな違いは、素人目には東西に長い。
かつ北側は住宅。

カスタリアなんかは、南北に長いから極力南に寄せて北側と離隔距離をとってるよね。

総合設計制度を使う場合、基本的には

指定容積率が30/10以下の区域においては、原則として敷地外に終日日影を生じさせないこと。

●空地率の最低限度
基準建蔽率が今回60%でしょ?　そうすると空地率が120-60=60%の空地率確保が必要

●有効公開空地率の最低限度
基準容積が300%の場合、有効公開空地率は、45-300/20=30%

●歩道上空地の設置
歩道上空地が必要

●緑化の促進
敷地面積から建築面積を控除した面積の10分の3以上の面積の緑化

●広場上空地
準工業地域の場合、200㎡以上の空地面積の確保

調べる限りいろいろ細かいルールがあるが、あの敷地面積でタワーを建てるほど戸数の確保ができるかね?

[902: 匿名さん]

私が見せてもらった図での説明だと南東に8階建てくらいのが建つ可能性ありと言ってました。
もしマンションなら、コカコーラとほぼ同じ形で高いのが建って南西はまた駐車場になるのかなと思いました。
けど、南西側って空き缶のゴミ置場だった気がするんですよねー

[903: 匿名さん]

結局10階より上を購入しないと、ベランダに出る時とか人目やら音が気になりそうですね。

日差しも気になってます。
東が何時頃まで日が入るのかご存知の方いらっしゃいますか？

[904: 評判気になるさん]

>>903 匿名さん

前にもありましたが、ベランダの奥行きの深さが気にかかります。東西はともかく、南はほとんど日が入らないのではと心配しています。

[905: 匿名さん]

>>904 評判気になるさん

日が当たらないのは辛いですよね
多くの時間とは望まないですが、少し位当たらないと、田の字ですし、電気つけなくてはいけなくなってしまいますよね

[906: 匿名さん]

>>903 匿名さん
東は前のビルの照り返しが結構明るいですよ。太陽の高さが低い今でさえ、反射光でくっきり影ができるので、曇りより明るいのではと思っています。夏になればさらに高度が上がって反射率も高くなるのでより明るくなる気がします。私は安心と安さで東向きに決めてます♪

[907: 匿名さん]

皆さん、陽が入るかとか、何階までたつかとか、相当難しい話をしてますが、ここにいる人の9割以上がずぶの素人であって、かなり危ういですよ。

建築かじってる私でも、わからんわ笑
感覚とか、適当にしてる話をうのみにすると痛い目にあいますよ。

[908: 口コミ知りたいさん]

>>902 匿名さん
将来的に建つ可能性はもちろんあると思いますが、まだ具体的に話が挙がってるわけじゃないですよね？
個人的には北にある廃墟みたいな建物をなんとか綺麗にしてもらいたい（笑）

[909: 検討板ユーザーさん]

ここって陽当たりのシミュレーションってできないんでしょうか？
プライムタワーは出来て、なかなか参考になったので似たようなサービスがあれば助かるんですが。

[910: マンション検討中さん]

>>909 検討板ユーザーさん
できるけど。モデルルーム行った？？

[911: eマンションさん]

>>910 マンション検討中さん
２回行きました。えっ出来ます？（笑）
今度担当の営業さんに言ってみます。