積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[588: 匿名さん]

ここのマンションは、どの向きも微妙。
南は将来不安があるし、どこの向きも階数の違いもなく、決め手に欠ける…。

[589: 匿名さん]

>>582 匿名さん

タワーなら南ですか？道路に面してるのは気になりませんか？

[590: 匿名さん]

南は、今はコカコーラの倉庫ですが、今後建て替えの可能性もあり、45階建てまで建てられるそうです

45階？ 4,5階？

45階は絶対ないだろ

[591: マンション検討中さん]

>>587 匿名さん
コカコーラ跡地は出来たとしても7階建てまでだそう。かつ南側の日差しを確保させないといけないので4.5階以上は建物出来ても日当たりは確保できそうですよ

[592: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
タワーよりマシだと思うが。

[593: 匿名さん]

タワーは向き、階層によるところがかなり大きいが、日当たりの懸念は多少ましである。
ただタワーの間取りはくそがつくほどひどい間取りであることこれが何より残念。
これ間取りが、よかったらグランドメゾンといい勝負してたろうに。
まず柱何本部屋内にはいるんだ。この柱部分も専有面積にはいんだぜ。みんな知ってたか？
void型タワマンの廊下なんて上層階以外激しく暗いぞ。リビングは明るければよいのかな？
家具配置してみそ？家具置いたら、通路せまっ
ってプラン結構あるぞ。

[594: 匿名さん]

タワーの場合、コンビニやら認可保育園が嫌悪施設になりかねないな。
認可保育園って反対運動が起こるぐらいトラブルになるからね。今回園児が遊ぶ庭もあるしね。
他人の子供の声はうるさいからなぁ

[595: 匿名さん]

積水さんの家具シートってシールになってたけど、プライムパークスの間取りに貼ってみよう

[596: マンション検討中さん]

タワーの間取り、梁、天井なんかが糞なのは間違いないんだが、グランドメゾンも縦長すぎやしないか？
主寝室とリビング以外縦長すぎてめっちゃ使いにくいと思うぞ。決していい間取りとはいえないと思う、が、タワーが糞すぎて相対的によく見える。
タワーがアウトフレームになってあの強烈な下がり天井が無ければよかったんだがな……

[597: 匿名さん]

そう！細長以外は文句ないんだけど。。

[598: マンション検討中さん]

縦長だとなんかデメリットあるのでしょうか？

[599: マンション比較中さん]

部屋のレイアウトがしづらいですね。
短い方が2mないとなると、ベッドを置く向きが決まってしまいますから。

[600: マンション検討中さん]

>>598 マンション検討中さん

一般的に、横長(=間口が広い)方が好まれます。主な理由としては、間口が広いということは採光スペースが広くなるので、日当たり・開放感で勝ります。

[601: マンション検討中さん]

そもそもこの辺のエリアなんて10年前は今より1000〜2000万くらい安かったんだし、買い時じゃないのは確か。

[602: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[603: MD見てきました]

明日？の価格発表を前に板も落ち着いてきたようですね。MDから良い印象を受けましたので、かなり前向きに検討しています。

皆さんが気にされる物件価格以上に、管理費と長期修繕積立額に注目しています。

植栽の維持や共用施設の運営（カフェやブックエリアは必要か？）、管理人数の多さ（戸別ゴミ収集は所与？）等を勘案すると、必然的に管理費は割高にならざるを得ないと思います。

また、エレベーターの戸別負担を考えると、修繕費も高くなるでしょうね。

日当たりに付いては、方角や近隣のビルに関心が集まっていますが、バルコニーの大きさが気に掛かりました。あそこまで幅が広いと必要以上に大きな「ひさし」となってしまい、どの向きからも日差しが部屋に入らないように思います。

また、近隣に住んでいる友人に聞いた所、風の強さと鳥の多さを指摘していましたので、参考までに共有致します。

[604: MD見てきました]

「幅が広い」⇒「奥行きが深い」に訂正します。

[605: 匿名さん]

>603さん
ありがとうございます。「鳥」の件、私もお伝えしようと思っていました。
夕方16時～18時にかけてイオンや東海中の周辺に、数千～万羽と思える鳥の大群が来ます。
一年中かわかりませんが、少なくとも今の時期（冬）は見られます。
検討されている方は、一度ご自身で確認された方が宜しいかと。

鳥はカラスやハトではありません。ピーピー鳴いてうるさいのと、電線の下は糞がすごいです。
鳥の習性には詳しくないですが、あの鳥たちが、物件周辺の木々に飛んでくるようなことになったら、
当物件の売りであるはずの「杜」が大変なことになるかと。
似たような問題は全国各地で聞きますが、結局、抜本的な対策って難しいようですね。
MRに行くと見せられる物件紹介ビデオでも、小鳥が「杜」でたわむれるシーンが出てきますね。

[606: マンション検討中さん]

管理費はまだ決まってないがタワーよりは安くしたい、と以前に営業さんからは聞きました。
明日で管理費、修繕積立金も出てきますかね？
自分自身がラグナタワーやクレストタワーの中古を検討した時に管理費等の高さに躊躇して断念したので、リセール面から考えても出来るだけ安く出てくれると嬉しいですね。

[607: 匿名さん]

ムクドリはこの辺多いみたいですね。
とくにムクドリは群れで、移動するみたいなので、気になるところ。
色々調べてみると、鳥は生息地にある程度の生息パターンがあるらしく、決まった場所や時間帯を動き回るそうです。

夕方になるとねぐら周辺の電線やビルの屋上、高い木にに集まる習性があり、周辺でしばらく待機した後、ねぐらに戻るようです。

605さんがおっしゃるように木に限った話でもないようですから、高い建物も含めて待機場所にされないようにすることが大切そうです。

[608: マンション検討中さん]

入居する子供達で巣箱を作って庭に設置しようという計画があると聞いたのですが、ムクドリの巣になるんでしょうか。
敷地を綺麗に保てる前提なら子供達の経験としても良いのかなと思ったのですが、何千〜何万羽となるとどうなのでしょう。

[609: 匿名さん]

巣箱の穴次第でムクドリが入る巣箱はできると思いますが、巣箱だけじゃ群れにはならないな笑
とくにムクドリは群れでうごく習性が強いですから。
シジュウカラとかツバメはあるかもしれません。

[610: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん

ありがとうございます。鳥の習性に無知なもので、勉強になりました。安心して検討をすすめます。

[611: マンション検討中さん]

明日、だいたいの金額が出ると聞きました。
明日、MRに行かれる方情報お願いします！

[612: 匿名さん]

ムクドリは私も気になっています。
下手するとねぐらにされたり、　
舗道をフンまみれにされたりしかねない。
品川シーサイドの辺り、そうなってないですか？

（参考。以前千葉の津田沼駅前がひどかった。今は不明。

[613: マンション検討中さん]

>>612 匿名さん

AEONの前にも多少木はありますが、あまり気になりません。

[614: 匿名さん]

ジュネーブ広場にも結構な木がありますが、そうはなってないですね。
多少人気があるだけで、違うでしょうね。
先ほどの書き込みにもあるように、鳥が止まるのは木だけじゃないですからね。

プライムパークスの営業さんには、積水さんと比較してる旨アンケートでこたえたら、かなりムクドリの話されました笑
生態はどうとか笑

[615: マンション検討中さん]

ムクドリの話してましたね！営業さん

[616: 名無しさん]

イオンの向かい側(ジムがある方)には恐ろしいほどのムクドリの大群が夕方いますよ。通る人たちみんな驚いて見上げるほどです。

[617: マンション検討中さん]

今日夕方頃見にいきましたが、いませんでしたよ！？

[618: 名無しさん]

今日は風が強かったからじゃないですかね（笑）

[619: マンション検討中さん]

ちょっと糞害はつらいな。

[620: マンション検討中さん]

私も深夜に帰宅の道を歩いてみました。
やっぱりグランドメゾンは深夜帰宅でも比較的明るくて安心な感じでした。

ちなみについでに、森になってるジュネーブ広場をみたところ、糞にまみれてはいないようですね。

[621: マンション検討中さん]

事前案内会から約1カ月になりますが、ようやくグランドメゾンの価格発表会にいってきました。

プライムの担当の営業の方からは、積水は価格が高いから検討は難しい旨と植栽が多かったり、ごみ回収サービス、エレベーターの台数の関係で管理費が高いから、イニシャルとランニングコスト含めて、予算オーバーである旨いわれていたので、半ばあきらめていましたが、結果を見たらびっくり。

「えっ!?ほんとに!?」がまず初めに感じた素直な感想でした。正直プライムより安かった。
もちろん一部価格がプライムさんの方が安いところがありますが、同面積やその他もろもろと比較すると全体的に積水さんのほうが安いという印象です。

大井町、天王洲、大森はたまた川崎でさえもここより高いので、新築はほぼ諦めてましたが、
ほんとに価格を頑張ってくれたんですね。

以前写真で価格を載せている人がいましたが、さすがに積水さん側にばれても嫌なので、概要だけ載せます。

【南向き】
72.27㎡　6000万円～

【西向き】
71.68㎡　6000万円～

【東向き】
67.96㎡　5700万
71.68㎡　6100万

【2LDK】
62.33㎡　5100万～

特徴的なのは、階数による差が大きくない為、プライムさんと比較すると安い価格帯が全体的に多いということ。
プライムさんの場合、低層階は極端に安いけど、中層階くらいからはほとんどグランドメゾンとはかわらなくなる感じ。
この感じだと、プライムパークスの場合、低層階のお得感が強いので、低層階に人気が集中するんだろうなと推測されます。

管理費・修繕費は62.33㎡でそれぞれ14400円、6200円 72.27㎡は16600円、7200円

比較すると積水さんのほうが2000円ちょっとぐらい安い感じ

私は今回恐らくグランドメゾンにすると思います。理由は明確で建物もよいし、立地もよい、価格も安い、ランニングコストも安いとなるとプライムさんを選ぶ理由がないからです。

プライムさんで魅力なのは積水さんよりも安い低層階と、積水さんにはない80㎡を超える住戸などでしょうか。

それにしてもグランドメゾンさんは、かなりプライムさんを意識して研究してる感じですね笑　改めてモデルルームや営業さんが使われているツールなどを見てそう感じました。

ローエー?ガラスとペアガラスの違い、隣戸との遮音性の違い。お部屋のこだわりをまとめたパネル。モデルルームの豪華さやシアター等はプライムさんのほうがお金がかかっている印象ですが、建物の良さを伝えるという点においては、積水さんに分があるかな。

びっくりしたのは、プライムさんのこの間取りタイプを検討していると営業さんに伝えたときに、大きさから間取り、仕様、価格、ネガティブポイントまでほぼ把握しているくちぶりでした。
そのうえで、プライムさんの間取りに家具配置された図面まで見せられた時はさすがに「ここまでやるか笑」と笑ってしまいました。
でもかといって嫌味な感じでもなく、ちゃんとロジックがしっかりしている論評であるからこそ、なんか納得。

資金計画までわかりやすく細かく比較シミュレーションできて、その徹底ぶりがすさまじいね。

皆さんはどんな印象をもたれたでしょうか。皆さんの印象を教えてください。

[622: 匿名さん]

>>621 マンション検討中さん

えっ南向き6000万〜って西と東と変わらないですね。そんなことあります？
管理費も@230円なのでプライムタワーの@262円より安い。
やっぱここに決めます。
あと方角か。

[623: 匿名さん]

品川シーサイドも高くなりましたね。
耐震、非タワー、眺望なし、で70平米6000万円超えですか。
低金利が続けばかえる価格ですが、うちの収入では悩ましい価格帯になってしまいました。
うちはタワーの低層になってしまうかも。

[624: マンション検討中さん]

これ多分、プライムもう一段の値下げあり得るね
中層以上の価格を下げないとグランドメゾンに持っていかれる可能性が高い
もう一波乱あるのでは……

[625: 匿名さん]

管理費安いですね！
共用部が大してないのにプライムパークスが高過ぎるだけかも知れませんが…
向こうはペデストリアンデッキの維持管理も管理費から捻出しないといけないのであんなに高いのですかね？

[626: マンション検討中さん]

価格表の写真があればすごい嬉しいのですが、どなたかお願いできませんか？

[627: マンション比較中さん]

プライベートバルコニーのついている部屋がいくらくらいか分かる方いらっしゃったら教えてください！

[628: 匿名さん]

>>621 マンション検討中さん
東向きに67.96m2なんてないですよね？

[629: 匿名]

>>623 匿名さん
無理しない方がいいですよ

[630: 匿名さん]

>>628　匿名さん
西側の誤りかもしれませんね。西側にありますね。

[631: 匿名さん]

ここはシーサイド物件の台風の目になりそうだね
まあ安いといってもちょっと前なら山手線内側に買える値段だけどね

[632: マンション検討中さん]

防音について気になるのですが、サッシの情報ってパンフとかに公開されました？

[633: 匿名さん]

販売スケジュールは出ていましたか？

[634: 匿名さん]

管理費にインターネット費用は入ってました？

[635: 口コミ知りたいさん]

>>633 匿名さん
3月上旬に希望出して、3月末に契約です。

[636: マンション検討中さん]

発表された価格を見てきました。我が家にとっては微妙な結果でした。

結局欲しい条件の部屋を突き詰めていくと、我が家の場合はタワーと値段はあまり変わりませんでした。建物が良いグランドメゾンが良いのか、南向きは前建てのリスクがあるなら道路幅分は空くタワーのほうが良いのか、しばらく悩みは続きそうです。
管理費等のランニングコストや完成時期の違いまで含めて考えていくと決断にはまだ時間が掛かりそうです。

以下価格に関してご参考まで。
上で出ている通り、70平米超の3LDKだと方角問わずに6000〜スタートでした。1階より2階が安いです。
西側は前建てが無くなると7000前後に跳ね上がっていました。低層でも前建てが無いと数百万高かったです。
南側はコカコーラの敷地のリスクがあるということで、低層は西側より安い部屋が多かったです。リスクが低くなると想定している階（10階くらい？）からは同じく7000前後に跳ね上がります。
東は騒音、日照ともにこの中では1番条件が厳しいので全体的にお安めでした。値段が跳ね上がるポイントはなかったと思います。最上階でも角部屋を除けば6000万台で有りました。
あとは方角問わずにプライベートバルコニー付きだと200〜300程度プラスでした。
なおインターネット接続料は管理費に含まれておらず、別途540円です。

[637: 匿名さん]

>>627 マンション比較中さん
価格表もらったので、ざっくり言いますと。

モデルルームの同じ部屋を参考に伝えますね

南棟
724号室
間取り:S-D3r
72.27平米
6500万
プライベートバルコニー付き

あと棟による価格差は、西＞南＞東 となってます。
ざっくり西は南より200万くらい高い感じで、南は東より100万高い感じです。
またプライベートバルコニーつくと、200万くらいあがる感じです。

あと77平米の部屋は7500万からで極端にあがります。