積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[2665: 匿名さん]

レジデンス良いじゃん
マンションは手堅く、
他にお金かけたり、仕事無理しない選択肢もある。

それでもこのご時世で23区新築買えるだけでかなりの者だよ。

[2666: 匿名さん]

>2656
180のベッドとかも考えれば?
男の子で長崎足りなければスツール足すとか

[2667: 匿名さん]

>2656
180のベッドとかも考えれば?
男の子で長さ足りなければスツール足すとか

[2668: 匿名さん]

車の出入口やその他のサブエントランスのところは全て部外者が入れないようになっているか確認された方はいますか？

[2669: 坪単価比較中さん]

この時期になると

①少額の手付でもOKくれた
②しばらくして、こんなリスクの高い客を契約するなんてよっぽど
人気がないんでしょうね。

という流れになる。


100万円がさも当たり前のような書き込みにされているが、
こんなことわざわざ検討者が書くかどうか疑わしいのと、

100万円なんて手付金、相当イレギュラーな対応で、稟議って
話だろうに、営業担当レベルで、OKだと思うとか軽々しくいうかね。

てか仮にそうだとして、100万円の手付金でお願いする側の方は、
こんなとこにそんなセンシティブな情報流してもし、その話が
なくなったらどうするんだ?そんな危ないことするかね

まだ契約になってからそんなこと書いてるならわかるんだけどな。

じゃあ私もプライムでは100万円OKでした。

やったーとか

書いたら信じる?w

[2670: マンション比較中さん]

いや、本当の購入者ならレジデンス板で書くでしょ。

[2671: マンション検討中さん]

>>2670 マンション比較中さん

レジデンス購入者(まだ登録者)ですが、近隣のマンションなのでスレも見てますよ。色々情報は欲しいですし。こちらのマンションもタワーもそれぞれ良いところがあると思いますから、各ご家庭に合うところを見つければ良いというスタンスです。

[2672: 無題]

タワーと積水はいいけど、レジデンスは結構苦労しているみたいね。

業者間では有名な話

[2673: 無題]

よく手付金少額でも契約を受けるから、不人気物件だとかいう人いますが、
それってわかる気はするんだけど、ちよっと飛躍してませんかね。

確かにそれを断るというのも、ひとつの人気物件の指標だといわれたら
ある意味ではそうなのかもしれないが、逆の見方をするなら、手付を捨ててキャンセルになったとしても、あてがある物件もしくは住戸だから、という見方も一方でできるのではないでしょうかね。

私が以前検討していた有名テベの物件は人気はありましたが、手付金10%が絶対ではないという会社もありました。つまり会社の姿勢として断らない会社もあるでしょうってことです。

売主にとってリスクである手付を放棄して、キャンセルされる数が、全体の中でどの程度あるのかはわかりませんが、少額とは言え100万は安くはないですから、多少のキャンセルは飲み込みつつ販売していくという割り切り方もあるんじゃないでしょうか。

[2674: マンション検討中さん]

>>2644 匿名さん
3年後なのに、どの家具にするか決めたのですか？引っ越してからのが良いのではないでしょうか。もう、買ったのですか？3年後には古くなってますよ。まだ、買っていない場合、3年後には、その型ないかもしれないですよ。3年後は、何もわかりません。

[2675: マンション検討中さん]

>>2653 匿名さん
ググっても、手付いくらかは物件によって違うから、わからんでしょ。

[2676: マンション検討中さん]

>>2673 無題さん
前向きな発言ありがとうございます。解約してあてがあるって、どういうことですか？引き渡し間際でキャンセル住戸がたくさんでて、あとは値引きとか安く販売したら、買ってくれる人がいるというあてですかね？少額手付は、買主にメリットしかなく、売主にデメリットしかないので、第1期が順調なら、まずやらないですね。ここのマンションは、抽選になるほど人気物件ではないですよ。抽選になるなら、少額手付の方は断るはずです。

[2677: 匿名さん]

ここも、プラウド大田六郷と同じ道を歩むのか…。同じ、長谷工マンションでも、違うと思っていましたが、残念です。

[2678: 匿名さん]

>>2668 匿名さん
車の出入口はETCカードを登録するって聞きましたよ。

[2679: マンション検討中さん]

値上げで潮目が変わったったね

[2680: 評判気になるさん]

どっちが人気かはスレ数で一目瞭然。

[2681: マンション検討中さん]

だから、スレ数と人気は比例しない。批判が多くても数が増えます。

[2682: 匿名さん]

>>2680 評判気になるさん

ここがねぇ、、、
既にオーベルvsブランズ再びみたいに見えますけどね。
あ、勿論ここがブランズポジションです。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
で、あなたは再びどこも買わないポジション？笑

[2684: 匿名さん]

>>2678 匿名さん
自転車置き場への入口も含めて他の出入口も全てゲートになっているのでしょうか？

[2685: マンション検討中さん]

ここがもちろんブランズって言うけど、果たしてそうなんですかね。
たしかに仕様や工夫、ブランド力はありますが、タワーにはここより使い勝手の良い間取りたくさんありますよ。
6畳もない縦長の部屋が２つもあって、ファミリーでも使い方が難しくないですか？また長期優良住宅とはいえ板状かつ耐震で、地震の影響で居室内は免震よりもはるかにグチャグチャになります。

実需でも実際に30年も住まない方が多いでしょうから、住み替えを考えると資産価値のある【再開発エリア最後のピース】【駅デッキ直結】【エリア唯一の免震タワー】【エリア最大規模(戸数)】のこっちが良いかなーと思っています。
少し梁が出ていても、青物横丁駅まで+3分かかっても。

[2686: マンション検討中さん]

連投失礼します。
↑最後にこっちと言ってしまいましたが、タワーを指していますよ。
決してグランドメゾンをディスっている訳ではなく、良い点があるのも承知した上での投げかけです。

[2687: マンション検討中さん]

>>2685 マンション検討中さん
それって向こうの話ですか？

[2688: 匿名さん]

>>2685 マンション検討中さん
個人的には資産価値を考えると物件の違い以上にエリアの影響を受けるのではとおもいます。

これだけこのエリアで供給数があれば、中古でもこの2物件で競合になるでしょうし、棟内の競合も出ます。どちらかが圧倒的にこの段階で人気があれば将来もその可能性があるとおもいますが難しいですね

[2689: マンション比較中さん]

西側って前の建物との距離が何メートルでしたっけ？

[2690: 匿名さん]

実際プライムも集客期間長かった割にそこまて売れてないからね。グランドメゾンとどっこいどっこい、ということは好みの問題レベルのお話。免震だろうが、間取りがどうだろうが、大したアドバンテージにはならないでしょう。あちらにはあちら、こちらにはこちらの良さがあるのでしょうから。

[2691: 匿名さん]

資産価値など、いくら議論しても変わらないことを今話すより、まだ建つまで3年なのでこの物件をより良くするための議論をしませんか？自転車置き場の数やバルコニーの水栓などは改善されてますし、他にも今皆さんの気になっているところを集めて皆さんの力で変えていきたいです。

[2692: 匿名さん]

カフェサービスの規約を変えてもらいたいです。重要説明書によると、水道代光熱費及び消耗機器・備品の取り替え費用は管理組合の負担である一方、商品の選定と売上は管理会社に帰属すると書かれています。カフェ定員の人件費については書かれていませんが、もしこれも管理組合の負担だとすると、管理会社は必要経費を住民に払ってもらい、それによる売り上げはまるまる得る仕組みになっています。光熱費や人件費も管理会社が持つべきだと思いますが、皆さんはどう思いますか？

[2693: 匿名さん]

住民サービスの一環ですからね。管理人室やコンシェルジュカウンターの電気代、光熱費、雑費を住民負担ではなく管理会社が負担しろと言うのと同じでは？単体のカフェ事業で凄く利益が出るならともかくですが、そうでない場合は他の諸々の管理と併せて管理会社も利益を出さないと成り立ちませんし、光熱費や人件費がかかるのは仕方がないと思います。
そこを許容できるか、そのサービスに魅力を感じるかという部分は個人の考え方次第かと思います。

[2694: マンコミュファンさん]

>>2693 匿名さん

そうではなく指摘しているのは運営のコストを管理組合が負担しているのに売上が管理会社に帰属するという点ではないですか？たしかに管理組合に帰属すべきな気がします。

[2695: 匿名さん]

管理会社が運営するコンシェルジュサービスのうち、コピーサービスやfaxサービスの売り上げは管理組合に入りますが、なぜかカフェサービスの売り上げは管理会社に入るようになっています。一般的に管理会社は一律のサービス料を受け取ってサービスを提供するものではないでしょうか？パンを売って利益を稼ぐ仕組みならば、そもそも必要な経費を抑える努力も管理会社が負うべきです。必要経費を管理組合が出すのに利益は入ってこない仕組みはおかしいです。

[2696: 匿名さん]

>>2694 マンコミュファンさん

おっしゃる通り！
黙っていたら管理会社のいいようにされますよ。
この件は理不尽です。

[2697: 匿名さん]

>>2695 匿名さん

ここの管理会社もアコギなやり方してるんだ

[2698: 匿名さん]

利益(売上ー経費)を管理会社と分けるのは個人的にはよいと思いますが。経費を押し付けて売上だけもっていくのは絶対に間違っています。今のうちに規約を修正すべきです。

[2699: マンション検討中さん]

登録してきました。

縁起担ぎ？としての1番ではありませんでしたが、4月1日の発表を待ちたいと思います。
南側は人気ですね。

[2700: 匿名さん]

すべて調べたわけじゃないけど、FAXとかは住民でしょ。
カフェは遊びに来た人も食べるので、他人向け飲食含まれるだから、
それを売り上げに立てると営利で管理組合として消費税とか確定申告とか発生しませんか?
清澄白河野村とかでしたっけ？それ前提のマンションもありましたけど、あまり一般的ではないですよね。
こういうのは、あくまで売り上げと人件費消耗費等の管理会社分を比較して、管理組合の定例チェック数値とし、
管理会社が大きく儲けてなければオッケーでいいのではないかと思いますが。
どっちがどっちの売り上げだけで判断はできないですよ。判断するのは具体的な数値です。
まあ、だから中途半端なカフェとか廃止する組合とかもありますし、管理組合が機能していないとこは管理会社天国なんでしょうけど。

まあもっと基本的な大きい金銭的ななこととして、駐車場代金は修繕積立金＋駐車場メンテ更新費用が理想ですが
だいたいの新築では一般管理費に消えてますね。そこから見直すのが一番ですけどね。

[2701: マンション検討中さん]

>>2661 匿名さん

本日行ってきました。
価格表もいただきました。

[2702: 匿名さん]

>>2698 匿名さん
経費と言っても原材料費、人件費の扱い次第でしょうね。スタッフはバイト1人と訳にはいかないでしょうし。
客数が少なかったり廃棄が多くて赤字になっても請求はしないでしょうから、管理会社にとってそんなにいいものなんでしょうかね。ノウハウがないから委託でしょうし、その質に関わる可能性がある気もします。もちろん運営形態は確認した方が良いとおもいますが。

[2703: 匿名さん]

外部の方も利用するカフェで利益を管理組合に入れるなら事業扱いじゃないでしょうかね。
当然課税もされますよね。そっちのほうが面倒だと思います。
2700さんも言ってますが収支の具合を組合が監視していればいいんじゃないですかね。

[2704: 匿名さん]

誰も管理会社が儲けるなとは言ってないですね。施設使用料、人件費、光熱費等の諸経費を管理会社が払うのであれば、もうけることに特に強い異議は出ないと思います。要はこれらの経費を払わずに売上がそのまま管理会社にいくことが問題です。管理会社にとってみれば、純利益と本来払うべき経費を合わせた分、得していることになります。

[2705: マンション検討中さん]

重説の書き方をみると、カフェはコンシェルジュサービスと同列に見られているので、基本的にカフェで儲けを出すという性質のものではなく、カフェは住民の生活の質を向上させるサービスであるという位置づけなのでしょう。
おそらくその性質からいって、人件費もコンシェルジュと同様に組合負担になるのではないかと（管理会社への支払金の中に含まれているのではないかと）思います。
そしてその管理会社との契約金額は、カフェでの売り上げを考慮した金額である、という建前なのではないかと思います。
（ちなみにカフェスタッフは日勤1名とありますね）

カフェは最初は物珍しさから人がいるでしょうから黒字でしょうが、数年したら利益なんてほとんどなくなると思われます。
中古の大規模物件を見ていた時、軒並みカフェ周りには人がおらず、これでやっていけてるのか？と思ったものですが、あくまでカフェは、コンシェルジュやブックライブラリーサービスと同じ、住民の満足度を高めるサービスであると考えれば、赤字であろうが関係ないのでしょう。

カフェの維持に一戸あたりの負担がどれくらいあるのか不明ですが、グランドメゾンの管理費はそこまで高額ではないため、私は今の管理費でカフェを維持できるのならばしたらよいのではないかと考えます。私は少なからずカフェがあるということを（あまり使わないとしても）楽しみにしていますし。
不要論を言い出すと、ではコンシェルジュも不要なのではないか？と個人的には思ってしまいますしね。

注文をつけるとするなら、パンやコーヒーの価格が外と同レベルの（明らかに利益を出そうとするレベルの）値段であった場合、これは住民の満足度を高めるサービスではなくカフェ単体で利益を出そうとする単なる店の誘致であるとみて、光熱費等の経費に加えてテナント料まで請求するべきかと思います。

[2706: 匿名さん]

イオンで食べたり飲んだりできるのに。

[2707: 匿名さん]

ここを住居者専用のカフェじゃなくて、緑豊かなおしゃれなカフェを誘致して外向けのお客も募れば、その貸料とそもそも払う予定だったこのカフェ用の管理費数年分で駐車場を地下にできたのではないでしょうか？現状の規約が住民のためになっているとは到底思えません。

[2708: マンション検討中さん]

カフェはどうせ使わなくなるし、期待してないからどうでもいいです。と言いつつ、管理費上がるのは嫌なので、どうせなら無くなればいいのにな。。
予算カツカツで購入を考えているので、管理費や修繕費は上がらないことを祈っています。。

[2709: マンション検討中さん]

多すぎる植栽も、手入れや、虫対策でお金がかかるし、管理費を上げて行く要因ですよね。
植栽もなくなればいいのに。

[2710: マンション検討中さん]

外向けのカフェを誘致した程度では駐車場を地下にすることなんて到底できませんよ
そもそも駐車場を地下深くにすると排水などの設備費に非常にお金がかかり、またその維持にもお金がかかるために管理費がカフェどころじゃなく上がるでしょう。それこそ望んでいません

本物件は、共有施設を十分絞って管理費を安くしていると感じます。これ以上共用施設を削ると大規模物件である良さが無くなりかねません。グランドメゾンはブックライブラリーサービスやキッズエリアなどとカフェが連動して相乗効果のあるような設計になっています。それを無くすというのは、どうなのでしょう。それはいずれはリセールバリューにも影響してくるように思います。
明らかに無駄というものであれば考える必要もあるでしょうが、十分管理費が安いにも関わらず、購入時にある共用施設がさらに不要であるというのなら、もうこの物件を買うべきではないのではないですか。最初からそういう物件を買えばよいだけではないでしょうか。
私は月数百円程度の節約のために、共用施設を削るのはいかがなものかと思います。

[2711: 匿名さん]

詳しい方がアンチさんをことごとく論破してるのが笑えますね。サービス含め物件だから、そこに価値を見出だせないまたは維持費が嫌だという方は他にした方が賢明ではないでしょうか？
カフェの廃止などは現実的に少しでも利用者がいる場合は
難しいでしょうから。

管理費についてですが、最初は余裕を持って高めに設定してあるので、余るようなら管理費を下げる、もしくは修繕費に積み立てするなどの可能性があるそうです。その辺は管理組合次第ですかね。管理費を上げるというのは批判もあるでしょうからあまり想定していないそうです。その為の高めの設定とのこと。それでも十分管理修繕費安い部類かと思います。

[2712: 匿名さん]

>>2711 匿名さん

論破してるのが笑えるだって？
君は そんなに笑える立場か？
いろんな人が購入者となっているんだから
もう少し言葉に気をつけた方がいいよ。

管理費の件だけど
余裕を持って高めに設定してると言うのは間違いだ。
近隣と比較しているのだろうけど
管理費修繕費は数年単位で上がっていくものだよ。
だれも望んでいるわけじゃないけど それが真実。

ちなみに管理会社はそれらを下げると言う発想はここに限らずどこも持ってない。

[2713: 評判気になるさん]

>>2711 匿名さん

カフェができるとのことですが
外部からくるひとが自転車の場合は 自転車はどこに駐輪するのでしょうか？

[2714: 検討者]

>>2712 匿名さん

ここの管理費が安いなんて全然思わないですが
修繕費は安すぎ。
新築時によくある釣りだね。