積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[17201: 匿名さん]

同じように駐車場が埋まらず、業者に委託して外部向け月極駐車場として運用している例もあります。
ということは、駐車場収入はメンテ費用を差し引いてもかなり残るということ。ま、当たり前ですが。。
仮に駐輪場に転用した場合、管理費はそれなりに上がると考えておかないといけません。

[17202: 匿名さん]

>>17201 匿名さん

その通りですね。

一般的には、駐車場を潰すよりも残して貸した方が収支上プラスになるということ。

ということは、今回のケースで言えば、収支上はマイナスになる選択（駐車場を減らす）をする可能性があるわけで、もしそうなれば管理費や修繕積立金が上がるのは仕方ない。

ただ、その事実を知らされないまま引き渡されるよりはマシなのかもしれない。

[17203: 匿名さん]

埋まらない駐車場残しておくよりかは英断だよな。金食い虫の機械式駐車場ですしね。
埋まるか埋まらないかギリギリくらいまで減らしてくれてOK
郊外ならともかく都心で駐車場はあまり必要ないということだね。

[17204: 匿名さん]

このご時世外部に貸し出すとこもあるがセキュリティ面で不安も残るし
普通に撤去するマンションも多数あるよ。どっちがいいかはそれぞれだな。

ここのように後からあれこれ変更されるより、判明した最初の段階で対策取ってくれる
マンションの方が良心的とも言えよう。
17192さんが言うように積水ハウスが上手くコントロールしてるんだろうね

[17205: 匿名さん]

元々積和は管理委託費安いし、タワーでもないから修繕費はそこまで行かず読みやすいからね。

あとは微調整してくれればいいんじゃない。管理修繕という面では安心感ある物件だよね。

[17206: 検討板ユーザーさん]

何だか妙に物分りのいい住民さん？が多いなぁ。
管理費が上がる可能性が高いというのに。

[17207: 匿名さん]

外部貸出しすると、組合の法人化の必要と課税問題があるから色々と難しいけどね。

[17208: 匿名さん]

後々から揉めるより先に分かってるほうが良いと思うのが普通の人の見解じゃないか。
入居、完売してから上げる方がデベ的には都合いいのかもしれないけどね。

ここはそうしなかっただけマシだよなと私は思います。
穿った見方する人に何言ってもみたいな感はありますのでこれ以上は言いませんが。

[17209: 検討板ユーザーさん]

見積もり誤ったのはセキスイさんの責任なんだから、管理費値上げが必要な分は管理委託費をやりくりして下げて、駐輪場埋まらなくても管理費は据置きすべきじゃないか。

・・ぐらいネゴるのが普通じゃないかね？

[17210: 匿名さん]

普通の定義はそれぞれじゃないか？
今の所そんなこと言ってるのは貴方くらいですし

[17211: 購入経験者さん]

普通に考えれば埋まらないまま放置するよりかは
この段階で計画変更した方が賢い選択と分かるはず。

どこのデベも駐車場の付帯率間違うなんてざらにある話だし、
そこで柔軟な対応取れるかどうかの方が大事だと思うわ。

[17212: 匿名さん]

計画変更するのと管理費値上げするのは別問題。

[17213: 匿名さん]

なんでみんなこんなにマンションの管理費について議論してるの？？

どうせ買うわけではなさそうだし。
知識の披露しあい？？

[17214: 通りがかりさん]

まぁでも、検討者にしても契約者にしても管理費上げてほしくないというのはごく当然の反応だろう。

[17215: 名無しさん]

>>17203 匿名さん
ここは都心ではないですよ。

[17216: 評判気になるさん]

>>17213 匿名さん

契約者さんが、管理費値上げのマイナスイメージを払拭しようと躍起になっています。

[17217: 検討板ユーザーさん]

私の感覚では、積水は余った駐車場を減らす事以上に、駐輪場が足りないという問題に対処しようとしてるのではないかと感じました。

素朴な疑問なんですが、仮に駐車場を減らした場合、その分浮いた駐車場建設費はどこに行くんでしょう？建設費は当初予定分が全て物件価格に反映されてますよね？積水がその分儲かるのも不自然ですし。

[17218: マンション検討中さん]

>>17217 検討板ユーザーさん
浮いた費用は積水ハウスのものです。不自然さはありません。

[17219: 匿名さん]

>>17216 評判気になるさん
素朴な疑問。

だってみんなこのマンション買うの？

[17220: 匿名さん]

>>17219 匿名さん
人に聞く前に、まず自分の立場を明らかにしたら？

[17221: 匿名さん]

適切な額で運営してくれればいいと思うけどね。
後からやいのやいの言われるより遥かにマシですし・・
駐輪場不足含めて満足出来るなら計画
変更もOKですね。

検討者にとってはそこも含めて検討すればいいだけだし
特に何の問題も無いと思います。

[17222: 匿名さん]

>>17220 匿名さん

買いますが、貴方はどうなの？

[17223: 匿名さん]

積水としては、管理費も修繕積立金も、あくまで「予定」だと逃げ切れるから、浮いたお金どうこうは契約者からは何も言うことができない。

[17224: 匿名さん]

そんなことでイチイチ文句を言う人も滅多にいないだろうけどね

[17225: 匿名さん]

え？
管理費が上がったら、文句言う人はたくさんいるでしょ。

[17226: 匿名さん]

文句言うなら、解決策を出してみろと言われるだけじゃないかな。

[17227: 検討板ユーザーさん]

>>17226 匿名さん
誰が？積水が？

[17228: 契約済み]

23区内でいくつかマンション物件を所有してますが、駐車場がうまらないので
管理費の見通しが厳しくなるケースが多いです。後管理費の未収問題もあります。駐車場敬遠は時代の流れですねかね、無理してマイカー要らないと。

ところが開発許可段階で、一定の駐車場が必要です。そのため購入時のアンケート段階で需要が小さいと分かった時点で再度申請し直している分けです。
お役所とのやり取りなので、それを転用するにはそれなりの理由が必要であり
駐輪場は同等のものとも言えるので許可が出やすいです。

収入が減る一方で、その機械式駐車場の修繕費（replacement費用含む）はかなり負担が大きいのでそのままにしておくと数年後に問題になります。
今の時点で問題の対応をする姿勢は好ましいです。初期費用の浮いたコストについては全てが判明、認可が下り、組合が結成された段階で適正に処理されるはずです。つまり最初の5年位に大きく影響が出るわけではないけど、管理費の上昇を抑える要因としてはマイナス、修繕費管理は別会計ですがマイナス要因が小さくなるので5年後の値上げ幅に対してはマイナスにならない。

何台程度の申込みが想定されているか今度聞いてみます。計画は241/687=35%

[17229: 匿名さん]

管理費据え置いてくれたらもっと好ましいね。

[17230: 匿名さん]

>>17228 契約済みさん

浮いたコストは、適切に処理される？
具体的にどのような処理を想定してますか？
私は処理も何もないと思います。

[17231: 匿名さん]

元々の管理費が安いからね。
むしろこの段階で調整してくれるなら
良心的だと思います。
維持費の高い機械式は減らすことに
文句言う人はいないと思いますね。

[17232: 匿名さん]

>>17231 匿名さん
機械式減らすのはいいが、いくら元が安くても管理費はそう簡単に上げてほしくないな。

[17233: 匿名さん]

>>17231 匿名さん

231円㎡って別に安くもなんともないんだが、、

[17234: 匿名さん]

色々な付加価値ついてその額なら安いんじゃないか。
サービスに価値を見い出すかは人それぞれだけどね。
私はリーズナブルだと思います。

[17235: 匿名さん]

>>17160 マンション検討中さん

この跡地タワマンじゃないよ

[17236: 匿名さん]

>>17171 口コミ知りたいさん

タワマンじゃないってよ。

[17237: 通りがかりさん]

マンションが建つみたいですね。

[17238: 匿名さん]

第2の要塞？

[17239: 匿名さん]

これだけ売れ行きが良いと他のデベも放っておかないかもね。
グランドメゾン売れ行きが指標かな、それくらい好調

[17240: マンション検討中さん]

3次3期22戸

[17241: マンション検討中さん]

第3期3次22戸
でした。

9割いったのかな？？

[17242: 匿名さん]

順調ですね。

[17243: 匿名さん]

>>17238 匿名さん
何が？

[17244: 匿名さん]

プライムが大ゴケだからね

[17245: マンション検討中さん]

先月の段階で担当さんは9割行ったって言ってました
ここで22なら残り50ぐらいか……すごいな

[17246: 匿名さん]

竣工まで、二年もあるのに凄すぎですね

[17247: マンション検討中さん]

>>17237 通りがかりさん
15階くらいのL字だよね。

[17248: 匿名さん]

>>17247 マンション検討中さん

そうみたいですね。

[17249: 検討板ユーザーさん]

>>17248 匿名さん
どこかで建築予定が確認できるのですか？

[17250: 匿名さん]

>>17247 マンション検討中さん

適当なこと言うなよ。

[17251: マンション検討中さん]

同感です。
17247: マンション検討中さん、しっかり根拠を示してください

[17252: 通りがかりさん]

そんな気になるなら建築確認を閲覧してくらゃいいのに。

[17253: 匿名さん]

>>17252 通りがかりさん

残念ながらまだ建築確認はできません。
しかし、近隣のマンションや家には、工事説明会のチラシが入ってました。

我が家にもありましたが、マンションができるわけではありません。

[17254: マンション掲示板さん]

>>17253 匿名さん
何ができるの？

[17255: 名無しさん]

平野屋無くなってイオンとオーケーがパンクしてるから、それと競合しないちょっと高級路線のスーパー(クイーンズ伊勢丹とか成城石井)降臨

2階には小ぶりのユニクロとかしまむらみたいな安アパレル、アカチャンホンポとか入って完璧にミニタウン完成。
ちょっと間口狭いけど立地、敷地面積的には丁度いいな。

とかいう妄想して楽しむことにします。

[17256: マンション検討中さん]

>>17253 匿名さん
お知らせ看板でていないのに、説明会のチラシが入っていたんですか？
普通は、看板が先では？

[17257: 匿名さん]

今家賃１２−１５万相当の人はここは買えませんよ
今、家賃１９万相当の人なら大丈夫です

[17258: 匿名さん]

>>17256 マンション検討中さん

そうですよ。
残念ながらチラシは捨ててしまいました。

[17259: 匿名さん]

売れ行きが好調だとあれこれやっかみでデマ流す人もいますから仕方がないですね。
人気物件の宿命でしょうかね。

[17260: 検討板ユーザーさん]

>>17257 匿名さん

急にどうしたんですか？！
今そういう話の流れになってないでしょ（笑）

[17261: 匿名さん]

>>17260 検討板ユーザーさん

蓄え無しでそれぐらいの家賃を普通に払えないと住めないよということです

[17262: 検討板ユーザーさん]

>>17261 匿名さん
意味は分かりますよ、皆それくらいシミュレーションして予算内に収まるなら物件としてのスペック等を調べて検討するでしょ。
頭金幾ら入れて借入幾らで月幾らの返済＋マンションの管理費と修繕積立が月2.5万＋固定資産税が月2.5～3.5万くらいだろうから、月の支払いは大体幾らくらいだな、ってだけ。
そんな話ここで必要ですか？
会話の流れを逸脱して唐突にお金の話をされたから「何で急に？！」ってビックリしましたよ。

[17263: マンション検討中さん]

>>17255 名無しさん
確かにスーパーは心配ですね
プライムの人達が先に住み始めてさらにパンクしそうになると、いよいよ困ります
何で平野屋さん辞めちゃったの～

[17264: 匿名さん]

>>17263 マンション検討中さん
需要があれば確実に店は増えますよ。
人口が増えてパンクしちゃってたなら、
儲かるのが確実なので、どこかのスーパーが喜んで出店するでしょう。
そこは心配ではなく、何が出来るかお楽しみってことで(^^)

[17265: 匿名さん]

>>17264
お楽しみにした結果、まいばすけっとができるというオチ

[17266: マンション検討中さん]

>>17265 匿名さん
落ちてないけどな。

[17267: マンション検討中さん]

>>17265 匿名さん
ひがみですか。笑

[17268: マンション検討中さん]

スーパー新規進出が決まっているなら早めに知りたいです
スーパーが混んでいると非常時も困りますし、割と切実な問題だと思います

[17269: 名無しさん]

なんかヤオコーって噂あるみたいですね。
まいばすけっとでも全然いいや
コンビニでもいい
そもそもイオンが近くてよかったけどなんか隣に増えるだけでもさらに嬉しい

[17270: 匿名さん]

みなさん、どこの土地の話をしてるのですか？

[17271: 匿名さん]

私はもとまちユニオンという話を聞きましたよ

[17272: 契約済み]

<<17270
青物横丁、ジュネーブ通り for シーサイド

[17273: 匿名さん]

>>17272 契約済みさん
そんな土地ありましたか？

[17274: マンション検討中さん]

>>17270 匿名さん
南側のコカコーラでは

[17275: 契約済み]

www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shinagawa/location/index.html
上が青物横丁
下がシーサイド側
旧平野屋の話でしょ

[17276: 匿名さん]

旧平野屋は、薬局。

[17277: 匿名さん]

イオンもオーケーストアもあるのに、
新規出店するスーパーがあるなら度胸があると思う。

[17278: 匿名さん]

ですよね
イオンとオーケーあったら参入しづらそう
スーパーに関してはかなり不安です

[17279: 匿名]

>>17278 匿名さん

不安とは？
イオンとオーケーだけでは不安、ということでしょうか？

[17280: 名無しさん]

そうかな？
駅近商圏3500世帯から約1.5倍の5000世帯になる予定だよ
しかも今の競合が繁盛してるんでしょ？
度胸あるどころか参入目線からするといいタイミングだと思うけど
まぁそれだけの問題ではないとは思うけどね

[17281: 匿名さん]

>>17280 名無しさん

そもそも本当に需要があるなら撤退しないですから、、

[17282: 匿名さん]

>>17281 匿名さん

平野屋は売れないから撤退したのではなく、違う問題だろ。

[17283: 名無しさん]

>>17281 匿名さん
平野屋はずっと貸したくて、ようやく借り手が見つかっただけの話

[17284: 匿名さん]

理由はどうでもいいから新規にスーパーがオープンしないとイオンとオーケーがパンクする
GM自体は気になってるけどそこがかなりネック
大丈夫大丈夫言ってる人は契約者か営業なのかな

[17285: マンション検討中さん]

>>17284 匿名さん
であればやめといたほうがいいかもしれないですね
そこがかなりネックと感じられるならば都外に下った不人気駅遠エリアの小型スーパーの近隣などの物件を探したほうが圧倒的にお手軽に住めるかと

[17286: 匿名さん]

>>17283 名無しさん

17281のように、事情を知らないで知ったかぶりをすると恥かくよ。

[17287: マンション検討中さん]

広い土地。

[17288: 匿名さん]

スーパーの需用はものすごくあります
証拠といってはなんですが、まいばすけっとの店舗だけでも徒歩10分以内に3～4店舗、徒歩20分まで広げたら余裕で10店舗以上、もしかしたら20店舗ぐらいあります。

ただ、おそらくいい土地がないので中型スーパーが出店しづらく、大型店はイオンやヨーカドーと競合するので出店はむずかしいとかの理由があるんだろうね。

イオンやokで物足りない時は、自転車があれば、大井町や品川駅も近いし、ウィラ大井や八潮のスーパーバリューもあるので、スーパーめぐりも楽しいと思います。

[17289: 名無しさん]

>>17287 マンション検討中さん
そこはそんな広くないよ。コカコーラ跡地とほほ同じ。

[17290: マンション検討中さん]

ほんとだ。コカコーラの土地以外と大きい。

[17291: マンション検討中さん]

GM、将来は囲まれるね。

[17292: 匿名さん]

>>17291 マンション検討中さん

だから？

この付近で囲まれない場所を探す方が無理だろ。
囲まれるから、何があるの？

[17293: 匿名さん]

>>17287 マンション検討中さん

だからここはマンションでもスーパーでもないよ。

[17294: 匿名さん]

>>17293 匿名さん
何になるの？

[17295: マンション検討中さん]

>>17293 匿名さん

今も囲まれてるから苦笑

それでも良い人が買う。

[17296: 匿名さん]

>>17294 匿名さん
完成までのお楽しみ。

[17297: マンション検討中さん]

囲まれても大丈夫！
回りに広大な杜が出来るから、
木々がクッションになり
気にならない！

[17298: マンション検討中さん]

>>17296 匿名さん
知らないのに知ったような発言はやめた方がいいですよ

[17299: マンション検討中さん]

>>17290 マンション検討中さん
敷地いっぱいには建物って建てられませんからね。新しく建てる建物が仮にマンションだとしても、バルコニーとのお見合いは避けるはずだし、既存建物への影響は検討すると思いますよ。

[17300: 匿名さん]

>>17298 マンション検討中さん

知ってますよ。