積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[17151: 匿名さん]

>>17142 口コミ知りたいさん

それ新宿ルートの路線でしょ？
新橋ルートは天王洲前通るから接続ありそうだけどね

[17152: マンション掲示板さん]

>>17151 匿名さん
アイルの可能性はかろうじてあるかな
でもシーサイドはあり得ない

[17153: マンション検討中さん]

アイル乗り換えで東京に行けるならいいね。

[17154: 匿名さん]

シーサイドは通らないほうがよいですよね。住民にとっては。平日も休日も人の波になってる駅は見ててかわいそうだもの。

[17155: マンション検討中さん]

>>17154 匿名さん
シーサイドが通らなくていいのは同意するけど、最後の一文は要らない。
GMの品位が疑われるから辞めて欲しい。

[17156: 名無しさん]

アイルは停車駅になりそうですよね。
モノレールと被るから利便性はそこまで向上しなそうだけど、確かに東京駅まで15分とかになれば価値はありますね。大井町の利便性は凄まじいですね。

[17157: 口コミ知りたいさん]

>>17156 名無しさん
アイルに駅出来たとしても品川埠頭側？乗り換え遠すぎる、、、

[17158: 匿名さん]

>>17157 口コミ知りたいさん

200m程度が遠いなら地下鉄の乗り換えなんてできませんね。

[17159: 通りがかりさん]

>>17158 匿名さん
多分、土地勘がない人で適当なんでしょ。

[17160: マンション検討中さん]

この南の広大な駐車場、タワマンかな？
15階建てくらいかな？

[17161: マンション検討中さん]

後から続々囲まれるね。
日陰の杜が心配。

[17162: マンション検討中さん]

>>17161 マンション検討中さん
あんたどの立場で心配してんの？笑
買えもしないマンションに。

[17163: マンション検討中さん]

>>17160 マンション検討中さん
カスタリアやレグノカリテより敷地広いから、20階以上にはなるだろうね。

[17164: 匿名さん]

この周りを知って発言してます？
マンションが周りにあるから、タワーはたてないでしょ。

[17165: 匿名さん]

>>17162 マンション検討中さん

ホントにひねくれていますね。。
あなたのこのような投稿でここが色眼鏡で見られるのがわからないんですね。

[17166: マンション検討中さん]

>>17165 匿名さん
あんたも同類だけどね。

[17167: 検討板ユーザーさん]

>>17163 マンション検討中さん

確かここは14～5階くらいだったか、それくらいまでしか建てられないらしいですよ。営業さんが言ってました。
日照権か何かそういうような問題だったと思います。
ＧＭより高さが高くなることはないようです。
何となーく1階にいくつか店舗が入った賃貸マンションになりそうな気がします。
分譲にしちゃうと立地と規模感の優位性からＧＭには勝てないでしょうから…

[17168: マンション検討中さん]

15階ってけっこう高いね。

[17169: マンション検討中さん]

仮設コナミにして、
コナミタワー立て直しがいいなー。

[17170: 検討板ユーザーさん]

>>17168 マンション検討中さん

いや、12階だったかもしれません。そこははっきり覚えてないです。

[17171: 口コミ知りたいさん]

>>17167 検討板ユーザーさん

営業さんの話は信憑性ありますか？
何か問題ってのが問題でそこがはっきりしてないとタワー建つこともありますよ。
日影の問題なら対象の場所がありますから。
南側の部屋の人たちは正式な回答を営業さんから聞いた方がいいですよ。
後悔しないためにも。。。
営業を信じるか信じないかはあなた次第。。。

[17172: 匿名さん]

積水ハウスって管理費安いですね。それでいてそんなに管理が悪いという話も聞かないですし。
管理費が収益の柱という訳ではないのかな。長い目で見るとこういう部分も無視できない金額ですね。
そういう部分も良心的なのかなという印象です。

[17173: マンション検討中さん]

>>17172 匿名さん

今住民スレで、管理費の値上げの可能性について積水から封書で連絡があったことに不満が上がっていますね。
駐車場が埋まらないのが原因のようです。
積水の管理費の設定が元々低すぎたんじゃないでしょうか？
管理費の安さもメリットの一つですので、入居前から値上げの可能性なんて納得できないし、他も色々微調整がありそうで心配です。

[17174: 匿名さん]

これだけ駅近なら車はあまり必要ないということですかね。
なんだかんだでこれからも駅近物件は強いと思います。
人口は減っていくわけですし、今後駅から遠い物件は敬遠されますよね
目安はやはり3分以内でしょうかね

[17175: 匿名さん]

>>17171 口コミ知りたいさん

広さ的にはタワーが建てられるけど、あの敷地にタワーたったら変なこと想像できませんw？
タワーって資産価値を大切にしてる人達だからこそ、あの敷地にタワーできても買うひといるの？

[17176: マンション検討中さん]

>>17175 匿名さん
変なこととは？

[17177: 匿名さん]

>>17176 マンション検討中さん

あの立地をみたらわかりますよ。
タワーマンションっていう雰囲気じゃない。

[17178: 匿名さん]

>>17177 匿名さん

賃貸マンションにするなら可能性ありますよね。この辺りにも分譲にしないで賃貸にしてるマンションありますからね。

[17179: 匿名さん]

>>17178 匿名さん
立地知ってますか？

[17180: マンション検討中さん]

しかし駐車場に空きが多いとなると、使いもしない施設のために修繕費を使わないといけないことになりますね。
なんとかならないものですかね。

[17181: マンション検討中さん]

住民以外に貸し出しするという手もあります。
駐車場。

[17182: マンション検討中さん]

竣工後、植栽を切り倒して、コイパにしてもいいかもですよね。理事会の承認のもと。

[17183: 匿名さん]

>>17182 マンション検討中さん

そういう、ネガ発言はやめな。
荒れる原因。
いい加減、空気よめよ。

[17184: マンション検討中さん]

>>17182 マンション検討中さん

稼ぐマンション。
アイデアはいいですね。
管理費稼いでくれたら。

[17185: マンション検討中さん]

駐車場大量に余るなら、住民外に駐車場貸し出すのはありだと思います。この立地なら適正価格で募集したら借り手はつくかと思います。

[17186: マンション検討中さん]

単純にカフェ止めたらいいんじゃない？
使うのなんてどうせ珍しがる最初だけだよ。

[17187: マンション検討中さん]

カフェも一般開放して、カフェでも稼ぎましょ。

[17188: 匿名さん]

周りの環境は一変する（背の高い建物に囲まれる）し、管理費も高くなるし、聞いてた話と随分変わるんですが…
プライムレジデンスの見た目が結構良い感じなので、正直こちらにしておけば良かったと思っちゃいました…

[17189: ご近所さん]

ここの北側隣接地に将来建つであろうマンションが結局一番良かったりしてね。

南向きの部屋ならここのご自慢の杜が無料で拝めて、陽当たりもそこそこ確保される。
東向きもオフィスとのお見合いは無く眺望良好で、イオンへのアクセスもここより近い。

なるほど積水さん、いい土地仕入れましたね^^

[17190: 評判気になるさん]

>>17189 ご近所さん
一番良いってのはどこを比較対象としてるのかわかりませんが、こことの比較であなたの視点だけで言えばおっしゃる通りかもしれませんね。でも残念ながらあそこにはマンションたちません。

[17191: 検討板ユーザーさん]

>>17190 評判気になるさん

え？！北側の住宅展示場になる場所は将来マンションにならないのですか？
5年以上先でしょうが、マンションになると予想していたのですが…

[17192: 検討板ユーザーさん]

>>17173 マンション検討中さん

それは誤りです。

正しくは、駐車場がいまの希望だとうまっておらず、このままだと管理費をあげざるを得ない可能性があるため、再度精緻に契約者から希望台数を確認し、それでも満たなければ、希望を満たせていない駐輪場に変更する、という旨の内容です。

事前に適切な駐車場、駐輪場に調整して、管理費が上がり過ぎるのを積水がコントロールしてくれているんです。

[17193: 匿名さん]

？
なんで駐輪場に変更したら、管理費を上げなくて良いのか理解できない。

[17194: マンション検討中さん]

大規模マンション管理のノウハウがないんじゃないんですか？
これから色々問題出てきたりするんでしょうか？

[17195: マンション検討中さん]

>>17189 ご近所さん
積水が買ったわけじゃないんでしょ？
土地自体も前の会社が持ってるって話で

[17196: 匿名さん]

>>17192 検討板ユーザーさん

管理費を上げるということは、管理費会計で駐車場収入を当てにしてたということだね。埋まらなかったら管理費上がるというのは当然。

しかし、駐車場収入を管理費と修繕積立金にどういう配分しているのかは気になるところだね。管理費に全振りしてるとしたら、修繕計画が心配。

それと、売主に管理費の値上げだなんだと言われても、結局は入居後に入居者全員（管理組合）で決めることなんだから、今の段階でガチャガチャ言っててもしゃーない。不満なら、入居後に管理組合理事になって変えていけばいいんじゃないの。

[17197: 匿名さん]

機械式駐車場が減るのだからメンテ費用も下がるよね。管理費でどれくらいその収入当て込んでたのかは
知らないけど、イーブンになるのなら管理費はあがらないよね。

逆に駐輪場の収入も増えるし、こちらはメンテ費用はほぼ不要、そのへんはバランス次第ですね。
このあたりの柔軟な発想は流石積水ハウスですかね

[17198: 匿名さん]

駐車場収入　↓　　機械式のメンテナンス費用　↓

駐輪場収入　↑

こんな感じか。これでバランス取れるなら管理費も上がらんのと違う？

[17199: 匿名さん]

それで上手く折り合い付けるのがデベの仕事だからね。他のデベだと計画の変更などは
ほぼ無いけど。積水ハウスの場合はそこらへんが割と柔軟、四谷の物件でも要望出るなり
駐輪場増やしたりしてましたし。

[17200: 匿名さん]

>>17197 匿名さん

駐車場収入のインパクトを分かってないね・・・駐車場収入って、かなりデカイよ。特にここのような都心近くの立地だと。月額が高いからね。

駐輪場増やしたところで駐車場収入を上回れるはずはないし、メンテナンス費用って、減った分だけ反比例的に落ちるということでもない。

まあ、積水が変更するとしたら、変更後の数字を受け入れるしかないね。積水の見込みが甘かったということ。

[17201: 匿名さん]

同じように駐車場が埋まらず、業者に委託して外部向け月極駐車場として運用している例もあります。
ということは、駐車場収入はメンテ費用を差し引いてもかなり残るということ。ま、当たり前ですが。。
仮に駐輪場に転用した場合、管理費はそれなりに上がると考えておかないといけません。

[17202: 匿名さん]

>>17201 匿名さん

その通りですね。

一般的には、駐車場を潰すよりも残して貸した方が収支上プラスになるということ。

ということは、今回のケースで言えば、収支上はマイナスになる選択（駐車場を減らす）をする可能性があるわけで、もしそうなれば管理費や修繕積立金が上がるのは仕方ない。

ただ、その事実を知らされないまま引き渡されるよりはマシなのかもしれない。

[17203: 匿名さん]

埋まらない駐車場残しておくよりかは英断だよな。金食い虫の機械式駐車場ですしね。
埋まるか埋まらないかギリギリくらいまで減らしてくれてOK
郊外ならともかく都心で駐車場はあまり必要ないということだね。

[17204: 匿名さん]

このご時世外部に貸し出すとこもあるがセキュリティ面で不安も残るし
普通に撤去するマンションも多数あるよ。どっちがいいかはそれぞれだな。

ここのように後からあれこれ変更されるより、判明した最初の段階で対策取ってくれる
マンションの方が良心的とも言えよう。
17192さんが言うように積水ハウスが上手くコントロールしてるんだろうね

[17205: 匿名さん]

元々積和は管理委託費安いし、タワーでもないから修繕費はそこまで行かず読みやすいからね。

あとは微調整してくれればいいんじゃない。管理修繕という面では安心感ある物件だよね。

[17206: 検討板ユーザーさん]

何だか妙に物分りのいい住民さん？が多いなぁ。
管理費が上がる可能性が高いというのに。

[17207: 匿名さん]

外部貸出しすると、組合の法人化の必要と課税問題があるから色々と難しいけどね。

[17208: 匿名さん]

後々から揉めるより先に分かってるほうが良いと思うのが普通の人の見解じゃないか。
入居、完売してから上げる方がデベ的には都合いいのかもしれないけどね。

ここはそうしなかっただけマシだよなと私は思います。
穿った見方する人に何言ってもみたいな感はありますのでこれ以上は言いませんが。

[17209: 検討板ユーザーさん]

見積もり誤ったのはセキスイさんの責任なんだから、管理費値上げが必要な分は管理委託費をやりくりして下げて、駐輪場埋まらなくても管理費は据置きすべきじゃないか。

・・ぐらいネゴるのが普通じゃないかね？

[17210: 匿名さん]

普通の定義はそれぞれじゃないか？
今の所そんなこと言ってるのは貴方くらいですし

[17211: 購入経験者さん]

普通に考えれば埋まらないまま放置するよりかは
この段階で計画変更した方が賢い選択と分かるはず。

どこのデベも駐車場の付帯率間違うなんてざらにある話だし、
そこで柔軟な対応取れるかどうかの方が大事だと思うわ。

[17212: 匿名さん]

計画変更するのと管理費値上げするのは別問題。

[17213: 匿名さん]

なんでみんなこんなにマンションの管理費について議論してるの？？

どうせ買うわけではなさそうだし。
知識の披露しあい？？

[17214: 通りがかりさん]

まぁでも、検討者にしても契約者にしても管理費上げてほしくないというのはごく当然の反応だろう。

[17215: 名無しさん]

>>17203 匿名さん
ここは都心ではないですよ。

[17216: 評判気になるさん]

>>17213 匿名さん

契約者さんが、管理費値上げのマイナスイメージを払拭しようと躍起になっています。

[17217: 検討板ユーザーさん]

私の感覚では、積水は余った駐車場を減らす事以上に、駐輪場が足りないという問題に対処しようとしてるのではないかと感じました。

素朴な疑問なんですが、仮に駐車場を減らした場合、その分浮いた駐車場建設費はどこに行くんでしょう？建設費は当初予定分が全て物件価格に反映されてますよね？積水がその分儲かるのも不自然ですし。

[17218: マンション検討中さん]

>>17217 検討板ユーザーさん
浮いた費用は積水ハウスのものです。不自然さはありません。

[17219: 匿名さん]

>>17216 評判気になるさん
素朴な疑問。

だってみんなこのマンション買うの？

[17220: 匿名さん]

>>17219 匿名さん
人に聞く前に、まず自分の立場を明らかにしたら？

[17221: 匿名さん]

適切な額で運営してくれればいいと思うけどね。
後からやいのやいの言われるより遥かにマシですし・・
駐輪場不足含めて満足出来るなら計画
変更もOKですね。

検討者にとってはそこも含めて検討すればいいだけだし
特に何の問題も無いと思います。

[17222: 匿名さん]

>>17220 匿名さん

買いますが、貴方はどうなの？

[17223: 匿名さん]

積水としては、管理費も修繕積立金も、あくまで「予定」だと逃げ切れるから、浮いたお金どうこうは契約者からは何も言うことができない。

[17224: 匿名さん]

そんなことでイチイチ文句を言う人も滅多にいないだろうけどね

[17225: 匿名さん]

え？
管理費が上がったら、文句言う人はたくさんいるでしょ。

[17226: 匿名さん]

文句言うなら、解決策を出してみろと言われるだけじゃないかな。

[17227: 検討板ユーザーさん]

>>17226 匿名さん
誰が？積水が？

[17228: 契約済み]

23区内でいくつかマンション物件を所有してますが、駐車場がうまらないので
管理費の見通しが厳しくなるケースが多いです。後管理費の未収問題もあります。駐車場敬遠は時代の流れですねかね、無理してマイカー要らないと。

ところが開発許可段階で、一定の駐車場が必要です。そのため購入時のアンケート段階で需要が小さいと分かった時点で再度申請し直している分けです。
お役所とのやり取りなので、それを転用するにはそれなりの理由が必要であり
駐輪場は同等のものとも言えるので許可が出やすいです。

収入が減る一方で、その機械式駐車場の修繕費（replacement費用含む）はかなり負担が大きいのでそのままにしておくと数年後に問題になります。
今の時点で問題の対応をする姿勢は好ましいです。初期費用の浮いたコストについては全てが判明、認可が下り、組合が結成された段階で適正に処理されるはずです。つまり最初の5年位に大きく影響が出るわけではないけど、管理費の上昇を抑える要因としてはマイナス、修繕費管理は別会計ですがマイナス要因が小さくなるので5年後の値上げ幅に対してはマイナスにならない。

何台程度の申込みが想定されているか今度聞いてみます。計画は241/687=35%

[17229: 匿名さん]

管理費据え置いてくれたらもっと好ましいね。

[17230: 匿名さん]

>>17228 契約済みさん

浮いたコストは、適切に処理される？
具体的にどのような処理を想定してますか？
私は処理も何もないと思います。

[17231: 匿名さん]

元々の管理費が安いからね。
むしろこの段階で調整してくれるなら
良心的だと思います。
維持費の高い機械式は減らすことに
文句言う人はいないと思いますね。

[17232: 匿名さん]

>>17231 匿名さん
機械式減らすのはいいが、いくら元が安くても管理費はそう簡単に上げてほしくないな。

[17233: 匿名さん]

>>17231 匿名さん

231円㎡って別に安くもなんともないんだが、、

[17234: 匿名さん]

色々な付加価値ついてその額なら安いんじゃないか。
サービスに価値を見い出すかは人それぞれだけどね。
私はリーズナブルだと思います。

[17235: 匿名さん]

>>17160 マンション検討中さん

この跡地タワマンじゃないよ

[17236: 匿名さん]

>>17171 口コミ知りたいさん

タワマンじゃないってよ。

[17237: 通りがかりさん]

マンションが建つみたいですね。

[17238: 匿名さん]

第2の要塞？

[17239: 匿名さん]

これだけ売れ行きが良いと他のデベも放っておかないかもね。
グランドメゾン売れ行きが指標かな、それくらい好調

[17240: マンション検討中さん]

3次3期22戸

[17241: マンション検討中さん]

第3期3次22戸
でした。

9割いったのかな？？

[17242: 匿名さん]

順調ですね。

[17243: 匿名さん]

>>17238 匿名さん
何が？

[17244: 匿名さん]

プライムが大ゴケだからね

[17245: マンション検討中さん]

先月の段階で担当さんは9割行ったって言ってました
ここで22なら残り50ぐらいか……すごいな

[17246: 匿名さん]

竣工まで、二年もあるのに凄すぎですね

[17247: マンション検討中さん]

>>17237 通りがかりさん
15階くらいのL字だよね。

[17248: 匿名さん]

>>17247 マンション検討中さん

そうみたいですね。

[17249: 検討板ユーザーさん]

>>17248 匿名さん
どこかで建築予定が確認できるのですか？

[17250: 匿名さん]

>>17247 マンション検討中さん

適当なこと言うなよ。