積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[16651: 通りがかりさん]

>>16649 通りがかりさん
確かに！
駐車場は地下が良いですね！

[16652: 購入経験者さん]

残念ながらここは浸水リスクがあるので、近い1階は水をためるPITが作られています。だから地下駐車場はだめです。

[16653: 通りがかりさん]

>>16652 購入経験者さん
浸水リスク！

[16654: ご近所さん]

＞合計：644戸供給済（93.7%）
家よりも先に杜がムクドリで完売したと思います。。。

[16655: マンション検討中さん]

都内に竣工後1年経っても完売してない大型物件があるのを見ると好調にみえてしまいます。

興味持ってるので売れて欲しくないような、売れてほしいような。。。。

[16656: 検討板ユーザーさん]

>>16655 マンション検討中さん
検討されているならモデルルームにすぐ向かうことをお勧めします。

もう希望の間取りが開いていないかも。。。

[16657: 購入経験者さん]

浸水リスクと言っても23区内の3分の1が対象になっており、ここの浸水量（想定）は少なく、このPITはその対策が取られているという意味です。
www.risktaisaku.com/articles/-/5571　（2018年3月）

[16658: マンション検討中さん]

>>16657 購入経験者さん

集中豪雨が年々増えている今、浸水リスクは気になりますよね。

[16659: マンション検討中さん]

マイナス要素見つけた時の非検討者の食い付きがすごいな。笑

[16660: 匿名さん]

地下に駐車場作らないのはコストの問題だよ
これ以上高くなるとこの場所じゃ売れねえしな
浸水リスクがある場所の地下駐車場なんて商業施設含めていくらでもあるだろ

[16661: 匿名さん]

言葉遣いには気をつけよう。

しかも読みにくい。

[16662: 名無しさん]

物件として良いか悪いかは人それぞれ価値判断異なるからどっちでもいいけど、
事実としてあと100ちょいしかないから、今のペースで行くと年内とかに売り切れるよ。

[16663: マンション掲示板さん]

先日オプションの相談会に行った所、年内にはモデルルーム閉めるって話も出てるらしいので好調なのは本当なんでしょうね

[16664: マンコミュファンさん]

埋立地とシーサイドで検討から外しましたが、建物としてはそれなりに気に入っていました。竣工まで完売しないと思ってましたが、売れ行き好調の様で何よりです。

[16665: 通りがかりさん]

埋立地、飛行機除けば完璧
他も検討したけど埋立地以外でここまでいい物件が見当たらない
これが運命なのか

[16666: 匿名]

>>16665 通りがかりさん
購入者です。埋立地といってもあの辺りは砂浜だったそうですよ。
この前セミナーに参加して知りました。

[16667: マンション検討中さん]

>>16666 匿名さん
砂浜に土入れても液状化を防げないのは分かってますよね。

[16668: マンション検討中さん]

運河の先は名所だしね

[16669: マンコミュファンさん]

>>16666 匿名さん
セミナーで砂浜だから大丈夫だとでも言われたのですか？
もしそんなことを聞かされているとしたら…

[16670: マンション検討中さん]

で、実際に東日本大震災の時に液状化したの？このあたり

[16671: マンション検討中さん]

>>16666 匿名さん

砂浜って…ネガですよね？
砂浜より海底の地盤がしっかりした埋め立て地の方がまだいいです。。。

[16672: マンション検討中さん]

>>16671 マンション検討中さん
当然、地盤改良するから大丈夫ですよ。素人が家建てる訳でもなし。
そんな心配ならモデルルーム行くなり、自分で調べたりしたの？

[16673: 匿名さん]

>>16670 マンション検討中さん

してませーん。

我が家はこの近くでしたが、家財道具は何も倒れませんでした。補強してなかったので心配してましたが。

[16674: マンション検討中さん]

房総沖プレートの境界が動いたらしいけど、この世帯数で地震が起こったらどうなるんだろう
実家が近くて車がある人ならいいけどうちのような田舎者には不安
子供抱えて逃げられるんだろうか
まぁそんな自分にはここに限らず都心のマンションに不向きなのなもしれないけれど

[16675: 匿名さん]

供給数と契約数を混同されている方がいらっしゃるようですが、契約ベースでいうと残り100から150ということのようですよ。好きに選べるというのとはらまたこれも別ですのでお好きな間取りがあればすぐにでもモデルルーム行ったほうがよいとは思いますが。

[16676: 匿名]

今週から先着順販売個数が公表されました。
39戸(先着)＋43戸(未供給)で
残り82戸(契約ベース)とわかりました。

[16677: 匿名さん]

>>16676 匿名さん
まだまだ残ってるね…もう売れない部屋しか残ってないから、今後厳しいね。。

[16678: マンション検討中さん]

間取りに変化がない分、こういう時こそ強いのでは？

まぁ、年内かなー
邪魔だからさっさと完売すればいいよ

[16679: 匿名さん]

>>16678 マンション検討中さん
なんで間取り変化ないと強いの？？
逆な気がするけど。

[16680: マンション検討中さん]

>>16679 匿名さん

間取り選べない、選ばないってことは、あの間取りか良かったってならない=買わない理由にならない。

これが、以前いいなと思ってた間取りがなくなり違う間取りを希望せざるを得ないと妥協した気持ちになる=買わない。


みたいな？

[16681: 匿名さん]

>>16676 匿名さん
ここ、謎の売らない住戸が複数あるからね。残りは82より多くて100ちょいだと思われ。

[16682: マンション検討中さん]

似た間取りが多いと最後売れなくなるのが一般的ですよ
GMがどうかは分かりませんが

[16683: マンション検討中さん]

2LDK購入検討の方います？ 2LDKの場合、間取り的にはプライムとあまり差が無いのかなとも思います。営業の方には残り少ないと言われましたが悩みます。

[16684: 匿名さん]

>>16681 匿名さん

地権者の分じゃなくて？

[16685: 購入経験者さん]

GMの62mmに一番近いEe（東向）61.8mmと比較すると
GM　洋室がリビングインで繋げて使う2人夫婦向き
PT 洋室２つリビングアウト独立
PTの浴槽＋洗面がリビングインなので年頃のお嬢さんがいると向かない

施工会社：両方とも長谷工

[16686: マンコミュファンさん]

>>16666 匿名さん

リスクだけでなく気分的に嫌な人もいると思います。地位とまでは言わないまでも、地に足が付いてない感じというか。

[16687: マンション検討中さん]

>>16682 マンション検討中さん

そういうもんなんですねー

[16688: 匿名さん]

>>16682

似たような間取りが多いと売れなくなるというが、ここは多いじゃなくて大体全部同じだぞ
それでこの数売れてる以上、これから急に売れなくなると予想するよりも、このまま売れるという予想のほうが的を射ていると思うけどな

[16689: マンション検討中さん]

>>16688 匿名さん

間取りのバリエーションが多いマンションだと、不人気間取りだけ残ってペース落ちるのは理解できるけど、全間取りほぼ同じGMは関係なさそうですよね。

[16690: マンション検討中さん]

グラメは100ちょい、プライムパークスは70ちょい、レジデンスは20ちょいだね。想像で語らないで行けばいいのに。
まずはレジデンス

[16691: マンション検討中さん]

次はタワー

[16692: マンション検討中さん]

タワーその２

[16693: マンション検討中さん]

グランドメゾン

[16694: マンション検討中さん]

みんな売れてて、いい感じ。次も誰かアップしてね。

[16695: マンション検討中さん]

>>16690 マンション検討中さん

>>1123 購入者さん
未供給分があるはずなので実際はもう少し多いはずですよー
将来の金利上昇のリスクも見込んでフラット35にしました。変動金利は今が底

[16696: 匿名さん]

>>16690 、16691、16692マンション検討中さん

3兄弟の中でグランドメゾンのみがMRに行くと2000円分のTSUTAYAポイントが貰える理由がわかりますね。

[16697: マンション検討中さん]

>>16694 マンション検討中さん
レジは竣工近い。タワーが年明け、グランドメゾンはその約1年後。こんなもんでしょうね。
シーサイドで供給過多かと思いましたが、どこもいいペースですね。

[16698: 匿名さん]

ＭＲ行ったけど、TSUTAYAポイントなんてもらえなかったけど？

[16699: 匿名]

>>16690 マンション検討中さん
価格表をありがとうございます。
第3期2次供給前で100ちょいということは今は80ちょいですね。
これは営業さんの話と一致しますし、HPの先着戸数と未供給戸数(累計の供給数から計算)の合算と一致するので確信がもてました。
タワーとレジはHPを見る限り200戸未供給なので計算が合いませんね。。。

[16700: 購入経験者さん]

プライムタワーの管理費、修繕費リストもアップして頂けると
有難いです

[16701: マンション検討中]

>>16700 購入経験者さん
変な流れになっちゃうとめんどくさいのでそれはプライムタワーのスレにお願いしますね
GMのだったらこちらでいいんじゃないの？

[16702: マンション検討中さん]

>>16690 マンション検討中さん
残り100ちょいですか！
今年中に売り切れたらいいですね
レジデンスはあとわずかなんですね
永住目的なのでこちらにしましたがレジデンスはバランスよくて中古でも売りやすそうに思いましたから魅力的なんでしょうね

[16703: 匿名さん]

>>16693 マンション検討中さん
売れ残ってる部屋が偏っていますね…
値段の高い上層階は値下げしてでも売り切って欲しいです

[16704: 匿名さん]

>>16688 匿名さん
>>16693見る限り売れ残りエリアがかなり片寄ってる
同条件で似た間取りが多いので買い急がなくなり契約ペースは落ちるよ
別に竣工前に完売するのであれば多少時間かけてもいいと思うけどな

[16705: マンション検討中さん]

東側の２ＬＤＫでも、お買い得なところは完売してますね。

[16706: 匿名]

>>16667 マンション検討中さん

すみません、無知なもので。
セミナーでは砂浜だから大丈夫だとは言われてませんが、営業の方には液状化は大丈夫だと言われました。
実際どうなるか分かりませんが、地震が起きて液状化にならないことを願います。もう買ってしまいましたんで。
そこが気になる方はもっと山の手を購入されるんでしょうね。

[16707: 匿名さん]

>>16706 匿名さん

東日本大震災当時からこの辺に住んでますが、
当時も液状化はありませんでしたよ。

もちろん、今後も安心だという保証は
ありませんが、悲観することはないと思います。

[16708: マンション検討中さん]

役所に聞いた方が真実ですよ

[16709: マンション検討中さん]

南向き完売、西向きもほぼ完売で低層階しかなく、向かいのマンションとの距離が近すぎて、東向きの価格帯が手頃で検討していますが、東向きを購入された方は、どこに魅力を感じて決断に至りましたか？内装が気に入っており、特に眺望は気にしておりません。強いて言えば日当たりが資産価値を左右するのではと考えております。それから目の前の道路の騒音もどうなんでしょうか？駅近く、目の前がショッピングモールというのは非常に便利で魅力的ですよね。

[16710: 検討板ユーザーさん]

>>16690 マンション検討中さん
アップありがとうございます

実は同じ価格表でもデベによって記載する情報は一律ではありません
レジデンスとタワーは「第2期●次販売住戸・先着順販売住戸価格表」で
グランドメゾンは「先着順受付販売住戸・次期以降分譲対象住戸 価格表」と書かれてますよね
グランドメゾンは残個数がほぼ予想できます
しかしレジデンスとタワーの次期以降販売住戸=未供給はこの価格表からは予想できないんじゃないかな
まぁ最近はMRに行ってないので助かりました

[16711: マンション検討中さん]

>>16709 マンション検討中さん

・坪単価でみたら東が一番割安。
・中古市場で日当たりは関係ない。
同条件で価格が同じなら、日当たりが良いのがいいのは当然。


・結論、眺望よりも日当たりよりも価格なら東。
※中古もそういうがターゲット。

[16712: 匿名さん]

>>16709 マンション検討中さん

価格表見ると南向き高層階はかなり残ってるけど予算オーバーということですか？
ここは永住向けとうたわれているように資産価値求める方には不向きかと個人的に思います。それならタワーのコスパの良い部屋にしたらいいかなと。
ここは住み心地や内装重視で中古物件として人気出るような外観や仕様のマンションじゃない気がします。
私は永住目的ですし、共働きなので日当たり眺望気にならないため東向き低層階が最も魅力的でした。

[16713: マンション検討中]

>>16709 マンション検討中さん
眺望はどれも似たり寄ったりの割にちょっといいところを選ぶと7〜800万近くは変わったので、ちょっとウチには無理かなと思い東にしましたよ。
また現地に立ってみて東のお見合いの方が距離がある分、まだ圧迫感のなかったのも決めてでした。西は20m、東は60m。南はよくわかんないですからね。あと西はお向かいさんの洗濯物とかの生活感が強く出てしまうのがどうしても合いませんでした。

土日は車通りもまぁ許容範囲で、夜は結構落ち着いていたので気になりませんでした。

ところが契約後に後で平日の車通りが結構多いことに気づいてちょっと焦りましたけどね、、。でもまぁ共働きなんでよいかなと思うしかないですw

[16714: マンション検討中さん]

戸数多くて間取りもほぼ同じなためマンション内で価格競争起きやすく価格が下がりやすい
中古としては高値で売りにくいタイプ
この２年でシーサイド供給過多で中古としての需要は高くならない
資産価値求めるならオススメしないが気に入って永住しても良いのなら購入してみては

[16715: 匿名さん]

>>16709 マンション検討中さん

我が家も東側の高層階を購入しました。

予算と間取りの規模の関係上、西と東の二つを候補にしてました。
東にした理由は、西側の向かいにあるマンションの近さです。
東は大通りに面して交通量は少ないと言い難いですが、共働きなので平日は朝と夜しかいません。この近くに住んでますが、土日と夜の交通量は許容範囲でした。

[16716: マンション検討中さん]

無知で申し訳ないんですけど、何で平日の日中だけ交通量が多いのでしょうか

[16717: マンコミュファンさん]

>>16716 マンション検討中さん
主に物流とバスです。
ただ第一京浜(青物横丁駅の近くの道路)が
平行して走っている分、交通量は分散されています。
個人的に平日の朝から夕方にかけてはうるさいです。
平日の夜、土日祝日はそこまででもありません。
飛行機の騒音で15時〜19時はうるさくなるのでそもそも静閑さを求めるなら他の地域をと思います。
上の方々と同じで私も共働きなので関係なく
ここにしました。
あとは年中空気清浄機をつけっぱなしにしているので、窓を開けない生活スタイルだというのもあります。

[16718: マンション検討中]

>>16716 マンション検討中さん
トラックとかの働く車が多かった印象です。

[16719: マンション検討中さん]

トラック多いとか、清掃工場があるとか、そもそも人が住んでないところだったからしょうがないと思いますが、それを考えると6000万台とか割高に思えます。

[16720: 購入経験者さん]

>>16714
良く永住目的＝資産性が低いみたいな言い方をする方が多いですが
そもそもこの品川シーサイドがエリアとしての人気が将来出るか
（豊洲がいい例）という立地、駅力の観点が１つ

2つ目に仮に眺望の良いタワーの資産性が良かったとして
このエリアの人気が上がったので価値も上がる場合
向かいのGMも立地、駅力に申し分ないのでここだけが下がるみたいな事は
この物件に問題がある場合だけでしょう。

だからこそ住人が緑化コンセプトのGMを大事に、共用施設もきれいに使用し
大きな経済格差がないマンションでお互いのプライバシーを尊重するコミュニティを形成する事が　マンションの将来価値を下げない事につながるでしょう。

一般に大型マンションの価値が高いと言われる中、転売が多いと２次取得者
とコミュニティ間ですれ違いになりがちで問題が生じます。

何がいいたいかと言うとハードだけみて資産性を語っても、その価値を作ったり
維持したりするのは住人の我々でしょう。

[16721: マンション検討中さん]

>>16720 購入経験者さん

とはいえマンションにはそれぞれウリがある
GMは玄関前にいつでもゴミだし可で、アルコーブに物置ける
４戸１であまり人目につかず比較的自由に使えるプライベート感を大切にしている
いつも住民の目にさらして綺麗に保ちましょうねというマンションとは違う
資産性語りたいなら資産価値をウリにしていて住人にもその意識が高いマンションを選ぶのが１番だと思うよ

中古物件選ぶ人はなんだかんだハードしか見ない事が多いし、外から見た時に派手さのあるタワーは人気が高くなる
GMの魅力とは差別化されている

[16722: 匿名さん]

あと100戸ちょいですかー
竣工前完売は余裕でしょうね！

[16723: マンション検討中さん]

豊洲は有楽町線だよ

[16724: 匿名さん]

>>16722 匿名さん
今月の契約分を入れるとあと80戸ちょいですよ！秋にMR撤退らしいです。

[16725: マンション検討中]

>>16719 マンション検討中さん

ほんと割高ですよね。
都内全部割高。
大井町なんか8000万だよ。はぁ、、。
区外出れば割安の物件があるかもしれないですね。

[16726: マンション検討中さん]

今が１番高値ですからね
その割にはGMはコスパがいい方かなと
５年ほど待てる人、家賃補助出る人は買い急いでおらず羨ましいです

[16727: 匿名さん]

残り戸数も極端に煽ってくる人がいるのでなかなか信じにくいですよね
100戸ちょいって言ってくださった方は価格表もアップしてくださったので確信もてました

[16728: マンコミュファンさん]

>>16725 マンション検討中さん

大井町の8000万は妥当
23区の外れにしては、ここは割高

[16729: 匿名さん]

>>16728 マンコミュファンさん

何を基準に大井町が価格が妥当と？
んでここが割高だと？
だいたい価格ば相場通りですよ。
もしお得な割安物件であればとっくに完売してますしね。

[16730: 匿名さん]

大井町を買った人なんでしょうね。
妥当と言うなんて。

[16731: eマンションさん]

>>16728 マンコミュファンさん
大井町でそれはないわ。

[16732: 匿名さん]

大井町のこと悪く言うの辞めませんか？
変な人はスルーでいいかと
ここ、血の気の多い人が多いですよね

[16733: マンション検討中さん]

南向きに将来何が建つか、マンションなら同じくらいの規模だとかなり圧迫感がありますね。南向き高層階、7000万円台は慎重に検討してしまう金額です。投稿を拝見すると東向きはDINKSの方が多いようですね。共働き永住目的ですと価格諸々好条件かと。ペアローンの方達はダブル控除も受けられますし。

[16734: 匿名さん]

>>16733 マンション検討中さん
このご時世、タワマンでしょ。公道も挟んでないから距離が近すぎるしね。南向きはこれから購入検討する人はやめときな。まだ、東向きの方がコスパ考えてもマシだよ。ここの南向きは売れない。

大井町は昔よりはるかに値上がりしてるけど、シーサイドも大崎もすべて同じ。10年前には戻れないよ。

[16735: マンコミュファンさん]

>>16733 マンション検討中さん
いやいやDINKSではないです
子どもいます

[16736: マンション検討中さん]

>>16734 匿名さん
タワマンは無い。

[16737: 匿名さん]

残り100戸とはいえ、売れ残りエリアが極端に偏ってるから今後どうなるか
南向き高層階は値引きしないと今さら売れないだろう
東向きも眺望が抜けない高層階が不人気なのも納得
全体的に2LDKが多く残ってるからDINKSにアピールして頑張って欲しい

[16738: マンション掲示板さん]

品川区の認可保育園の空き状況について詳しい方いらっしゃいますか？マンション近くにいくつも保育園がありますが、すごく高いです。月20万近くって何故でしょうか。

[16739: 匿名さん]

>>16738 マンション掲示板さん
認可で20万？？

認証か無認可では？
認証、無認可は高いです。
でも、区に申請したら補助金がでるので、実際は認可よりちょっと高いくらいです。

今は認可でも年齢によっては空きもあります。

[16740: マンション掲示板さん]

>>16739 匿名さん

認可は入れず、無認可なら空きがあるのですが月25万くらいでした。同じような方、いらっしゃいませんか？

[16741: 匿名さん]

>>16740 マンション掲示板さん

何歳児ですか？

[16742: マンション検討中さん]

>>16740 マンション掲示板さん

言えないかもしれませんが、なんて保育園ですか？
高級向けですかね？

[16743: 検討板ユーザーさん]

>>16737 匿名さん
残ってる部屋のエリアが偏ってみえるのはデベが売り出す部屋をコントロールしているかも？
予想より早く売れてるので当初と販売方法をかえると以前営業さんがそんなことを言ってた気がします

ちなみに東向き高層階はすでに売れてますよ
あと2LDKと3LDKは1:2ぐらいだから、個人的には万遍なく売れてる感じがします

[16744: 検討板ユーザーさん]

>>16709 マンション検討中さん

真剣に検討した結果購入をやめた者です。初期だったので、部屋は選べる状態でした。家族構成は共働き+子供です。下記ご参考まで。
東→エントランス側のバルコニー左側からイオン前の広場が見えるあたりは若干検討できましたが、日当たりと大通りで✖️
南→西の前建なしの部屋除き条件は良いと思いましたが、将来の前建可能性を考慮すると微妙で上層階は無難だけど若干高い。
西→目の前こんにちは部屋は絶対なし。残り僅かだったエントランス側の部屋は総合的に一番良い判断。

結局、西エントランス側と南中低層で検討しましたが、最終的にはシーサイドエリアを妻がどうしても好きになれず断念。
個人的判断としては、エントランスや建物自体は十分。駅とイオンが近く便利。大きい公園もいくつかある。最寄り2路線は評価が低く工業地域のためかエリアも区内では少し外れてる感はあるが不便というわけでもなく割り切れば割安感もある。
反面、日照眺望閑静などの住環境の面では対照的な物件である事に加え、埋立地や羽田低空飛行など子供を育てるという観点から、総合的に判断しました。
購入はしませんでしたが、トータルでいうと久々に真剣に検討した物件でした。

[16745: 検討板ユーザーさん]

>>16719 マンション検討中さん

品川区の住宅地エリアは7000万円台から9000万台くらいなので、今の情勢では妥当といったとこだと思います。

[16746: 検討板ユーザーさん]

>>16716 マンション検討中さん

毎日通勤で通りますが、この通りは国道1号や中原街道はもちろん、15号と比べても断然大型車の往来が激しいです。他の方も仰っている通りバスや物流関係のトラックが多いですね。埠頭の際みたいなもので、そもそもそういうエリアです。注意点としてはディーゼルが多いので空気は良いとは言えないでしょう。土日は比較的静かです。

[16747: マンション検討中さん]

>>16740 マンション掲示板さん
今年1歳児を無認可から認可に４月に入れましたが月々は無認可10万でした(0歳時期)
インターナショナルや教育系の高級保育園希望なら別ですが認可に入れる為の認可外ならそこまでする必要はないような？(長くても半年ですよね？)
保育園事情にはかなり詳しくなったので何かご質問があればお気軽にどうぞ！

[16748: 匿名さん]

このエリアでは保活が相当楽なので保育園に入れる予定の人は住みやすいですよね
23区では点数的に夫婦でほぼ満点が最低条件が基本でそこからのさらなる抽選ですが
ここでは満点では普通に入れますし片方がパートとかで満点じゃなくても入れますからね

[16749: 匿名さん]

>>16743 検討板ユーザーさん

東側は眺望抜けない中～高層階はかなり売れ残ってますよね
眺望日当たり良くないのに高層階にするメリットって？って思います
共働きにはまぁいいんでしょうが、それなら価格の安い低層階にするかなと

[16750: マンション検討中さん]

>>16743 検討板ユーザーさん

デベは残ってる部屋をコントロールしますが、偏りがないよう満遍なく売れるようにするはず。
偏って売れ残る事のメリットなんてあるんでしょうか？