積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[15651: マンション検討中さん]

>>15643 検討板ユーザーさん
どういう意味か、よくわかりません。

[15652: 通りがかりさん]

>>15650 匿名さん

あなたが引いたところで、売れているからしょうがないし、関係ない。

住戸数も増え、金食いタワーと違い管理費修繕費もダントツに抑えられ、ここに住むファミリー層の契約者にはメリットです。

[15653: マンコミュファンさん]

>>15652 通りがかりさん
ここは検討スレなので、これから検討するための方の情報交換の場です。契約者の方を批判しているわけではありませんし、こちらの書き込みは気にせず住民スレで情報交換されれば良いのではないでしょうか。

ちなみに通常の板状マンションは14階程度なので、19階建ては非常に珍しく、かなりの高さ、圧迫感は確かにあります。これから検討される方は、コの字の内部の囲まれ感等も考慮の上、ご自身で納得できる契約をしていただければと思います。

[15654: マンション検討中さん]

>>15653 マンコミュファンさん
検討スレはネガだけを検討する場ではないですよ。
タワーにしないことで管理費を抑えている、というメリットもあるので、意義あるコメントかと。

[15655: 購入経験者さん]

タワーだからといって、管理費がむやみやたらに高いわけではないですよ。その分サービスも充実します。
仮に管理費が月5,000円高いとして、その差は年6万円、10年で60万円です。新築購入価格からすれば誤差範囲と言えるレベルですよ。

[15656: マンション検討中さん]

>>15655 購入経験者さん
管理費の差が5000円というのはどこから？
タワーが近年懸念されているのは、修繕方法が無く、修繕費が増大していく点です。

[15657: 購入経験者さん]

>>15656
修繕方法が無いわけないでしょ。笑　実際、大規模修繕してるタワーありますよ？

放置しておけば経年とともに修繕費が増えていくのは、タワーであろうとなかろうと一緒です。

[15658: マンション検討中さん]

>>15657 購入経験者さん

5000円どころじゃないよ。
豊洲のスミフタワーは、管理ここの倍するよ。

[15659: 通りすがりさん]

>>15650 匿名さん

そういう風にして、ここを買えなかった自分の気持ちを抑えているんですね。

まさに、酸っぱいブドウですね。

[15660: 購入経験者さん]

>>15658
タワーだって管理費は高いのから安いのまでいろいろあるだろ。笑

仮に月10,000円高くても10年で120万円。新築購入価格に比べたら誤差範囲レベルに変わりなし。

[15661: マンション検討中さん]

>>15657 購入経験者さん
いや無いんですよ(^_^;)
現在行われてる修繕も、簡易的な補修のみです。
外壁からの雨漏れ等が起きた場合、修繕方法が無いのが現状です。

[15662: 名無しさん]

>>15661 マンション検討中さん
じゃ、例えばここの19Fで外壁からの雨漏れが起きた場合は直せるけど、タワマンの19Fで同じ雨漏れが起きたら直せないってことなんですか？

[15663: 通りがかりさん]

>>15662 名無しさん

いいえ。高層階の修繕工程が違うのです。タワーは囲うように足場を組まないと安定しない為、足場が組めず、いちいち上にクレーンを運ばなければなりません。

コの字型は足場が安定しやすい為、その箇所だけ足場を組めば良いので下から作業できます。

また、過去スレにも出て来ますが、タワーは投資物件、高齢者の相続税対策の部屋が多い為、住民の総意が取れず必要な修繕費が確保できていないのが現状です。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000

その点、同じファミリー世帯が入居するGMは、永住目的で必要な修繕費は皆で分かち合っていくでしょう。

住民全員によるマンションの自己管理能力の高さは、資産価値に大きく影響する一因です。

[15664: 匿名さん]

>>15663 通りがかりさん
ここって高齢者と永住目的のファミリー世帯が多いんでしょ？15年、20年経って、追加で修繕費が必要だから徴収しますってなっても高齢者は出したがらないんじゃないの？そういう話よく聞くよ。
ファミリー世帯は30年もしたらジジババだから（以下略）

[15665: マンション検討中さん]

>>15663
なんでタワーは足場が安定しないで、コの字型だと足場が安定するんですか？
それにクレーンを屋上に上げるくらい、別に普通の工程で特段難しくないと思いますよ。

引用されている日経の記事には、タワーに限らず修繕費の積立不足と書いてありますね。国の基準に照らしての上なので、最近販売されているタワーであればその基準を満たしていると思いますよ。

[15666: 通りがかりさん]

>>15655 購入経験者さん

勘違いなさらないでほしいのは、管理費、修繕費があまり高くないのではなく、住民の総意が取れず、「上げられない」が正しいです。

管理費は共用設備の充実度によりますのでタワーの方が充実している分高額。

タワマンはご周知の通り、構造上確実に修繕費は高くなります。かつ、20年しか歴史のないタワマンを修繕できるのは、ノウハウのある割高の大手のみです。

修繕費は高い、安いというのも論点ですが、最も重要なのは必要な修繕費が、住民の総意によってしっかり貯蓄されているか？という事です。

[15667: 匿名さん]

>>15663 通りがかりさん

その記事、板マンも含めて8割弱の物件が修繕費の積立が国の目安に届いてないって記事だからね？
昔のマンションは修繕費の見積がいい加減だったり、そもそも修繕費という概念が無かったりしてたから。

[15668: 購入経験者さん]

>>15661
あなたタワーをdisってますが、そこまで書くならタワーの大規模修繕が不可能なこと、雨漏りの補修ができないことの証拠を出してください。

[15669: 購入経験者さん]

>>15666
住民の総意を取るのが難しいのは、タワーであろうがなかろうが、大規模なら当然でしょう。ここだって難しいですよ。

[15670: マンション検討中さん]

管理費修繕費を分かりやすく…

一般的なマンション
住人…ファミリー世帯

発案「20年後を見据えるとこうした修繕が必要なので、修繕費を今から貯蓄しましょう！」

住民「そうですね！永く住むためにもみんなで貯蓄しましょう！」

→議決。無事コツコツ積み立てたお金で経年に合わせた修繕がなされていく。

タワマン
住人…高齢者（相続税対策）、投資家、ファミリー

発案「20年後を見据えるとこうした修繕が必要なので、修繕費を今から貯蓄しましょう！」

ファミリー「そうですね！永く住むためにもみんなで貯蓄しましょう！」

高齢者「先も長くないし、相続する息子は、相続後はすぐに売るから、修繕費、上げなくていいです。払いたくない。」

投資家「資産価値の高い10年後に売却するので、修繕費、上げなくていいです。払いたくない。」

→決裂。
→切迫した修理の必要性に迫られ、過去積み立てられるはずだった修繕費まで遡り、一気に値上げ！
→高齢者は逝去、投資家は売り抜き、もう居ない
→永住目的だったファミリーと、後々の中古購入者ががっつり負担。
→修繕費の高さに魅力を失い、中古物件の値下げが始まる…


現状のタワマンがこの状態。

[15671: マンション検討中さん]

>>15667 匿名さん
いいえ。記事をよく読んでください。

（もしかして、日経の有料購読されていませんか？）

タワマンの修繕費不足が言及されています。

上記理由より。

[15672: マンション検討中さん]

>>15669 購入経験者さん
その論点は、住民の属性が重要です。

永住目的が多ければ多いほど、近しい属性の人が多ければ多いほど議決しやすいのです。

同じ間取りで価格差の少ないマンションと、タワマンでは入居者の属性のバラツキ具合が全然違いますよ。

[15673: マンション検討中さん]

>>15668 購入経験者さん
別にディスってる訳ではありません。本当の事を言っているだけです。
証拠と言われましても、現実確立出来てないんです。今後技術の進化で改善はあるかもしれませんが。
なので建築知識のある人はタワー低層階を永住目的では購入します。

[15674: マンション検討中さん]

>>15664 匿名さん
ほとんどを占めているのは永住目的のファミリー層だと聞いています。

あなたのおっしゃることも一見正しいですが、修繕費は「将来に向けてのお金を、今、積み立てに踏み切れるか、です。」

言い換えれば、数十年後に一気に値上げに踏み切るリスクを避け、コツコツ積み立てたい、というファミリー層が多いことが適切な積み立てに繋がるポイントです。

[15675: 購入経験者さん]

>>15670
今どきのタワマン知らないでしょ？ 高齢者のみの家なんてほとんど見ませんよ。たいていは子育て中のファミリーです。
見たこともないくせに、見たように書かないほうがいいですよ。

[15676: 購入経験者さん]

>>15672
そこまで言うなら、タワーと板状の、住民属性の統計データを出してください。いい加減な臆測で書いてるのでなければ、出せますよね？

[15677: マンション検討中さん]

>>15673 マンション検討中さん

横から失礼します。

disっているというよりは、GMを検討されている方へのメリット呈示だとご理解ください。

タワマンの大規模修繕は、できないというより高コスト、の方が正しいかもですね。

タワマンの歴史は浅く、大規模修繕をしたことのある施工会社はごく僅か。
まだコスト低減というフェーズに入っていないのです。

となると、大手のみが、できうる限りのコストをかけて修繕をすることとなります。
ここは削減しても良いな、という知見が蓄積されていないので、過剰スペックで施工に入ります。

結果、修繕費の不足に陥りやすい構造なのです。

[15678: 購入経験者さん]

>>15673
大規模修繕したタワーマンションもあります。ちょっと検索すれば出てきますよ。どうして技術が確立してないのに修繕できたんですか？
あなた、臆測やイメージだけでタワーをdisってませんか？

[15679: マンション掲示板さん]

>>15655 購入経験者さん
タワマンよりの意見も大変参考になります。
ただ検討者にとってはまず予算ありきです。
GMと同程度の予算で良いタワマンはありますでしょうか？勿論同程度のアクセスで。
金額を出せば良いタワマンはありますが、
ここぐらいの金額でタワマンをとなると
住戸の仕様がイマイチだなと感じています。

[15680: マンション検討中さん]

>>15678 購入経験者さん
大規模修繕の内容にもよりますよね。
ただの外壁塗装くらいなら出来なくもないのかも。

ただ考えて見てください。
10階建てと30階建て、どっちか修繕がしやすいですか？
雨漏れなど、大規模な補修工事は高層では出来ない(出来る所が限られる)んです。
この差が、修繕工事費に反映されてきます。

[15681: 購入経験者さん]

>>15677
あなたの説明ならまだ納得できます。（完全ではないですが）

GMのメリットを強調したいというのも理解できますが、あまりに偏ったタワー叩きレスを書いたら反論されるのも仕方ありません。そのあたり、みなさん同士で互いに注意されるのが良いかと思います。

[15682: 購入経験者さん]

>>15680
外壁塗装だけでなく、設備のメンテを実施しているところもあります。
10階とか30階とか言い出したら、ここだって決して修繕が簡単なわけでもないでしょう。タワーだけが極端に難しいように言うのは一方的すぎます。
あと雨漏り雨漏り言いますが、それはどこからの情報ですか？ それが分からないと議論にもなりません。そもそもタワーで雨漏りが発生したというのは聞いたことがないのですが、本当にそんな事例があるんですか？

[15683: 匿名さん]

ラグナタワーの場合20階以上は足場を組まずゴンドラ設置してやっている、既存の窓用ゴンドラも利用していてる。
特別大袈裟に騒ぐほどではないと思う。
修繕、管理費合わせて4〜6万円位。
５年程前に追加修繕代が発生しない月々の均等払いになった。

[15684: マンション検討中さん]

>>15676 購入経験者さん

https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/supply/124.html
八重洲の事例ですが。

[15685: マンション検討中さん]

>>15681 購入経験者さん

心理は分かります。

しかし、ここはGMのスレですので、タワマンと比較した際のGMのメリットを述べて然りかと思います。
板の利用規約にも検討に対する前向きな情報交換の場、とされています。
タワーの方では、板状と比べたタワーのメリットを展開して頂けば良いかと。

タワーの比較論をこの板で展開して、揚げ足をとったような反論を繰り返す方は、GMの検討者とは思いません。タワマンの擁護者でしょう。

そんな方々はどうでもよくて、GMって他と比べてどうなんだろう？そう思う訪問者の方に、こんな良いところがあるんだよ、と分かってもらえる。

そんな書き込みが増えるのは当たり前ですよね。

[15686: 匿名さん]

>>15684 マンション検討中さん

ここまで属性が良いと1万2万の修繕費追加でガタガタ抜かすような人はいないと思うけどな。笑

[15687: 匿名さん]

>>15686 匿名さん

先の短い高齢者や、住み替え前提の方は、そういうところはケチるものです。

[15688: 購入経験者さん]

>>15687
もっと記事をちゃんと読んでみたら？
高齢者じゃないよ。ぜんぜん働き盛りの世代で、しかも属性バラついてないから合意も容易でしょ。

[15689: 購入経験者さん]

>>15685
揚げ足を取ったとは心外です。そんな書き込みをした覚えはありませんよ。
ここでGMのメリットを語りたいのは別に否定しません。正しい情報であれば。

あまりに意図的にタワーを貶める書き込みであれば、書く人の立場にかかわらず反論されて当然でしょう。
そんなスレにしたくなければ、正しい情報だけを書くよう注意すればよい、と言ってるんです。

[15690: マンション検討中さん]

>>15682 購入経験者さん
設備は高層関係無いですね。
雨漏れは建物であればどこでも可能性のリスクはありますよ。
雨漏れが明るみになっていないのは、タワーが多く建てられてから年数が浅いからです。
私は建築の仕事をしているのでこの辺は多少知識を持って書いています。
別にタワーを否定しているわけではないですが、gm検討者ですので、あなたにとっては都合の悪い内容に聞こえるのかと。

[15691: マンション検討中さん]

>>15689 購入経験者さん
正しくない情報はどこを？
ここまでの流れ、別におかしな点は無いように思いますが？
あなたのタワーに対する執着の方が異常に映ってますが。

[15692: マンション検討中さん]

>>15683 匿名さん
足場を組むよりもゴンドラの方が当然費用はかかります。
高層の場合はゴンドラになりますよね。
ゴンドラのデメリットは全面の補修が難しい点ですね。
ゴンドラから届く範囲に限られますので。

[15693: 購入経験者さん]

>>15691
こういうのです。
・タワーは管理費が非常に高い
・タワーは大規模修繕できない
・タワーだけ修繕積立金が不足する
・タワーは雨漏りが補修できない
・タワーは足場が困難、コの字型は足場が容易
・タワーだけ住民層は投資、高齢者が多い
・タワーだけ組合決議に住民の合意が取れない
・タワーだけ住民の属性がばらついている

すべて正しくないか、証明できないか、偏った表現です。これらのレスのほうがはるかに異常だと思います。

[15694: 購入経験者さん]

>>15690

> 雨漏れが明るみになっていないのは

ということは、そもそも現在、雨漏りを起こしているタワーは存在しないということですか？ それなのにあなたはタワーは雨漏りが補修できないと何度も書き込んだと？

ちょっと理解できません。建築の仕事（といってもピンキリと思う）をされてると発想が常人とは異なるのでしょうかね？

[15695: 匿名さん]

このマンションを最高だと主張する人がまたGM以外の全てに対して対抗しているだけです。
今回はタワマンというだけ
GM以外の全てを否定する。GM以外の全てを悪とさえ表現する。GM以外の住人を貶す。GM以外のマンションを買った者を人間としての尊厳さえ否定する。
今迄も嫌というほど見てきた書き込みです。
文章スタイルを見れば何度も顔を出している連中です。
まともに取合わない方がいいと思います。

[15696: 匿名さん]

>>15671 マンション検討中さん

勿論全て読んでますよ？
タワマンは何かと批判の対象となります。タワマンに住んでない人が大多数を占めるので、記事の論調もそのようにした方が受けがいいからです。
記事中のグラフにもあるとおり、差といっても築30年以上で精々10%程度なんですよね。これだけを以てタワマンの方が修繕リスクが有意に高いとまでは言えないのでは。まあ感じ方の問題ですかね。

[15697: マンション掲示板さん]

>>15695 匿名さん

同感です
確かに此れ迄見ていると考えをGm優勢を押し付ける為にはどんな屁理屈でも付けているかな
ものごとは両面があるのでいつも自分達の都合のいい方に解釈していますね

[15698: 匿名さん]

修繕費12億円。。すごいですね。
55階建てだし入居者数間違うから単に比較は出来ないでしょうけど。。

http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/?amp=1

[15699: マンション検討中さん]

>>15694 購入経験者さん
雨漏れにこだわりますね。
雨漏れが発生していない事、雨漏れが補修出来ない事、とは繋がりはないかと。

建築の仕事をされてる人全てが発想が異なると？
あなたが異常なだけです。
まともな検討が出来ないなら書き込まないように。迷惑です。

[15700: マンション検討中さん]

>>15693 購入経験者さん
事実ばかりじゃん。笑
あんた何がしたいの？