積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[1563: マンション検討中さん]

>>1542 買い替え検討中さん

駐車場に関する考察、とても興味深く読ませて頂きました。
カーシェア欲しいですね。みんなで働きかければ置いてくれるのかしら。

[1564: マンション検討中さん]

カーシェアは本当に必要ですか？カーシェアがあると、管理組合で維持していくので、管理費が上がってしまいます。利用しない世帯にとっては負担になります。周辺にもカーシェアはあるので、これからの時代はどうなんでしょう？

[1565: マンコミュファンさん]

>>1560 マンション検討中さん
その時間帯なら内側だけでなく全体が薄暗いですけど。

[1566: マンション検討中さん]

車を所有している人にとってはカーシェアが負担に感じられると思いますが、所有しない人側から見たら立体駐車場が負担に思えます。
人それぞれですね。

[1567: 匿名さん]

>>1543 マンション検討中さん
品川シーサイドで中古で70平米6000万ってありますか？大体4.5000万ですよね。品川シーサイドって埋立地だったり、新しい街なので、何でも揃っていて、住環境重視のファミリー向けでなく、賃貸のイメージしかなく、分譲がなかなか売れないのが実情ですよ。

[1568: マンコミュファンさん]

>>1567 匿名さん
品川シーサイドで中古で70平米って、だいぶ広い捉え方ですね…。せめてここと似た条件で品川シーサイド駅徒歩5分圏内の築浅とかで絞りましょうよ。それでその金額あります？？
それがあったとしても、築10年で6000万円→5000万円なら、資産価値の下落としては保たれてる方かと思いますが…

[1569: 検討板ユーザーさん]

>>1567 匿名さん

築10年のクレストタワーでもその面積だと4～5000万円では買えませんが。

[1570: 匿名さん]

住環境重視のファミリー向けでなく、賃貸のイメージしかなく、分譲がなかなか売れないのが実情ですよ。

それは周辺の成約事例をみた上で根拠あっての話かな？ただ不安を煽るだけならやめてね。

[1571: 匿名さん]

http://www.tochidai.info/area/shinagawa-seaside/

とりあえず地価は上がってるね。

[1572: マンコミュファンさん]

>>1562 マンション検討中さん

わぁ〜ありがとうございます
それにしても精度の良いカメラですね

[1573: 通りがかりさん]

>>1570 匿名さん
不動産業界の端くれの人間なので、レインズも見てますよ。震災直後なんかはここに限らず湾岸エリア総崩れですから、その時期の成約見たらそりゃそうですよね。過去じゃなくて今時点での話をしようよ。

そちらこそ、イメージでしかないのでは？
その条件の物件あるならあげていただけませんか？
何度も言いますが、徒歩分数が違う物権あげても立地の違いとしか言えませんし、築10年で6000万円が5000万円に、築20年で4000万円になっていてもそれってむしろポジティブ要因でしかないですから。笑

[1574: 匿名さん]

1570

？？私あなたと同意見の立ち位置ですが。。

[1575: マンション検討中さん]

>>1565 マンコミュファンさん
夕方だもん、全体薄暗いの当たり前でしょ。そうじゃなくて内側はずっと薄暗いってことでしょ。駐車場あるからさ。

[1576: マンコミュファンさん]

>>1575 マンション検討中さん
日が射す時間帯の写真でなければあまり参考にならない。

[1577: マンション掲示板さん]

コの字型マンションで内側の日照を求めたらダメですよ。さらに駐車場あれば下層は暗いのは当たり前。

[1578: 匿名さん]

さすがに、夕方から夜にかけてはマンションの灯りがあるから真っ暗にはならないでしょ。

たしかに下の方は暗いかもしれないけど、、

[1579: 匿名さん]

南側に隣接する敷地に建物がたった場合の想定について、先日こちらの営業から説明を受けたのですが、前提としていたところに気になるところがあったため、調べてみました。こちらは準工業地帯の第３種高度地区で、南北の長さが50m、南側の道路幅が10m程度なので、それぞれの道路斜線と北側斜線を当てはめると、地上から30mで14mほど南北に建物の敷地を入れられます。つまり3m/1階で10階建てが建てられるのではないでしょうか？この見積もりに見落としがあれば教えてください。

[1580: 匿名さん]

こちらのバルコニーから敷地の端までは5.2mで、それを鑑みても、各階辺りの南側の建物の壁までの距離が、営業さんの説明より10mほど近い気がします。。数値を誤魔化すことはないと思うのですが、私の計算と合わないことが気になってます。。

[1581: マンション検討中さん]

日影規制とか土壌汚染問題については、誤って理解すると非常に痛い要素になります。

掲示板に書き込む人は大抵素人もしくは、もしかすると、他社営業も入り混じる中で、そんな方たちに聞くことはあなたの不安を解決するどころか、逆に不安をあおったり、間違った情報を仕入れる可能性があります。

私も南側検討しているので、この点についてはかなり細かく確認しました。
敷地面積、敷地の寸法、規制、建蔽率、容積率、高度制限の内容等

特に隣地の高さ問題は、あなたが想定している「高度制限」だけでなく、より制限の厳しい「日影規制」があります。私の場合、高度制限と日影規制のそれぞれの建物の高さの制限ラインを見させてもらいました。高度制限はまだ計算できなくはないですが、恐らく日影規制に関しては、測量図データー等ご自身で持っていない中で、計算されるのはやめられたほうが良いと思います。

どうもコンピューターで計算しないと出ないような内容っぽかったです。

また南北の長さも50mではなく、36m程度です。東西方向で90mくらいかな。

不安なことで、専門性が求められるものは、売主に確認するのが、一番安全だと思います。

それで信用できないならば、外部のプロに確認したらよいのです。

昨今プライムのスレや、こちらのスレでもたびたび他社営業とおもわしきネガティブ要素を自作自演行為を行い不安をあおるようなレスが大量に消されています。

このエリアはプライムさんだけでなく、特に他社エリアともぶつかるエリアなので、情報を誤って入手しないようお互いに気を付けましょう。

念には念をいれてここで入手した情報は正しいのかどうか確認したほうが良いと思います。

[1582: 匿名さん]

プライムの価格が下がりましたね。一部はプライムさんにいっちゃうのかなー

そして積水さんはさげてくれるのかしら。

[1583: 匿名さん]

下げたとは言っても、東西の上層階があぁ確かに下がったって印象で、南側はごく一部が10万下がってる程度。だから一期で買う人にはあまり影響はない感じ。

そんな状況だから、積水さんも下げないんじゃないかしら

[1584: 匿名さん]

私の予想ですが、タワーの日程に合わせてグランドメゾンは第一期の日程を早めて価格も決めてきたので、タワー側も正式価格発表をグランドメゾンの後にしたということは、そのタイミングで価格を調整して客を取り返す戦略をとるのではないかと思っています。

[1585: 匿名さん]

第二期、第三期と進むにつれて互いに客の取り合いが激しくなって価格が下がっていけばなと思っています。

[1586: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
第2期、第3期になるにつれて第1期より価格を下げていくなんてことあるのでしょうか？
住友のように上げるならともかく、第1期で買った人のことを考慮すると常識的に考えて下げられない気がするのですが…

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
住友とはそもそも戦略が違いますからね。もし2期で値段を下げないとなると、正式価格を後で決められるタワーの方がアドバンテージがありますね。

[1588: 匿名さん]

相変わらずスミフの売れ残り販売を戦略と信仰しているの輩がいるんだな。

[1589: 匿名さん]

住友はことごとく最近出てるものは失敗してるからな。

天王洲のシティテラス品川イースト　予告のままずっと販売時期後ろ倒し

新発の品川イーストシティタワーは、第一期でわずか9戸の予告広告

大森も二期から予告のまま進まず

品川シーサイドエリア、天王洲エリアよりは少なくとも注目度は高いね。

プライム、積水ともに頑張ってほしい。

価格はあんまし下げられると、うち売却するときしんどくなるからあんまり下げないでほしいな笑

[1590: マンション検討中さん]

上層階はいくらくらい下がったのかしら？

[1591: マンション検討中さん]

人気ない間取りだと200万とかさがってますよ。

[1592: 匿名さん]

>>1571 匿名さん
そのサイトで品川区で見てみたら、品川シーサイドって土地の値段安いんですね。上がってるかもしれないけど、品川区ほとんど上がってるし、元が低いだけじゃないですか。ちょっと、不安になってしまいました。
http://www.tochidai.info/area/shinagawa-seaside/

[1593: 匿名さん]

1592

品川区の中でランキングを付けた際には、まぁ検討しているほうだと思うけどね。

地価順位
1位 品川駅
2位 大崎広小路
3位 五反田
4位 高輪台
5位 西五反田
7位 東五反田
8位 天王洲アイル
9位 大崎
10位 池田山
11位 北品川
12位 大井町
13位 武蔵小山
14位 大森
15位 品川シーサイド

ちなみに地価が安かったら不安になるってどういう論理なの?
いまいちよくわからんけど。

[1594: 匿名さん]

>>1593 匿名さん

天王洲は過大評価だね。
住んだら何もないってすぐわかるし。

[1595: 匿名さん]

羽田への新航路が２コースとも通る品川区、将来の地価は分からないでしょう。

[1596: 匿名さん]

ネガティブ要素もあれば、品川駅再開発、リニア、新駅効果もあるからどうなるんでしょうね。

[1597: 匿名さん]

>>1596 匿名さん
再開発によって人がそちらに流れてイオンが撤退しなければいいのですが。

[1598: 匿名さん]

連投すみませんが、もしイオンが撤退して飲食店等になった場合、このエリアの価値は下がりますかね？

[1599: 匿名さん]

再開発で駅周辺に人が流れるといっても、そこに住める人予算が出せる人は限られてますでしょ笑

イオンに来る人はそこまでの広域から来てるわけじゃないでしょうから

[1600: 匿名さん]

イオンがなくなれば、買い物利便は一気に青物横丁だよりになるわけだから、たしかに資産価値は落ちるでしょうね。

ただこのエリアの人口は増えてるわけで、撤退は現実味を帯びるんですかね。

撤退する可能性がないかというとないわけではないでしょうが、客足を見る限りでは
なさそうですがね。

[1601: 匿名さん]

青物横丁には、平野屋、OKストア、マイバスケットがあるけど、こちらの3店舗に
とっては願ったりかなったりかもね笑

[1602: 匿名さん]

>>1599 匿名さん

イオンは品川区民のみならず港区民や遠くからもよく買いに来ますよ。
駐車場が大きくて入りやすいそうです。
それによく新商品が発売のときは撮影とかしてます。
青物横丁周辺（シーサイドも）の発展のためにも頑張ってほしいです。

[1603: マンション検討中さん]

>>1587 匿名さん
二期、三期で値段下がることはないかと。仮にそうするなら、今の時点でほぼ全部屋の金額を出すようなことはしないですよ。表だって下げるなら、現時点で来期以降の販売と思われる部屋の金額は出しません。
もちろん、表面上の金額はこのままで、営業マンからこっそり値引きを持ちかけられる…ってのは今後じゅうぶん考えられますがね。

[1604: マンション検討中さん]

>>1553 匿名さん
保育園結果出ましたね。私は子供2人共、第1希望の認可保育園に決まってバンバンザイでした。
やはりいかにポイントを稼ぐかが大事ですね。

[1605: マンション検討中さん]

おめでとう!!!景気がいい話が舞い込んできましたね笑

[1606: マンション検討中さん]

JRの羽田アクセス線の恩恵はシーサイドにはあるでしょうか？りんかい線がJRにならはらかもなんですよね？

[1607: 匿名さん]

いいえ、JR羽田線は一部で新しいトンネルを掘るので、
大井町方面からも台場方面からも田町方面からも
シーサイド駅と天王洲駅は通らない予定です。
恩恵より、時刻表が不便になるかも。

[1608: 匿名さん]

1607

それはどこ情報ですか？

[1609: 匿名さん]

サウスゲートスレで、JR羽田線のルートは詳しく調べられました。
あのスレで聞いてごらんなさい。

[1610: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20140820/674069/

これですね。シーサイド駅を通らずに羽田へ行きます。

[1611: マンション検討中さん]

そうそう、品川シーサイド駅は運賃高いだけじゃなく本数減って不便になる可能性高いですよね。
とりあえずタワーの方にも要望書出してますが、青物横丁も使いやすいグランドメゾンにしようかと思ってます。

[1612: 匿名さん]

りんかい線の本数は減らないでしょうね。
シーサイド付近を通るのは山手西ルートですが、湘南新宿ラインの支線であり、高崎や宇都宮といった中距離客の便利性向上が目的で、本数も1時間に僅か3本程度です。都内近距離の人にとってはあまり利用価値はないと思います。