積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[19412: eマンションさん]

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190207/1549466655

品川区でコミュニティバスの計画があるそうです。

[19413: 匿名さん]

>>19412 eマンションさん
品川シーサイドから大井町まで繋がってもっとアクセスが良くなってくれると良いのですがね。

[19414: 通りがかりさん]

南側七階以下が大変みたいですね。
完売して、モデルルームも無くなりましたが、キャンセルとか出てるのかなー。
入居までまだ一年以上あるし、キャンセルだと大変ですね。

[19416: 通りがかりさん]

[NO.19415は他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、本レスは削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[19417: 名無しさん]

ていうか、こんな重大な変更を書類と同意書送りつけて強引に進めようとすること自体が有り得ない。

販売業務は完売でもう終わったんだから建築計画変更の説明会の1回くらい開催しろよ。

[19418: 匿名さん]

なんだこの書類送りつけて同意しろという強引な進め方は。反対意見や議論の余地を残さない大企業様のやり方だなこりゃ。不誠実にも程がある。

[19419: 買い替え検討中さん]

マンション購入者ですが、積水ハウスから「駐車場希望者数が少ないので、このままでは管理費収支がいきなり赤字となる。ついてはマンション計画を変更したいから同意してくれ。」といった旨の書面が届きました。まずは同意書にサインして送り返して欲しい、重要事項説明は後日郵送するから・・・との旨の記載もありました。
売買契約対象物の変更となるのに、協議および説明会もなく、一方的に同意書の郵送対応を求めることに驚きです。一方的な契約内容の反故は債務不履行の疑いがあり、宅建業法・消費者契約法的にどうなのと、都庁に指摘することは可能な内容かとも思われます。
と、積水ハウスの稚拙な対応にイライラしながらも、書面を確認したところ、要旨は次の内容でした。
①駐車場稼働率が６２％となるみこみ。（８５％を見込んでいたため▲２３％の見込違い）
②駐車場代金はすべて管理費充当で収支を組んでいたため、管理費が▲１６５万/月ショートする。
③駐車場▲８３台とし、代わりに自転車置き場やバイク置き場を作るので、＋２２万/月は収支良化できる。
④しかしながら、戸当たり管理費が、毎月約１９５０円増額となる。
といったものでした。
問題点としては、
①積水ハウスの見込みが甘かったこと。
（見込み違いに対して、お詫びぐらいしたらいいのに、開き直っているのがかわいくないですよね。悪意があったなら、作為的に駐車場を多く計画し、管理費を安く見せていたという見方もできます。）
②駐車場収入が、修繕積立金ではなく、管理費に充当されていたこと。
販売上の管理費が安くみえる仕組みとなっていたことで、結果として、駐車場利用台数減が管理費に直結する脆弱な計画であったこと。
③別案が検討されていないこと。
たとえば、マンション内の駐車場利用者が少なくても、マンション部外者に賃貸することで、駐車場稼働率をあげることができる。想定８５％で収支トントンとみていたため、外部貸しを行い、９５％稼働となった場合は、１０％（月約７３万の収支改善・年間８８０万の増益）が利益となり、管理費増加どころか、管理費減少にできる可能性もある。ただ、この方法の弱点は駐車場テナントが埋まらない場合があるというリスクがある。しかしながら既存マンションでは多くの管理組合が法人化して駐車場収益をえているのは周知の事実。
　どのような方法をとれば最適かは、引渡し後管理組合決議で、住民投票すればよい話で、今回のように引渡し前に売主が一方的に決めて、話をもってくるとは異例だとおもう。
このような状況を踏まえて、同意書を提出するかしないかを判断する必要があると考えている。
それぞれの利権にかかわることで、今回の売主提案を有利と考える人もいるだろうし、不利だと考える人がいると思う。個人的にはまずは、売主は誠実に説明会を開催すべきだとおもう。そして、複数案を提案すべきだとも思う。まとまらなければ、引渡し後の管理組合決議に任せるべきだとも思う。ということで、私的な意見としては、売主が納得感ある対応をしない限りは、同意書の提出は見送ろうと思う。

[19420: 匿名さん]

駐車場があまっているなら無駄なものを減らして余分な費用がかかるのを抑えたい

が、第一だとおもうんだけど、
積水がモンスターなのか、住民の中にモンスターがいるのか？
先が思いやられるね。

提案だけど、
大前提：やり方や経緯はどうであれ駐車場を減らすことは住民にとってはプラス
として、
・不満がある人は、積水に納得のいくやり方や回答を求める
・それに不満があっても、自分は少数者と自覚して、合意する
・管理体制については入居後管理組合で決める（管理会社を変えるとか管理費を変えるとかも、決めるのは管理組合です。積水に決定権はありません。）

でも、こんな程度のことでごたごたになるとは、先が思いやられるねえ・・・
マンションは管理を買えっていうけど大丈夫？

[19421: 名無しさん]

>>19419 買い替え検討中さん
うわっこっちにも書き込んでる笑
買い替え検討してないで早く出て行ってー

[19422: さてさて]

盛り上がってきました！！！！
ファイッ！！！！！！！

[19423: 匿名さん]

セキスイのやり方が杜撰なだけでしょう。
住民に決めさせるように持っていくべきでしたね。

[19424: 匿名]

>>19423 匿名さん
引き渡し前で管理組合成立してないから、それ待ってたら変更できなかったんだろうね。ある意味、誠実とも取れる。

[19425: 匿名]

>>宅建業法・消費者契約法的にどうなのと、都庁に指摘することは可能な内容かとも思われます。
>>と、積水ハウスの稚拙な対応にイライラしながらも、

いやいや、じゃあモヤモヤ、イライラしてないで通報しなきゃでしょ！？

[19426: 匿名さん]

積水も誠意なんて見せず予定通りの条件で引き渡しちゃえばよかったのに。

気を回して事前に調整しようとするから無条件解約狙い（あるいは値下げ狙い）のクレーマーが騒ぎだした。

[19427: マンション掲示板さん]

>>19424 匿名さん

ある意味誠実って嫌みですか？笑
どの側面から見ても誠実でないといけないでしょうよ
他の方の言うように、マンションは管理を買えと言いますし誠実な対応を求みます

[19428: 住民板ユーザーさん8]

>>19426 匿名さん

計画案には賛成です。
ただ強引なやり方はどうかと思うので不満をもつ人がいらっしゃるのも分かります。
ですので不満をもった人がクレーマーとの決めつけも強引すぎるかと…。

[19429: 匿名さん]

積水さん、きちんと説明会も開かないまま同意しろと言うから問題になる訳で、誰も1,950円が惜しくて言ってる訳ではないのに。
・設計前に近隣マンションの駐車場設置率と稼働率は調べた。
・しかし発売開始したら、想定外にここは車所有者が少なかった。
・1,950円値上げすれば、健全な管理費会計になる。
・ファミリー世帯は教育費の増大に伴ない、車を手放す傾向あり。今後の稼働率低下に備え今のうちに対策必要。

ご参考まで
今住んでいるマンションは、当初
・約620世帯 駐車場480台(屋内1階平面 地下機械式)

やはり利用率低く(台数忘れた)、入居開始後すぐから
機械式順次撤去
→希望者の多い平面式の駐車場に切替。
→来客用駐車場 屋内平面20台に増。
(3時間300円。住民はもちろんリフォーム・メンテナンス等の業者に大好評)
それでも常に駐車場募集状態

現在の管理費会計
・住民から徴収する管理費1億200万円(＠198)
・駐車場収入(管理費充当)9,000万円
・来客用駐車場収入420万円
・自転車バイク置き場使用料380万円
黒字経営。毎年5,000万円を修繕費会計に振替。

[19430: マンション検討中さん]

ほんとにここひどいね。住民にならなくてよかったわ。何か問題あるたびに荒れる掲示板。もちろん荒らしも多いのだろうけどそれを寄せ付けてしまう、またそう荒らされても仕方ないような発言の多い物件ですね。今までいろんな物件検討しましたが、ここまで酷いのは無かったな。

[19431: 通りすがり]

>>19430 マンション検討中さん
検討ばっかしてないで早く決めたら？笑
買えないのか買わないのか知らんけど笑

[19432: 購入経験者さん]

管理費なんて積水の関連会社儲けさせるためのボッタ金額で設定されてるんだから、下げさせればいいんじゃないの？管理組合が機能してるマンションなら入居数年で管理費の見直しをするのが当たり前だし。