積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[328: 匿名さん]

福岡空港は市街地にあって、同じように騒音に苦しんでるマンション住民が多いみたいです。
そういった掲示板を参考にされてみては？なんとなくどんな感じかわかると思います。

[329: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69470/

モントーレヴェルキューブシティ福岡空港駅　ってマンションの掲示板ですが、
空港の騒音は全く問題になってないみたいです。

それよりも、上階の騒音が大問題のよう・・・。空港近くだからどさくさに紛れて騒音出してもいいでしょ？って家庭が多いのでしょうか・・・。

[330: 匿名さん]

普通に住んでる人がたくさんいる事実、あとは気にする人もいれば気にしない人もいる。それぞれですね。
デメリットを感じるならやめればいいだけ。もう結論は出ないと思うので他の話題が知りたいですね。

[331: 匿名さん]

デメリットを共有すること確かに大事ですね、ですが私はさして騒音に関しては大したデメリットにも思わないのでこのまま検討します。この辺は感じ方次第ですね。

[332: マンション検討中さん]

同じく騒音問題はそんな気にしてません。
80dbで窓閉めて50db、普通に会話できるほどの数値ですよ。

[333: 匿名さん]

他に話題ないのかね。

[334: 匿名さん]

価格や管理費・修繕積立金が発表されたらまた盛り上がりますよ

[335: マンション検討中さん]

ここのサッシの規格ってt2？t3？
説明会参加済みですが、規格をまとめた冊子ってなかったですよね？

[336: 匿名さん]

>>335 マンション検討中さん

上の方のやり取りを読んだら分かりますよ

[337: マンション検討中さん]

>>336
営業さんからの口頭で教えてもらったような書き込みで、明確に書面に書いてあったかなぁと思いまして。
タワーは冊子にt2ってありましたけど、グランドメゾンはもしかしたらそこも後出しするつもりなのかと思って。

ところで皆さんはプライベートバルコニー付きの部屋にこだわりますか？
自分としては（もちろん価格差次第ですが）ないと魅力半減くらいに思ってますが、
なくていいから安い方がいいという方の方が多いのでしょうか？

[338: 匿名さん]

そもそも事前案内会だから、羽田の話などは詳しく説明する時間がなかったのが、実情でしょう。
モデルルームも人が多過ぎてゆっくりみれなかったし

[339: マンション検討中さん]

私もプライベートバルコニーは魅力の１つです。プライベートバルコニー付き、駐車場とかぶらない階層が候補です。
プライベートバルコニー付いてないのって2LDKな気がします。

[340: 匿名さん]

4部屋に1〜2部屋しかプライベートバルコニーついてなかったと思います図面集もらいましたけど。
3LDKでも普通にありましたよ。

ここは納戸、トランクルームないので収納が足りるか不安です。

[341: 匿名さん]

なるようになるよ

[342: 匿名]

3LDKいくらかな

[343: マンション比較中さん]

中古価格から、積水の3LDKの価格予想をしてみました。


【中古HP掲載事例】
●ラグナタワー　

7階　2LDK 築12年　北向　
りんかい線 / 天王洲アイル駅 徒歩7分
東京モノレール / 天王洲アイル駅 徒歩12分
京急本線 / 新馬場駅 徒歩8分

5480万÷23.41坪(77.39㎡)→坪234万

http://www.athome.co.jp/mansion/6960541796/

●クレストタワー品川シーサイド　総戸数:404戸
10階　3LDK 築8年　東向
りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分
京浜急行線「青物横丁」駅徒歩10分
京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅徒歩17分

6380万÷23.18坪(76.63㎡)→坪275万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87295522/

●東京ナイル
12階　3LDK 築14年　東向　総戸数:365戸

ＪＲ京浜東北線「大井町」歩14分
京急本線「鮫洲」歩4分
りんかい線「品川シーサイド」歩9分

4980万円÷23.30坪(77.03㎡)→坪213万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87258023/

●品川シーサイドレジデンス
13階　2LDK 築17年　南向　 総戸数:422戸

りんかい線「品川シーサイド」駅　徒歩6分
りんかい線「天王洲アイル」駅　徒歩6分
東京モノレール「天王洲アイル」駅　徒歩9分
京浜急行線「新馬場」駅　徒歩10分
京浜急行線 「青物横丁」駅　徒歩13分

6280万円÷23.96坪(79.22㎡)→262万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87250882/


【価格予想】
●グランドメゾン品川シーサイドの杜

3LDK 　新築　　総戸数:687戸

東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
京急本線・JR山手線他「品川」駅（港南口）よりバス利用9分「都立八潮高校前」バス停下車徒歩2分

①5000万～　5000万÷21.86坪(72.27㎡)→坪228万　絶対ないな
①5500万～　5500万÷21.86坪(72.27㎡)→坪251万　広告用に爆安部屋つくるか?
②6000万～　6000万÷21.86坪(72.27㎡)→坪274万 あると嬉しいけどなー
③6500万～　6500万÷21.86坪(72.27㎡)→坪297万　この辺が現実的?

以下の4つの中古事例から、駅距離、地歴、立地(アクセス)、買物利便、築年数、仕様、管理、売主のブランド力、長期優良住宅等ハード面で比較してみると
少なくとも6500万はいく気がします。6000万前半があれば嬉しいかなといったところ。

昔の相場で考えてたらもう一般庶民には買えない価格になってきちゃってますね。

[344: 匿名さん]

以下の4つの事例×
以上の4つの事例〇

[345: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=2816

https://manmani.net/?p=1595

こんなん勝手に書いてあるのがあったけど素材の引用とか許可とってんのかな

[346: マンション検討中さん]

6500万中央値くらいなのが（販売上の）現実的なラインだと考えています。
タワー/レジデンスが無ければ、グランドメゾン江古田の杜の価格からすると、7000万いってもおかしくはないのですが、競合物件が（ある意味、２つも）あるおかげで価格は抑えざるを得ないのではないかと。
それでも6500万かーと思ってしまいますけどね。
タワーは南向き低層階70平米5800万くらいからありますから、いくら専有部分の仕様が劣るといっても価格という甘い蜜には逆らえません。
あとは、ここ最近の新築物件の不調ぶり。売れてるのはガーデンズ東京王子くらい？あのくらいの価格が丁度良い（買えない）という消費者の叫び声な気がします。
近隣のクレストタワー品川シーサイドは公式サイトを見ると70平米3LDKが5500万～が新築（新古）状態でまだ売れないようですね。
新築プレミアムや位置関係がありますから、同価格とはいえませんが、しかし6500万を超えてくると、日当たり最高とか眺望よしでもない限り普通に売れ残るのではないかと思います。
積水の戦略がゴクレやスミフさんと同じなら強気かもしれませんが、スミフさんでさえ最近、ちょっとひよっているような感じを受ける昨今、どうなんでしょうね。

[347: マンション検討中さん]

>>346 マンション検討中さん
タワーは南向きで5000万台はなかったと思いますよ。すべて6000万以上だったかと。
今週もう少し詳細価格がでるようですが、それを受けて積水がどうでるか。
でも同じく6500万くらいかなと思います。