積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[2705: マンション検討中さん]

重説の書き方をみると、カフェはコンシェルジュサービスと同列に見られているので、基本的にカフェで儲けを出すという性質のものではなく、カフェは住民の生活の質を向上させるサービスであるという位置づけなのでしょう。
おそらくその性質からいって、人件費もコンシェルジュと同様に組合負担になるのではないかと（管理会社への支払金の中に含まれているのではないかと）思います。
そしてその管理会社との契約金額は、カフェでの売り上げを考慮した金額である、という建前なのではないかと思います。
（ちなみにカフェスタッフは日勤1名とありますね）

カフェは最初は物珍しさから人がいるでしょうから黒字でしょうが、数年したら利益なんてほとんどなくなると思われます。
中古の大規模物件を見ていた時、軒並みカフェ周りには人がおらず、これでやっていけてるのか？と思ったものですが、あくまでカフェは、コンシェルジュやブックライブラリーサービスと同じ、住民の満足度を高めるサービスであると考えれば、赤字であろうが関係ないのでしょう。

カフェの維持に一戸あたりの負担がどれくらいあるのか不明ですが、グランドメゾンの管理費はそこまで高額ではないため、私は今の管理費でカフェを維持できるのならばしたらよいのではないかと考えます。私は少なからずカフェがあるということを（あまり使わないとしても）楽しみにしていますし。
不要論を言い出すと、ではコンシェルジュも不要なのではないか？と個人的には思ってしまいますしね。

注文をつけるとするなら、パンやコーヒーの価格が外と同レベルの（明らかに利益を出そうとするレベルの）値段であった場合、これは住民の満足度を高めるサービスではなくカフェ単体で利益を出そうとする単なる店の誘致であるとみて、光熱費等の経費に加えてテナント料まで請求するべきかと思います。

[2706: 匿名さん]

イオンで食べたり飲んだりできるのに。

[2707: 匿名さん]

ここを住居者専用のカフェじゃなくて、緑豊かなおしゃれなカフェを誘致して外向けのお客も募れば、その貸料とそもそも払う予定だったこのカフェ用の管理費数年分で駐車場を地下にできたのではないでしょうか？現状の規約が住民のためになっているとは到底思えません。

[2708: マンション検討中さん]

カフェはどうせ使わなくなるし、期待してないからどうでもいいです。と言いつつ、管理費上がるのは嫌なので、どうせなら無くなればいいのにな。。
予算カツカツで購入を考えているので、管理費や修繕費は上がらないことを祈っています。。

[2709: マンション検討中さん]

多すぎる植栽も、手入れや、虫対策でお金がかかるし、管理費を上げて行く要因ですよね。
植栽もなくなればいいのに。

[2710: マンション検討中さん]

外向けのカフェを誘致した程度では駐車場を地下にすることなんて到底できませんよ
そもそも駐車場を地下深くにすると排水などの設備費に非常にお金がかかり、またその維持にもお金がかかるために管理費がカフェどころじゃなく上がるでしょう。それこそ望んでいません

本物件は、共有施設を十分絞って管理費を安くしていると感じます。これ以上共用施設を削ると大規模物件である良さが無くなりかねません。グランドメゾンはブックライブラリーサービスやキッズエリアなどとカフェが連動して相乗効果のあるような設計になっています。それを無くすというのは、どうなのでしょう。それはいずれはリセールバリューにも影響してくるように思います。
明らかに無駄というものであれば考える必要もあるでしょうが、十分管理費が安いにも関わらず、購入時にある共用施設がさらに不要であるというのなら、もうこの物件を買うべきではないのではないですか。最初からそういう物件を買えばよいだけではないでしょうか。
私は月数百円程度の節約のために、共用施設を削るのはいかがなものかと思います。

[2711: 匿名さん]

詳しい方がアンチさんをことごとく論破してるのが笑えますね。サービス含め物件だから、そこに価値を見出だせないまたは維持費が嫌だという方は他にした方が賢明ではないでしょうか？
カフェの廃止などは現実的に少しでも利用者がいる場合は
難しいでしょうから。

管理費についてですが、最初は余裕を持って高めに設定してあるので、余るようなら管理費を下げる、もしくは修繕費に積み立てするなどの可能性があるそうです。その辺は管理組合次第ですかね。管理費を上げるというのは批判もあるでしょうからあまり想定していないそうです。その為の高めの設定とのこと。それでも十分管理修繕費安い部類かと思います。

[2712: 匿名さん]

>>2711 匿名さん

論破してるのが笑えるだって？
君は そんなに笑える立場か？
いろんな人が購入者となっているんだから
もう少し言葉に気をつけた方がいいよ。

管理費の件だけど
余裕を持って高めに設定してると言うのは間違いだ。
近隣と比較しているのだろうけど
管理費修繕費は数年単位で上がっていくものだよ。
だれも望んでいるわけじゃないけど それが真実。

ちなみに管理会社はそれらを下げると言う発想はここに限らずどこも持ってない。

[2713: 評判気になるさん]

>>2711 匿名さん

カフェができるとのことですが
外部からくるひとが自転車の場合は 自転車はどこに駐輪するのでしょうか？

[2714: 検討者]

>>2712 匿名さん

ここの管理費が安いなんて全然思わないですが
修繕費は安すぎ。
新築時によくある釣りだね。

[2715: 匿名さん]

>>2713 評判気になるさん

自転車は店の前に置いて下さい。
マンション内の駐輪場は一杯ですから。

[2716: マンコミュファンさん]

>>2705 マンション検討中さん

カフェは住民専用のサービスだから損益の責任は住民にあるとして以下のようにするのが良いと考えます。

1 運営コストは管理組合負担 (光熱費、仕入れ、人件費等)
2 売上は管理組合帰属

1には管理会社への支払いも含みます。上記のようにすれば赤字が出れば住民負担、黒字が出れば住民利益となります。
2705さんの書いているような今の管理規約案の背景は知ることができないので、売上が管理会社に帰属するという点がどうしても引っ掛かります。

[2717: 匿名さん]

>>2712 匿名さん

数年単位で上がるのは計画性のない物件
もしくは元からそういう設定の物件

まともな管理計画なら10年くらいは変動しないよ。

[2718: 匿名さん]

>>2712 匿名さん

あとうちは下げますか？という提案ありましたよ。結局、修繕費の積立に回すという、決をとりそうなりましたが。
勝手な思い込みは浅はかですよ

[2719: 匿名さん]

モモレジさんも言ってましたが積和は管理費の委託料がおそらく安いんですよね。かと言って管理が悪いということもない。高級な物件が割と多いてすからね。そう考えると悪くない会社だと思います。

[2720: マンション検討中さん]

>>2709 マンション検討中さん

植栽がここのマンションの売りでもあるのに、そんな事いったらここのマンションに住む意味ある？タワーなら植栽ありませんよ。

[2721: 匿名さん]

>>2717 匿名さん

10年も変動しないなんて むしろ無責任だよ。
ひでー管理会社だな

[2722: 匿名さん]

>>2717 匿名さん

数年単位で上げるから 逆に計画性があるんじゃない？

[2723: 匿名さん]

ネガさんって基本頭悪いよね。こんなとこであれこれ議論しても変わらんし、気になるのなら営業に直接聞いた方が早いのに 笑

[2724: 匿名さん]

>>2716 マンコミュファンさん

カフェが住民専用と言うのはどこに明記されていますか？