積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

[匿名さん]

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】


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[2263: 匿名さん]

●価格(平均)

レジデンス>タワー=積水

●眺望

タワー=レジテンス>積水

●日当たり(南向)

タワー>積水>レジデンス

●建物仕様

積水>タワー>レジデンス

●共用施設

積水>タワー>レジデンス

●駅距離

積水>タワー>レジデンス

●スーパー距離

積水>タワー>レジデンス

●小学校・中学校
積水>タワー>レジデンス

●バス便
積水>タワー>レジデンス

●帰宅動線(昼)

積水=タワー>レジデンス

●帰宅動線(夜)

積水>>>タワー>>>>レジデンス

●お買い物動線
積水>タワー>レジデンス

●コナミ

積水>タワー>レジデンス

●青物横丁

積水>タワー>レジデンス

●フラット35優遇期間

積水>タワー=レジデンス

●税制優遇

積水>タワー=レジデンス

[2264: 匿名さん]

値段が上がってプライムと天王洲住友不動産は歓喜だろうね

なんだかんだ積水の評価は安いという評価だったが、低層階を中心に値段があがり

ここぞとばかりにステマと値段が上がって激怒している本物の検討者が入り乱れて
まさにカオスな状況w

プライムの場合、積水の値段が上がったといって一時プライムに流れてもいずれ中層階まで
いくと価格が同価格になるから、またそこで積水が盛り返すことになる。

[2265: マンション比較中さん]

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30=¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　7200　　　　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　7400 444000
6～10年 　　　12200 732000
11～15年　　　18000 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差:828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

[2266: マンション比較中さん]

住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

高機能住宅ローンシミュレーション:http://loan.mikage.to/loan/

住まいティ
http://sumaity.com/mansion_new/loan/kouzyoSim/

[2267: 匿名さん]

分かりやすい考察ですね。
タワー型はどうしても修繕の足場を組むのが
高いらしいので仕方がないのでは？
高所の窓掃除とっても大変らしいですしね。

[2268: マンション検討中さん]

2265.2266.積水さんの営業の方ですね？

[2269: マンション比較中さん]

窓清掃って管理費の範疇じゃなかったでしたっけ?

外壁の修繕はあの高さで足場を組めるんですが!?

ちなみに免震ってメンテナンスにどのぐらいお金かかるんですかね。
重要事項説明の段階で教えてもらえるそうなのですが。。。

[2270: マンション比較中さん]

2265です。

安いのはうれしいんですが、ただ積水ってなんで、あれだけ植栽量とエレベーター多いのになんで管理費やすいのかな?
逆に不安でして、なんか入居して住んでいったら一気に値段あがったりしないんですかねが。。。

[2271: 名無しさん]

2265
そうか価格に気を取られてたけど、
修繕費とか管理費ってこんな違ったのか。。
意識してなかったが、180万近くって結構でかいね。

[2272: 匿名さん]

30年間もすまないだろ笑
住宅ローン減税はもろに影響を受けるけど

[2273: 匿名さん]

まだわかりませんが、固定資産税も7年の軽減になるかもしれませんね。

[2274: 匿名さん]

修繕管理費30年分の差を値上げされたってことですね。

[2275: 匿名さん]

タワーの方の認可保育園て、園庭がありますがお遊戯とかあるんでしょうか。

南向きにあるんで、窓をあけてたらやっぱり甲高い声が聞こえてきますかね

[2276: 匿名さん]

修繕管理費30年分の差を値上げされたってことですね。

ならトントンでよかった(^^♪

[2277: マンコミュファンさん]

いつのまにか、プライムのレス数を大分上回りましたね。価格炎上も相まって注目度アップですね

[2278: 匿名さん]

>>2265 マンション比較中さん

タワーはそもそも高層な故に低層、中層に比べて工事が難しい為、工事費が高くなる。それだけでなく、強風等の影響を大きく受けるので、工事が行えない日も発生し、工期が長くなりそれまた工事費が上がる要因となる。さらにはタワーは低層、中層に比べて普段から強風をもろに受けて僅かに揺れ続けていることや、強風により外壁に使う素材が痛むスピードが早くなる。
つまりデベの販売戦略で修繕費が安いと行って飛び付くのは安易な考えで、タワーにするのであればそれなりに修繕費を将来に向けてしっかりと蓄えられる物件にすべき。

[2279: 匿名さん]

>>2266 マンション比較中さん

積水のが長期優良住宅な分、控除額の上限が500万だからじゃないの。タワーは400万だからはみ出た分切り捨てられる。

ただ、ペアローンならそれぞれ控除うけられるからあまり関係ないけど。

[2280: 2265]

2279
ありがとうございます。
ペアローンにすればあまり変わらずうけられるんですね。

私パートなんですが、ペアローンでも大丈夫ですかね?

[2281: 匿名さん]

フラットは大丈夫かもしれないけど、普通の金融機関は難しいかな。

ちなみにフラットだと長期優良の優遇期間が長いメリットを使うと、お得になるよ！

ただあなたの場合旦那さんの年収高いから、旦那単独で借りていいと思う。
その場合積水の方が減税メリット出そうだね

[2282: 匿名さん]

そういえば、青物横丁の旗がプライムから積水にかわってましたね。