ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[861: 匿名さん]

麻布でこんなに売れないのは奇跡的

[862: マンション掲示板さん]

ミッドタウン 六本木ヒルズが勤務先でしたらコスパ最強なんだけど

[863: マンコミュファンさん]

指値して判断待ち。
前回はあっさり断られたけど今回はなんか期待できるかな。

[864: 匿名さん]

30%も指値できるの？

[865: 匿名さん]

>>862 マンション掲示板さん
生活するにはどうかな。同じ徒歩圏内の円周上でも違うからね

[866: マンション検討中さん]

３月で片付けたい雰囲気

今すぐ訪問した方がいい

[867: マンション検討中さん]

2割＋初期費用サービスで打診しよう
俺も急ぐ

[868: マンション検討中さん]

結局土日で即契約はいなかったんだな。まだまだ狙えるか？

[869: 匿名さん]

感じ方は人それぞれだと思いますが、お墓サンドイッチでお化けが出そうという予感がしたので結論見送りました。
1億円で買えるならお買い得かもしれませんけど、竣工2年以上経って売っている物件は訳ありだなと思いました。

[870: 名無しさん]

>>869 匿名さん

お墓を理由にするなら港区都心では買えないですね。お墓だらけで、マンションの横はお墓みたいな物件だらけですから。。。

[871: マンション検討中さん]

>>869 匿名さん

まあ、ここまで経つと2割引では買わないわ。
もっと深く指値する。
駆け引きだわ。

[872: マンコミュファンさん]

リーマンショックから4年は不動産価格が低迷しました。
約15％下がり、特に都心ほど下がりました。
西麻布で25％くらい下がると見ておく。

下がる時の理由は下記の下がらない理由以外の要素で発生
低金利だと下がらない
残債割れでは売れないから下がりにくい
トランプ再選するためなりふり構わず政策発動
人件費高騰 資材高止まり 用地値上がり続く
人口が増える街は下がらない
再開発は値上がりする

ほんまに？

[873: マンション検討中さん]

1部屋契約されたな。
指値している客の会話を聴いてしまった。
マジいけるかも？
週末に勝負かけます。

残3部屋

[874: 匿名さん]

35%指値チャレンジしてみようか。

[875: 匿名さん]

>>870 名無しさん

それは言い過ぎ。
港区はお墓だらけと言ってもここみたいに「本気の墓地でしかも金網越しに広大」なのと「お寺さんの中にある囲われたお墓」を一緒にはできませんよ。心証が全く違います。
だから買うのも貸すのも不利なのでこんなに売れ残っているのではないですか？
そうでなければとっくに完売してますよ。

[876: マンション検討中さん]

>>874 匿名さん
やりすぎ

[877: マンション検討中さん]

これ16日以降見学予約枠ないけど、いよいよ今週末でモデルルーム閉めるのかな。そこで売り切るか、不動産仲介に任せるかかな。

[878: 匿名さん]

でも日当たりは良さそうだけどな、なにげに。ダメかね

[879: 匿名さん]

>>875 匿名さん
どうでしょうね。墓地が問題というよりも、高山墓地側のシャビーな街並みや暗渠上の湿った窪地というのが不人気の理由のような気がします。でも西麻布アドレスという強みがあるので、いざ売ろうという時は、価格さえ下げれば買い手は見つかると思います。

[880: マンション検討中さん]

外苑西通り側は開けてるからそっちの日当たりはいいんじゃないかね。その他の方角は何かしらに当たってるから微妙かと。

[881: 匿名さん]

>>879 匿名さん
もちろん、他にもここが売れ残る理由としてそれもあるでしょう。
だけど、ここのレスを読んでいると「墓地に挟まれている」事を嫌がる方が多いですよ。
この辺りでマンションを探している人がまず立地を調べて墓地に挟まれているとわかってその時点で候補から外した人が山の様にいると思います。
それでもとこちらに実際に足を運んだ人の中には立山墓地やジメジメした雰囲気に断念した人もいるかと。
因みに私はここの地歴も気になりました。

価格を下げて売っても儲けが出る価格で買えるかどうかであってマイナスでも買い手がつけばいいというわけではありませんのでね。

[882: セレブ]

お墓の前？　いいじゃない。
一反木綿にわたしのプッシーを見せつけたいわ。
あゝ！！人間に飽きたわたしにはちょうどいいかも。
ユーカリが丘からこちらへ引っ越しますネ

[883: マンション検討中さん]

>>877 マンション検討中さん

決算前に完売させる決意


皆さんこれで分かりましたよ？
祭り開催

[884: 匿名さん]

>>881 匿名さん
墓地に挟まれているのは確かにそうなんだけど、さらに悪いことに墓地の方が高台でこちらのマンションが谷間の窪地ということで、薄暗く湿った場所となっている。

[885: マンション検討中さん]

>>870 名無しさん

何だそれ笑
都心の賃貸で乗り継いで、青山の物件を購入したけど、お墓の横なんて一回も無かったよ。特に意識しなかったけど、あえて選ばないと逆にお墓の横になんかなんないよ

[886: マンション掲示板さん]

>>885 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山ザタワー

[887: マンション検討中さん]

無事来週分も見学予約枠でましたね、結局3月以降も売るのかな？

[888: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん
お墓については、パークマンション等の高級、伝統立地を知ってればそうは思わないはず。青山は赤坂や虎ノ門、六本木と比べたら伝統的な施設が少ないからね。お寺の横は緑も豊富で閑静だから高いよ。地盤もいいから昔からお寺がある訳だ。
ただ、ここは道なりにお墓メインだから似て非なるって奴。
まあ、笑のある投稿にまともなものなしって言うから仕方ないね！

[889: 通りがかりさん]

不動産バブル崩壊は都心ほど痛い

この辺りはリーマンショック後に坪300万の地域
坪450万で掴むと詰みます
坪380くらいで指値しよう

[890: マンション検討中さん]

83m2を9500万で指値だ
明日は頑張るぞ！

[891: 名無しさん]

この界隈で墓見える見えない気にしてもね。
オーストリア大使館みたいにお寺とお墓が横ってのも麻布だとありますし。
霊園まわりのタワマンとかだと嫌でも六本木、麻布界隈では青山霊園目にはいりますけどね。
霊園近くのパークコート青山ザ・タワー然り、青山ザ・タワー然り。
なんならヒルズからも見えますしね。
これから桜満開になるしここ個人的には良いと思います。

[892: 匿名さん]

>>891 名無しさん

六本木のタワマンでガラス越しに他の景色の一部と共に青山墓地が見える物件にいたけど、上から見ると緑に覆われて墓石なんてほとんど認識できないけどね。
ここみたいに逆に墓地の方が高台にあって見上げるような立地で目の前にあるのと一緒になんて出来ないと思いますが。

[893: マンション検討中さん]

お墓がいい人もやな人もいるんだろうが、結果として先週見学祭り気味だったにも関わらず1件も売れていない。皆指値が凄すぎたのだろうか。

[894: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん

だろねー
指値の商談ばっかよ
流石に3割引きは受けなかったはずよ

[895: 匿名さん]

>>892 匿名さん
例えば、パークマンション第一号はどうですか？周りはお寺に囲まれている。低層だから眺望もお墓が少なくない。ただ、墓地のみではなくお寺も緑もある。そこがここと違うかと思う。お寺の立地は伝統的に一等地と考えられる。変なとこに建立したらまともな檀家もつかない。昔からブランド商売同じ。
カトリックなんか意図的に教会を豪華にして信者を増やした。プロテスタントは庶民派が売りだから、教会も質素が多い。

[896: 匿名さん]

>>895 匿名さん

875を書いたのも自分なんで良く読んで貰えますか？
お寺の中のお墓とここの広大な墓地は違うと言っているじゃないですか。
同時に同じ青山墓地でも、ここのように目の前に見えるのとタワマンの高い位置からガラス越しに見下ろして、ほぼ緑に覆われてお墓だかなんだかわからないのとは「条件が全然違う」と言っているんです。

だからあなたが891でご発言なさった

この界隈で墓見える見えない気にしてもね。
これから桜満開になるしここ個人的には良いと思います。

という意見には賛同できません。と言う話です。

[897: マンション検討中さん]

不動産不況は来年には明らかに。
元々坪300の地域に坪530を売り出した。
逆回転で330くらいには戻る。
400以上で掴むと危険。

[898: マンション検討中さん]

不況次第ではマスターズハウス時代まで価格下がるわけで、それは景気の波の一部だとしてもここを坪400後半でも買うのはリスクなのかもね。一方で売主はコスト的にこれ以上下げられないだろうから、需要が沸くのを待ちつつじわじわ売れるのかな。

[899: 匿名さん]

おっしゃることはよくわかります。
ただここの立地の一番の問題は単に目の前が墓地であるということでなく、東西から取り囲む二つの墓地が小高い丘で、このマンションの建つ場所が日当たりの悪い窪地かつ笄川の暗渠上だということに尽きるかと。
地歴は時が解決してくれるかもしれません。街並みが変われば昔の姿を思い出すことはなくなるでしょうから。
それでもこのマンションの10年後の坪単価は370万円プラスマイナス20%ぐらいのレンジでしょうね。10年後、景気が良ければ440万円、悪ければ300万円。期待値で370万円というのがここの相場かと。

[900: マンション検討中さん]

いい水準な気がする。ただ売主は限度で坪460程度でしか売ってくれないと思うので、買う人はそのリセールの厳しさを理解した上で買わないといけないね。設備は良いから永住なら安く買えるし良いかも。

[901: マンション検討中さん]

マスターズハウスの直近事例が60平米半ば坪470万とかで取引されてるんで、三菱ブランドでグレードも上で、平米数も80平米以上の部屋で有れば上値は坪500万を超えてもおかしくないと思いますけどね。実際マスターズハウスで現在中古で売りに出てるのは、80平米弱で13,000万で、坪550万ぐらいですしね。

[902: マンション検討中さん]

>>901 マンション検討中さん
南青山アドレス 青南小はファミリー人気

ここは、、、

[903: マンション検討中さん]

>>901 今の不動産高騰時だからマスターズハウスは470なんだろうけど、今後これ以上新築価格が上がらなければ基本的に築年数で劣化していくんだと思います。
仮に年2％ずつ価値が下がると仮定すれば坪530万は10年後は約坪433万。899さんの市況の良いとき440万は妥当な気がします、あとあの80㎡弱の13000万のマスターズハウスはいくらなんでも強気すぎだと思いました。

[904: 匿名さん]

>>901 マンション検討中さん

坪500万超えが妥当なんて事はないと思いますよ。

冷静に考えて、これから不動産が高騰し続けるとは思えないというか既に港区エリアで高値で買った物件を賃貸に出した場合、かなり賃料設定、借り手に苦労している状況。
借りるのではなく、買うのであればリセール時の事を念頭に入れなければならず、この辺りは港区の便乗値上げ地区なわけで、本来土地としての価値は低いのだから不動産が下落しだしたら真っ先に価格が落ちる場所でもあります。
今一度、資産価値のある土地の原則を考えてみればわかります。
1番は立地です。駅からの近さや物件までの道のり、それから地盤、周辺環境。
ここはどうですか？

[905: マンション検討中さん]

>>904 匿名さん

乃木坂9分
墓地下バス停2分

[906: 匿名さん]

>>905 マンション検討中さん

物件までの道のり
地盤、周辺環境

[907: 名無しさん]

墓見えるでは無くて今度は高さに話が変わりましたね。
駅近って話が上がってますがここいらで物件検討している人で駅近で検討しているひといないでしょ。
検討される人は車前提だと思うのですが。

[908: 匿名さん]

昨今の高騰市場においてでさえ、予算坪450までの需要層しか興味を示さない立地ですよね。いくら設備を盛ったとしても。アーメン。

[909: マンション掲示板さん]

70平米坪450って9600万かあ

[910: マンション検討中さん]

一生ものに住む
それがパークハウスのコンセプト

リセールを想定しない 終の住処