ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[661: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか？
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。

[662: 匿名さん]

スミフ販売方式にしました
ゆっくり売ります

[663: 名無しさん]

残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。

[664: 匿名さん]

来年９月までには完売するよん

[665: 匿名さん]

>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築　2LDK 今でも7.5% keepです

[666: 名無しさん]

>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん

やっぱり徒歩１分だからじゃないかな？

引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も３線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも（徒歩６、７分）利回りが最悪だと思った。

港区は最寄り駅から徒歩５分越えたらダメってことだね。勉強になりました。

[668: 匿名さん]

>>666 名無しさん

ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます？

≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。

いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば！

[669: 匿名さん]

>>667 匿名さん

具体的にどの駅に1分？
諸条件無しに話されても説得力なし

[670: 匿名さん]

>>663 名無しさん
待てば売れるんですか？竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか？
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。

[671: 匿名さん]

>>669 匿名さん
2000年前半や2011年前後に仕込めば分母低くなって利回り高いし、駅近なら賃料も下がらない、借り手もすぐ見つかると言ってるだけでしょ。今の価格ならそりゃ無理だよ。どこかまで聞きたいならもっと丁寧に聞いたら？社会人の常識

[672: 匿名さん]

>>671 匿名さん

なるほど、そんなに前の物件ならばってことか。

私が賃貸に出して利回り最悪って言ってる港区の物件はここより後に竣工した物件で賃貸に出したのも去年、今年の話。
今の港区の価格は投資に向いてないと思ってます。
ここら辺なんて尚更デベが試算した価格でなんて貸せないでしょうね。

[673: 匿名さん]

671さん、フォローありがとうございます。
はいそのとおりです。単純に単価が倍ぐらいになりましたので

私の知る限りは六本木のタワーでも5.8%ぐらいで買えるときはありました。
６％乗ったら買おうとしてるうちにその物件は逃しましたが

デベの試算なんて無視ですよ。何の参考にもなりません。自分で調べましょう

[674: マンコミュファンさん]

デベの賃料一覧は当てにならないもんだよ
空室率だらけの近隣マンションの実態は教えてくれない
安い過去の時代に買えたマンションの利回りが高いのは当然
今から投資すんなら池袋から西日暮里辺りの山手線内側の北部とか、東京有楽町に近い京葉線や有楽町線の穴場駅
金町もプラウド価格発表前に中古を買付するとかまだまだ穴場は存在
亀戸はプラウド価格発表で中古が跳ね上がったように発表前に狙うのが鉄則

[675: マンコミュファンさん]

白金タワーだってスカイ価格発表前は坪単500万割れだったのが発表後に550万超に跳ね上がったよ
再開発のシンボルが売り出す前に周辺で競争力のある中古を買う
どのみち都心に近いほど利回りは悪くなる
リセールでも儲かる中古を狙うと出口戦術として有効
少なくとも墓場に囲まれたここは再開発の恩恵は3A内ではかなり弱い
ロイヤルシーズンは恩恵あってもここは、、、

[676: 匿名さん]

まあね。　何もこの物件や会社に限ったことではないが、彼らの言う
契約率や販売済み戸数を額面通り受け取らないほうがいいよ。
昔は（100×10）（１+１+１）つ　業界と言われたからね。

[677: 名無しさん]

ここも皆さんお休みに入り、年末に向け盛り上がってきましたね。

[678: マンション検討中さん]

頭の体操しませんか？
皆さんが仮にデベの営業（責任者）でしたらどうやって残り8部屋を売りますか？
販売戦略とか、セールストークでもOK
売りにくいマンションを捌くのもスキル

例 集客からの販売連動
イベント開催 青山霊園心霊ツアー 夜開催
GWに幽遊白書のコスプレで霊園を歩こう
景品、無料オプション500万円分とか次に繋げる

そもそも霊園ツアーに来る客は霊耐性が高い
中国人入居者がいない、仕様が高い、3A最安値をアピールする
売れない理由をバラック群の地歴と墓サンドにすれば霊園ツアー客には良い訳ありとなる

[679: マンション検討中さん]

ぽけもんGoと提携
青山霊園でポケモンゲットだぜ！
霊園限定キャラ ブルーマウンテンを見つけたらジョージア100缶プレゼントだぜ！

ゲームスコアに応じて販売サービスをするぜ

[680: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
全体では既に黒字だから際限なく値引いて早く終わらせる。将来が見えないものに経営資源を割いてはいけない

[681: 匿名さん]

1.子会社や関係会社に一括売却して完売したことにする。
2.その後、子会社で賃貸運用or中古売り出し等でがんばる。
まずは形だけでも完売させて皆の記憶から消すことが最善。

[682: マンション検討中さん]

>>681 匿名さん

パークハウスのブランドを守るためにバルク売りで突然完売は良い策だよ。
よく使われる手法。
対して大幅値引は既存契約者からかなりのクレームが入り大変なんだ。
9月に口コミがあった18％オフが突然ストップしたのはそんな理由があるのかいな？

[683: 匿名さん]

>>675
駅直結の白金タワーの500割はスカイ販売開始前でも直感的にも買いだったと思うのだが、羽田新航路の話で売主がこれまでの相場から値下げして売りに出していたようですね。
ロイヤルシーズンってルーマニア大使館ギリシャ大使館の向かいの？同じ西麻布でも、目の前が墓場で窪地のここと目の前が大使館で高台のあちらとではまったく別物かと。そもそもあちらは既に完売。

[684: マンコミュファンさん]

まだロイヤルシーズンは1部屋残ってるわよ
立地も良く再開発の恩恵も受けやすい
坪単価680万だけど最終1部屋は値引できるんじゃないか？
坪単価615万くらいで指値いっちゃえば？

[685: マンコミュファンさん]

75m2 15500万円がHPに掲載
1割引で14000万かあ

[686: 名無しさん]

まー港区だとそれでも安いので買った買ったー！！

[687: 匿名さん]

芝浦より安いと評判
港区内ではローレルタワールネの次に安い？

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん
芝浦はまだ価格すら決まってない。当然全部売れてない

[689: 匿名さん]

>>686 名無しさん
港区であることを全面に出す物件は大概安い

[690: マンション検討中さん]

>>687 匿名さん
あそこの低層は結局賃貸になったようで、大量に募集が出ています。揉めないのか…その点こちらはそういうリスクは無いですし、一応内陸の財閥物件でお得に感じます。

[691: 匿名さん]

>>690 マンション検討中さん
日の出は法人が一括買取
ここも狭い部屋は投資用？

[692: マンション検討中さん]

>>691 匿名さん
一括買取がまとめて賃貸に出ています

[693: 匿名さん]

>>691 匿名さん
それは最初から一般分譲購入者に説明があったらしいよ

[694: マンション検討中さん]

>>693 匿名さん
説明の有無はさておき、兎に角、事実上賃貸マンションになってしまった物件よりかはここの方がマシだと思うけどな。

[695: 匿名さん]

>>694 マンション検討中さん
市場はそう思わないから竣工後に1割も売れ残ってるのが事実。他のマンションをいくら悪く言っても、芝浦みたいに港区を連呼してもここは売れない。下げるしか道はない

[696: 匿名さん]

>>695 匿名さん
その道を営業さんに直接お伝え下さい

[697: 名無しさん]

>>696

その道とやらを営業に説いてみてください笑
ほぼ9割消化されてますからね、残り1割は事情通検討している方が購入されるのをまつでしょうね。
さんざん言われてますが、仕様を重視か？立地重視か？職場から近いか？選ぶ基準は人それぞれですからね。
因みに自分はディスポーザーと内廊下は譲れないので、立地良くても中の仕様が悪ければ検討しないですねー、良い立地でオンボロマンションやヴィンテージのリフォームで広いのにユニットバスはごめんです。

[698: マンション検討中さん]

>>695 匿名さん

下げなくとも8部屋くらい1年あれば売り切る

[699: 匿名さん]

>>697 名無しさん
待ってても自分の譲れないことを書いても下げない限り売れないよ。こんなに時間が経ってるのに後からここを知って買う？。これから買う人は何で今まで買わなかったの？商談中は値下げ交渉だよ。売れ残りマンションでは普通にある。
内廊下やディスポーザーはそこらじゅうににあるし、ユニットバスはもはや天然記念物。

[700: 匿名さん]

>>699 匿名さん

同感です。

世田谷、目黒区辺りの平均価格帯が6,000?７,000万円のマンションでも内廊下が当たり前だし、ファミリータイプならディスポーザーもついてるのが多い。港区なら尚更。
広いのにユニットバス採用してるなんてホーマットとか？
もうほとんど残ってないよね。

697さんみたいに立地より仕様重視の人の方が珍しい。
だって不動産（の価値）って立地が全てみたいなところあるし、仕様はリフォームできる部分もあるからね。
だからここが完売できないんじゃない。（仕様はいいけど、立地がダメ）

[701: マンション検討中さん]

>>700 匿名さん
ズバリ本質突いちゃったね

立地はかえられないから不動産
仕様は変えられる

[702: 名無しさん]

人それぞれの価値観だから仕様重視でも立地重視でもいんでない？
とやかく人が言うことでもないと思うけれどもおせっかいが多い&検討もしてなさそうな人ばかり。

[703: 匿名さん]

西麻布アドレスの神通力が効かないほど悪い立地なのかな。外苑西通り側から見たらそこまで悪い街並みに見えない。立山墓地下の裏通り側は少し寂れた雰囲気だけど。

[704: マンション検討中さん]

正月は墓参り客が大勢霊園を訪問
なんだあの素敵なマンションは？？と話題にかりバレンタイン完売

[705: 匿名さん]

下手に西麻布アドレスなもんだから余計始末が悪いということ。分かる人には分かる。

[706: 名無しさん]

>>705

さすが買わないマンション通は言うことが違う！

[707: 匿名さん]

>>705 匿名さん
確かに西麻布検討する層からしたら、敢えてこの場所を選ぶ理由はないかもね。
仕様を落として麻布にしては安めな価格で売り出して、背伸びしてでも西麻布アドレスをゲットしたい層に訴えかけた方が良かったかも。

[708: 名無しさん]

>>705

わかる人にはわかるw
私にはわかりませんw
詳しくロジックと定量的なせつめいがほしいですw
ここは9割方消化してるならそんなにあなたが気をもまなくても完売すると思います。

[709: マンション検討中さん]

だーかーらー

安くしたら買いたいって人がネガしてるの

[710: 名無しさん]

いや今の値段でも手が出ないから、安くならないと買えない人ねここで蠢いているのは。

投資で買うレベルの資産ある人であれば躊躇しないでしょ、残ってるのほとんど1億以下のものばかりで億こえるものは最初に売れてますからね。

物件に限らず服とかのブランドものもそうだけど、金持ちはなにも言わずに気に入ったら買い、そうでない人は何かとデザインだったり買わない理由つけて買わないか、買える価格、つまりセールまで待ちますもんね。
良くさんざん試着してあれこれ言っておきながら手が出る値段になったら買う奥様方を近くの表参道のブランド路面店でも見かけますからねー、それと同じ人種です。