ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: 検討板ユーザーさん]

>>618

ではガセという事で、証拠を出せないのであれば書き込まないでください。

[622: 匿名さん]

>>606 匿名さん

貴方は何も証明しないの？
統計は個人情報ではないけど
嘘は書かないで下さいな

[623: 名無しさん]

先週見に行ったら2割引且つ、リフォーム代もサービスする提案をいただきました。
なので長く時間かけて売るここで上がっている話は嘘だと思います。

と例え書かれたとしても証明の必要がなければ何とでも言えますよね？
そもそも何でそんなに毎週そんなに詳しく内情しってるのか？毎週もしくは毎日内見してるんです？

[624: 匿名さん]

それ言ったら全てお終いよ
値引がないことも証明は不可能

[625: 匿名さん]

事実として売れ残っていて、売れるには何らかの変化が必要。変化なしなら、在庫も変化なし。どんどん古くなるだけ

[626: 匿名さん]

>>616 匿名さん
見方が間違っている。増税の影響のあるなしで比べないと。契約時点では竣工前後で混ざるからね。10、11月の個人消費は大幅に落ち込んでるよ。

[627: 匿名さん]

>>621 検討板ユーザーさん

自由に意見交換する場
貴方は管理人でないので規則を決める権利はないのよ
完全な嘘と証明できない限りは削除されません
ということは自由な意見交換の範疇

[628: 匿名さん]

>>626 匿名さん
個人消費ではなく新築マンションの契約に限定したもので話しましょうよ

[629: 匿名さん]

>>626 匿名さん

何言ってるの？
統計データで駆け込み需要があった、その反動もあったと言ってるんだから、過去形でしょ？
その根拠を示して、と言ってるだけ。
負けず嫌いで、間違いを認められない、話をすり替えりたいのはわかった。辛いのねw

[630: マンコミュファンさん]

億の買物するのに2％程度の増税だけで焦って買う人はどんだけいるかな？
軽減措置、贈与非課税枠の拡大などむしろ増税後に待った方がお得なんだよ。
それでも9月に販売が急速に進んだ。
アレの要素が大きいと考えるのが普通。
契約者は守秘義務、買わなかった人も個人情報晒したくない。
わざわざ個人情報だけモザイク処理するのは面倒。
信じたくないかもしれないが増税前に焦って買う必要がないわけで必死になって値引要素を薄めようとすると逆効果。

[631: 名無しさん]

>>627

削除？規則？なんでガセじゃないのかって話だけでそんな話しになるんですかね？
論点ズレてますけど大丈夫です？
自由な場だからといって何言っても許される訳ではないですよね？

[632: マンコミュファンさん]

＞＞618
証拠のない書き込みはしないで下さい
↑↑
規則を押し付け強要すると解釈される内容じゃん
証拠が必須って貴方は全ての書き込みに証拠を添えるの？
規則は管理者が決める
よく利用規約を読んでください。
証拠のない書き込みを禁止する規約は有りませんわ

[633: 名無しさん]

>>632

どなたが証拠のない書き込みは皆さんしないでくださいって言っています？
ガセ認定されるかどうかであって、証明したければあげればいいし、したくなければスルーしてあげなければ良いだけで別に書き込みを制限はされてないですよね？
自由に書き込めてるわけで。
誰かが管理人を名乗って制限をしているのであれば話は別ですが、証明できないものに突っ込みが入っているだけなのでは？

[634: マンション検討中さん]

>>633 名無しさん

＞＞621

[635: マンション検討中さん]

増税前の新築マンション駆け込みが無いに等しいのはブロガーのマン点さんが証明しました

増税前の新築マンション駆け込み需要が統計データから証明されたと書かれたレスについてはどういう見解をお持ちかな？
あれこそガセ確定なんだよ
そこの論評避けて証明が難しい値引の有無だけ拘るのはおかしいわな

[636: マンション検討中さん]

ガセ確定の書き込み

＞＞606

よく読んで
これ書いた人は名乗り出ずトンズラ
この方こそ嘘を書いた人

[637: 匿名さん]

>>636 マンション検討中さん

606は、626ではあるまいか？
訳のわからないことを言って、日経記事を否定してるから

[638: マンコミュファンさん]

606は恥ずかしくなって正面から回答せずに名前を変えて626として書き込んだってこと？
牧野知弘さんの記事読んだけど新築ってそもそも青田買いが殆ど。
増税が適用されない2019年3月でさえ前年同月比で契約率が2.5％落ちていた。
前回増税時は駆け込み殺到したのと対照的と断言した記事。
増税後に買った方が得なんは3月段階では未確定で完成物件を対象とした9月購入者は確定情報で軽減策を知ってる。
だから9月の駆け込みは無かった。
あったとすれば情弱か大幅値引によるもの。

[639: 匿名さん]

新築は売れなくなった。
中古市場が活性化してる。
そもそも良い立地には何らかしらの建物がある。
ワケありの土地に新しいマンションを建設するしかない状況が生まれている。
ここもそう。

[640: 匿名さん]

ここが実需層にほぼ無視されてる主因は、市況や価格ではなく、いろんなことをよく知り、よく考えてる人ほど、ただただこの辺りには住みたくないと思ってるだろうから。投資目的の検討者がもう少し湧いてきても良さそうだが、広くて賃料が嵩むのでなかなか難しい。

[641: マンション検討中さん]

港区3A最安水準で動きが鈍い理由は立地？？
だとすると地歴に拘らないから3Aアドレスを手に入れたいリーマンに営業をかけないと売れない。
既存契約者がいる以上は表向きの値下げはしにくく何となく駄目元で値引交渉してくる人に1割引以内で対応みたいな感じ？

[642: 匿名さん]

やはり決算月まで待ちたい。

1月下旬に訪問→予算を伝えて欲しい感を出す
2月に決算対策で値引の打診に備えてローン審査は済ませておく

買える力、買う気があるの2つを見せることが値引打診あるかないかを分ける。

[643: 名無しさん]

え？ローン組むの？ここ検討しているのに？

[644: 匿名さん]

>>643 名無しさん

資産価値が高い優秀なマンションなり
西麻布×大手ブランド

[645: 匿名さん]

>>644
いつか田舎に戻る予定？

[646: 匿名さん]

>資産価値が高い優秀なマンションなり西麻布×大手ブランド

安い安いと思っても「大手」は大手でそんな甘くないから
ちゃんとその分乗っかってると思ってね

[647: 名無しさん]

1億こえたらローンでさすがに買わないですよね？
基本一括かと。

[648: マンション検討中さん]

頭金5000万 ローン6000万

金利低い ローン控除使える
キャッシュはインデックスに回すわ

[649: 匿名さん]

>>640 匿名さん

激しく同意。不動産、土地に詳しく昔からこの辺りをよく知っている人は全くスルー。

投資目的と言ってもここは相当安くならないと資産になんてならないんじゃない？
転売するにも、中古で出すにも今より高くなる可能性はほぼない。

賃貸に出しても駅から遠くて経路もよくないし、地図見て「お墓に囲まれてる！」ってわかったら敢えてここを借りようとするかどうか。
大体港区の利回りの悪さは異常。
自分が持ってる物件でも一番儲からないのが港区の物件。
どれ位儲からないかというと、
東京都下 最寄り駅徒歩10分中古で2000万円で購入 （3LDK）賃貸料10万円
世田谷区 最寄り駅徒歩４分 新築で7000万円で購入（2LDK）賃貸料25万円
港区 最寄り駅徒歩６分 新築で1億3000万円で購入（1LDK）賃貸料38万円
圧倒的に港区の利回りが悪い。他の港区の物件もね。ここよりずっと立地いいけど。
と言う事はやっぱりここに住みたい人が納得いく価格で買う物件なんじゃない？

[650: 匿名さん]

>>649 匿名さん
詳しくなくても現地歩けば直ぐに分かること。これ以上は待っても売れない、安くするしかないのは売り手が一番分かっている。

[651: 名無しさん]

とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。

[652: 匿名さん]

マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。

[653: 名無しさん]

マスターズハウスとここだと比較にならないのでは？

[654: 匿名さん]

マスターズハウスも発売当時、周辺相場よりかなり安かったにも関わらずなかなか売れなかった。つまり、この辺りは、周辺相場からかなり乖離したエアポケットなのだ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html

[655: マンション検討中さん]

>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98％ これでは低い
1割引で購入して4.4％とまあまあ

ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75％で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る

[656: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか？なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション

[657: マンション検討中さん]

>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能

[658: 匿名さん]

ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。

[659: マンション検討中さん]

デベ
当マンションは値引しません

訪問者
スレに値引情報があるんですけど

デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか？
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい

[660: 名無しさん]

>>659

ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。

[661: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか？
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。

[662: 匿名さん]

スミフ販売方式にしました
ゆっくり売ります

[663: 名無しさん]

残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。

[664: 匿名さん]

来年９月までには完売するよん

[665: 匿名さん]

>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築　2LDK 今でも7.5% keepです

[666: 名無しさん]

>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん

やっぱり徒歩１分だからじゃないかな？

引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も３線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも（徒歩６、７分）利回りが最悪だと思った。

港区は最寄り駅から徒歩５分越えたらダメってことだね。勉強になりました。

[668: 匿名さん]

>>666 名無しさん

ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます？

≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。

いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば！

[669: 匿名さん]

>>667 匿名さん

具体的にどの駅に1分？
諸条件無しに話されても説得力なし

[670: 匿名さん]

>>663 名無しさん
待てば売れるんですか？竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか？
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。