ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[561: 匿名さん]

ここでさえ投資用として営業がセールスしてる

[562: 匿名さん]

この辺りにこれだけ高仕様高級ブランドマンションを企画する酔狂なデベはまずいないでしょうから希少性はあります。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん

でも9月に実施した18％引きの時だけ5部屋売れ、10％引きまでに戻した途端パッタリ止まった
まだ売りに出せてない隠し部屋がある惨状
適正価格は18％引きということ

[564: 匿名さん]

そうですね。定価で買ったらその瞬間に含み損だと思います。いくらアドレスは麻布でも、墓地にサンドされた窪地で、周りは薄暗く寂しい場所ですし、中古で売るときは相当下げないと売れないと思います。
でも、物は間違いなく良いので、立地が気にならなない人でかつリセールを気にしない人であれば、いまならプランを選び放題で良いのではないでしょうか。

[565: 名無しさん]

港区で墓気にしてたら住めないですよ、大使館隣りですら墓地ありますからね。
立地は買う人のライフスタイルと好み次第なのでなんともです。
静かと捉えるか寂しいと捉えるかも人次第ですねー

[566: マンション検討中さん]

常盤松パンダ祭り終わりました。
再び地域最安値に戻り再加速販売が期待されますわ。

[567: マンション検討中さん]

昨日は引越しの荷物が入り1世帯新たな住民が増えました。

[568: 評判気になるさん]

お墓ビューにしてたら青山墓地周辺の物件アウトになりますが、青山墓地近くのタワマンのパークコート青山ザ・タワー、パークコート赤坂檜町ザタワー、パークコート乃木坂ザタワー何れも青山墓地見えますよw

[569: マンション検討中さん]

昼間に現地を見ると思ったよりバラックの名残が消えて良かった。
ただ、夜道は女子供には不安。
1人では歩かせられないと感じた。

[570: 匿名さん]

三菱も安売りはせずスミフ路線に転換。
もはや新築の大幅値引きは中小デベだけ。

[571: 評判気になるさん]

東京都の人口は増加の一途で1500万人届きそうな状態なので、都心で値下がりはオリンピックが終わったとしても大丈夫そうですね。

[572: 匿名さん]

新築にキャピタルを期待できない時代

勘違いした価格を付けていつまでも動かない中古も増えた

中古オーナーでも一部は耐え切れず処分値下げに応じるだろうから根気よく探す

[573: 匿名さん]

>>570 匿名さん
水面下で転換したのは三菱ではなくあっち

[574: 匿名さん]

>>571 評判気になるさん
バブル時代もリーマン前も同じ主張があったけど、今回はなんやかんやで大丈夫なの？

[575: 評判気になるさん]

近くの六本木ヒルズ近くの西麻布三丁目でも再開発ありますし、ここいらはまだまだこれから上がるでしょうね。
ここの近所もニコライバーグマンがやっているカフェがオープンしたり、服屋等もできてきてるので徐々にお昼も賑わって来るのではないでしょうか？

[576: 匿名さん]

>>575 評判気になるさん
市場はそれを知っているのに、価格に反映されない理由が大事

[577: 匿名さん]

墓地サンドかつ川上暗渠だからでしょ

[578: 名無しさん]

墓地気にするのは中国の方か風水気にする方です?
青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

[579: 匿名さん]

いやいや、中国人じゃなくても気にする人の方が多いでしょ。

≫青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

青山墓地は普通の墓地ですよ？
自分は普通に先祖のお参りしてますけど、どう見ても普通の墓地です。
もしかして、青山ってついてるからお洒落とか思ってる？
どんな感覚か是非教えていただきたい。

裏手の立山墓地なんてかなり暗くてジメジメして、結構怖い系の墓地です。
昔はよく人魂が見えてねぇ…なんて祖父母が話してたっけ。

お寺の中のお墓はあまり気にしない人はいると思うけど。

[580: 匿名さん]

墓地に挟まれているということと、川筋の暗渠なので低湿地だということが重なっているのがよろしくないかと。

[581: 匿名さん]

歩きましたが、たしかに普通のお墓ですよね。
むしろ広くて。。。

[582: 名無しさん]

ロイヤルシーズン完売した

[583: 匿名さん]

あっちは西麻布三丁目の坂上でルーマニアやギリシャの大使館に囲まれたプレミアム立地ですから。

[584: マンション検討中さん]

常盤松祭りは今週末も開催

祭りが終わらないと販売が進まない

[585: 匿名さん]

先週末に1部屋売れた

[586: マンション検討中さん]

アットホームに出てた中古が気付いたら一つになってますけど、他はどうなったのでしょうか。

[587: 通りがかりさん]

>>586 マンション検討中さん
野村不動産のサイトで中古が４つに増えてる

[588: 匿名さん]

9月に18％引きで5部屋ほど契約された。
その部屋が投資用として賃貸や転売に出回った可能性。
実需で住みたい人はなかなかいない場所。

[589: マンション検討中さん]

先月MR行ったけどまだまだ未入居たくさんありましたよ

[590: 匿名さん]

物件概要記載の先着順で販売中の8戸以外にもまだ売出してない住戸があるということ？

[591: マンション検討中さん]

10月に訪問した段階で全ての住戸を売り出していました。全販売住戸が13戸だったと記憶しています。当時の物件概要記載の販売戸数が9戸だったので、常に少なめに販売戸数の情報を出していたのではないでしょうか？あれからほとんど売れていないはずですので、現時点でもまだ10戸以上販売していると思いますよ。

[592: マンコミュファンさん]

今では最大1割引なんだよね。
悔しいよな18％オフで買えた人がいるのに。

[593: 匿名さん]

うーん、10%オフでも高いと思う。あと2年待てば中古で新築の７割の価格が妥当だと思う。

[594: 検討板ユーザーさん]

マスターズハウスの中古は地味に値上がりしてる。
坪430万くらいで直近は成約しそうな価格で売り出し中。
南青山アドレスの強みで西麻布より立地は強いのかな。

[595: マンション検討中さん]

知り合いがMR行ったら10パーセント割引の提案されなかった（割引あると聞いたと伝えても相手にされなかった）らしいがなんでだろう。

[596: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん
今の価格では時間かけても売れないから気にするな。ところでそれは本当の話？

[597: 評判気になるさん]

悔しいも何も値下げとか実際にしてるかどうかもわからないのに、ここに書かれてる事を信じられてもね。

[598: 匿名さん]

過去の書き込み見てもリアルなんだよね
特に9月だけ一気に5部屋契約が進んだのは事実で半期決算対策だったかもしれない
方針転換で値引は最大1割
それも見込客だけに

[599: 匿名さん]

>>597 評判気になるさん
売れ残りは待っても売れない。値下げするか、相場全体が上がって相対的に割安にならないと売れない。白金スカイの価格から、後者のシナリオは当分無理。今年は統計でもボーナスも下がった。企業の景況感も悪化方向

[600: 匿名さん]

>>598 匿名さん
消費税

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

たかだか200万未満のUP
値引が無かった証明にはならない

[602: マンション検討中さん]

消費税対策で贈与非課税枠の拡大
ローン控除も13年に拡大

全く増税で焦り買い必要なしなんだが
値引が買う買わないの決め手として大きい

[603: 評判気になるさん]

値引きは何とでも言えますからね、証明のしようもないので。
あんまりここで書き込まれてる値引きどうこうは信憑性ないので、本気で検討してるならあしをはこばれた方がよいのではないでしょうか？

[604: マンション検討中さん]

争点は過去は大幅値引があった
今は方針が変更されて値引幅が減ったり、見込客だけに打診になった

決算期まで様子見

[605: 匿名さん]

>>601 匿名さん
そういう意味ではなく、売れたのは値引きプラス駆け込みも一因と言うことじゃない。統計でもそうですよね？
自己満足だけのマウント目的ならやめてください

[606: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん
値引きが決め手なのは当然。増税の駆け込み、大幅な反動減があったのは統計が証明している

[607: 匿名さん]

前回5％→8％時と8％→10％時ではマンション販売での駆け込み度合いが違うんだけど
前回は耐久消費財に大きな山があり、今回は軽減措置で山が少なかった。
中古だとそもそも消費税は関係なく、新築も完成が増税後は3月までの契約で8％が適用。
完成済の新築はそのまんま9月まで。
では、3月と9月は前年同月と比較して駆け込みと呼べるほどの山はあったかな？

[608: 匿名さん]

>>606 匿名さん

へ？そんな分析、見たことない。
あなたがそう判断した統計データを出して。
ここのところ、増税前から新築マンションは、安定して売れてないですけど。

[609: マンション検討中さん]

>>606 匿名さん
証拠の統計データを出してよ
増税前に新築マンションの駆け込みが発生したソース

[610: マンション検討中さん]

>>605 匿名さん

消費税としか書いてないわけで、普通に読めばそれ以外も有りますとはならんよ
その消費税も軽減対策が早めに出回ったり、安倍さんが再度延期するんじゃないかって様子見が多かったけど
マウントじゃなくて正確でない情報に疑問が湧いただけじゃない？

[611: 匿名さん]

間違いなく値引きはありましたよ。販売会社からメールで案内がありました。７０平米台の部屋で大台割れの価格提示でした。坪単価にすると400台半ば以下でした。420台なら検討しようと思って見送りましたが。

[612: 評判気になるさん]

>>611

そちら内容アップできます？

[613: マンション検討中さん]

>>612 評判気になるさん
今更UPしたところで有効期限切れなんで過去にサービスしていた事が分かるだけでは？
掲載したら削除依頼で消されるだけ。
特別なサービスがあった！だから9月だけ販売が進んだのは疑いようがない。

それよか増税前に新築マンション駆け込みあったと豪語された方、統計データ出して下さい。

[614: 評判気になるさん]

>>613

それだと言ったもん勝ちですよね？
売れたのと値引きの件に関しては別の話では？
ご自身は証明なさらないのに、他の方にデータ求められても説得力がないです。

[615: マンション検討中さん]

606と611は証拠があると書いてるので是非2人とも何らかの回答をしないとガセ認定されちゃうよ

[616: 匿名さん]

首都圏20年マンション発売は微増、民間調べ
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO53563870Z11C19A2TJ1000/
2019年1～11月の月間契約率は62.9%と、好不調の目安となる7割を下回る。19年10月の消費増税前の駆け込み需要もほとんどみられなかった。

だとさ。

[617: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
606は統計データで駆け込みが証明されたと書いてるがどのデータを見たんだろうか？

[618: 匿名さん]

611ですけど、個人宛のメールを晒す気はありませんので、ガセだと思うならどうぞ。私は皆様の参考になればと思って情報提供したまでです。

[619: 匿名さん]

そりゃ、そうだよ。
個人情報晒してまで証拠出せって？
評判気になるさんはおかしいんでないか？

[620: 匿名さん]

新築でこれだけ苦戦するのだから、中古はもっと売れないんじゃ…

[621: 検討板ユーザーさん]

>>618

ではガセという事で、証拠を出せないのであれば書き込まないでください。

[622: 匿名さん]

>>606 匿名さん

貴方は何も証明しないの？
統計は個人情報ではないけど
嘘は書かないで下さいな

[623: 名無しさん]

先週見に行ったら2割引且つ、リフォーム代もサービスする提案をいただきました。
なので長く時間かけて売るここで上がっている話は嘘だと思います。

と例え書かれたとしても証明の必要がなければ何とでも言えますよね？
そもそも何でそんなに毎週そんなに詳しく内情しってるのか？毎週もしくは毎日内見してるんです？

[624: 匿名さん]

それ言ったら全てお終いよ
値引がないことも証明は不可能

[625: 匿名さん]

事実として売れ残っていて、売れるには何らかの変化が必要。変化なしなら、在庫も変化なし。どんどん古くなるだけ

[626: 匿名さん]

>>616 匿名さん
見方が間違っている。増税の影響のあるなしで比べないと。契約時点では竣工前後で混ざるからね。10、11月の個人消費は大幅に落ち込んでるよ。

[627: 匿名さん]

>>621 検討板ユーザーさん

自由に意見交換する場
貴方は管理人でないので規則を決める権利はないのよ
完全な嘘と証明できない限りは削除されません
ということは自由な意見交換の範疇

[628: 匿名さん]

>>626 匿名さん
個人消費ではなく新築マンションの契約に限定したもので話しましょうよ

[629: 匿名さん]

>>626 匿名さん

何言ってるの？
統計データで駆け込み需要があった、その反動もあったと言ってるんだから、過去形でしょ？
その根拠を示して、と言ってるだけ。
負けず嫌いで、間違いを認められない、話をすり替えりたいのはわかった。辛いのねw

[630: マンコミュファンさん]

億の買物するのに2％程度の増税だけで焦って買う人はどんだけいるかな？
軽減措置、贈与非課税枠の拡大などむしろ増税後に待った方がお得なんだよ。
それでも9月に販売が急速に進んだ。
アレの要素が大きいと考えるのが普通。
契約者は守秘義務、買わなかった人も個人情報晒したくない。
わざわざ個人情報だけモザイク処理するのは面倒。
信じたくないかもしれないが増税前に焦って買う必要がないわけで必死になって値引要素を薄めようとすると逆効果。

[631: 名無しさん]

>>627

削除？規則？なんでガセじゃないのかって話だけでそんな話しになるんですかね？
論点ズレてますけど大丈夫です？
自由な場だからといって何言っても許される訳ではないですよね？

[632: マンコミュファンさん]

＞＞618
証拠のない書き込みはしないで下さい
↑↑
規則を押し付け強要すると解釈される内容じゃん
証拠が必須って貴方は全ての書き込みに証拠を添えるの？
規則は管理者が決める
よく利用規約を読んでください。
証拠のない書き込みを禁止する規約は有りませんわ

[633: 名無しさん]

>>632

どなたが証拠のない書き込みは皆さんしないでくださいって言っています？
ガセ認定されるかどうかであって、証明したければあげればいいし、したくなければスルーしてあげなければ良いだけで別に書き込みを制限はされてないですよね？
自由に書き込めてるわけで。
誰かが管理人を名乗って制限をしているのであれば話は別ですが、証明できないものに突っ込みが入っているだけなのでは？

[634: マンション検討中さん]

>>633 名無しさん

＞＞621

[635: マンション検討中さん]

増税前の新築マンション駆け込みが無いに等しいのはブロガーのマン点さんが証明しました

増税前の新築マンション駆け込み需要が統計データから証明されたと書かれたレスについてはどういう見解をお持ちかな？
あれこそガセ確定なんだよ
そこの論評避けて証明が難しい値引の有無だけ拘るのはおかしいわな

[636: マンション検討中さん]

ガセ確定の書き込み

＞＞606

よく読んで
これ書いた人は名乗り出ずトンズラ
この方こそ嘘を書いた人

[637: 匿名さん]

>>636 マンション検討中さん

606は、626ではあるまいか？
訳のわからないことを言って、日経記事を否定してるから

[638: マンコミュファンさん]

606は恥ずかしくなって正面から回答せずに名前を変えて626として書き込んだってこと？
牧野知弘さんの記事読んだけど新築ってそもそも青田買いが殆ど。
増税が適用されない2019年3月でさえ前年同月比で契約率が2.5％落ちていた。
前回増税時は駆け込み殺到したのと対照的と断言した記事。
増税後に買った方が得なんは3月段階では未確定で完成物件を対象とした9月購入者は確定情報で軽減策を知ってる。
だから9月の駆け込みは無かった。
あったとすれば情弱か大幅値引によるもの。

[639: 匿名さん]

新築は売れなくなった。
中古市場が活性化してる。
そもそも良い立地には何らかしらの建物がある。
ワケありの土地に新しいマンションを建設するしかない状況が生まれている。
ここもそう。

[640: 匿名さん]

ここが実需層にほぼ無視されてる主因は、市況や価格ではなく、いろんなことをよく知り、よく考えてる人ほど、ただただこの辺りには住みたくないと思ってるだろうから。投資目的の検討者がもう少し湧いてきても良さそうだが、広くて賃料が嵩むのでなかなか難しい。

[641: マンション検討中さん]

港区3A最安水準で動きが鈍い理由は立地？？
だとすると地歴に拘らないから3Aアドレスを手に入れたいリーマンに営業をかけないと売れない。
既存契約者がいる以上は表向きの値下げはしにくく何となく駄目元で値引交渉してくる人に1割引以内で対応みたいな感じ？

[642: 匿名さん]

やはり決算月まで待ちたい。

1月下旬に訪問→予算を伝えて欲しい感を出す
2月に決算対策で値引の打診に備えてローン審査は済ませておく

買える力、買う気があるの2つを見せることが値引打診あるかないかを分ける。

[643: 名無しさん]

え？ローン組むの？ここ検討しているのに？

[644: 匿名さん]

>>643 名無しさん

資産価値が高い優秀なマンションなり
西麻布×大手ブランド

[645: 匿名さん]

>>644
いつか田舎に戻る予定？

[646: 匿名さん]

>資産価値が高い優秀なマンションなり西麻布×大手ブランド

安い安いと思っても「大手」は大手でそんな甘くないから
ちゃんとその分乗っかってると思ってね

[647: 名無しさん]

1億こえたらローンでさすがに買わないですよね？
基本一括かと。

[648: マンション検討中さん]

頭金5000万 ローン6000万

金利低い ローン控除使える
キャッシュはインデックスに回すわ

[649: 匿名さん]

>>640 匿名さん

激しく同意。不動産、土地に詳しく昔からこの辺りをよく知っている人は全くスルー。

投資目的と言ってもここは相当安くならないと資産になんてならないんじゃない？
転売するにも、中古で出すにも今より高くなる可能性はほぼない。

賃貸に出しても駅から遠くて経路もよくないし、地図見て「お墓に囲まれてる！」ってわかったら敢えてここを借りようとするかどうか。
大体港区の利回りの悪さは異常。
自分が持ってる物件でも一番儲からないのが港区の物件。
どれ位儲からないかというと、
東京都下 最寄り駅徒歩10分中古で2000万円で購入 （3LDK）賃貸料10万円
世田谷区 最寄り駅徒歩４分 新築で7000万円で購入（2LDK）賃貸料25万円
港区 最寄り駅徒歩６分 新築で1億3000万円で購入（1LDK）賃貸料38万円
圧倒的に港区の利回りが悪い。他の港区の物件もね。ここよりずっと立地いいけど。
と言う事はやっぱりここに住みたい人が納得いく価格で買う物件なんじゃない？

[650: 匿名さん]

>>649 匿名さん
詳しくなくても現地歩けば直ぐに分かること。これ以上は待っても売れない、安くするしかないのは売り手が一番分かっている。

[651: 名無しさん]

とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。

[652: 匿名さん]

マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。

[653: 名無しさん]

マスターズハウスとここだと比較にならないのでは？

[654: 匿名さん]

マスターズハウスも発売当時、周辺相場よりかなり安かったにも関わらずなかなか売れなかった。つまり、この辺りは、周辺相場からかなり乖離したエアポケットなのだ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html

[655: マンション検討中さん]

>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98％ これでは低い
1割引で購入して4.4％とまあまあ

ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75％で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る

[656: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか？なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション

[657: マンション検討中さん]

>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能

[658: 匿名さん]

ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。

[659: マンション検討中さん]

デベ
当マンションは値引しません

訪問者
スレに値引情報があるんですけど

デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか？
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい

[660: 名無しさん]

>>659

ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。