ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[501: 匿名さん]

>>497 匿名さん
価格だけ見れば安いです。すぐに売れなければ値下げ。それでも売れなければ更に値下げ。ゆっくりしていてはコストだけかかり、どんどん全体の利益を押し下げます。Tポイントがもらえるのは、早く売りたいからです。

[502: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん

Tポイントサービス？？
どのくらい？

[503: 匿名さん]

南青山アドレスの常盤松ハウスが坪単価420万から購入できます。
こちらの値引後価格とほぼ同じ。
表参道まで11分も同じです。
どちらが資産性が高いでしょうか？

[504: 通りがかりさん]

>>503 匿名さん

常盤松ハウスのその坪単価の部屋は仕様がものすごい低いですよ

[505: 匿名さん]

>>504 通りがかりさん

部屋によって仕様が違うの？
タンク付きトイレとか？

[506: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
本日更新されたようです！

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
9部屋から減ってない。

[508: 匿名さん]

即完売もあればTポイントもある。選別物色の強まりは、相場変調の兆し（金融市場ではだけど）

[509: 匿名さん]

新築の住宅価格は下がらない。
だが、良い物件しか売れない。
我慢比べ

[510: 匿名さん]

乃木坂徒歩9分でグラン並みの設備なのに芝浦より安い。でも売れない。
これを市場の歪みとみて勝負に出る人が湧いてこないところを見ると、やはり、難しい物件なのだろう。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん
地名ではなく環境に住むから当然の帰結。芝浦族はここと比較して調子に乗ってるけど、この価格帯で新築を売った実績ない。あくまでも予定。多分売れない

>>509 匿名さん
下げてるよ

[512: マンコミュファンさん]

ここ三菱だから値下げするわきゃない。
三菱さんだよ？

[513: 匿名さん]

>>510
いくらなんでも芝浦のほうが安いでしょ。ここは訳あり立地とはいえ麻布。
港区湾岸エリアで港区内陸よりも高い価格で売ろうとしても、この物件よりも悲惨な在庫の山になるだけかと。

[514: 匿名さん]

売れ残りが1割強。全体の経費はほぼ回収確定。損益分岐点を超えたここからは、値引き販売しても売上の全額がデベロッパーの利益。
今の価格で自信あり、ゆっくり販売なら、Tポイントは配らない。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
ポイントより値引きをお願いしまちゅ。
南青山が激安価格でもっと安くしないと売れなくなったよ。

[516: 匿名さん]

常盤松ハウスの坪410の部屋は半地下なのでどうでしょうかね。

[517: 匿名さん]

同じような安さ&表参道徒歩圏なのに、大人気で倍率つきそうな常盤松と超絶不人気のココ。都心&高価格帯物件ほどミクロな立地環境の差が残酷なまでにでる。設備は断然優ってるのに……

[518: マンション検討中さん]

設備グレード
パークハウス完勝
高台立地
常盤松完勝
環境
常盤松完勝
駅距離
乃木坂だけ見ればパークハウスだが、表参道は同11分 常盤松は14分とはいえ渋谷も使えるので引き分け
バス便
墓地前の便数少なく、常盤松完勝
価格
常盤松は半地下でない部屋は坪426万からでパークハウス値下げ価格と差なし 引き分け
小学校
遠いのはどちらも同じ だが、青南小強すぎで常盤松勝利
買い物
成城石井は常盤松近い やや常盤松有利
渋谷から帰宅だとライフ

[519: マンション検討中さん]

パークハウスが勝っているのは設備グレードだけ？
追加するとしたら大手デベのブランドとか。

[520: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん
将来の売りやすさはどっちですか？

[521: 匿名さん]

リセール？墓場サンドの曰く付き西麻布と駅遠だが由緒正しい南青山とでは、どう考えても南青山の方が高く売れるのではないかと。

[522: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん
激安なのは常盤松フォレストviewで眺望が全く無い方ですよね？
駒沢通り沿いは、坪単価650？とかで、全く値頃感は感じませんでしたが。下層階で、交通量も多い道路沿いで全く魅力的には思えませんでした。

[523: 名無しさん]

>>522 マンション検討中さん

話題になってる部屋は西北西＝ほぼ西なんで大道路沿いでは有りませんよ。
大道路沿いは東南東の高い部屋。
まして半地下でない2階でも坪426万から買えるとブロガー記事にあった。

[524: 匿名さん]

ここの場合は、デベが大手であるというのは一応のアドバンテージはあるのではないかと思います。
財閥系は、リセールしやすいというのは耳にしたことがあります。
自分が中古で買うときに、どういう所が良いのか、というのは考えてみれば
そうなるだろうなぁ…と。

[525: マンション検討中さん]

>>524 匿名さん

貴方は買うべきです。

[526: マンション検討中さん]

最近1ヶ月半は全く売れなくなった。
常盤松ハウスの影響絶対だな。

[527: 匿名さん]

実際、西麻布、表参道、乃木坂のイメージを膨らませて現地に来てここの街並みを見たら萎えるし。
だったら恵比寿目黒あたりの方が良いかもってなる。

[528: マンション検討中さん]

訪問してきました。
販売戸数は9戸ではなく12戸程度でした。
まだかなり売れ残りの住戸がありましたよ。
値引は10%との事です。このスレで書かれていた率と違うため営業マンの方に質問したところ、確かに9月頃17、18%引きで提案した事もあったようですが、販売方針の変更があり値引率を減らしてゆっくり売っていくことにしたようです。
勤務先が六本木のため、実需目的で訪問しましたが竣工後2年弱の割高な坪単価の未入居物件が10%値引では正直検討に値しないと言うのが率直な感想です。場所の微妙さは他の方が書いている通りの印象を受けました。

[529: 匿名さん]

高台の墓地に挟まれた笄川暗渠上の窪地のマンション。住民よりも死人の方が良い場所を陣取っているのは何というジョークなの。

[530: 匿名さん]

こんな場所でも、こんな場所だからこそ、オーブンハウスが低価格路線で企画してたなら売れただろう。
〈西麻布に、マンションを持とう〉！！

[531: マンション検討中さん]

>>528 マンション検討中さん

新古でたったの10％オフではそりゃ販売も急ブレーキで納得です。
9月は5部屋売れましたから18％オフ効果かな。

来年2月まで待てば方針が変わるかもしれない。
決算月を狙って待つのが得策。

[532: 匿名さん]

アドレスは西麻布、最寄り駅は表参道乃木坂ときたら、３Ａの頂点のようなイメージなのに。

[533: マンション検討中さん]

資産価値では南青山マスターズハウスが上

ここの価値は坪単価400万です。
1割引では買った瞬間赤字確定。

[534: マンション検討中さん]

>>531 マンション検討中さん
坪単価400万円程度であればマイクロ立地の微妙さを受け入れて購入検討しようかと考えていたんですが、10%オフしても坪単価500万オーバーはちょっと難しいですね。大人しく元々検討していた別エリアの物件を買おうと思いました。マンションの仕様自体は高級感あり良かったのですが。

[535: 名無しさん]

マスターズハウスが上はないないw
ここ仕様はグランとほぼ同じだよ？
建物自体の高級感も全然違うしね、実際マスターズハウス手放してここに引っ越そうとしてた人も多かったみたいだし。
マスターズハウス売れなくて越せなかったみたいだけど。

[536: 匿名さん]

>>532 匿名さん
西麻布と十番は頂点とは逆です。港区内陸では下の中ぐらい

>>535 名無しさん
そんなこと言ったらここは新築なのに、仕様がいいのに、数が少ないのに売れない。

[537: 匿名さん]

南青山アドレスを捨てると通学校に影響出るけどな。
アドレスは重要だよ。

[538: 匿名さん]

>>536
西麻布は高台と低地で全く違うでしょ。ルーマニア大使館から六本木ヒルズにかけての高台はなかなかの高級住宅街です。

[539: 匿名さん]

>>538 匿名さん
墓に囲まれた暗渠のここの評価は？

[540: 匿名さん]

ここは低地てすね。とはいえ腐っても麻布。ブランド力は高いのでは。マンションの仕様も良い。坪420なら検討に値すると思います。少なくとも芝浦や白金の低地よりは価値があると思います。

[541: 匿名さん]

私も坪420万が買いラインです。
ただし、そのためには20％以上の割引が大前提で来年の決算期までは無理。

[542: マンコミュファンさん]

白金長者丸の半地下が坪365万で来週販売開始

[543: 匿名さん]

>>471
やはりこの辺りの価格が買い最低ラインですね

[544: マンション検討中さん]

今日から新規部屋を供給
10部屋が先着順に
まだまだ隠れ在庫有り

[545: マンション検討中さん]

三菱さんは築3年になっても売り続ける方針かもしれない
しばらく思うような価格に下がらないかも

[546: マンション検討中さん]

来春までの完売はしなくて良いと本社からお達しがあったそうです
近隣に売り物がなく安く早く売る必要が無くなったので。

[547: 匿名さん]

そうですか。じゃあ買いません。マスターズハウスの中古で良いです。

[548: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
下げれば売れても、待つだけでは売れないことは証明済み。決算の調整弁としてとっておくつもりかね。

[549: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん
どうぞどうぞ

[550: 匿名さん]

常盤松ハウスとマスターズハウスは南青山アドレス

[551: 匿名さん]

ここはやはり立地が無視できないほど、難ありですね。。
部屋自体はしっかりしたつくりで、何も文句はありませんが。

乃木坂駅から歩くのは階段もあって、夕方でも既に怖いほど薄暗かったです。
車中心の生活でしたら、問題ないかと思います！

お値引きは最初の説明でしていましたよ！
1割でしたが。もう少し迷っていたら、2割になったのでしょうかね。

[552: 通りがかりさん]

このエリアでこの規模感、仕様、価格ではなかなか今後出てこないと思います。
以前に営業の方にお話しを聞いた感じだと、このグランレベルの仕様のものはザ・パークハウスでは今後作れないとおっしゃっていました。
まとまった土地の仕入れがこのエリアだとなかなか出来なかったり私道が多いので、同時期に建てられたジオ南青山は私道の兼ね合いもあり苦労されてましたしね。
この規模感、このエリアの物件は建て替えで分譲でもない限りはなかなか出てこないと思います。

[553: 評判気になるさん]

必死だね、、、

この立地で今後同規模で出たとてしてもニーズは無いですよ。
もちろん坪３３０程度なら話は別ですがね。

[554: マンション検討中さん]

真横のプライムガーデンとか分譲諦めた賃貸が多数ある
賃貸も埋まってない

[555: 通りがかりさん]

プライムガーデンは最初から全部分譲ですよ、、、嘘は言わないように

[556: 匿名さん]

当初、Mレジが分譲マンションとしてプランしたが、なぜか業者に売却し、現在は高級賃貸マンションになってるプライムガーデン西麻布というマンションがここの隣にある。

[557: 通りがかりさん]

隣は賃貸として元々企画してたって聞きましたが、どちらがほんとでしょ？

[558: 匿名さん]

>>552 通りがかりさん
なかなか出てこない希少性を市場は認めていないから、長期間、多数の売れ残りがある。値引きしても難しいのが現実でしょう。

[559: 匿名さん]

いまKENが取り扱ってる賃貸でしょ隣。

[560: 匿名さん]

賃貸マンション多い場所はどうなんだろ？
地域は分譲民が多くないと良くならん

[561: 匿名さん]

ここでさえ投資用として営業がセールスしてる

[562: 匿名さん]

この辺りにこれだけ高仕様高級ブランドマンションを企画する酔狂なデベはまずいないでしょうから希少性はあります。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん

でも9月に実施した18％引きの時だけ5部屋売れ、10％引きまでに戻した途端パッタリ止まった
まだ売りに出せてない隠し部屋がある惨状
適正価格は18％引きということ

[564: 匿名さん]

そうですね。定価で買ったらその瞬間に含み損だと思います。いくらアドレスは麻布でも、墓地にサンドされた窪地で、周りは薄暗く寂しい場所ですし、中古で売るときは相当下げないと売れないと思います。
でも、物は間違いなく良いので、立地が気にならなない人でかつリセールを気にしない人であれば、いまならプランを選び放題で良いのではないでしょうか。

[565: 名無しさん]

港区で墓気にしてたら住めないですよ、大使館隣りですら墓地ありますからね。
立地は買う人のライフスタイルと好み次第なのでなんともです。
静かと捉えるか寂しいと捉えるかも人次第ですねー

[566: マンション検討中さん]

常盤松パンダ祭り終わりました。
再び地域最安値に戻り再加速販売が期待されますわ。

[567: マンション検討中さん]

昨日は引越しの荷物が入り1世帯新たな住民が増えました。

[568: 評判気になるさん]

お墓ビューにしてたら青山墓地周辺の物件アウトになりますが、青山墓地近くのタワマンのパークコート青山ザ・タワー、パークコート赤坂檜町ザタワー、パークコート乃木坂ザタワー何れも青山墓地見えますよw

[569: マンション検討中さん]

昼間に現地を見ると思ったよりバラックの名残が消えて良かった。
ただ、夜道は女子供には不安。
1人では歩かせられないと感じた。

[570: 匿名さん]

三菱も安売りはせずスミフ路線に転換。
もはや新築の大幅値引きは中小デベだけ。

[571: 評判気になるさん]

東京都の人口は増加の一途で1500万人届きそうな状態なので、都心で値下がりはオリンピックが終わったとしても大丈夫そうですね。

[572: 匿名さん]

新築にキャピタルを期待できない時代

勘違いした価格を付けていつまでも動かない中古も増えた

中古オーナーでも一部は耐え切れず処分値下げに応じるだろうから根気よく探す

[573: 匿名さん]

>>570 匿名さん
水面下で転換したのは三菱ではなくあっち

[574: 匿名さん]

>>571 評判気になるさん
バブル時代もリーマン前も同じ主張があったけど、今回はなんやかんやで大丈夫なの？

[575: 評判気になるさん]

近くの六本木ヒルズ近くの西麻布三丁目でも再開発ありますし、ここいらはまだまだこれから上がるでしょうね。
ここの近所もニコライバーグマンがやっているカフェがオープンしたり、服屋等もできてきてるので徐々にお昼も賑わって来るのではないでしょうか？

[576: 匿名さん]

>>575 評判気になるさん
市場はそれを知っているのに、価格に反映されない理由が大事

[577: 匿名さん]

墓地サンドかつ川上暗渠だからでしょ

[578: 名無しさん]

墓地気にするのは中国の方か風水気にする方です?
青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

[579: 匿名さん]

いやいや、中国人じゃなくても気にする人の方が多いでしょ。

≫青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

青山墓地は普通の墓地ですよ？
自分は普通に先祖のお参りしてますけど、どう見ても普通の墓地です。
もしかして、青山ってついてるからお洒落とか思ってる？
どんな感覚か是非教えていただきたい。

裏手の立山墓地なんてかなり暗くてジメジメして、結構怖い系の墓地です。
昔はよく人魂が見えてねぇ…なんて祖父母が話してたっけ。

お寺の中のお墓はあまり気にしない人はいると思うけど。

[580: 匿名さん]

墓地に挟まれているということと、川筋の暗渠なので低湿地だということが重なっているのがよろしくないかと。

[581: 匿名さん]

歩きましたが、たしかに普通のお墓ですよね。
むしろ広くて。。。

[582: 名無しさん]

ロイヤルシーズン完売した

[583: 匿名さん]

あっちは西麻布三丁目の坂上でルーマニアやギリシャの大使館に囲まれたプレミアム立地ですから。

[584: マンション検討中さん]

常盤松祭りは今週末も開催

祭りが終わらないと販売が進まない

[585: 匿名さん]

先週末に1部屋売れた

[586: マンション検討中さん]

アットホームに出てた中古が気付いたら一つになってますけど、他はどうなったのでしょうか。

[587: 通りがかりさん]

>>586 マンション検討中さん
野村不動産のサイトで中古が４つに増えてる

[588: 匿名さん]

9月に18％引きで5部屋ほど契約された。
その部屋が投資用として賃貸や転売に出回った可能性。
実需で住みたい人はなかなかいない場所。

[589: マンション検討中さん]

先月MR行ったけどまだまだ未入居たくさんありましたよ

[590: 匿名さん]

物件概要記載の先着順で販売中の8戸以外にもまだ売出してない住戸があるということ？

[591: マンション検討中さん]

10月に訪問した段階で全ての住戸を売り出していました。全販売住戸が13戸だったと記憶しています。当時の物件概要記載の販売戸数が9戸だったので、常に少なめに販売戸数の情報を出していたのではないでしょうか？あれからほとんど売れていないはずですので、現時点でもまだ10戸以上販売していると思いますよ。

[592: マンコミュファンさん]

今では最大1割引なんだよね。
悔しいよな18％オフで買えた人がいるのに。

[593: 匿名さん]

うーん、10%オフでも高いと思う。あと2年待てば中古で新築の７割の価格が妥当だと思う。

[594: 検討板ユーザーさん]

マスターズハウスの中古は地味に値上がりしてる。
坪430万くらいで直近は成約しそうな価格で売り出し中。
南青山アドレスの強みで西麻布より立地は強いのかな。

[595: マンション検討中さん]

知り合いがMR行ったら10パーセント割引の提案されなかった（割引あると聞いたと伝えても相手にされなかった）らしいがなんでだろう。

[596: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん
今の価格では時間かけても売れないから気にするな。ところでそれは本当の話？

[597: 評判気になるさん]

悔しいも何も値下げとか実際にしてるかどうかもわからないのに、ここに書かれてる事を信じられてもね。

[598: 匿名さん]

過去の書き込み見てもリアルなんだよね
特に9月だけ一気に5部屋契約が進んだのは事実で半期決算対策だったかもしれない
方針転換で値引は最大1割
それも見込客だけに

[599: 匿名さん]

>>597 評判気になるさん
売れ残りは待っても売れない。値下げするか、相場全体が上がって相対的に割安にならないと売れない。白金スカイの価格から、後者のシナリオは当分無理。今年は統計でもボーナスも下がった。企業の景況感も悪化方向

[600: 匿名さん]

>>598 匿名さん
消費税