ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[441: マンション検討中さん]

廃棄ガスや騒音もない墓場でサンドイッチされた希少性は高いよ。
港区は高速道路の脇に建つマンションが多いからな。
ここは静かで良い。

[442: 匿名さん]

皆さんもうちみたいに六本木四丁目のマンション買うといいよ、日本で一番いい環境。
知り合う人々も広くて良い家に住んでて、お金も時間も余裕がある人たちばかり。

[443: 匿名さん]

六本木ヒルズが建つ前を知ってる人も少なくなるし、土地の記憶は再開発で忘れられる運命。

[444: 匿名さん]

南北には建物建ってるし、東西は青山霊園の墓地なんだから足元は開発で変わりません。
墓が近いことで中国人に敬遠されるし、仮に二割引で買えたとしても、マスターとか周辺の中古マーケットの制約事例と照合すると、リセールでキャピタルも見込めない。
仕様は良くても駅までの導線が悪過ぎる立地なので売りにくいです。

[445: マンション検討中さん]

>>444 匿名さん

西麻布アドレスを手に入れたい見栄張るさん

[446: 匿名さん]

墓のそばというだけで、なんでこんなに避けられてるの？西麻布アドレスで建物の仕様もなかなか良いのに、売れないのが不思議なくらい。当初の価格設定が高過ぎたのはあると思うけど。
元麻布ヒルズは足元に墓があるし、六本木ヒルズもまた墓地の上に建っている。そもそも港区には墓地ビュー高級マンションなんていくらでもあると思う。

[447: 匿名さん]

三菱地所レジデンスが他社に売却した隣接マンションは、新築なのに半年以上も賃貸埋まらないですね。
新築時に後から出る方が高くなりますと言われたけど買わずに正解でした。
https://kenrent.jp/search/191330/

[448: マンション検討中さん]

元々川底なのと、陸の孤島感がすごいからじゃないですかね？駅までも歩道橋で上に上がるのは高級感ない立地だしなあ。
高級路線で売るとはプランミス否めない。
仕様落として坪400で最初から売り出しなら話は違った。

[449: 通りがかりさん]

そもそも墓だ何だって言ったって青山霊園は一般的なお墓とかとは趣が違うと思うけれどもね。
静かなとこに住みたい方には悪くないところですよね。
何気に託児所も近くに多いので住みやすいとは思いますよ。
車寄せあるマンションもなかなかないですし。
地歴言い始めたら渋谷とかね。。ってなりますが、気にして買ってる方どれぐらいいるんでしょうね。
ちょっと前にも上がってましたがパークハウスグラン南青山の一階売りに出てるので、場所にこだわるならヒルトップのそちら購入すれば良いのでは？同じ三菱ですし、と思うんですがやはりここら辺住みたいけどグランには手がでなくて、こちらもそのままだとローン組めないから値下げをって中途半端な方なんですかね。

[450: 匿名さん]

ここは「不動産（土地の価値）は立地がすべて」って言う法則を改めて教えてくれた物件だね。
どんなに仕様やデベがよくてもね…。
立地が価格に見合わなかったということ。
そうでなきゃこんなに長期に売れ残らなかったし、値下げしてもまだ残っているんだから。
地歴を馬鹿にしちゃいけませんよ。
失礼にあたるから口に出さないだけで、「あの場所に買う？」って思っている人はまだたくさんいます。
だからここは人気がなかったのです。
まだ売れてないのがその証拠でしょう。

[451: 匿名さん]

坪単価400万だったら悪い買い物ではないよ。
ギロッポンが職場なサラリーマンには助かる価格。

[452: 通りがかりさん]

何だかんだ今後同仕様、同規模でしばらく出ないから売れてくだろうしね。
隣の賃貸と比較してる人いるけど、仕様が全然違うよ。

[453: 匿名さん]

>>452 通りがかりさん

最近のパークコートより仕様は高いのは間違いない。
南麻布はパークリュクス仕様、パーコー小石川は下がり天井の嵐。

[454: 評判気になるさん]

>>453 匿名さん

それ主張してるの武蔵小山さんだけですよ。
あなたMKですね。

[455: 匿名さん]

>>454 評判気になるさん
>>453 匿名さん
対立煽る自演

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

武蔵小山の人って、よく対立煽るようですね。
正直、郊外には興味無しです。

[457: マンション検討中さん]

若葉さんの＊＊＊。

ここは港区最安マンションスレです。
若葉さんのような富裕層が検討するマンションでは有りません。

[458: マンション検討中さん]

まだ8000万の部屋は販売してますか？

[459: 匿名さん]

芝浦スレで芝浦より西麻布の方が安いと話題になったので覗きにきました。
ここの強みと弱みを知りたいです。

[460: 評判気になるさん]

>>459 匿名さん
このスレを最初から読み返してみるのが良いよ。

[461: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん

読んでも時間がかかるわりに実感が湧きませんから、
雨の日に墓地に挟まれた谷地の湿った感じと駅遠の便をどう感じるか？が実需で長く住むことを検討する上では、全てです。嫌な感じを受けなければ間違いなく買いです。

[462: 通りがかりさん]

港区ハザードマップの最新版配られたので、ここも確認してみましたが全く水没とは無縁そうですね。
麻布十番、南麻布の一部が色が濃くなっていましたね。

[463: 匿名さん]

>>462 通りがかりさん
古川ネガさん西麻布まで遠征ご苦労様。
残念ながらここ数ヶ月の集中豪雨にも氾濫どころか危険水位にすら程遠い港区治水対策済の古川ですが、台風の度に溢れてほしいと願う虚しい人生に幸多かれ。

[464: 通りがかりさん]

ネガキャンもなにも東、南麻布一部、麻布十番、白金あたりはヤバそうですよね。
今回の台風でハザードマップの正確さがメディアでも取り上げられたわけですし。
こちらの西麻布の物件も水捌けだ浸水だ谷底だで気にされてる方々がいらっしゃったので、ハザードマップ確認したところ色がついてないので、気にする必要はありませんよとお知らせしたまでです。

[465: 匿名さん]

>>464 通りがかりさん
文章の癖が強い。隠せていない

[466: 匿名さん]

ここは安全なんで買い？？

[467: 匿名さん]

麻布でこの価格はかなり安いと思いますよ。
ただ、もし10年後に中古で売ろうとしたら、びっくりするくらいもっと安くなると思います。

[468: 匿名さん]

単純＆無邪気に、表参道徒歩圏と考えると激安。
ただ、周辺相場との相対的な価格ポジションは今後も変わらないでしょうね。
やっとこの地なりの相場価格に収斂してきたかと。

[469: マンション検討中さん]

結局今は何割引なんですか？

[470: 匿名さん]

>>468 匿名さん

坪単価いくらが適正？
そして、その価格で買える？

[471: 匿名さん]

築7年南青山マスターズハウスの中古成約価格(売り出し価格ではない)＋10%くらいが適正と考えるのが普通。

[472: 通りがかりさん]

マスターズハウスと比べるとかw

[473: 匿名さん]

いま交渉している方々は坪単価400前後だと思います。半年前が400台半ばでした。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
マスターズハウスが坪単価400万。
築年数差を考えると安いでしょ。
坪単価420万なら買いだよ。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
それでも買わないでしょう。だから売れない。ここはいざという時売るのに時間が掛かる。安く買いたい人ほど、非常口を気にする

[476: 匿名さん]

>>475 匿名さん

非常口とは？

[477: 通りがかりさん]

>>474 匿名さん
マスターズハウスが実際に坪単価400万円で売れてるかは分からないですが、420万円なら今の相場を考えると安い。

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん
EXIT

[479: 匿名さん]

>>477 通りがかりさん
将来（転売や賃貸の可能性）を見ても安いですか？こういう局面こそ割安な物件は、都心ではほとんどないような気がします。
立地、建物、仕様、近隣環境、商業施設、駅徒歩等の住宅機能がそのままで、住所の表記が西麻布でなかったらと考えると、まだ高いと思います。本当に割安ならば、ローンを組んで買う投資家もいたと思います。ここは有名なため、見落とされている穴場物件とは思えないです。

[480: 匿名さん]

こことマスターズハウスとの決定的な違いは、霞町のバラック＊＊であった場所かそうでなかったか。橋の下の低地という点は同じですが。

[481: 匿名さん]

穴場物件ではない、ようやく適正価格に近づいてきただけ
ここの売れなさは情弱が減ってきた証、デベも大変。

[482: 匿名さん]

>>479 匿名さん

そんなに有名なんすか？
なんで皆さんはスレ覗いてるの？

[483: 通りがかりさん]

まーかなり今部屋動いているようなので、完売も間近でしょう。
古い家やバラックの話で言うと六本木もミッドタウンの近くなどにまだ一部残っていますが、気にしてませんよ。
無くなっていくものですしね。
そんなこと言ってたらどこも住めない。
戦後の駅前なんてバラックだらけだったのに。

[484: 匿名さん]

完売間近とか動いてるだのって先週も言ってる人にいたけど、結局先週から1軒も売れてないよね。

この土地、気にしてないのならとっくに売れてるんじゃない？
同じ港区でも元々お金持ちが住んでいた高台と、戦後のどさくさで住み着いた人達が住んでいた場所の価値が同じはずがない。
ここは気にしない人限定の物件。

[485: 匿名さん]

>>482 匿名さん
価格ソートで上に出る。下限は市況のインディケータ

[486: 通りがかりさん]

>>484

先週から売れてないってなんでわかるんですか？

[487: マンション検討中さん]

先週は売れなかったけど先月は4部屋売れてます。

[488: 匿名さん]

>>483
ミッドタウン向かいの六本木七丁目の窪地のボロ家、人が住んでいるように見えないけど、いまだになくならないのはなぜなのだろう。

[489: 匿名さん]

>>488 匿名さん
買収したけど手つかず

[490: 匿名さん]

>>484
立地が良い西麻布三丁目のルーマニア大使館向かいのもまだ売れ残ってるでしょ。結局価格が高いからそうホイホイとは売れないってだけだと思いますよ。

[491: 通りがかりさん]

ここでバラック、バラックっておっしゃられる方いますが、バラックらしい建物って残ってましたっけ？
現地ぐるっと歩きましたが、デザイナーズっぽい戸建てや普通の家、マンションは見当たるのですが、バラックは見当たらなかったので。
稀に古い家はありますが、バラックとは違いますしね。

[492: 匿名さん]

東京ディープ案内で過去を見ました。

[493: 名無しさん]

>>492

現地に行かれた事があるならわかるとあもうのですが、そちらに掲載されてる長屋、バラックのほとんどは取り壊されて数年前からありませんね。
あとに建った新しい戸建てやビルはありますが。

[494: 匿名さん]

>>493 名無しさん
よく読むと、文法としては過去の話として書いているようです
>>480 匿名さん

[495: 匿名さん]

概要更新日ですが更新されてませんな。
売れ過ぎていきなり残り5部屋とか？

常盤松ハウスが安いと噂になってますので比較検討してる

[496: 匿名さん]

まだ更新されてない。
売れ過ぎが理由か？

[497: 匿名さん]

玄関、廊下、キッチン、
どれをとってもよくあるマンションとは違い、高級感を感じます。
立地もありますが、この価格帯らしい設備内容なのかもしれません。
なかなか普通のサラリーマンでは購入出来ませんが、
富裕層であれば問題ないでしょうね。
ただ、だからといってすぐに完売するかというとそれは違うと思いますし
ゆっくり売れていくのかなと思いました。

[498: マンション検討中さん]

まだ更新されとらん。
売れまくって間に合わず？

[499: 匿名さん]

契約するか悩みました。最後まで。
でも、やはり環境が気になりました。
箱は本当に良いです。。。でも、

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん

箱は経年で陳腐化しますから。
立地環境が一番重要です。

[501: 匿名さん]

>>497 匿名さん
価格だけ見れば安いです。すぐに売れなければ値下げ。それでも売れなければ更に値下げ。ゆっくりしていてはコストだけかかり、どんどん全体の利益を押し下げます。Tポイントがもらえるのは、早く売りたいからです。

[502: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん

Tポイントサービス？？
どのくらい？

[503: 匿名さん]

南青山アドレスの常盤松ハウスが坪単価420万から購入できます。
こちらの値引後価格とほぼ同じ。
表参道まで11分も同じです。
どちらが資産性が高いでしょうか？

[504: 通りがかりさん]

>>503 匿名さん

常盤松ハウスのその坪単価の部屋は仕様がものすごい低いですよ

[505: 匿名さん]

>>504 通りがかりさん

部屋によって仕様が違うの？
タンク付きトイレとか？

[506: 匿名さん]

>>498 マンション検討中さん
本日更新されたようです！

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
9部屋から減ってない。

[508: 匿名さん]

即完売もあればTポイントもある。選別物色の強まりは、相場変調の兆し（金融市場ではだけど）

[509: 匿名さん]

新築の住宅価格は下がらない。
だが、良い物件しか売れない。
我慢比べ

[510: 匿名さん]

乃木坂徒歩9分でグラン並みの設備なのに芝浦より安い。でも売れない。
これを市場の歪みとみて勝負に出る人が湧いてこないところを見ると、やはり、難しい物件なのだろう。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん
地名ではなく環境に住むから当然の帰結。芝浦族はここと比較して調子に乗ってるけど、この価格帯で新築を売った実績ない。あくまでも予定。多分売れない

>>509 匿名さん
下げてるよ

[512: マンコミュファンさん]

ここ三菱だから値下げするわきゃない。
三菱さんだよ？

[513: 匿名さん]

>>510
いくらなんでも芝浦のほうが安いでしょ。ここは訳あり立地とはいえ麻布。
港区湾岸エリアで港区内陸よりも高い価格で売ろうとしても、この物件よりも悲惨な在庫の山になるだけかと。

[514: 匿名さん]

売れ残りが1割強。全体の経費はほぼ回収確定。損益分岐点を超えたここからは、値引き販売しても売上の全額がデベロッパーの利益。
今の価格で自信あり、ゆっくり販売なら、Tポイントは配らない。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
ポイントより値引きをお願いしまちゅ。
南青山が激安価格でもっと安くしないと売れなくなったよ。

[516: 匿名さん]

常盤松ハウスの坪410の部屋は半地下なのでどうでしょうかね。

[517: 匿名さん]

同じような安さ&表参道徒歩圏なのに、大人気で倍率つきそうな常盤松と超絶不人気のココ。都心&高価格帯物件ほどミクロな立地環境の差が残酷なまでにでる。設備は断然優ってるのに……

[518: マンション検討中さん]

設備グレード
パークハウス完勝
高台立地
常盤松完勝
環境
常盤松完勝
駅距離
乃木坂だけ見ればパークハウスだが、表参道は同11分 常盤松は14分とはいえ渋谷も使えるので引き分け
バス便
墓地前の便数少なく、常盤松完勝
価格
常盤松は半地下でない部屋は坪426万からでパークハウス値下げ価格と差なし 引き分け
小学校
遠いのはどちらも同じ だが、青南小強すぎで常盤松勝利
買い物
成城石井は常盤松近い やや常盤松有利
渋谷から帰宅だとライフ

[519: マンション検討中さん]

パークハウスが勝っているのは設備グレードだけ？
追加するとしたら大手デベのブランドとか。

[520: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん
将来の売りやすさはどっちですか？

[521: 匿名さん]

リセール？墓場サンドの曰く付き西麻布と駅遠だが由緒正しい南青山とでは、どう考えても南青山の方が高く売れるのではないかと。

[522: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん
激安なのは常盤松フォレストviewで眺望が全く無い方ですよね？
駒沢通り沿いは、坪単価650？とかで、全く値頃感は感じませんでしたが。下層階で、交通量も多い道路沿いで全く魅力的には思えませんでした。

[523: 名無しさん]

>>522 マンション検討中さん

話題になってる部屋は西北西＝ほぼ西なんで大道路沿いでは有りませんよ。
大道路沿いは東南東の高い部屋。
まして半地下でない2階でも坪426万から買えるとブロガー記事にあった。

[524: 匿名さん]

ここの場合は、デベが大手であるというのは一応のアドバンテージはあるのではないかと思います。
財閥系は、リセールしやすいというのは耳にしたことがあります。
自分が中古で買うときに、どういう所が良いのか、というのは考えてみれば
そうなるだろうなぁ…と。

[525: マンション検討中さん]

>>524 匿名さん

貴方は買うべきです。

[526: マンション検討中さん]

最近1ヶ月半は全く売れなくなった。
常盤松ハウスの影響絶対だな。

[527: 匿名さん]

実際、西麻布、表参道、乃木坂のイメージを膨らませて現地に来てここの街並みを見たら萎えるし。
だったら恵比寿目黒あたりの方が良いかもってなる。

[528: マンション検討中さん]

訪問してきました。
販売戸数は9戸ではなく12戸程度でした。
まだかなり売れ残りの住戸がありましたよ。
値引は10%との事です。このスレで書かれていた率と違うため営業マンの方に質問したところ、確かに9月頃17、18%引きで提案した事もあったようですが、販売方針の変更があり値引率を減らしてゆっくり売っていくことにしたようです。
勤務先が六本木のため、実需目的で訪問しましたが竣工後2年弱の割高な坪単価の未入居物件が10%値引では正直検討に値しないと言うのが率直な感想です。場所の微妙さは他の方が書いている通りの印象を受けました。

[529: 匿名さん]

高台の墓地に挟まれた笄川暗渠上の窪地のマンション。住民よりも死人の方が良い場所を陣取っているのは何というジョークなの。

[530: 匿名さん]

こんな場所でも、こんな場所だからこそ、オーブンハウスが低価格路線で企画してたなら売れただろう。
〈西麻布に、マンションを持とう〉！！

[531: マンション検討中さん]

>>528 マンション検討中さん

新古でたったの10％オフではそりゃ販売も急ブレーキで納得です。
9月は5部屋売れましたから18％オフ効果かな。

来年2月まで待てば方針が変わるかもしれない。
決算月を狙って待つのが得策。

[532: 匿名さん]

アドレスは西麻布、最寄り駅は表参道乃木坂ときたら、３Ａの頂点のようなイメージなのに。

[533: マンション検討中さん]

資産価値では南青山マスターズハウスが上

ここの価値は坪単価400万です。
1割引では買った瞬間赤字確定。

[534: マンション検討中さん]

>>531 マンション検討中さん
坪単価400万円程度であればマイクロ立地の微妙さを受け入れて購入検討しようかと考えていたんですが、10%オフしても坪単価500万オーバーはちょっと難しいですね。大人しく元々検討していた別エリアの物件を買おうと思いました。マンションの仕様自体は高級感あり良かったのですが。

[535: 名無しさん]

マスターズハウスが上はないないw
ここ仕様はグランとほぼ同じだよ？
建物自体の高級感も全然違うしね、実際マスターズハウス手放してここに引っ越そうとしてた人も多かったみたいだし。
マスターズハウス売れなくて越せなかったみたいだけど。

[536: 匿名さん]

>>532 匿名さん
西麻布と十番は頂点とは逆です。港区内陸では下の中ぐらい

>>535 名無しさん
そんなこと言ったらここは新築なのに、仕様がいいのに、数が少ないのに売れない。

[537: 匿名さん]

南青山アドレスを捨てると通学校に影響出るけどな。
アドレスは重要だよ。

[538: 匿名さん]

>>536
西麻布は高台と低地で全く違うでしょ。ルーマニア大使館から六本木ヒルズにかけての高台はなかなかの高級住宅街です。

[539: 匿名さん]

>>538 匿名さん
墓に囲まれた暗渠のここの評価は？

[540: 匿名さん]

ここは低地てすね。とはいえ腐っても麻布。ブランド力は高いのでは。マンションの仕様も良い。坪420なら検討に値すると思います。少なくとも芝浦や白金の低地よりは価値があると思います。