ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

夏に乃木坂駅から墓地脇の最短距離の道を通って現地まで歩いたが、けっこう蚊に刺されたなあ でも港区だから悩ましい

[42: 匿名さん]

>>39 マンション比較中さん
建物はそうだろうが、このエリアの高台に住めたのはご先祖のおかげ、
きみが威張ることではないよw
そして、その余裕の無い反応から、君自身は七光りで現状の能力は微妙というのがよく分かる。

[43: マンション検討中さん]

低地で墓地が両脇にあるというのは事実でしょ。地歴は気にする人もいる。その上で価格や仕様とにらめっこして欲しい人が買えばいいんじゃない。個人的には価格とのバランスが気になるね。

[44: 匿名さん]

現地を歩いて驚きました。
この物件は特に予め現地をみにいく必要があるかも。

[45: 匿名さん]

>>39 マンション比較中さん
まあトンスルでも飲んで一息ついて下さい。
高台に住んでるけどpoorなんで妬んでるんでしょう。

[46: 匿名さん]

現地

[47: 匿名さん]

地形図

[48: 匿名さん]

笄川

[49: 買い替え検討中さん]

地歴分かりやすくて良いですね。

外苑西通りは元々は川だったのですね。
川のデメリットって何かあるのでしょうか？

東西の墓地ビューは残念ですが将来建物が建って日陰になる可能性は低そうですが。
確かに現地に行って確認する必要はありそうですね。

[50: 匿名さん]

地歴ももちろんだし
しかも両墓地より低い所ですからね
なぜかいつも湿気を感じます

[51: 匿名さん]

>47,48

大変参考になります。
この図はどこのＨＰで見ることができるのでしょうか。

[52: 買い替え検討中さん]

現地確認しました。

湿気は特に感じませんでした。
季節によるかとは思いますが。

日が暮れた後に通ったのですが、閑静なイメージでした。
両面が墓地なので全体的に暗いです。

囲いにクリアのパネルが設置してあり中が見えます。
まだ地下工事をしているようです。

[53: 匿名さん]

外観も落ち着いていていいなと思いますがスケルトンだとやっぱり気になるものでしょうか
こちらの物件は面白い間取りですね　８０で２LDKは贅沢なつくり、ルーフバルコニーに面していて長ーくリビング、住戸全体にあるので明るいです。こちらはお風呂が広いというのも特徴ですね。

[54: マンション検討中さん]

名前見て、おっ、と思って、建物イメージ見て、落ち着いてて上品だなと思って地図見ると、ああー、あそこかよー、てなるのがとても残念…

[55: 匿名さん]

公式サイトにモデルームのページがないのですが、これは一般的なコトなのですか？

[56: 匿名さん]

>55さん
今公式ホームページを確認しましたが、新しくギャラリーというページができているようです。
http://www.mecsumai.com/tph-azabugaiennishidori/gallery/
こちらはモデルルーム、110Aタイプ・メニュープラン・カラーセレクト：IMPRESSIONに各種オプション、設計変更等を加えたものだそうです。
マンションの公式ホームページでも、中には公開が間に合わず後から増えてくるコンテンツもありますよね。

[57: 匿名さん]

ギャラリーページ公開されましたね。
どうせなら参考写真の110Aタイプを公開してほしいものです。

[58: 匿名さん]

施工は東亜建設？
清水建設は関係ないのでしょうか?

東亜建設は信用できますか?

[59: 匿名さん]

公式サイトに価格出ましたね！

[60: 匿名さん]

出ましたね〜
まあそうだろうなぁという価格帯です。
２LDKでも階数によっては億までいく可能性があるのかなと言う価格です。
90㎡以上あれば億有るのは何となくまあそうであろうと思います。
2億弱の部屋がありますからなんともスゴイ。
コスパ的にどうなっていうのかな。

施工の会社はどういう会社なのかっていうのは今までの実績を見て判断していく他ないでしょう。

[61: 匿名さん]

ここは仕様が全体的に良いですね。港区のパークハウスでは、当たり前なんですかね？

[62: 匿名さん]

まさに、構造面や立地は微妙だが、これだけ設備や内装の仕様をあげたなら充分選択肢に入る。

[63: 匿名さん]

都心部のパークハウスは全体的に専有部の仕様が高いと思います。キッチンバックカウンターも高率につけてくるし、ディスポーザーはない物件を探すのが大変なくらい。

[64: マンション検討中さん]

チマチマ値段下げて手が届くギリギリの人を狙うより、お金持ってるイイモノが欲しい人を相手にしたほうがいいという考えでしょう。

[65: 匿名さん]

共用部の家具にもこだわって欲しい。

某マンションのテーブル。まるできらめく絹のよう。

[66: 匿名さん]

低地谷地とネガられたけど売れ行き良いみたいですね。
良い間取りはホトンド残ってない。

[67: 匿名]

ここ近年の地所での仕様的には、霞町に次いで南青山常磐松、広尾羽沢と同等のエグゼ仕様ですね。低地をカバーできるかは分かりませんが。

[68: マンション検討中さん]

仕様が高ければ住む人的には満足度高いのでは。古くなった後の資産価値的には立地が強く影響しちゃうけど。それは仕方ない。

[69: 匿名さん]

売れてないなあ

[70: 匿名さん]

広い部屋は売れているみたいですよ～

[71: マンション検討中さん]

どういう人が買うんだろう？

[72: 匿名さん]

公式によると100m2超えプランは見られなくなってますね。

[73: 匿名さん]

ウリ住戸が7戸になってますが、これは残戸数が7戸ということでしょうか...?

[74: 匿名さん]

非常に物件は綺麗で良いですね。間取りも広く使える内容になっているので快適に生活出来そうなイメージがありました。中古で出たら是非検討したい物件の一つですね。

[75: 匿名さん]

中古で出たら・・ってわかります、ホントに
イニシャルでの価格がやはりしすぎるよなぁ・・と思います。このあたりという立地を考えると当たり前の価格になってきますが
ただやはり立地が立地なものですからあまり下がらないかなぁ
そう考えると資産性はありそう！という感じはしてくるんじゃないかなと思いました

[76: 匿名さん]

115Arタイプの間取りが見られないんだけど直してください❗

[77: 匿名さん]

115Arタイプ

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん

キッチンとリビング仕切れるのは、個人的には評価高い。

[79: 匿名さん]

全体的にバルコニーが大きく取られている間取りが多いようですね。
これなら洗濯物も乾かしやすいし、眺望も良さそうな感じで、良いと思いました。
ただ全体的に価格が高そうに感じますが、この辺りはこれくらいが相場なのでしょうか。

[80: 匿名さん]

間取りページが更新されてますよ～❗

[81: 匿名さん]

中古で出たら安く買えるでしょうか。

麻布でこの間取り、見ると欲しくなります。

50A、50Cでは1LDKの間取りになっていますから、1人暮らしもいいですね。と妄想してみる。この2つの間取り、キッチンが隠せるドアつき。客人が来て、キッチンのドアを閉めておけるのがいいなと感じます。1LDKだとLDKと寝室が別なので、家族以外も呼んで気軽に食事したりお茶したりできるかな。

[82: 匿名さん]

>>77 匿名さん
いい間取りですね〜！欲を言えばリビングの柱がもう少しスッキリしていれば！
これおいくらですか？

[83: 匿名さん]

こちらは100㎡オーバーの間取りもあるんですね。
どれも広いルーフバルコニーがついているプランなので高層階のプレミアムプランでしょうし、手が届くと思えないのでただ羨ましく眺めていますが、115ARタイプの5.2畳のキッチンは料理に集中できそうな造りで実にいいですね。

[84: マンション検討中さん]

横に青山墓地がありますが、バルコニーから視界に入りますか？

[85: 匿名さん]

こちらは谷地で墓地は高台なのでアウトオブ視界です。

[86: 匿名さん]

＞＞78　クローズなキッチンはいい面もあるけど、エアコンでも無いかぎり調理中は暑いと思うよ。

[87: 匿名さん]

＞＞84　視界に入る部屋はたくさんありますよ

[88: 匿名さん]

駐車場15台は少ないような気がする。。

[89: 匿名さん]

駐車場は、そんなもんでしょ

[90: 匿名さん]

駅近でもないこのロケーションだとクルマは必需品なのに2割って誰の見通し？幼稚園や塾の送り迎え、明治屋、紀伊国屋、ピーコック、どこで買い物するにもクルマいるでしょう。ところで、表参道と六本木を最寄駅として表示するのは詐称みたいなも。バスは走ってるけど本数少ないからね。西麻布でマンションに億単位出して良いのはやはり4丁目の高台の方だけだね。

[91: 匿名さん]

設備・仕様としてトイレと浴室に呼び出しボタンがついていて、万が一気分が悪くなった時にセコムに通報可能だそうで、至れり尽くせりだと感じます。
セキュリティには触れられていませんが、セキュリティシステムの契約はセコムなのでしょうね。有人ではなく、24時間体制の遠隔警備なのでしょうか。

[92: 匿名さん]

盛り上がらないね

[93: 匿名さん]

ここのバルコニーガラスは透明ですか？
完成図を見る限り完全透明っぽいけど...

[94: 匿名さん]

お墓ビューはなあ...確かに日当たりは良いし緑も濃いが風水的には最低だろ

[95: 匿名さん]

お墓が嫌なら、この辺りには住めないねぇ

[96: 匿名さん]

ご丁寧に前後サンドイッチってところがすごいよね、ある意味希少な立地

[97: 匿名さん]

>>94 匿名さん
その通り だから中国系の人にはNG

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん
なるほど、それなら別な意味でニッチな需要があるかもな

[99: 匿名さん]

公式サイトのプランを見ていると、想定利回りが出ているのですね…こういうのって初めて目にしました。
想定利回りって賃貸に出した場合のこと…なんですよね。
その他にも自宅用に買った場合のシミュレーションもかなり細かく掲載されていて
モデルルーム行く前にある程度の目安があるというのは良いことなのかもしれません。
需要としてはどうなんでしょ、実需の割合としては。

[100: 匿名さん]

全間取り見せてほしいですよ。

[101: 匿名さん]

＞＞99
それだけ切羽詰まっている証拠でしょう

[102: マンコミファン]

駅近じゃないんだしあんな高い賃料で貸せない

[103: 匿名さん]

>>102 マンコミファンさん
バスもあるけど本数が少な過ぎるしね。致命的。

[104: 匿名さん]

経過報告お願いします。

[105: マンション検討中さん]

売れ残りの数がヤバイ
どうするのこれ

[106: 通りがかりさん]

販売始めちゃってるからね。完工直前なったらアンダーで区分okのファンドに安売りするんじゃないの。で、賃貸に回ると。

[107: 周辺住民さん]

大分強気な想定賃料だなー。ここらへんなら、70m2で30万ジャストが相場だよ。骨董通りの駅3分の三井の賃貸が35万だったし。

[108: 周辺住民さん]

新築ね。

[109: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
どのくらいに残ってるんですか？

[110: マンション検討者]

>>105 マンション検討中さん
三菱の担当者は夏休みどころじゃ無いわな。完全に市況の読み違え。あとはこのロケーションのことを買いかぶりすぎ。売れ残ったら上からは怒られるし、かと言って売りやすい割安感のある価格を付ける勇気は無かったし、大変だね。どうせなら割安感出して早く完売させた方が良いと思うけど。

[111: マンション検討中さん]

間取り毎にデカデカと想定賃料…実需からの引きがなかったのかな。実需の自分から見ると投資物件にしか見えなくて、むしろ敬遠したくなるが

[112: 匿名さん]

お久しぶりに公式を見たら全プラン掲載されているのですね！
迷うな～

[113: 匿名さん]

間取りは面積により、将来的な資産性（資産運用向け？）を求めるプランと永住向きプランに分けられているんですね。
資産性を求めるプランの方に、自己住宅用住宅ローンの返済例として、ローンは、自己居住用の住宅ローンによるものです。投資目的での利用はできません。という但書が出ていますが矛盾を感じます(笑)

[114: マンション検討中さん]

仕様とか悪くない物件なんだけどな。高い。まぁ他のも高いんだけど。駅遠いのも資産的には辛い。

[115: 匿名さん]

マスターズハウスの2倍近い価格じゃあね。そりゃ仕様はずっと良いかもしれないけど、立地はむしろ劣るし、コンセプト間違えたよね。

[116: 匿名さん]

駅から遠くて、低地位なら何とかなったかもしれないけど、
流石に墓に囲まれすぎ…。

[117: マンション検討中さん]

このマンションで資産運用って、、Jリートインデックスの方が100倍マシ

[118: 匿名さん]

70Ctって２LDKで７０㎡あるから、居室もかなりゆったりしているし、リビングダイニングも広さがあるし、
空間の使い方としてはとても良いですよね。
どうしても家族で暮らそうと思うと、
部屋数重視になってしまうので、実際に選択するかどうかまではわからないけれど…。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん

この辺りで暮らす人には、７０平米代は、シングルか、せいぜいDINKSだと思うよ。

パークマンションなら、１LDKですね。

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん
間取りや広さの前に、まずこのロケーションと価格が問題だと思うのですが。

[121: 匿名さん]

床暖房がついていますが、これは電気なのか、あるいはガスで温めているのか、
詳しいことがわかりません。
使い過ぎたらかなり光熱費がかさみそうですが、ストーブよりも安く使えるのでしょうか。

[122: マンション比較中さん]

ここはなんで清水総合開発も売主になってるの？

[123: 匿名さん]

アセットプランとコンフォータブルプランと、
大きく分けて２パターンあるのですが、
ファミリーで住むことを考えると、やっぱりコンフォータブルプランでしょう。
角住戸であったり、間取りの内容の充実さがすごく良いですね。

[124: 匿名さん]

立地の値段でしょうか、、
でも都内で緑と都会を併せ持つ場所は余りないので贅沢ではありますね
7階からの景色は期待できそうですね
間取りも多彩で画一的でない部分の設計料として高いのでは
ワイドスパンでゆったりくつろげそうな間取りもありますね

[125: マンション検討中さん]

むしろ二階くらいが、お墓は見えないけど緑は見えていいとかないですかね？

[126: 匿名さん]

アセットプランとコンフォータブルプランというものがありますが、これってどういうことなんでしょうか。見た感じだとDINKSや単身者向け用、定住用という風に分けているのかなという風に思うのですが。
それともただ単にお値段的なものなんでしょうか。

[127: 匿名さん]

4で字のごとくです。
アセットplanは資産運用向け狭小プラン。
コンフォータブルプランは快適に過ごせる広さを持ったプランどす。

[128: 匿名さん]

都心といえど、家賃30万を超えると一気に賃貸需要が縮小するため、コンフォートプランだと広さに対して家賃が伸びない→利回り出ず→資産としてはお勧めできないということかと。

[129: 匿名さん]

おすすめはアセットプランですか？
それでも家賃は高そう……。

このマンションは最初から投資目的なんですね。コンパクトプラン、想定利回り3.98～4.28％。ここに諸費用などかかってくるというわけですか。20万円台のマンションなら借り手も多くつくといった感じなのでしょうか。

コンフォータブルは自分で住まわれる方が多い？

[130: 匿名さん]

ここは表参道徒歩圏とはいえ、墓地に囲まれた外苑西通り沿いの低地で、この辺りでは珍しく高級物件には相応しくない立地。そこに高価格高仕様物件を企画したものだから、この立地をわかってる人には見向きもされない。そもそもアセット(賃貸)プランと謳うなら、マスターズハウス程度の仕様で価格を抑えた方が良かったはずで、プロジェクトの迷走が伺える。

[131: 匿名さん]

そうなんですよね。
賃貸を考えている人の場合はとにかく初期費用は抑えたいという思いはありますから
立地の割にお値段高くしてしまうと違うかな、というようになってきてしまいます。

よく言えば落ち着いて暮らしていくことができる場所なのですから、
それを重視した家造りだったりニーズだったりすると
合致してくるのかなと思いました。
アセットプランがあるとなると、賃貸の人も多くなってくるのは
実益の購入者だと気にかかってしまうのかもしれません。

[132: 匿名さん]

白金のタワーといいここといい、ここまで売れ残っちゃうと、ほぼ値引き確定ですな。

[133: マンション検討中さん]

駅遠だから利便性重視の層には響かないし
地位も低いので富裕層にも相手にされない
マスターズハウスの売り方は正しかったんだな

[134: 匿名さん]

>>133
まさに！表参道徒歩11分にしてはお買い得！というコンセプトで売り出すべき立地でしたね

[135: マンション検討中さん]

欲しいは欲しいけどね
表参道行こうとすると登り坂なんだよね

[136: マンション検討中さん]

仕様落として狭小3LDKで8900万円から！とかやったら子供1人のDEWKSとかに訴求できたと思うけどね。坪450万くらいでさ。

富裕層は現地見たらげっそりするよな。周り汚い民家と雑居ビルばかりだから。西麻布好きな反社の人達には刺さるかもしれないけどねー。

[137: マンション検討中さん]

ザ・パークハウスシリーズが好きなので気になり現地に行ってきました。
港区(特に麻布)は寺が多いので必然的に墓ばかりなのは仕方ないとはいえ、この立地は正面玄関も青山墓地、裏口も墓で妙な雰囲気が漂っていますね。

表参道や乃木坂は割と近いのですが、歩道橋を登らないと近くはないのですよね。
高齢者やベビーカーの使用などある場合、我慢が必要な立地ですね。
雰囲気がよろしくないので、わざわざ麻布青山エリアに住む意味が見出せない場所でした。

[138: 匿名さん]

坪6、700出せるなら青山ギャラリー跡地のグラン待ったほうがいいですね。ここよりはるかに高いとは思いますが、条件悪い部屋なら手が届くかも。こちらは西麻布の交差点が近くフラットなことくらいしかメリットがない…。

[139: 匿名さん]

中小デベが、ちょっと無理して上を目指して建てちゃいました！的なマンションがフィトする立地。
大手が高級マンションを企画した時点で失敗。

[140: 名無しさん]

グランではないし、部屋も広くないし（高級マンションだと、３LDKで１２０平米〜からのイメージ）、高級、というスタンスで売り出してはいないのでは？

麻布の諸々を、リーズナブルに享受したい、でも、やはり大手が安心、というニーズ向けだと思います。