ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

何故西麻布なのに坪単価400万くらいの評価なんですか？

[402: 匿名さん]

隣の南青山は坪単価700万台で販売してるのに、、、、

[403: 匿名さん]

地図上で見ると南青山四丁目からすごく近く見えるけど、ここは橋の下です。
しかも、青山墓地と立山墓地に挟まれた非常に狭い土地に建っていて、特に裏手の立山墓地側は薄暗くてジメジメした雰囲気です。ここら辺一体は元々地元の人も近寄れない特殊な場所だったので、知っている人は避ける場所です。
今となっては当時の面影も減り、住みたい人もいるかとは思いますが、やはり墓地はこの先ずっと墓地のままでしょうから墓地に挟まれた特殊な場所には変わりません。
どちらの駅に行くにも最短で行くには墓地中を通るしかななく、避ける為に迂回するので、これもネックだと思います。
なので、近いけど土地の価値は全く違います。

[404: 匿名さん]

もう少し時間をあけて書いた方がいいですよ。
六時間前に、長々とした二件…

[405: 匿名さん]

ここは地下鉄よりもバス便のほうが便利ですよ。品97系統が新宿駅と品川駅というビッグターミナルまで直結しています。新宿方面は四谷から新宿三丁目まで丸の内線と同じ経路を通りますし、品川方面は広尾駅で日比谷線に乗り換えもできます。このマンションから最寄りのバス停は墓地下というバス停です。

[406: 匿名さん]

実需で検討しておりましたが、墓地に囲まれた立地と駅からの道のりが気になりやめました。
それに、転売やら値引きの情報が掲示板に載っていたら気分的に嫌です。

[407: マンション検討中さん]

どこすんでるの？

西麻布！

この為に出す坪400。

[408: 名無しさん]

ディスカウントの話でていますが、どこら辺まで本当なんです？
ソースがあれば信じられるのですが。。。
ここまで値引きしてほしい厨がいると中々信じられないのですが。

[409: マンション掲示板さん]

>>408 名無しさん
2年落ちの超絶不人気マンションが大幅値引きしてないわけないだろ…笑
あとは自分で足運んで確認しようね。

[410: マンション検討中さん]

初回訪問時は値引の話は出ませんでした。
実際に買いたいという決意が無い状態を見透かされたのだと思います。
しばらくして2回目の訪問時に明確に希望を伝えたところでようやく話が出てきました。
守秘義務があるので具体額は書けませんが察して下さい。
東向き住戸が一番良いです。

[411: マンション検討中さん]

>>407 マンション検討中さん

川柳作れそう。

[412: マンション検討中さん]

>>408 名無しさん
客観的な事実から想像すること。
この一か月で5部屋も急に売れた。

[413: マンション住民さん]

>>410
守秘義務はありません
値引き提示のときに内密にしてくれとは言われていませんし、誓約もしていません
三菱地所から1か月前に10％引きを提示されました
場合によっては15％も可能かもしれない
墓の中のマンションは生きている人間が住み場所ではない

[414: 検討板ユーザーさん]

昨日、現地を歩いてきましたが、やはり駅までの距離が気になりますね。
乃木坂駅、表参道駅もですが表記の徒歩分数もですが、坂道があったり住宅地や狭い道も多く、毎日の通勤で使うには個人的には厳しいなと思いました。
また、電車を使わない様な層だとすると、より物件周辺に高級感を求めると思うので、そうするとその様な層に好まれる環境ではないと感じました。
やはり、どうしても港区麻布アドレスが欲しくて、少し背伸びしたら購入出来そうな層がターゲットになってくるのかと感じました。
そうすると高所得のサラリーマンの方になると思うので、電車通勤で毎日の駅までの距離を許容できるかでしょうね。
決して歩けない距離ではないですが、今日の様な雨の日、暑い日、寒い日など毎日の通勤を我慢出来るかがポイントかなと感じました。

[415: 匿名さん]

>>414
リーマンなら他の場所にしとくべし

[416: マンション検討中さん]

>>413 マンション住民さん
15パー引きでも10986万→9300万は中途半端
中には交渉スキルで9000万ぐらいで買う方がいるのでしょう。

[417: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん

2年落ちですし、もう少し
20%程度は余裕ではないでしょうか。

[418: マンション検討中さん]

何だが検討している人が書き込むとすぐに否定的なコメがすぐさま飛んできますよね。
やはり更に安く買いたいから遠ざけたいのでしょうか？
25%引きとかで西麻布アドレスを手に入れたいリーマンが見張ってるスレ？

[419: マンション検討中さん]

>>417 匿名さん

是非交渉をお願いします。
私は来週に2割引を打診します。

[420: 口コミ知りたいさん]

>>415 匿名さん
でもお金持ちも買わないのでは？
エリートリーマンには利便性が悪い、富裕層からすると立体に高級感がない。
となるとやはり、値引き二割以上の値引き前提で麻布アドレスが欲しい人がターゲットか？

[421: 匿名さん]

>>420 口コミ知りたいさん

そうなるよね。
いわゆる普通のパワカになるよね。
旦那1000万 嫁600万くらい？
西麻布アドレスのために買う坪400万

[422: 匿名さん]

スレで色々書いても最近契約が進んでるのは事実なんだよ。
来年2月には完売するかもよ？

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん

安いなら妥協して買ってもいいと考える程度のレベルだから、完売して買えなくても未練無い

[424: 匿名さん]

外苑西通りに面したエントランスはかなりかっこいいね。自分の予算内では広さが足りないので迷ってますね正直なところ。ちなみに値引きの案内は2割もなかったです。

[425: マンション検討中さん]

常盤松の方が地位高くて、値段は同程度にこなれてるのでいい加減諦めて3割即完で撤収が美しいとは思うけど。
そうはデベが下さないのだろう笑

[426: 匿名さん]

パワカという言葉が流行ってるけど、細君が定年まで
男性社員と同等の条件で働けると考えるのは、危険かもね。
日本の会社がそうドラスティックに変わるとは思えない。

[427: 匿名さん]

>>424 匿名さん

三菱ブランドの威信もあるのでしょう。
簡単には2割引は受けない。
だけど交渉スキルで、

[428: 名無しさん]

まーここで書き込まれている方で実際本気で検討している方どれくらいいるのでしょうね。
大方欲しいけれども購入したかったがギリギリローン組めない、もしくは審査落ちした方が粘着してる感じですかね。

[429: 匿名さん]

知り合いが3割弱引いてもらったと話してたけど。

[430: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん

デベも人を見て判断しているのね。

[431: 匿名さん]

こんだけ気になる人が湧いて出てくるほど人気があるのが分かりましたよ。
急がないと安い部屋が無くなると見ました。
来週予約します。

[432: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん
ほんとですか？
信じられないくらいです。
8000万で買えるかもしれないだなんて。。

[433: マンション検討中さん]

腐っても麻布。
麻布ドヤが8000万ぽっちで出来るなら安いって事なのかな？
大体の皆さん、湾岸か外周区か都外から掲示板にお越しなんでしょう？

[434: 匿名さん]

外苑西通り側から見たファサードは高級感を醸し出していて、なかなか良い感じ。
裏に回ると窪地の細路地に狭小木造家屋が建て込んでいるのが萎えるけど、わざわざ裏に回って見なければ意識することもないような気もする。

[435: マンション検討中さん]

>>434 匿名さん
いずれバラックは無くなります。
安さは正義なんです。
昔話をする爺さんより未来を見たら買い。

[436: 通りがかりさん]

まー今栄えてる場所も昔はーって話し始めるときりないですからね。
先見て買ってた方が良いですよね。

[437: 匿名さん]

南麻布や六本木でも近い価格帯のがあるのを見ると、こことどちらが良いのか迷う。

[438: 匿名さん]

東麻布でここと同じぐらいの築年数で坪単価350万円台もあることを考えると、ここは3割引でもまだ割高感がある。

[439: マンション検討中さん]

表参道徒歩圏内は大きい

また、週末で1部屋減るみたい

[440: マンション検討中さん]

今時、港区の新築で坪単価400万未満で買えるとこないよ。
ローレルタワールネの高速道路とモノレールに挟まれた低層階が坪単価380万だけど比較にならないくらい悪条件。
墓に囲まれた方がまし。

[441: マンション検討中さん]

廃棄ガスや騒音もない墓場でサンドイッチされた希少性は高いよ。
港区は高速道路の脇に建つマンションが多いからな。
ここは静かで良い。

[442: 匿名さん]

皆さんもうちみたいに六本木四丁目のマンション買うといいよ、日本で一番いい環境。
知り合う人々も広くて良い家に住んでて、お金も時間も余裕がある人たちばかり。

[443: 匿名さん]

六本木ヒルズが建つ前を知ってる人も少なくなるし、土地の記憶は再開発で忘れられる運命。

[444: 匿名さん]

南北には建物建ってるし、東西は青山霊園の墓地なんだから足元は開発で変わりません。
墓が近いことで中国人に敬遠されるし、仮に二割引で買えたとしても、マスターとか周辺の中古マーケットの制約事例と照合すると、リセールでキャピタルも見込めない。
仕様は良くても駅までの導線が悪過ぎる立地なので売りにくいです。

[445: マンション検討中さん]

>>444 匿名さん

西麻布アドレスを手に入れたい見栄張るさん

[446: 匿名さん]

墓のそばというだけで、なんでこんなに避けられてるの？西麻布アドレスで建物の仕様もなかなか良いのに、売れないのが不思議なくらい。当初の価格設定が高過ぎたのはあると思うけど。
元麻布ヒルズは足元に墓があるし、六本木ヒルズもまた墓地の上に建っている。そもそも港区には墓地ビュー高級マンションなんていくらでもあると思う。

[447: 匿名さん]

三菱地所レジデンスが他社に売却した隣接マンションは、新築なのに半年以上も賃貸埋まらないですね。
新築時に後から出る方が高くなりますと言われたけど買わずに正解でした。
https://kenrent.jp/search/191330/

[448: マンション検討中さん]

元々川底なのと、陸の孤島感がすごいからじゃないですかね？駅までも歩道橋で上に上がるのは高級感ない立地だしなあ。
高級路線で売るとはプランミス否めない。
仕様落として坪400で最初から売り出しなら話は違った。

[449: 通りがかりさん]

そもそも墓だ何だって言ったって青山霊園は一般的なお墓とかとは趣が違うと思うけれどもね。
静かなとこに住みたい方には悪くないところですよね。
何気に託児所も近くに多いので住みやすいとは思いますよ。
車寄せあるマンションもなかなかないですし。
地歴言い始めたら渋谷とかね。。ってなりますが、気にして買ってる方どれぐらいいるんでしょうね。
ちょっと前にも上がってましたがパークハウスグラン南青山の一階売りに出てるので、場所にこだわるならヒルトップのそちら購入すれば良いのでは？同じ三菱ですし、と思うんですがやはりここら辺住みたいけどグランには手がでなくて、こちらもそのままだとローン組めないから値下げをって中途半端な方なんですかね。

[450: 匿名さん]

ここは「不動産（土地の価値）は立地がすべて」って言う法則を改めて教えてくれた物件だね。
どんなに仕様やデベがよくてもね…。
立地が価格に見合わなかったということ。
そうでなきゃこんなに長期に売れ残らなかったし、値下げしてもまだ残っているんだから。
地歴を馬鹿にしちゃいけませんよ。
失礼にあたるから口に出さないだけで、「あの場所に買う？」って思っている人はまだたくさんいます。
だからここは人気がなかったのです。
まだ売れてないのがその証拠でしょう。

[451: 匿名さん]

坪単価400万だったら悪い買い物ではないよ。
ギロッポンが職場なサラリーマンには助かる価格。

[452: 通りがかりさん]

何だかんだ今後同仕様、同規模でしばらく出ないから売れてくだろうしね。
隣の賃貸と比較してる人いるけど、仕様が全然違うよ。

[453: 匿名さん]

>>452 通りがかりさん

最近のパークコートより仕様は高いのは間違いない。
南麻布はパークリュクス仕様、パーコー小石川は下がり天井の嵐。

[454: 評判気になるさん]

>>453 匿名さん

それ主張してるの武蔵小山さんだけですよ。
あなたMKですね。

[455: 匿名さん]

>>454 評判気になるさん
>>453 匿名さん
対立煽る自演

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

武蔵小山の人って、よく対立煽るようですね。
正直、郊外には興味無しです。

[457: マンション検討中さん]

若葉さんの＊＊＊。

ここは港区最安マンションスレです。
若葉さんのような富裕層が検討するマンションでは有りません。

[458: マンション検討中さん]

まだ8000万の部屋は販売してますか？

[459: 匿名さん]

芝浦スレで芝浦より西麻布の方が安いと話題になったので覗きにきました。
ここの強みと弱みを知りたいです。

[460: 評判気になるさん]

>>459 匿名さん
このスレを最初から読み返してみるのが良いよ。

[461: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん

読んでも時間がかかるわりに実感が湧きませんから、
雨の日に墓地に挟まれた谷地の湿った感じと駅遠の便をどう感じるか？が実需で長く住むことを検討する上では、全てです。嫌な感じを受けなければ間違いなく買いです。

[462: 通りがかりさん]

港区ハザードマップの最新版配られたので、ここも確認してみましたが全く水没とは無縁そうですね。
麻布十番、南麻布の一部が色が濃くなっていましたね。

[463: 匿名さん]

>>462 通りがかりさん
古川ネガさん西麻布まで遠征ご苦労様。
残念ながらここ数ヶ月の集中豪雨にも氾濫どころか危険水位にすら程遠い港区治水対策済の古川ですが、台風の度に溢れてほしいと願う虚しい人生に幸多かれ。

[464: 通りがかりさん]

ネガキャンもなにも東、南麻布一部、麻布十番、白金あたりはヤバそうですよね。
今回の台風でハザードマップの正確さがメディアでも取り上げられたわけですし。
こちらの西麻布の物件も水捌けだ浸水だ谷底だで気にされてる方々がいらっしゃったので、ハザードマップ確認したところ色がついてないので、気にする必要はありませんよとお知らせしたまでです。

[465: 匿名さん]

>>464 通りがかりさん
文章の癖が強い。隠せていない

[466: 匿名さん]

ここは安全なんで買い？？

[467: 匿名さん]

麻布でこの価格はかなり安いと思いますよ。
ただ、もし10年後に中古で売ろうとしたら、びっくりするくらいもっと安くなると思います。

[468: 匿名さん]

単純＆無邪気に、表参道徒歩圏と考えると激安。
ただ、周辺相場との相対的な価格ポジションは今後も変わらないでしょうね。
やっとこの地なりの相場価格に収斂してきたかと。

[469: マンション検討中さん]

結局今は何割引なんですか？

[470: 匿名さん]

>>468 匿名さん

坪単価いくらが適正？
そして、その価格で買える？

[471: 匿名さん]

築7年南青山マスターズハウスの中古成約価格(売り出し価格ではない)＋10%くらいが適正と考えるのが普通。

[472: 通りがかりさん]

マスターズハウスと比べるとかw

[473: 匿名さん]

いま交渉している方々は坪単価400前後だと思います。半年前が400台半ばでした。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
マスターズハウスが坪単価400万。
築年数差を考えると安いでしょ。
坪単価420万なら買いだよ。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
それでも買わないでしょう。だから売れない。ここはいざという時売るのに時間が掛かる。安く買いたい人ほど、非常口を気にする

[476: 匿名さん]

>>475 匿名さん

非常口とは？

[477: 通りがかりさん]

>>474 匿名さん
マスターズハウスが実際に坪単価400万円で売れてるかは分からないですが、420万円なら今の相場を考えると安い。

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん
EXIT

[479: 匿名さん]

>>477 通りがかりさん
将来（転売や賃貸の可能性）を見ても安いですか？こういう局面こそ割安な物件は、都心ではほとんどないような気がします。
立地、建物、仕様、近隣環境、商業施設、駅徒歩等の住宅機能がそのままで、住所の表記が西麻布でなかったらと考えると、まだ高いと思います。本当に割安ならば、ローンを組んで買う投資家もいたと思います。ここは有名なため、見落とされている穴場物件とは思えないです。

[480: 匿名さん]

こことマスターズハウスとの決定的な違いは、霞町のバラック＊＊であった場所かそうでなかったか。橋の下の低地という点は同じですが。

[481: 匿名さん]

穴場物件ではない、ようやく適正価格に近づいてきただけ
ここの売れなさは情弱が減ってきた証、デベも大変。

[482: 匿名さん]

>>479 匿名さん

そんなに有名なんすか？
なんで皆さんはスレ覗いてるの？

[483: 通りがかりさん]

まーかなり今部屋動いているようなので、完売も間近でしょう。
古い家やバラックの話で言うと六本木もミッドタウンの近くなどにまだ一部残っていますが、気にしてませんよ。
無くなっていくものですしね。
そんなこと言ってたらどこも住めない。
戦後の駅前なんてバラックだらけだったのに。

[484: 匿名さん]

完売間近とか動いてるだのって先週も言ってる人にいたけど、結局先週から1軒も売れてないよね。

この土地、気にしてないのならとっくに売れてるんじゃない？
同じ港区でも元々お金持ちが住んでいた高台と、戦後のどさくさで住み着いた人達が住んでいた場所の価値が同じはずがない。
ここは気にしない人限定の物件。

[485: 匿名さん]

>>482 匿名さん
価格ソートで上に出る。下限は市況のインディケータ

[486: 通りがかりさん]

>>484

先週から売れてないってなんでわかるんですか？

[487: マンション検討中さん]

先週は売れなかったけど先月は4部屋売れてます。

[488: 匿名さん]

>>483
ミッドタウン向かいの六本木七丁目の窪地のボロ家、人が住んでいるように見えないけど、いまだになくならないのはなぜなのだろう。

[489: 匿名さん]

>>488 匿名さん
買収したけど手つかず

[490: 匿名さん]

>>484
立地が良い西麻布三丁目のルーマニア大使館向かいのもまだ売れ残ってるでしょ。結局価格が高いからそうホイホイとは売れないってだけだと思いますよ。

[491: 通りがかりさん]

ここでバラック、バラックっておっしゃられる方いますが、バラックらしい建物って残ってましたっけ？
現地ぐるっと歩きましたが、デザイナーズっぽい戸建てや普通の家、マンションは見当たるのですが、バラックは見当たらなかったので。
稀に古い家はありますが、バラックとは違いますしね。

[492: 匿名さん]

東京ディープ案内で過去を見ました。

[493: 名無しさん]

>>492

現地に行かれた事があるならわかるとあもうのですが、そちらに掲載されてる長屋、バラックのほとんどは取り壊されて数年前からありませんね。
あとに建った新しい戸建てやビルはありますが。

[494: 匿名さん]

>>493 名無しさん
よく読むと、文法としては過去の話として書いているようです
>>480 匿名さん

[495: 匿名さん]

概要更新日ですが更新されてませんな。
売れ過ぎていきなり残り5部屋とか？

常盤松ハウスが安いと噂になってますので比較検討してる

[496: 匿名さん]

まだ更新されてない。
売れ過ぎが理由か？

[497: 匿名さん]

玄関、廊下、キッチン、
どれをとってもよくあるマンションとは違い、高級感を感じます。
立地もありますが、この価格帯らしい設備内容なのかもしれません。
なかなか普通のサラリーマンでは購入出来ませんが、
富裕層であれば問題ないでしょうね。
ただ、だからといってすぐに完売するかというとそれは違うと思いますし
ゆっくり売れていくのかなと思いました。

[498: マンション検討中さん]

まだ更新されとらん。
売れまくって間に合わず？

[499: 匿名さん]

契約するか悩みました。最後まで。
でも、やはり環境が気になりました。
箱は本当に良いです。。。でも、

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん

箱は経年で陳腐化しますから。
立地環境が一番重要です。