ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

>>250
そもそも公での情報でもないので、参考にならないです。
場所気にされるならお近くのグラン四丁目があるのでそちらをご検討されてはいかがでしょうか？
こちらはヒル・トップなのでいかがでしょう？お墓はこちらも見えますがね。

[252: 通りがかりさん]

≫250
あなたにではなく、248,249さんに聞かれたのでお答えしたんですが。

地歴は気になる方は気になりますよ。
地歴を知ることで土地そのものの価値が分かる事もありますからね。
例えば麻布十番とか。昔どんなだったかを知れば実は住むには適していない場所な事がわかります。
港区ならどこでもいい訳でもなく、昔からお金持ちが選んで住んでいる場所もあれば、そうでない人達がすんでいる場所もあるわけで、港区ブームに便乗して値上がりしたような場所は価格が落ち出した時に真っ先に落ちるので、考慮するのは賢いと思いますが。

[253: 匿名さん]

港区なら麻布通り、桜田通り、マッカーサー通り、外苑東通りに囲まれた高台が最高。

[254: 匿名さん]

>>252

失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？
この物件の話はおいておいたとしても、お近くにお住まいの方々にも非常に失礼なお話だと思いますよ。

おっしゃるとおり、気になる方もいれば気にならない方もいるので、麻布十番然り、人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

[255: 通りがかりさん]

≫失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？

？？
254さん、きちんとレス読んで下さい。
私は実際に近くに住んでいて、祖父母から父から聞かされていると書いているじゃないですか。
ただ今ここには差別に当たるから書けない内容なので、前にどなたかが別の言葉（とは言ってもかなり際どい）書いていたけどヒットしないかなと言っているんです。



≫人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

どういう基準で住む所を選ぼうと個人の自由ですが、今、これから住みやすいか基準でなく、地歴に注目して災害に対して強い土地かどうか（昔水辺だったとか低地で水没しやすいとか）土地自体の良さを見て決めてもいいんじゃないですかね。
そう考えるからここは価格が高いなと自分は思ってます。

[256: 匿名さん]

昨日、ここの価格改定の案内が来ました。60平米台の2LDK、新価格の単価が450万円/坪。二子玉川や自由が丘あたりの新築よりも少し安くはなってきたけど、この場所の価格にしてはまだ割高感があるように思われるので、もう少し様子見ですかね。

[257: 通りがかりさん]

やっぱり売り切る前に値下げに踏み切ったか…。
高値で買った人はがっかりでしょうけど、そもそもの価格設定が高過ぎるんだから当然と言えば当然だけど。

話は変わるけど、二子玉川も東急が開発した駅前多摩川べりなんてここと全く一緒で元々東京の人とか土地に詳しい人は絶対に買わない（住まない）。
二子玉川のタワマンが強気な内容の広告と価格で売り出した時に、それを見た人達が「え？対岸川崎だし、ハザードマップで見ると水没するのに？誰がこんな価格で買うのか」と言ってる人ばかりだったけど、買った人を知ってる人がいて「お洒落で便利と物凄く自慢してた」らしいので、やっぱり分かってない人が買うんだなぁってその場にいた人達の意見。
それでもここと比べたらや二子玉川の方がまだ上か。

[258: マンコミュファンさん]

>>256 匿名さん
適正価格は坪300台半ばかと。
そのくらいココは地ぐらいが悪い

[259: 匿名さん]

>>258
数年前の相場ならそうだと思うけど、今の相場なら新築は坪400前後ではないかな。中古になった途端、坪300台になると思うけど。

[260: 匿名さん]

>>257
二子玉川の話は同意。もともと資材置き場や遊園地だった場所で住むのに適さない場所。
ライズよりも前のプチバブル期に売り出された二子玉川の別のマンションだけど、坪500で売り出されているのを見たときは、
こんな場所をそんな高値で買う人などいるのかと思ったが、即完売で驚いた。購入者のほとんどが地元以外の方とのことで納得。
世田谷の富裕層は二子玉川でなく岡本、瀬田、上野毛、等々力の高台に住み、二子玉川はショッピングにいくだけの場所でしたから。
西麻布二丁目も二子玉川と同様に、無知な人には麻布アドレスの新築が安く買えるとあって、早々と売れるのかなと思ったけど、世間のネットリテラシーが向上したせいか、
思いのほか苦戦している印象を受けます。やはりこの立地で中古売却時の相場を考えると、坪350から390あたりのどこかが需給均衡ポイントだと思います。

[261: 匿名さん]

二子玉のあのタワーが、田町や品川から徒歩10分の港南や芝浦のタワーよりも
今や高く取引されているのですね。　不思議です。　麻布でも、条件のあまりよくない
場所は㎡８０万台で買えましたよ。　リーマンの後や震災の直後ならね。

[262: 匿名さん]

麻布でも古川沿いはいまでも築20年中古が坪単価300万円台後半ぐらいであるしね。
世田谷の方が高いのは、世田谷が異常。そう遠からず価格は下落すると思う。成城、砧あたりはすでに新築のダンピングが始まってるし。
西麻布二丁目もそのうちメッキが剥がれるだろう。

[263: 匿名さん]

さすがパークハウス物件。
最寄り駅が３駅もあり複線利用できるという好立地。
住んでみたいなと思いますが、かなりの高額なので
既に１年過ぎていますが、１１邸が販売中のようです。
まだ値下げを待っている人も多いのかもしれないですね。

[264: 匿名さん]

不動産相場の上昇に伴い、この場所がどういう場所なのか、アドレスだけで判断してはいけないと、慎重に調べて冷静に考える人が多くなったということではないでしょうか。

[265: 匿名さん]

これからも、新規検討者は湧いてきてリテラシーが高くない人も一定数いるでしょうから、この値段なら完売も遠くないでしょうね。

[266: 匿名さん]

あれ！？何で麻布なのに世田谷区や目黒区よりも安いの？？みたいに思う人が一定数いて買いそう。

[267: 匿名さん]

駅は至近距離というわけではないですが、歩いていくことができる範囲で選択肢がある事になっていますので
特に不便さもないかと思います。
地図を見ると、外苑西通りのところにバス停が見えます。
このあたりで確かにバスをみた記憶がありますが
どこ行きのものなんでしょうね？

[268: 匿名さん]

新宿駅西口行きと品川駅行きの都営バス品97系統だと思う。
このマンションの最寄りのバス停は、墓地下という、嘘みたいなほんとにあるバス停名。

[269: 匿名さん]

某tmショーンが言ってる内容について、住んでる方はどう思います？

[270: 匿名さん]

私が無知でした

[271: 匿名さん]

ここを読んでると「俺って、昔からこの辺知ってるんだぜ。」見たいな書き込みばかりだね。
割高割安って、過去との比較ではなく、将来価値との比較なんだよね。

地ぐらいという亡霊に縛られている過去の人がなんと多いことか。
https://biz-journal.jp/i/amp/2019/04/post_27309.html

都心部に土地がない以上、再開発は進むし、昔の面影はなくやり忘れ去られる。

[272: 匿名さん]

六本木ヒルズのけやき坂のレジデンスB.Dが建っているあたりも、元々はお寺の敷地で墓地もあったけど、いまや誰しもが憧れる高級レジデンスエリアだからね。

[273: 匿名さん]

この場所に対して将来価値って…。

お墓もなくならない、谷間の湿地も変わらないと思うけど？
因みに元お寺と現在（未来もずっと）墓地では比較になりません。

ここの場合はむしろ、「西麻布」って地名に惑わされず、見合った値段で（もし買うなら同じ西麻布内でも最も安く）買う場所なんじゃないの？

[274: 匿名さん]

271さん
読んでみたけど、ここ当てはまらなくないですか？
昔からこの辺りに詳しい人達は水辺りだと言ってるんですよ？

しかも今更タワマン推しの記事で全く信憑性がない。
丘の上が不便でタワマンが便利とか何言ってんのかなって感じ。
うち高台だけどいくらでも買い物するところあるし、むしろ知り合いのタワマン行って、下に降りて敷地から出るのにこんなに時間かかるなんて絶対にないなと思ったけどね。
うちならとっくにコンビニ着いてるレベル。

[275: 匿名さん]

なんで、こう読解力ないんだろう…
本質が読み取れないとAIに仕事奪われちゃうよ奪われちゃうよ。

「AI vs. 教科書が読めない子どもたち」

[276: 匿名さん]

面積を絞って仕様を落としてグロスを抑えれば（ターゲット層を変えれば）、需要も（将来性も）あったと思う。

[277: 匿名さん]

まあ、確かにボロ家群はなくなったものの墓地に挟まれた谷間の低湿地というのは変わらないから、リセールは麻布の割に厳しいかもね。
でも西麻布アドレスなら安ければ買うという人たちは必ずいるので、結局ここは安ければ買い、高ければ見送り。価格の目安は目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当という気がする。

[278: 匿名さん]

ここだけでなく個人のブログでも割高だと書かれたりしてるし、竣工して1年経ってもこれだけ売れ残ってるんだから若干値下げしたくらいではリセールは厳しいと思う。
かと言って今更仕様を落とす事も面積を絞る事もできないしね。

実際に近所の人で「あんな所にあんな立派なのを建てちゃって…」って言ってる人結構いますよ。
土地と建物が見合ってないから売れないのでは。
そうなると「仕様がいいのに安い」「西麻布に住みたいけど、他はちよっと手が届かない」人向けにしないと完売は難しいと思う。

目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当

確かにね。自分は港区出身だからここに住んでるって言うくらいなら目黒世田谷のブランドエリアに住んでるって言いたいね。
そっちの地盤がしっかりしていて、昔からの邸宅が多くて駅近にね。

[279: 匿名さん]

>>278
それならば目黒、世田谷で検討されてはいかがでしょうか？
港区もピンきりなので何とも言えませんが、こちらを検討している方の意見交換の場だと思うので。

[280: 匿名さん]

ラグジュアリープランってかなりリッチな気分になれそうです。
かなり広々していますが、しいてきになるところがあるとすれば、
間取りで柱が目立っているところくらいでしょうか。

[281: 匿名さん]

世田谷区の代沢、三宿、池尻や目黒区の青葉台、駒場、三田あたりは元々ここの立地する土地よりも地価が高いよ。過去の履歴と比べて、この物件の価格が異常な高値。

[282: 匿名さん]

ここの物件に限ったことではないですが、割高と感じる方もいれば、そう感じない購入される方もいらっしゃるので、何を重視するか購入検討されてる方のライフスタイルとか価値観次第ですかね。
そもそも割高と感じた時点で購入検討から外すと思うので、ここで割高感を書かれている方は購入出来なかったか、売れたら困る方なんですかね。

[283: 匿名さん]

結局のところは個々人の価値観の問題だと思いますよ。
坪600万以上出せる層はそもそもここを検討しない。素直に駅近高台物件を買えば良いだけ。
坪400万台で西麻布アドレスの新築ブランドマンションが買えるとなると、一定数いるであろう地歴を気にしない層には響くと思う。いずれにしても坪500万の場所でないのは確か。
目黒世田谷の高級住宅地と西麻布のこの場所のどちらが資産価値があるかについては、
恐らく賃料相場は腐っても麻布でこちらの方が高いし、賃貸なら問題なく付くかと。
売却に関しては、目黒世田谷の方が売りやすいとは思う。但し底値は西麻布の方が固いかも。
世田谷で築浅中古が坪300万なら普通だけど、西麻布の築浅パークハウスが坪300万なら流石に安く感じる。

[284: 匿名さん]

その人にとって最良の地というのはそれぞれだからなぁ…
この辺りに会社があったりする人だと、便利だと思うことも多いでしょう
建物自体は
ラグジュアリーを全面に出してきているので、
心地よく暮らすことは可能。
マンションの建物単体としてみたときには、絶美などは悪くないのでは。

[285: 匿名さん]

下手に、グラン並みの豪華で高級な設備仕様で作っちゃったもんだから、プライドが高いこのデベは身動きできない。このグロスを出せる人ほど、まず、この立地は選ばんわな。

[286: 匿名さん]

この場所のことを気にしなければ、西麻布アドレスなので買いたい人はいるだろうね。設備も良さそう。といっても、この場所のマンションにしては割高感は否めない。
四月に野村から新価格で坪452万円の案内が来たけど、まだ高いと思う。夏場にもう一回新価格の案内があるかもしれない。

[287: 匿名さん]

新価格は公式ホームページでも発表していました？
公ではなく一部の方のみに案内を出しているなら少しもったいないような気がしますが、戦略なのでしょうか？
イベントもからめて大々的に宣伝し、価格改定して売り出せば集客が上がるように思いますが
ブランドの品格もありますし、そのような売り方はしないのでしょうか？

[288: 匿名さん]

>>287
私のところには個別案内でした。既存購入者がいる手前、新価格を大々的に広告するのは難しいのではないでしょうか。

[289: 匿名さん]

>>238
三菱レジはお隣の新築高級賃貸プライムガーデン西麻布を売却し撤退
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/060405473/?n_cid=nbpnfm...
2019/2竣工で、今も29戸中15戸が空室で募集中

[290: 匿名さん]

元が高いから少し下げたところで買う気にはなれない
竣工2年になれば決算セールあるかな？

[291: 匿名さん]

共用部はもっとたくさん詰め込んでくるタイプのマンションかと思っていたんですが
意外にもシンプルに作られていました
ラウンジも、エントランスやエレベーターホールの奥の方にちょっとある程度
管理組合の理事で、管理組合の総会前に少し打ち合わせたりするのにちょうどいい規模くらいのラウンジかな。
建物自体は高いですが、
共用部の維持費などはかかりにくいようにはなっているように思いました。

[292: 匿名さん]

ここだとそもそもゲストルームはいらないでしょうし、
マンション内のフィットネスなどを使うのだったら、他にもいいところは多いですので
無理してマンションの共用自体を充実させることはないのですよね

管理費はそれなりにかかってくるとは思いますが
この場所だからこそというのがあるのかもしれません
それなりに管理会社からの人もいることになるのですから

[293: 匿名さん]

>>185
1年近く、ほとんど売れてない
デベはどう始末をつけるのか
興味湧く湧く

[294: 匿名さん]

先着順、減るどころか増えてる
11戸→12戸
未売出しがまだある？？？

[295: 匿名さん]

そろそろ投げ売りかな？

[296: 匿名さん]

笄川暗渠と外苑西通りに挟まれた場所にいまもスラムの名残りがあるのが萎える。

[297: マンション検討中さん]

2割引になれば買いたい

[298: 匿名さん]

玄関とか廊下とかのデザインがすごいですね。
ホテルとはなんか違って、すごい高級感があるけどかっこいいみたいな良さがあります。
別に見せるためにマンションは買うものではありませんけど、
こういうとこに住んだら人を呼びたくなりそう。

[299: 匿名さん]

投げ売りされたら最初に買った人たちは複雑な気分だね。ここまで価格設定ミスった物件は大手では珍しいけど、三菱はあまり設定が上手くない印象。

[300: 匿名さん]

価格に相応しい設備仕様を備えたマンションだと思う。ただ、この価格での需要層が忌避するピンポイント立地なので売れない。とにかく西麻布に安?く住みたい層に響く価格まで下げれれば動くのでしょうが、建物に金かけ過ぎてて、値下げ余地は少ないのでは？？