ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

余りにもマンション建設の勢いは加速しています。オリンピックもあるということで今がチャンスと言わんばかりで値段も高騰しています。安心安全な建物かどうか、万が一不良だった場合の補償があるかどうか見極めも自己責任となります。会社じたいに体力がありますし、欠陥があった場合経年劣化で片付けられることも多いですが１０年保証やアフター、緊急時の対応など安心できるシステムが備わっていると信頼できるのではないでしょうか。

[202: 匿名さん]

モデルルームのリビングでは、アウトフレームされておらず張り出した柱に鏡を張って目立たなくしてる（つもり）。涙ぐましい努力

[203: 匿名さん]

アセットプランだとリビングに柱は目立たないように出来ていますが、コンフォータブルプランだと柱が若干リビング側に出てきているように思います。
どうしてなんでしょうね。どちらも同じようにするのは構造的に難しいものがあるのでしょうか。アセットとコンフォータブル、そもそもどちらが良いのか難しいんですけれど

[204: 通りがかりさん]

ここ、近くを知ってる人なら絶対買わないマンションだと思うんだけど、手掛ける三菱も三菱なら買う方も買う方。リセール苦戦必至。パークハウスじゃなくてパークワンズにした方が良かった。

こりゃひどいね。買った人は辛いな。

[205: マンション検討中さん]

近所で西麻布ホームズの築浅中古が坪300万円台で2件出てるけど売れてないね
ここは更に立地落ちるのに倍の坪単価とは、ほんと商品企画した人の顔が見てみたい
間違いなく旧藤和の人だろうな

[206: 匿名さん]

梁に頭をぶつけると言われている超低仕様&低価格のマスターズハウスくらいのマンションがこの地にフィットした企画だったんでしょうね

[207: 通りがかりさん]

ここ買った人の理屈をむしろ聞いてみたいな

[208: 通りがかりさん]

>>207
みんな後悔してるでしょうから、そんな死体蹴りしなくても。。

港区！しかも西麻布と表参道近い！割安！と思って飛びついちゃったマンション一軒目購入の非港区民か、豪腕値引きを捻じ込んだツワモノか。
まあ前者が８割なんでしょうね。

[209: マンション比較中さん]

この辺りを知ってる人ほど、まず、絶対、買わない場所。
山手線内港区随一の需要のエアポケット。
しかもコストをかけて立地に不釣り合いな高級室内仕様(ほぼ南平台と同等？)にしちゃったもんだから、これ以上安くできないらしい。

[210: 匿名さん]

この場所の再開発前の姿を知っていれば、まあここで坪500-600はありえないと思います。
アドレスが港区西麻布であること、超高級マンションに見劣りしない高仕様といった強みもあるので、大幅に価格交渉して坪400とかになるなら文京区や新宿区あたりの駅近物件とあまり変わらなくなるので、割り切れる部分もあるかもしれないですね。

[211: 匿名さん]

「西麻布二丁目ボロ木造家屋群」と検索するとピンポイントで過去の状況が分かるかと思います。
港区3Aアドレスかつ大手分譲にしては一見手頃な価格に見えますが、ここだけ極端に売れ行きが悪いのにはそれなりの理由があるのかと。

[212: 匿名さん]

再開発で価値で上がる分を先取りし過ぎたということ？

[213: マンション比較中さん]

再開発といっても官民連携の駅前タワマンみたいな利便性を伴うビッグプロジェクトではないし、風水的な要素も含めて港区の中でもかなり特殊な一角なので、多少お化粧したくらいでは古くからの地位というのはそう簡単には変わらない。
そもそも物件の裏手に回れば再開発に取り残された部分が普通に残っているので違和感が半端ない。
客観的に言ってマスターズハウスより更に落ちる立地なんだから一昔前なら200万円台の場所。

[214: 名無しさん]

坪200台なら買ってあげるよ！

[215: 匿名さん]

この辺りだと、ずいぶん安くなることを期待すると一体いつになることやら・・
最寄り駅は乃木坂駅。
徒歩9分なので決して近くはないでしょうけれど、
西麻布という地域の名前でそれなりに資産価値が出てくるのではないかと思います。
ここの場合は、実需よりも資産性を考える人が多め？

[216: 匿名さん]

最寄り駅が乃木坂、西麻布アドレスの高級仕様マンションだから資産価値あり！と考えられる人が買うんだろうけど、知ってる人ほど、自己居住用にはまず買わない場所だからね。
安普請の賃貸マンションだったら投資用にそこそこ売れたと思うが・・。

[217: 匿名さん]

ま、そのうち売れるでしょ。三菱地所レジデンスだし。
この前駅から現地まで歩いてみてみましたけど、利便性を重視する層にとっても、居住地としてのブランドを重視する層にとっても中途半端に写る立地っていうのはそうかもしれないですね…。
広尾側の道路沿いのすぐ近くにびっくりするくらいボロいアパート？があってちょっとホラーでした。
帰りは近くのバス停から駅まで行きましたが、これは便利でした。

[218: 匿名さん]

暗渠の川のせいだと思うけど、湿気が気になる場所。

[219: 匿名さん]

西麻布アドレスが強いのは確かで、自由が丘や荻窪のような郊外の住宅地よりかは資産価値はあるでしょう。
家族構成や地縁にもよるでしょうが、原則論としては、環境に難があっても都心を買うべきだと思います。
後は港区内の他物件との比較でどうなのか、ということですね。
この場所なので当然3Aの中では最も安く、高輪や白金の普通の物件と同価格帯ですが、
既に決定した山手線新駅や、品川地下鉄構想による地価上昇が見込める高輪の方が面白いのは確かですね。
それらを考慮すると、2割以上の値引きがあってはじめて俎上に載るかという感じです。

[220: 匿名さん]

西麻布アドレス、乃木坂駅、表参道駅徒歩圏内。これだけでもかなりの資産価値がある。
しかし周辺環境、地歴、地位は麻布地区では古川沿いと同じく最低レベル。
麻布エリアの平均的物件の坪単価の75%なら買いかもしれない。しかし、あの不気味な場所に住むくらいなら西麻布アドレスを捨てて、
低地でも麻布十番周辺に住んだ方が生活の満足度は高いようにも思う。

[221: 匿名さん]

2ＬＤＫ10700万が8500万ならリセールバリュー重視派としては買いラインかな
青山霊園のマイナス要素は我慢出来るので

[222: 匿名さん]

レインズで南青山マスターズハウスの成約事例を考えると、ここを坪450で買えるなら悪くないかもしれませんね。まあ眺望抜けてる部屋に限っての話ね。

[223: 匿名さん]

ここ買うならブランド力のないオプレジ広尾の立地に魅力を感じてしまうくらい

来年末まで待てば値引きあるかもしれない

[224: 匿名さん]

オプレジの広尾の立地は最高だね。ただ物件のブランドは建売ミニ戸建並みのショボさ。
ここは建物のブランドは良いけど、立地が曰く付き。西麻布アドレスと最寄駅のブランド力は高い。
利用者を比較するとこっちの方が上かと。でもこの土地の元の姿を知っているだけに不気味さが拭えない。
南麻布低地の中古マンションとここなら、前者の方が良いかもしれない。

[225: 匿名さん]

>>オプレジの広尾の立地
オープンレジデンスですよね。場所はいいのに間取りがちょっと・・・と思う物件、確かにあります。
ザ・パークハウスは立地が曰く付きって、よくわからなかったのですが、何かあったんですか？

プランは、アセットプランと呼ばれるコンパクトプランがあって、1人暮らし、夫婦2人暮らし、高齢者夫婦といった人たちも住めるからいいように思いました。もしかすると分譲賃貸もありえるかもしれないですね。

[226: 通りがかりさん]

≫立地が曰く付き

このスレを最初の方から読んでみれば大体察しがつくのではないでしょうか。

私もこの場所を昔から知っている人間ですが、父、もっと前から近くに住んでいた祖父から色々聞かされています。
子どもの時は「下（西麻布のこの辺り）に降りて行っちゃダメだよ！」と大人達によく注意されたものです。
まぁ、今はほとんど面影ないですが。

[227: 検討板ユーザーさん]

先週現地行ってきました。
今週妻と見てきます。

間取りにもよりますが仕様、設備はトップグレードでした。
内廊下が広すぎる感じはしましたが共用部は三菱地所が好きな下り天井になってましたね。
眺望は期待出来ません。2.3階では霊園と並行か低いです。
50平米代28万円、60平米代35万円で貸せてるみたいです。

[228: 匿名さん]

仕様面はかなり力が入っているのは感じられます。
上品です。

コンパクトなアセットプランも、リビングダイニングがとても広々としているので、
この広さがあれば
１LDKでも二人暮らしで暮らしていくことができるかと思います。
キッチンも広さがありますね。

[229: 通りがかりさん]

>>228 匿名さん
あと残戸数いくつありますか？

[230: 匿名さん]

みなさまの意見を総括すると、建物はしっかりしていて多様な家族構成に対応可能でほぼ申し分なし、マイナス面は立地（？）と眺望のみといったところでしょうか。
土地の歴史は調べていませんが、賃貸の需要もあるようで資産価値に大きな影響はないように思いました。

[231: 匿名さん]

どういう観点からフォーカスするかにもよりますが、
立地も決して悪いというわけではないように思います。
ここだと小学校の通学区は青南小学校なんですよね？とても人気の小学校だと聞きますので、そういう人たちの需要もあるのではないかと思いました。
人気学区だと、賃貸需要も高いと聞きます。

どのプランを見ていても、基本的に暮らしやすさというのを大前提にしていて、
合理性ばかり求めているわけではないように感じられます。

[232: 通りがかりさん]

骨董、みゆき通り周辺から現地を歩いて下った雰囲気が気にならなければ買いなんでしょうね。人の感覚の問題。仕様は高いですので。

[233: マンション検討中さん]

>>231 匿名さん

ここから青南小通わせるのはしんどいですよね
高低差も3階くらいありお寺の横の階段は暗くて変質者も出るし
かといって笄小も遠いし交差点渡るんですよね
売主もそれ分かってるからこういうプランになってるんだと思います

[234: 通りがかりさん]

お寺の横の階段変質者出るのですか？
近所に住むものですが、はじめて聞きました、どこの情報でしょうか？
ここのマンション近くの西麻布側から通学されている方はお寺横の階段ではなく、霊園横の坂道を通学路とされています。
そちらは通学時間は子供を送る保護者や通勤する方で人通り多いと思うのであまり気にした事がないですよ。

[235: 匿名さん]

小学校は笄小学校が通学指定校だそうですが、結構遠くないですか？
公式サイトにはマンションから約880メートルとなっていますが
地図を見ると大きな通りを横断する形になりますし、
子供の足では何分くらいかかるでしょう？

[236: 匿名さん]

仮面バーやお墓に囲まれた曰く付きの窪地で子育てするのも悪くない！！と考える人は少ない。
たいした土地勘なしに表参道&乃木坂徒歩圏だけで買ってくれる人は毎年湧いてくるので、そんな人が無知なまま買ってくれるのを気長に待ち続けるしか完売の道はないと思う。

[237: 匿名さん]

大人だけの世帯がメインになるのかと思っておりましたが
この広さあれば、こどもさんもおられるようなご家庭も広さ的にはいいかもしれませんね。

小学校はあまり近くはないのかな。大人の足だと11分と表記されるのでしょうけれど、子供だと信号待ちも入れて20分くらい見ておいてもいいかもしれません。

[238: 匿名さん]

お隣の高級賃貸プライムガーデン西麻布も空室だらけの惨状。
この辺りは高級住居需要のブラックホール。

[239: 匿名さん]

やはり高級ですね・・・
価格が1LDKで7690万円。広くなっていくと、110㎡で21400万円になっています。ちゃんと価格も表示されていて良心的。1LDKも2LDK、3LDKもあって、夫婦2人、家族層も住めそうなマンション。高級感もあるので家族もお嬢様が多いんだろうなと思います。

>>この辺りは高級住居需要のブラックホール。
買えない人が多いんだと思います。日本の経済って二極化していて、富裕層と貧乏な人が両極端になってきています。男性の派遣社員や契約社員も多いので、高級マンションを外国人が爆買いする傾向もあります。
素敵なマンションだと思うので、マナー違反の方が入居しなければいいのですが・・・
ちょっと心配になってきています。

[240: 匿名さん]

>>238 匿名さん

それだと、高級需要をいくらでも吸い寄せるという意味になりますよ。

[241: 通りがかりさん]

ここがこれだけ売れ残っているのは「買えない人が多いから」ではないと思いますけどね。

このスレを最初から読んでいけば理由は分かると思うけど、港区の土地に詳しい方や不動産に詳しい方はお金があっても選ばないからでしょう。
「この価格で買う土地じゃないから選ばれない」って言うのが正しいのでは。
だからお隣の賃貸マンションも空室だらけなんだと思います。

先月、持ち家を賃貸に出しましたが同じ港区（ここからかなり近い）で最寄り駅から徒歩6分の高台ですが、広告を出す前に決まりましたよ。（不動産屋さんが、近々ここの物件が賃貸に出ます。となかなか借りたい家が決まらないお客さんに紹介した時点で即決）
ここは場所がかなりよくないので、相当値段を下げないと、将来売りに出す時に損がでてしまう可能性大なのでこのままでは完売は難しいでしょうね。

[242: 匿名さん]

いつのまにかこの辺りのバラック群がなくなったんですね。暗渠付近に昔の面影が少し残っていいるような気もしますが、今後、この土地の過去のイメージは薄れていくのでしょうか。

[243: 匿名さん]

場所悪いですかね？周辺環境静かで、コンビニも近いし託児所、公園も近くにあるのでお子様いても便利そうですし、駅近くなるほど青山、表参道エリアは平日でも物凄い人通りなので、駅からちょうど良い距離離れていて住むのならちょうど良い環境だと思います。
霊園が見えることを気にされてる声もありますが、青山霊園が見える近くの高級マンションなんてたくさんありますがね、それこそパークコートや近くのタワマンなら見えますよ。
そもそも大使館の横がお墓のところとか、麻布界隈は寺社多いので、住むのに気にしていたら住めないですよ。
風水等気にされる中国の方は別ですが。

[244: 口コミ知りたいさん]

>>243 匿名さん

ものすごいプラス思考で驚きます。

[245: 匿名さん]

ここ、墓場に囲まれた窪地で、笄川の湿気もあるから、もともとバラックしかなかったような場所だよ。ほんの二、三年前までは世田谷目黒の住宅地よりも単価の安い土地だった。

[246: 通りがかりさん]

≫244さん、同感！！
でも243さんみたいな方がいないとここは売れないからね。

≫245さん

そうなんですよね、そしてなぜバラックしかなくて、そこに住んでいる人達が何をしている人達だったのか。
昔はお巡りさんが近所の子ども達に「行っちゃいけないよ」って言ってたのはなぜか。
お墓に囲まれた窪地（湿地）っていうのがね。

やっぱり価格が高すぎる。

[247: 匿名さん]

破滅的な3次元パフォーマンスを採用したコストカットで破格の安値を実現していた南青山マスターズハウスの戦略は、正しかった。

[248: 匿名さん]

>>246
そこに住んでた人たちは何をしてたんですか？

>>245
データ何処でみれますか？

[249: 匿名さん]

>>246 通りがかりさん
いろいろ検索しましたがでてきません。地歴は参考にしていますので、知っておきたいです。

[250: 通りがかりさん]

何年か前に別の西麻布物件スレで昔どんな人達が住んでいたのか書いてあったのを見た（自分が書き込んだものではない）けど、もう検索してもヒットしないか。
自分が子どもの時はまだバラックだらけで、親に「行っちゃダメ」と言われてた。
親達の話によると戦後のどさくさで住みついた人達で、ここでは詳しく書けないなぁ。人種も違うからね。
更に昔（祖父母の話）は川べりに住まないといけない人達が住んでいたと言ってた。
何をしていたかは想像してもらうしかないです。
詳しく知りたければ代々住んでいるご近所の方に聞いて下さい。

[251: 匿名さん]

>>250
そもそも公での情報でもないので、参考にならないです。
場所気にされるならお近くのグラン四丁目があるのでそちらをご検討されてはいかがでしょうか？
こちらはヒル・トップなのでいかがでしょう？お墓はこちらも見えますがね。

[252: 通りがかりさん]

≫250
あなたにではなく、248,249さんに聞かれたのでお答えしたんですが。

地歴は気になる方は気になりますよ。
地歴を知ることで土地そのものの価値が分かる事もありますからね。
例えば麻布十番とか。昔どんなだったかを知れば実は住むには適していない場所な事がわかります。
港区ならどこでもいい訳でもなく、昔からお金持ちが選んで住んでいる場所もあれば、そうでない人達がすんでいる場所もあるわけで、港区ブームに便乗して値上がりしたような場所は価格が落ち出した時に真っ先に落ちるので、考慮するのは賢いと思いますが。

[253: 匿名さん]

港区なら麻布通り、桜田通り、マッカーサー通り、外苑東通りに囲まれた高台が最高。

[254: 匿名さん]

>>252

失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？
この物件の話はおいておいたとしても、お近くにお住まいの方々にも非常に失礼なお話だと思いますよ。

おっしゃるとおり、気になる方もいれば気にならない方もいるので、麻布十番然り、人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

[255: 通りがかりさん]

≫失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？

？？
254さん、きちんとレス読んで下さい。
私は実際に近くに住んでいて、祖父母から父から聞かされていると書いているじゃないですか。
ただ今ここには差別に当たるから書けない内容なので、前にどなたかが別の言葉（とは言ってもかなり際どい）書いていたけどヒットしないかなと言っているんです。



≫人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

どういう基準で住む所を選ぼうと個人の自由ですが、今、これから住みやすいか基準でなく、地歴に注目して災害に対して強い土地かどうか（昔水辺だったとか低地で水没しやすいとか）土地自体の良さを見て決めてもいいんじゃないですかね。
そう考えるからここは価格が高いなと自分は思ってます。

[256: 匿名さん]

昨日、ここの価格改定の案内が来ました。60平米台の2LDK、新価格の単価が450万円/坪。二子玉川や自由が丘あたりの新築よりも少し安くはなってきたけど、この場所の価格にしてはまだ割高感があるように思われるので、もう少し様子見ですかね。

[257: 通りがかりさん]

やっぱり売り切る前に値下げに踏み切ったか…。
高値で買った人はがっかりでしょうけど、そもそもの価格設定が高過ぎるんだから当然と言えば当然だけど。

話は変わるけど、二子玉川も東急が開発した駅前多摩川べりなんてここと全く一緒で元々東京の人とか土地に詳しい人は絶対に買わない（住まない）。
二子玉川のタワマンが強気な内容の広告と価格で売り出した時に、それを見た人達が「え？対岸川崎だし、ハザードマップで見ると水没するのに？誰がこんな価格で買うのか」と言ってる人ばかりだったけど、買った人を知ってる人がいて「お洒落で便利と物凄く自慢してた」らしいので、やっぱり分かってない人が買うんだなぁってその場にいた人達の意見。
それでもここと比べたらや二子玉川の方がまだ上か。

[258: マンコミュファンさん]

>>256 匿名さん
適正価格は坪300台半ばかと。
そのくらいココは地ぐらいが悪い

[259: 匿名さん]

>>258
数年前の相場ならそうだと思うけど、今の相場なら新築は坪400前後ではないかな。中古になった途端、坪300台になると思うけど。

[260: 匿名さん]

>>257
二子玉川の話は同意。もともと資材置き場や遊園地だった場所で住むのに適さない場所。
ライズよりも前のプチバブル期に売り出された二子玉川の別のマンションだけど、坪500で売り出されているのを見たときは、
こんな場所をそんな高値で買う人などいるのかと思ったが、即完売で驚いた。購入者のほとんどが地元以外の方とのことで納得。
世田谷の富裕層は二子玉川でなく岡本、瀬田、上野毛、等々力の高台に住み、二子玉川はショッピングにいくだけの場所でしたから。
西麻布二丁目も二子玉川と同様に、無知な人には麻布アドレスの新築が安く買えるとあって、早々と売れるのかなと思ったけど、世間のネットリテラシーが向上したせいか、
思いのほか苦戦している印象を受けます。やはりこの立地で中古売却時の相場を考えると、坪350から390あたりのどこかが需給均衡ポイントだと思います。

[261: 匿名さん]

二子玉のあのタワーが、田町や品川から徒歩10分の港南や芝浦のタワーよりも
今や高く取引されているのですね。　不思議です。　麻布でも、条件のあまりよくない
場所は㎡８０万台で買えましたよ。　リーマンの後や震災の直後ならね。

[262: 匿名さん]

麻布でも古川沿いはいまでも築20年中古が坪単価300万円台後半ぐらいであるしね。
世田谷の方が高いのは、世田谷が異常。そう遠からず価格は下落すると思う。成城、砧あたりはすでに新築のダンピングが始まってるし。
西麻布二丁目もそのうちメッキが剥がれるだろう。

[263: 匿名さん]

さすがパークハウス物件。
最寄り駅が３駅もあり複線利用できるという好立地。
住んでみたいなと思いますが、かなりの高額なので
既に１年過ぎていますが、１１邸が販売中のようです。
まだ値下げを待っている人も多いのかもしれないですね。

[264: 匿名さん]

不動産相場の上昇に伴い、この場所がどういう場所なのか、アドレスだけで判断してはいけないと、慎重に調べて冷静に考える人が多くなったということではないでしょうか。

[265: 匿名さん]

これからも、新規検討者は湧いてきてリテラシーが高くない人も一定数いるでしょうから、この値段なら完売も遠くないでしょうね。

[266: 匿名さん]

あれ！？何で麻布なのに世田谷区や目黒区よりも安いの？？みたいに思う人が一定数いて買いそう。

[267: 匿名さん]

駅は至近距離というわけではないですが、歩いていくことができる範囲で選択肢がある事になっていますので
特に不便さもないかと思います。
地図を見ると、外苑西通りのところにバス停が見えます。
このあたりで確かにバスをみた記憶がありますが
どこ行きのものなんでしょうね？

[268: 匿名さん]

新宿駅西口行きと品川駅行きの都営バス品97系統だと思う。
このマンションの最寄りのバス停は、墓地下という、嘘みたいなほんとにあるバス停名。

[269: 匿名さん]

某tmショーンが言ってる内容について、住んでる方はどう思います？

[270: 匿名さん]

私が無知でした

[271: 匿名さん]

ここを読んでると「俺って、昔からこの辺知ってるんだぜ。」見たいな書き込みばかりだね。
割高割安って、過去との比較ではなく、将来価値との比較なんだよね。

地ぐらいという亡霊に縛られている過去の人がなんと多いことか。
https://biz-journal.jp/i/amp/2019/04/post_27309.html

都心部に土地がない以上、再開発は進むし、昔の面影はなくやり忘れ去られる。

[272: 匿名さん]

六本木ヒルズのけやき坂のレジデンスB.Dが建っているあたりも、元々はお寺の敷地で墓地もあったけど、いまや誰しもが憧れる高級レジデンスエリアだからね。

[273: 匿名さん]

この場所に対して将来価値って…。

お墓もなくならない、谷間の湿地も変わらないと思うけど？
因みに元お寺と現在（未来もずっと）墓地では比較になりません。

ここの場合はむしろ、「西麻布」って地名に惑わされず、見合った値段で（もし買うなら同じ西麻布内でも最も安く）買う場所なんじゃないの？

[274: 匿名さん]

271さん
読んでみたけど、ここ当てはまらなくないですか？
昔からこの辺りに詳しい人達は水辺りだと言ってるんですよ？

しかも今更タワマン推しの記事で全く信憑性がない。
丘の上が不便でタワマンが便利とか何言ってんのかなって感じ。
うち高台だけどいくらでも買い物するところあるし、むしろ知り合いのタワマン行って、下に降りて敷地から出るのにこんなに時間かかるなんて絶対にないなと思ったけどね。
うちならとっくにコンビニ着いてるレベル。

[275: 匿名さん]

なんで、こう読解力ないんだろう…
本質が読み取れないとAIに仕事奪われちゃうよ奪われちゃうよ。

「AI vs. 教科書が読めない子どもたち」

[276: 匿名さん]

面積を絞って仕様を落としてグロスを抑えれば（ターゲット層を変えれば）、需要も（将来性も）あったと思う。

[277: 匿名さん]

まあ、確かにボロ家群はなくなったものの墓地に挟まれた谷間の低湿地というのは変わらないから、リセールは麻布の割に厳しいかもね。
でも西麻布アドレスなら安ければ買うという人たちは必ずいるので、結局ここは安ければ買い、高ければ見送り。価格の目安は目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当という気がする。

[278: 匿名さん]

ここだけでなく個人のブログでも割高だと書かれたりしてるし、竣工して1年経ってもこれだけ売れ残ってるんだから若干値下げしたくらいではリセールは厳しいと思う。
かと言って今更仕様を落とす事も面積を絞る事もできないしね。

実際に近所の人で「あんな所にあんな立派なのを建てちゃって…」って言ってる人結構いますよ。
土地と建物が見合ってないから売れないのでは。
そうなると「仕様がいいのに安い」「西麻布に住みたいけど、他はちよっと手が届かない」人向けにしないと完売は難しいと思う。

目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当

確かにね。自分は港区出身だからここに住んでるって言うくらいなら目黒世田谷のブランドエリアに住んでるって言いたいね。
そっちの地盤がしっかりしていて、昔からの邸宅が多くて駅近にね。

[279: 匿名さん]

>>278
それならば目黒、世田谷で検討されてはいかがでしょうか？
港区もピンきりなので何とも言えませんが、こちらを検討している方の意見交換の場だと思うので。

[280: 匿名さん]

ラグジュアリープランってかなりリッチな気分になれそうです。
かなり広々していますが、しいてきになるところがあるとすれば、
間取りで柱が目立っているところくらいでしょうか。

[281: 匿名さん]

世田谷区の代沢、三宿、池尻や目黒区の青葉台、駒場、三田あたりは元々ここの立地する土地よりも地価が高いよ。過去の履歴と比べて、この物件の価格が異常な高値。

[282: 匿名さん]

ここの物件に限ったことではないですが、割高と感じる方もいれば、そう感じない購入される方もいらっしゃるので、何を重視するか購入検討されてる方のライフスタイルとか価値観次第ですかね。
そもそも割高と感じた時点で購入検討から外すと思うので、ここで割高感を書かれている方は購入出来なかったか、売れたら困る方なんですかね。

[283: 匿名さん]

結局のところは個々人の価値観の問題だと思いますよ。
坪600万以上出せる層はそもそもここを検討しない。素直に駅近高台物件を買えば良いだけ。
坪400万台で西麻布アドレスの新築ブランドマンションが買えるとなると、一定数いるであろう地歴を気にしない層には響くと思う。いずれにしても坪500万の場所でないのは確か。
目黒世田谷の高級住宅地と西麻布のこの場所のどちらが資産価値があるかについては、
恐らく賃料相場は腐っても麻布でこちらの方が高いし、賃貸なら問題なく付くかと。
売却に関しては、目黒世田谷の方が売りやすいとは思う。但し底値は西麻布の方が固いかも。
世田谷で築浅中古が坪300万なら普通だけど、西麻布の築浅パークハウスが坪300万なら流石に安く感じる。

[284: 匿名さん]

その人にとって最良の地というのはそれぞれだからなぁ…
この辺りに会社があったりする人だと、便利だと思うことも多いでしょう
建物自体は
ラグジュアリーを全面に出してきているので、
心地よく暮らすことは可能。
マンションの建物単体としてみたときには、絶美などは悪くないのでは。

[285: 匿名さん]

下手に、グラン並みの豪華で高級な設備仕様で作っちゃったもんだから、プライドが高いこのデベは身動きできない。このグロスを出せる人ほど、まず、この立地は選ばんわな。

[286: 匿名さん]

この場所のことを気にしなければ、西麻布アドレスなので買いたい人はいるだろうね。設備も良さそう。といっても、この場所のマンションにしては割高感は否めない。
四月に野村から新価格で坪452万円の案内が来たけど、まだ高いと思う。夏場にもう一回新価格の案内があるかもしれない。

[287: 匿名さん]

新価格は公式ホームページでも発表していました？
公ではなく一部の方のみに案内を出しているなら少しもったいないような気がしますが、戦略なのでしょうか？
イベントもからめて大々的に宣伝し、価格改定して売り出せば集客が上がるように思いますが
ブランドの品格もありますし、そのような売り方はしないのでしょうか？

[288: 匿名さん]

>>287
私のところには個別案内でした。既存購入者がいる手前、新価格を大々的に広告するのは難しいのではないでしょうか。

[289: 匿名さん]

>>238
三菱レジはお隣の新築高級賃貸プライムガーデン西麻布を売却し撤退
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/060405473/?n_cid=nbpnfm...
2019/2竣工で、今も29戸中15戸が空室で募集中

[290: 匿名さん]

元が高いから少し下げたところで買う気にはなれない
竣工2年になれば決算セールあるかな？

[291: 匿名さん]

共用部はもっとたくさん詰め込んでくるタイプのマンションかと思っていたんですが
意外にもシンプルに作られていました
ラウンジも、エントランスやエレベーターホールの奥の方にちょっとある程度
管理組合の理事で、管理組合の総会前に少し打ち合わせたりするのにちょうどいい規模くらいのラウンジかな。
建物自体は高いですが、
共用部の維持費などはかかりにくいようにはなっているように思いました。

[292: 匿名さん]

ここだとそもそもゲストルームはいらないでしょうし、
マンション内のフィットネスなどを使うのだったら、他にもいいところは多いですので
無理してマンションの共用自体を充実させることはないのですよね

管理費はそれなりにかかってくるとは思いますが
この場所だからこそというのがあるのかもしれません
それなりに管理会社からの人もいることになるのですから

[293: 匿名さん]

>>185
1年近く、ほとんど売れてない
デベはどう始末をつけるのか
興味湧く湧く

[294: 匿名さん]

先着順、減るどころか増えてる
11戸→12戸
未売出しがまだある？？？

[295: 匿名さん]

そろそろ投げ売りかな？

[296: 匿名さん]

笄川暗渠と外苑西通りに挟まれた場所にいまもスラムの名残りがあるのが萎える。

[297: マンション検討中さん]

2割引になれば買いたい

[298: 匿名さん]

玄関とか廊下とかのデザインがすごいですね。
ホテルとはなんか違って、すごい高級感があるけどかっこいいみたいな良さがあります。
別に見せるためにマンションは買うものではありませんけど、
こういうとこに住んだら人を呼びたくなりそう。

[299: 匿名さん]

投げ売りされたら最初に買った人たちは複雑な気分だね。ここまで価格設定ミスった物件は大手では珍しいけど、三菱はあまり設定が上手くない印象。

[300: 匿名さん]

価格に相応しい設備仕様を備えたマンションだと思う。ただ、この価格での需要層が忌避するピンポイント立地なので売れない。とにかく西麻布に安?く住みたい層に響く価格まで下げれれば動くのでしょうが、建物に金かけ過ぎてて、値下げ余地は少ないのでは？？