ドレッセ美しの森シルフィーノ

[ドレッセ]

ドレッセ美しの森シルフィーノについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目３９番
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩12分
間取：3LDK-4LDK
面積：75.39平米-97.95平米
売主：東京急行電鉄株式会社
売主：三菱地所株式会社
売主：三菱商事株式会社
売主：中央商事株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
販売代理：東急ライフィア株式会社
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
施工会社：東急建設株式会社／東急グリーンシステム株式会社
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社

[851: 購入検討中さん]

たまプラーザという街と本物件が気に入り、検討しているものです。
東南東向きが第一候補なのですが、日当たりは確保できるものでしょうか？
実際住まれている方がいらっしゃればアドバイスお願いします。

[852: 匿名]

モデルルームに行けばパソコンで時間ごとの日影シミュレーションが見れますよ。

私はこの物件が大変気に入ってましたが、陽当たりを最優先項目としていたために泣く泣く諦めました。
ちなみにＢ棟の東南向きでした。
感じかたは人により様々ですから、まずはモデルルームで調べて現地確認するのが一番ですよ。ちょうどこの季節なら日陰も長いですから。

[853: 匿名さん]

南西も日当たりいいですよ！！
良いマンションなので、是非実際に足を運んで、
判断いただければと思います。

[854: 匿名]

確かに真南より西に少し向いていることで、長い時間お日様が部屋の奥まで入ってきます。

[855: 購入検討中さん]

851です。
852,853,854さん＞コメントありがとうございます！

実際にMRにも行きましたが、日陰シュミレーションは知りませんでした。
確かに南南西のお部屋はお昼頃でも明るいし、夕方まで長時間日が当っていますよね。

とっても迷ったのですが、東南東でも午前中は日が入ってくるので、間取りを優先して検討しようと思っています。
ありがとうございました！

[856: 匿名]

日影シミュレーションって、営業マンは何も言わなかったんですかね？もしそうだったら問題ですね。普通はどこでも営業の人が教えてくれますよ。

[857: 匿名さん]

ここらへんの開発により、以前の住人だったタヌキさんはどこに行ったかな？
10年前まで、美しが丘東小学校の裏山で、いつもタヌキが見れました。

[858: 匿名さん]

3年ほど前引っ越したばかりの時ですが、
深夜中庭を覗く2匹のたぬきを見かけました。
最近は見かけないですね。

[859: 匿名さん]

タヌキさん、どうかご無事で！

[860: 匿名]

平成35年予定の川崎縦貫地下鉄「犬蔵駅」建設で、多少なりとも資産価値UPが見込めそうですね。

[861: 匿名]

地下鉄はあくまで計画だから、実現すればもうけもの と言うレベルで、期待しないほうが良いでしょう。

[862: 匿名さん]

このマンションとシャリエ、ライオンズあたりで、
たまプラ大型分譲マンションは終わりなので、
資産価値としてはなかなかいいんじゃないですか。
今後都心回帰が進んでも、たまプラ人気はある程度維持できると思ってます。
新駅が出来れば、なおさら良いですね。

[863: 購入検討中さん]

川崎市宮前区美しの森という住所に変更して、近所に美しの森小学校を造ってくれたら完売しそう。

[864: 匿名]

～丘ならまだしも、住所に美しの森って、違和感ないですか？
なんだかト○ロの森みたい・・

[865: 匿名さん]

住所変更はできません。あしからず。

[866: 匿名]

863さんの書いておられること、不可能と承知した上で、妄想の一票投じます(笑)
有り体に言えば、ただの弱みですけどね。いいとこもあるんでもったいないなぁという思いがありまして。

[867: 購入検討中さん]

犬蔵が悪いんじゃなくて、美しが丘がイメージよすぎなんですよね。
でも美しが丘だって元は元石川町だし。
川崎市だって、新百合ヶ丘とかイメージいいし、名前かわったらイメージよくなるのに。

[868: 匿名さん]

犬蔵駅ができて、その周辺に大型ショッピングモールなどができれば、犬蔵の地名度も上がるでしょう。妄想ですけど。

[869: 購入検討中さん]

最近大和市下鶴間の一部が中央林間西と名称変更されました。
住所変更ってできないこともないのでは？

[870: 匿名さん]

>867
実は「新百合ヶ丘」という地名は存在しないんですよね（駅があるのは麻生区万福寺1丁目です）。
「たまプラーザ」同様、駅名が周辺地域の呼称として定着した感じでしょうか。

それはともかく、実際住んでいる身としては住環境が気に入っているので、地名は特に気にしていません。

[871: 870]

×実際住んでいる身としては
○実際犬蔵に住んでいる身としては

でした。失礼しました。

[872: 購入検討中さん]

小学校が遠いというのは結構大変ですね。
美しの森にも小学校ができるといいですね。
私立に通わせるのもいいかもしれないですね。

[873: 購入検討中さん]

某団体はなぜわざわざ会館を新設したのでしょうか？

この辺りは信者が多いのでしょうか？

新聞の勧誘や選挙の時など心配です。

[874: 匿名さん]

小学生の数はどの道減るんでしょうから、ここには作らないでしょうね。
１５分程度なら許容範囲と判断されているのでしょうから。
もしかしたら市も私立に行く層が多い、と見ているのかも。

１５分の通学が遠いと見るか、遠くはないと見るか、判断が分かれるところですね。
個人的には遠くはないと考えています。

[875: 匿名さん]

私も、犬蔵小学校までは遠いとは思わないです。

自分も小さいときに小学校まで15分以上かけて通学してましたが
苦ではなかったです。

[876: 匿名さん]

昔と違って物騒な世の中ですからね。
親とすれば学校はなるべく近くに
あったほうがいいですよね。
そこさえクリアできれば即日完売でした
このマンション。

美しの森は一番売りやすい物件（フロラージュ）
を一番先に安く売ってしまったのが
全体の販売ペースを遅らせてしまった原因ですね。

[877: 購入検討中さん]

フロラージュって安かったんですか？
中古物件出たら買いたいです。
小学校が遠いのは心配です。不審者はもちろん、交通事故も。私立に行かせるにしても駅まで遠いから毎日送迎ですよね。

[878: 購入経験者さん]

うちは普通に徒歩で通学させていますが。心配な気持ちはわかるけど、言い出したらキリがないですよ。
子供は遠いとは全く感じていないようです。

[879: 匿名]

子どもにとって居心地いい学校なら距離は二の次ですね。学校のレベルとか伺いたいですが、荒れる原因になりそうなので、あまり期待せずに質問だけあげておきます。でもこれが心ない書き込みの原因になったら申し訳ありません。通わせておられおられる方々を気にかけつつつ。

[880: 購入検討中さん]

こちらのマンションの駐車場はどのようなタイプのものですか？ 出し入れは楽ですか？

[881: 匿名さん]

>>879
最高レベルまでは行かないにしても質は全く申し分ない。

[882: 匿名]

美ヶ丘二丁目のＮＮＴの独身寮がマンションになるそうです。現地で事業計画の看板を確認しました。やっぱり、高いのですかね〜。

[883: 匿名さん]

大幅値引きしてるらしいですね。

[884: 入居済み住民さん]

そろそろ売りきってもらって落ち着いてほしいから値引きは仕方ないですが、
住民に還元してほしいですね。
前に営業マンに聞いたときは、値引きをするときにはなんらか住民に
還元するみたいなことを言ってましたが。。営業トークかな。。

[885: 匿名さん]

3DTVがもらえるみたいです。
東急の値引きはあっても、オプション代くらいじゃないですかね。
たまプラでマンション探し始めて悩んでいます。
近くにもシャリエと比較してるけど、やっぱりこちらが良いけど、
高い。。

[886: 匿名さん]

値引きは数百万円程度するらしいですね。

[888: 匿名]

>>887 いろんな掲示板に出没されていますが何がしたいのかわかりません。検討者の邪魔なのでやめてもらえませんか？

[889: 匿名さん]

>885
横浜市の住民ではなく川崎市になるけど
それでよければ購入のご検討をしてみては？

[890: 匿名さん]

＞884
営業トークです。

[891: 匿名さん]

値引き額からスタートして更に交渉するんだろうけど
数パーセントじゃ話にならない。
これから検討する人は２０％値引きぐらい交渉するんでしょうね。
ダメでも他にも新築売れ残りあるから強気で望みますよね。

[892: 匿名さん]

横浜市にみんなあこがれるんだね。
横浜っていったって、本来の横浜っていうのは
みなとみらいや関内、石川町、山手のような海に面した個所を
いうのであって、こんな内陸では。。。

青葉区って響きと住んでいる人のレベルがとっても高いとは思いますけどね。
ただ、それは川崎市宮前区も同じですね。

イメージの悪い川崎といえばまさに川崎区ですね。
空気汚い、風俗たくさんある、ホームレス多い、、、など。
（駅のラゾーナ側はよくなってきましたけど）

[893: 匿名さん]

もうすぐ竣工1年ですね。田都沿線の新築マンションが続々と売り出されているので、ここもそろそろ焦ってきましたかね？
アドレス云々よりも価格の高さがネックだと思います。

[894: 匿名さん]

いや、どうかな？美しの森としてはもう他はないしねぇ。
ここって、適正な価格の部屋とそうでない部屋の差異が高すぎるんですよね。
初期に買った人たちは適性値で買えてうらやましい。。

[895: 匿名さん]

この予算なら２３区の副都心線や有楽町線沿線が狙えるんだよね。
美しの森も初期の価格は納得できたよ。

[896: 匿名さん]

そうだよね。一番最初のフロラージュが
シルフィーノと値段あまり変わらなかったよね。
買っておけばよかった。

[897: 入居済み住民さん]

住んで一年ほどになります。ご検討中の方の参考になればと思い記入します。
上階層はまだお部屋が空いているようです。確かに5000万後半の部屋は高いかなという印象がありますが、最近ちらほら入居されるのを見かけます。
中庭に面している部屋ですが、とにかく静かです。メンテナンスもきちんとされている印象です。仕様では、床暖房初体験でしたが乾燥せず快適です。電気やガスの消し忘れがないか携帯でチェックできるのも安心です。

通勤は朝、バスを利用していますがドアを出てからおよそ８分後には駅に到着します。マンション前の北側と南側どちらにも、バスが停車するので有り難いです。普段は散歩もかねて歩いています。徒歩では12分です。
急な雨の日なども、バスで駅から濡れずに帰ってこられるのが便利です。

宗教施設については非常に悩んだポイントでしたが、月に数回、誘導灯を持った人が立っていますが騒音や勧誘などの問題はありません。
当方は、生活に便利かつ空気が良い、環境を重視しました。環境には非常に満足しています。公園を抜けての帰り道は、ほっとする時間です。生活は駅前でほぼ買い物が事足りるので、出かける範囲が狭くなってしまいました。
選ぶポイントで何が優先か決めておくと後悔がないかもしれません。人生で大きな買い物ですから何度も足を運ばれると良いかと思います。
長々と失礼しました。

[898: 周辺住民さん]

空気は悪いですよ。マンションは殺虫剤や消毒剤を散布するので。。。

[899: 購入検討中さん]

897さんのような真摯な意見が一番参考になります。

空気は私もここに友達が住んでいてよく行きますが本当にきれいです。
というか、駅前に住んでいたので比較するとホントきれいです。殺虫剤がどーとかは無視ですね。

バスも家の前にバス停があるので便利ですねー。

[900: 入居済み住民さん]

くすのき公園前ですが空気はきれいですよ。

殺虫剤って・・・？

散布してるの見たんですか？？

[901: ご近所さん]

そうですね。近所のものですが、くすのき公園の近くはとっても空気が綺麗で
よく散歩してますよ。

898は荒らしだな。。

[902: 周辺住民さん]

道路のわきに除草剤散布しているのはみた事あります。
あと　マンションの植栽に消毒剤散布は定期的におこなわれているような。。。
（美しの森　マンション）

[903: 匿名さん]

除草剤で空気悪いとなると、どこも空気悪いでしょ。。
ここに暮らしていますが、今のところ、不満もなく快適ですよ。
住んでる人も挨拶ちゃんとしてくれて、コミュニティとしても
何ら問題ないです。

[904: 周辺住民さん]

健康な人は　きっと除草剤ぐらいじゃ　空気がよいと言えるのでしょうね。
シックハウス症候群　化学過敏症の人は　空気が悪いと言えるんではないでしょうか？？

人　それぞれ　感じかたは違いますよね。

でも　除草剤は体に悪いですけどね

[905: 周辺住民さん]

そしたら、マンションに囲まれたこの場所の戸建ては最悪ですね。。。

[906: ご近所さん]

マンションからの視線が気になり引っ越しを考えてます。　

マンション増えましたね。

[907: 匿名]

>906
おそらく誰もあなたを気にしてません。気のせいですよ。

[908: 匿名]

ここいつまで売ってるんだろ・・・・
営業マンに能力がないのか？物件に魅力がまったくないのか？
・・・・・

[909: 匿名さん]

鷺沼のドレッセに客が流れるでしょうね。

[910: 匿名さん]

営業がへたくそなところは東急ってありますね。マンション自体はすごくよいのに値段の付け方が、今残っているところは少し高めについてしまっているせいです。初期に買った人たちはものすごく適正な価格で買えたから即売だったようです。
ま、でも今は若干値引きしているので適正価格になっているからこのままのペースで売れば売りきれるんじゃないかしら。

[911: 匿名さん]

＞９０４
除草剤にこだわっているけど、逆にどこなら大丈夫なの？ある程度の広さのマンションなら
緑地を確保しなければならず、除草剤を使うのはよくあることだと思っているのだが。。。
このマンションに限った話ではないならここで話す話じゃないね。

[912: 匿名]

いまなら鷺沼に流れるかもね。シルだけは美しの森物件の中で落ちこぼれだな。

[913: 匿名さん]

鷺沼は広いから高いでしょう。
シルフィーノは、値引いてるのは間違いないですから、ボチボチ売れていくと思いますよ。

[914: 匿名さん]

ここのＨＰ見るとモデルルーム特別商談会の表示がありますが価格の表示はありません。

他物件ではモデルルームは特別価格の表示がある例もあります。
たまプラとドライな都内の違いかもしれませんが参考まで。

http://www.kj-208.jp/
http://www.gs-kamishakujii.com/index.html

[915: ９１４]

↓の物件は価格改定の表示がありませんでした。訂正いたします。

http://www.gs-kamishakujii.com/index.html

[916: 匿名さん]

なんで初期の人は適正な価格で買ってるって言えるの？

[917: 匿名]

値引きをしないから、まだ残ってる部屋があるんじゃないですかね。確かに上階の部屋は高額ですが、初期の段階で上階も売れてましたし、初期の値段だけが適正とは言い切れないんじゃないですかね〜。

[918: 匿名さん]

鷺沼の物件も駅から遠いし、そもそも鷺沼とたまプラーザと比較できないよね。
たまプラのほうがブランドあるでしょう

そうですね、初期のころは適正な価格だからこそ早い段階で売れていたけど、
今残っている部屋は割高な印象があるからこそ残っているんじゃないですかね。。。

[919: 匿名さん]

918さん

値引きしないと売れないってことは
初期の人は高値で掴まされたってことですか？

[920: 匿名さん]

階数と、間取り、方角しだいでは？

[921: 匿名さん]

階数と間取り、方角、駅からの距離、あとは窓からの視界に対する価格ですかね。
高い部屋というのは、大体デベが考えた付加価値（駅からの距離）が
市場の期待値より低いことが多いです。

普通、マンションでは適性価格の部屋から売れて、あとで残るのはほとんどが
値段に対して高いとか、不満がある部屋がおおいです。
ま、なので値引きはやむえないと思うところもありますが。

[922: 匿名はん]

意味わかりません。

[923: 匿名]

919さん
高値で掴まされたとかではなく その価格で買ってもいいという人がいたから売れたということです。全く同じ部屋というのは存在しないわけで値引きをする部屋と比べても仕方ありません。高値を掴まされないように値引きを待ってたら他の人が買うでしょう。

[924: 匿名さん]

誰が見ても使いにくい間取りは売れません。。。

[925: 購入検討中さん]

>921さん
なるほど、つまりよい部屋・価格が適正な部屋は先に売れて
残っているのはよくない部屋（ってなんだ？）と価格が適正でない（高め）な
部屋ってことですね。

それなら、いまシルで残っているのは主に価格が少し高めな部屋なので、
価格に納得いっていないひとは交渉すればよいってことですね。

チャレンジしてみます。

[926: 匿名さん]

確かに高いですよね。
こういうケースで、値下げのほかにも何かよいオプション事例なんてあるのでしょうかね？
と、東急さんへのアイデア出し要請でした。
陰ながら応援しています。がんばってください！

[927: 匿名さん]

竣工して１年が経ち未だ１割の売れ残りがあるにもかかわらず、
中古物件が湧き上がっている現実を直視したほうがいいです。

[928: 匿名]

>925

なんだか応援したくなっちゃうな。

[929: 匿名さん]

住民版のほうで質問されている検討者の方がいますが、あれって意味あるんでしょうか？
親切に答えてくださる、いい住人さんがお住まいなんだな～とは思いますけど、評価はみなさんいいって言いますよね？

[930: 購入検討中さん]

南東角住戸の間取りは高くても早くに売れてましたね。

私は高くて買えませんでした。買った方が羨ましいです。

[931: 匿名さん]

売れ残っている期間が長すぎない？
値引いて売ってしまえばいいと思うけど、売主が4社もいるから調整できないんだろうな。
そんだけ。

[932: 匿名さん]

いや、大規模物件ならこんなもん。全部売り切るのは大変よ。

[933: 匿名さん]

いや、大規模でも普通は売り切ってるでしょ。

[934: 匿名さん]

竣工して1年ほど経過していますよね？
残り戸数を知りませんが、私も933さんと同意見です。

[935: 匿名さん]

実際の、友人の状況。

田園都市線の、急行停車駅から徒歩15分の物件を見つけ、それは築後1年を経過していた。
で、デベと値引き口外しない誓約書を結び、破格値で購入。

10年経過した現在、その間取りは購入時とほぼ同じ価格で売買されることがわかった。
よって、友人はそのマンションを売り、一戸建てに買い替えを検討中。

ということで、シルの残りも上記と同様になってもおかしくないと思います。

[936: 匿名]

↑全く信憑性がないんですが

[937: 匿名さん]

売主が複数いるとそこまでの値引きはできないと思うけど。

あって500ぐらいじゃないの？

[938: 匿名さん]

たしかに、4社の売主がいますから値引き調整は難しいでしょうね。

[939: 匿名さん]

少なくとも10%は値引くでしょう。
鷺沼の物件がそうでした。

[940: 匿名さん]

近隣マンションの営業さん、祝日までご苦労様です。

[941: 匿名]

南口のマンションギャラリーは閉鎖ですか？
となりの東急屋外駐車場は開発の為、閉鎖のようですが。

[942: 匿名さん]

営業さんは祝日は仕事してます。

[943: 匿名さん]

>933さん
いや、大規模でも100～200程度売り切るのと360売り切るのとは
わけがちがう。わかっていないな。
まぁもう少しで売り切るでしょう。

[944: 匿名さん]

近くのマンション、４００弱だったけど確か半年もかからなかったと思う。
需要と供給が合えば戸数は２００でも３６０でも８００でも関係ないと思いますけど。

[945: 匿名]

935さん

破格値で買った価格と、10年後の中古成約価格が同じ、ってことは、
最初の販売価格がかなりのぼったくり価格だったか、11年でその破格値と同じくらいにまで値が下がった残念な物件だったか、のどちらかだと思いますけど、どうなんでしょう？ 田園都市線で11年でそんなに値が下がるのは、急行停車駅とはいえ徒歩15分だから？友人さん、買い替えを検討する前に、その破格値物件に買い手がつくかどうか、しっかりと考えた方がいいと思います・・・

[946: 匿名さん]

945さん。
935です。

私としても、11年前の販売価格は「ぼったくり価格」だったろうと思います。
しかし、友人は販売価格から20%以上の値引きをしてもらい購入し、直近の中古売買価格より少し高い購入額で、年に数件の成約がなされているそうです。

具体的なマンション名は書けませんが、72平米の3LDKで3000万円ちょうどぐらいで売買されています。

[947: 匿名]

>943さん
そう、大規模物件は確かに売れ残りがおきやすいですね。
私の知っている限りでも、東雲や川崎区、勝どきの大規模物件はなかなか終了していないですし。
もちろん、リーマンショック前の好景気と一緒にすると何ですが。
そういった意味ではドレッセ鷺沼の杜も大規模で時間かかりそう。。。

[948: 匿名さん]

鷺沼は苦しいでしょうね。。

[949: 匿名さん]

鷺沼よりここの心配をしましょう。値引きをして早めに売り切った方がいいと思うけど。

[950: 匿名さん]

>948さん
鷺沼、心配になりますよね。

駅力もたまプラほどじゃないのに
あんな大規模でしかもきつい坂の上。。

シルは値引きもしているでしょうからもうすぐ売り切るからあまり心配
しなくてよいと思いますね。