ドレッセ美しの森シルフィーノについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目３９番
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩12分
間取：3LDK-4LDK
面積：75.39平米-97.95平米
売主：東京急行電鉄株式会社
売主：三菱地所株式会社
売主：三菱商事株式会社
売主：中央商事株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
販売代理：東急ライフィア株式会社
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
施工会社：東急建設株式会社／東急グリーンシステム株式会社
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社
[スレ作成日時]2009-12-21 00:00:22
現在の物件
ドレッセ美しの森シルフィーノ
ドレッセ美しの森シルフィーノ [最終期]
- 所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目39番1（地番）
- 交通：東急田園都市線 たまプラーザ駅 徒歩12分
- 総戸数： 361戸
ドレッセ美しの森シルフィーノ
| No.151 |
by 物件比較中さん 2010-01-22 00:44:07
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資産価値という観点でいったら主観の問題ではすまないですね
12分はまちがいなく「遠いマンション」になりますね 自分は近いと思って買っても、後で売るような事態になったときに判るかと。 道の状況や雰囲気などのせいで12分という距離の割に近いと感じたのであれば、 それはそれで有益な感想だと思います。 実際、駅から10分の距離でも国道を2本またぐから実際は15分かかるような マンションもあるでしょうし・・・ |
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| No.152 |
良いじゃん、買った人は好きで買ったんだろ？
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| No.153 |
買い物なんて、要は自分がどうかだけ。
他人なんて関係ない。 匿名掲示板なんてこんなもの。 情報も嘘半分。 信じる奴がバカ。 でも、今年は未曾有の不動産購入機会。国の後押しも今年がピークではないかと。 このエリアの比較対象物件が弱いのもここが注目される原因かもね。 |
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| No.154 |
>信じる奴がバカ。
いやいや、言葉が悪い人もいますが、なかなか的を得ていると思いますよ。 むしろ、批評に対して守りに徹している人の書き込みが哀愁を感じます。 |
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| No.155 |
契約済みの130さんの書き込みが、とても冷静に決断されたものと思い評価します。
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| No.156 |
ここを参考にして購入する人はいないので、どうかご心配なく（笑）
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| No.157 |
やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話でした。
マジでどうするんだろう、来月竣工だっていうのに。 |
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| No.158 |
やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話じゃないですよ。
まだ販売してないそうです。 |
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| No.159 |
ここも「実際のお部屋をご覧いただけます♪」ってなるのかなぁ
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| No.160 |
竣工直前に半数以上の２００戸の部屋が未販売ということ？長期戦ですねー。
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| No.161 |
158
嘘つけ！ 2月に完成するのに、まだ販売していないってことあるかよ。 完成してから販売したら、畳とか日焼けして売り物にならないぞ。 ったく、シロートでもわかる嘘を書くなよ。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
そうかそうか。
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| No.164 |
要望書が入らなかったから販売対象にしなかったということでは？
フロラージュもセントヴェールも竣工まで未販売というのはなかったと思います。 |
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| No.165 |
162さん
竣工済みで販売していないデベが存在するのは、 販売したいけどできないだけです。理由はわかるでしょ！？ 商品作り終えたあと、意味なくそのままにしておいて、 わざわざ劣化させるバカはいません。 |
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| No.166 |
多分158さんの言うとおりです。
私は２期販売で購入をしました。その時、ウエスト約200戸強のうち50%強が販売済。 20戸ほどが第２期販売分。 イーストは、第２期から販売を開始しており、150戸のうち50戸を販売していました。 差引200戸程度は第3期以降（つまり１月以降）に初めて販売することになると思います。 東急さんが最初からこの販売計画だったとは思いませんが、少なくとも２期販売の時点では、竣工後に新規販売する物件がでることも当然覚悟していると思われます。 私もこの物件に5000万円半ばを出せと言われると躊躇しますが、（実質）１階でない部屋が4000万円代で理想的な間取りが手に入るなら、総合的に「よし」と判断して、購入に踏み切りました。 既に4000万円台の物件はほぼ無くなりつつあり、他の購入者さんも同じことを考えていると思います 今後の販売は苦戦すると私も悩みましたが、残り住戸を数百万単位で値引きされても、私の購入価格との逆転はまずなく、値引きによる資産性の毀損は小さいと判断しました。 眺望云々の物件ではないのに、階ごとに随分値段に差がつけたなという印象です。（タワーマンション並みです。） 私は徒歩12分より、田園都市線の満員電車の方が憂鬱です。同僚に散々脅されています。 |
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| No.167 |
166さん
しっかりご検討されて購入に踏み切られたことは、純粋に素晴らしいことで第三者が口を挟む余地はないと思っています。 しかしながら、竣工後に販売を開始することについて、逆立ちしても納得できません。 どの業界もそうでしょうが、在庫（竣工物件）を滞留（売れない・売らない）させる期間が長くなるほど、資金の回転は悪くなり、デベ側はキャッシュフローが悪化します。 ましてや、この世界不況下において特にデベロッパー業界は非常に苦しい状況に置かれており、土地と建物のコストにかかる借入金すらできないデベもあり、昨年はカタカナ数社が倒産もしくは会社更生法の適用になりました。 こういった中で、東急を主体とした大企業のデベ物件であるシルフィーノであっても、在庫を滞留させるようなことはしないはずです。 以上から、私としては「まだ売らない」ではなく「売ってるけど売れない」としか考えられません。 |
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| No.168 |
売れないから小分けにして売ってるだけで今回販売対象外の部屋も興味がある素振りをすると飛びついてくるよ。
このマンションの造りは外廊下の典型的な田の字間取りだからやめたけどね。 |
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| No.169 |
>>167
東急はデベじゃないって。電鉄会社。 売主4社の中でシルフィーノごときでキャッシュフローが悪化する会社なんてない。 東急は東急沿線のブランド価値で生きてる会社。下手な値下げでブランド価値を下げるということは将来のキャッシュフローを失うということ。利益出したかったら田都沿線にもってる簿価の低い土地を売却すればいい。それを可能にするのは田都のブランド。だからたまプラと二子玉に投資する。 販売を遅らせてるのは販売戦略なんだろうね。シルフィーノも昨年10月の二期開業した時は売れたらしいから、今年の駅の三期開業は見越してるかもね。今後たまプラ近辺で新築も無いしね。体力あるんだからゆっくり売ればいい。 |
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| No.170 |
>>169
的を射ていると思います。 売れるに越したことはないが、ゆっくり売っていくことも ある程度想定済みなのかなと思います。 近々であの付近で大型物件がないことも焦らなくてもよい 状況なのでしょう。 フロ・センより立地条件が悪いことで、販売速度も2物件より 落ちるのは明確ですが。 |
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| No.171 |
バス停が目の前にあるから、定期代会社からもらえばいいのでは？
雨や荷物が重い日、疲れてる日の帰りなんかはパスモでバス、 歩くのが苦痛な距離では無いので普段は歩けば健康増進＋お小遣いかせぎで一石二鳥・・・ サラリーマンの懐にやさしい通勤環境と思います。 |
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| No.172 |
１６７さん
簿価が低い土地？ 時価会計知らんのか。 電鉄系には監査も特に厳しい。 この物件だけで、CFが厳しくなることは仰る通りない。 しかし、どんなマンション開発でもCFを悪くなることが前提の 計画はありえない。 故にどんなに否定しても売れ残りであることは間違いない。 ひょっとして、 ①「匿名さん」じゃなくて「入居予定」・「契約済」で、 必死で自分の選択を正当化している？ ②営業マン？ |
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| No.173 |
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| No.175 |
174さん
そうだこの物件は、”なんちゃって”であることを忘れていた・・・ 売れ残り等々、すべてこれで解決。 |
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| No.176 |
>>173
認められない会社もあるんですね。 |
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| No.177 |
いちいち家から駅までの距離を調べる会社なんてあるのでしょうか？？？
駅から徒歩１０分弱ですが、バス定期代は会社に申請しましたよ。 |
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| No.178 |
>177さん
釣られたかもしれませんが、どなたかへの参考に。 まともな会社なら社内規定で通勤手当を支給する基準が定められていま す。ちなみに私の会社では、利用する交通機関の距離は、２ｋｍ以上の 場合に支給する、となっています。よってここの場合、申請しても却下 されます。 通勤手当は、会社経費なのでごまかしは詐欺行為で罪になるはずです。 「177さん」も一度きちんと調べたほうが良いと思います。 |
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| No.179 |
わが社にそのような規定はありません。詐欺行為ではないですよ。
そのような規定がある会社もあるんですね。 中・小企業は厳しいのですね・・・。 |
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| No.180 |
私も今住んでいる家から駅まで徒歩１０分ちょいですが、バスは定期代として頂いていますよ・・・。
貰えるのが普通だと思っていました。 |
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| No.181 |
>>中・小企業は厳しいのですね・・・。
中小企業ほど社内規定も整備されておらずいい加減なところも多い |
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| No.182 |
零細企業は交通費にもシビアなんですね。
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| No.183 |
大企業だと自宅住所から通勤経路を地図で調べられます。
だから、この物件では申請してもバス代は出ませんね。 |
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| No.184 |
中小企業だけど、申請した時きちんと調べられて駄目でした。元々庶務の方と相談して
「駄目もとで出してみようか」という感じだったので、最初から期待してなかったけど 本社で通らなかったですね。 会社の大きさうんぬんではなく、そこの会社の総務がどこまでやってるかだと 思いますよ。 以前勤めていたのは大企業（名前を知らない人はいない）だったけど、その辺は テキトーだったし・・・ |
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| No.185 |
178です。
スレタイと関係ない話題で恐縮ですが、 興味のある方は、こちらでも参照してください。 「2km」は、意味ある数字でした。 http://okwave.jp/qa/q1210932.html |
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| No.186 |
>>178さん（185さん）と同じです。
私の会社も「おおむね2km」の規定があります。30年以上前からありました。 一部上場の会社ですが、大小の規模に関わらず規定のある会社も多いのではないでしょうか。 ただ、臨機応変に実測徒歩20分以上や周囲の環境なども個別に考慮されています。社員が事故にでもあったら大変ですから。 バスは定期券のみ、すぐに解約して、お小遣いにする等の不正を防ぐしくみもあります。往路を徒歩にする等は自由ですが。 なので、徒歩約12分のこちらはバスの定期代が出ません。 |
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| No.187 |
うちの会社は１ｋｍで大丈夫です。距離は会社ごとです。ただ実際バスにのるのですかね？
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| No.188 | ||
| No.189 |
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| No.190 |
172さん、178さんの意見に賛成です。
まず、誰が考えても収益が悪い事業＝竣工後に販売することなどしません。 こんなことは、相当のクルクルパーでもわかります。 私としては、営業さんは紳士的な方が多いと思っていますので、入居予定者の必死の抵抗だと思います。 通勤手当は、しっかりした会社ほど明確な社内規定を持っています。 しかも、今のご時勢はJ-SOX対応や内部統制をきっちりしていないと特に上場企業は生き残れなくなっています。 この物件の距離でバス代を支給するとか、あいまいな社内決済で支給されるとか聞きますと、なんと情けない会社なんだろうと思ってしまいます。 |
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| No.191 |
先日、モデルルームを見てきました。
78平米の間取りについて、平均して5500万円ぐらいですね。 設備は充実していますが、駅からの距離・立地・他物件との比較をしますと5000万円前後が妥当じゃないかと思いました。 99平米の間取りについては、これを買う資金があれば一戸建てにしたほうがいいと思いました。 |
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| No.192 |
非違おおお
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| No.193 |
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| No.194 |
>>191さん
お見立ての通りかなと思います。 ここもそうですが、私もいろいろ物件を見てきましたが、 自分なりに試算した価格の1割増しぐらいの物件って多いですね。 それで、デベによりますが、値引き交渉で1割下げてくれて なんとか試算した価格に近付くというのが理想でしょうか。 |
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| No.195 |
美しの森のマンションに住んでいます。私の会社では、バス代を申請したらすぐに通りました。
きっと、企業によって規定が違うのでしょうね。 |
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| No.196 |
バス代が出るか気になる人は、ここを購入する前に会社に確認すればいいことです。
たいていの会社ではNGだと思いますけどね。 |
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| No.197 |
1割引いて売れば、スムーズに売り切ると思います。
設備仕様は抜群ですし。 床やドアのカラー選択ができないのは残念ですけど。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
何だか最近の田都沿線の新築マンションは長谷工が多くなりましたね。
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| No.200 |
AOKI前の土地はドレッセができる予定でしたが、東急は売却したようですね。
東レ建設、室町クリエイトが事業主となっていました。 |
現在の物件
ドレッセ美しの森シルフィーノ
ドレッセ美しの森シルフィーノ [最終期]
- 所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目39番1（地番）
- 交通：東急田園都市線 たまプラーザ駅 徒歩12分
- 総戸数： 361戸
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