ドレッセ美しの森シルフィーノ

[ドレッセ]

ドレッセ美しの森シルフィーノについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目３９番
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩12分
間取：3LDK-4LDK
面積：75.39平米-97.95平米
売主：東京急行電鉄株式会社
売主：三菱地所株式会社
売主：三菱商事株式会社
売主：中央商事株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
販売代理：東急ライフィア株式会社
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
施工会社：東急建設株式会社／東急グリーンシステム株式会社
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社

[122: 匿名さん]

>109
検討者でもないのになんでそこまで熱くなれる？
良いと思った人が買うんだからどうでもいいじゃん。

[123: 匿名さん]

＞ここで書くと叩かれるから書けません・・・。

期待していた以上だったってことですね！

[124: 匿名]

釣りすぎ注意！

釣られすぎ注意！

[125: 匿名]

わかった、わかった。もう言わなくていいよ。
犬蔵、駅から遠い、学校まで遠い、高い、、、
売り切れたら困るもんね。
売れ残って竣工後値引き販売してくれるといいね。

115さん
物件とは無関係、じゃないことが多いらしいですよ。

[126: 匿名さん]

だいたい、今現在販売中ではないですよね。
次期販売は1月下旬からと公式ページにあります。

[127: 購入検討中さん]

>売り切れたら困るもんね。

真剣に購入を検討していますが、売り切れたら困るのではなく、なぜ売り切れないかが心配です。
他のデベさんに聞きましたが、完成後に空室が多くあると管理費や修繕積立金の備蓄に影響を及ぼすと思います。
もちろん、その空室分の費用はデベが負担することは存じていますが、望ましい形ではなく早めに売り切るのが普通だと思います。
仕様が満足なので、とても悩んでいます。

また、ここのスレッドは既購入者と評論者との攻防が多く、しかも泥沼のような状況で自分が購入しても大丈夫かとも心配してしまいます。

[128: 匿名さん]

構造や設備は誰も満足。
外観は、好き嫌いがあるかな。
問題は立地。

早く売り切れるといいね。
やればできるよ、東急さん。
やれば→値引くしかないでしょ。それでいいじゃん。

[129: 匿名さん]

資産価値を重視しなければ特に問題はないと思います。
値引きがあっても気にしなければいいことです。

[130: 契約済みさん]

127さん
建物自体は大変よいものだと思います。
問題は
1．立地（≒資産価値）
2．フラットでない
3．価格
だと思います。
大きな買い物で決断することは大変ですが、慎重かつ迅速に（希望間取りが確保できるよう）
検討を進めて下さい。
私もやりましたが、多くの物件をみて、自分（家族）の中にある潜在的な条件・優先順位を
よく把握することで自ずと結論は出るかなと思っています。

[131: ご近所さん]

>>127さん
実際、あとどれぐらい空室がありますか？販売予定時期はどうなっていますか？
こういった匿名掲示板には様々な思惑を持った人が書き込みます。購入を検討されているのであれば、書き込みに惑わされず直接東急さんに正しい情報を聞いてみることではないでしょうか。
(客観的に見ていると、買いたいから値段を下げたい人か、買いたかったけど高いから評判を下げたい人の書き込みがあるように感じます。真剣に検討されているなら、掲示板ではなくご自分の目と足で正しい情報を得ることをお勧めします。)
ちなみにドレッセ住民ですが、うちはかなり満足しています。

[132: 匿名さん]

どうも皆さん偉そうなこと言ってるけどもう少し理論的に説明してみてよ。

いったい総戸数に対して何戸残ってるの？

周辺の中古マンション相場はどうなってるの？

[133: 匿名さん]

今モデルルームが3期で、販売スタートが1月下旬
2期販売で東棟の部屋を売り始めましたが、当初売りに出したのが40戸／東棟計160戸弱
西は1期に70戸、2期に70戸で140戸／西棟計約200戸
150程度しか売れていない（本当かどうか知りませんが）というなら、
「既に180戸(全360戸程度の半分）を売りに出したが30戸程度売れ残っている、残り半分はまだ売りに出して
いない」というのが正確かと思います。

[134: 匿名さん]

132さん

私もシルフィーノは高いと思っているのですが、残り戸数や周辺中古価格はご自身で確認すべきことです。
理論的云々という以前に、考えが他力本願すぎますよ。

[135: 通りすがり]

132さま

自分で調べればいいんじゃね？

[136: 物件比較中さん]

同じ徒歩12分でもパークハウス砧と比べるとずいぶんと手頃だと思うんですが
高いんですかね。同じ売主だったもので。

[137: 周辺住民さん]

近くのマンションに住んでいるものです。
みなさん徒歩１２分にすごくこだわっていらっしゃるおうですが、
駅まで全然苦ではないですよ。朝なんか、空気がきれいで静かですごく
癒されます。そして、美しが丘公園を通って行くのですが、これが
また広くて気持ちいいです。一度、歩いてみたらいかがでしょかね。
付近のマンションの方は、みなさん全然不満に思っていないと思います。
雨が降って歩きたくなければバスもあります。

[138: 匿名さん]

通勤は12分位なんてことないと思うよ。むしろ気分転換になるのでは？問題は学区で、小さい子供が犬蔵小学校まで通うのは本当に大変だと思う。

あと、個人的には宗教関連施設はＮＧなので犬蔵エリアは検討対象外ですね。

[139: 匿名さん]

「徒歩12分はたいしたことはない。」と書かないほうがいいです。
すごく荒れる原因になります。

[140: 物件比較中さん]

パークハウス砧を比較対象にするのはどうなんでしょう？

ちょっと違和感があります。

[141: 匿名さん]

私も、徒歩12分はまったく違和感なかったです。

ただ、どうしても小学校＆宗教施設が･･･
徒歩12分ってそんなに荒れる原因なのか～

[142: 匿名さん]

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

[143: 匿名さん]

>>142さん
12分が遠いか、そうでもないか（近いという判断はないと思うが）、
また、それに見合った価格かどうかの判断は個人差だと思います。
（安い物件でないことは確かですが）
結論なんて出ないですよね。
実際に現地に行かれたかどうかわかりませんが、
美しが丘公園を抜けた時点で、建物が見える事もあり
そんなに距離を感じないかもしれません。
（ここからがずっと上り坂ですが）

[144: 142]

143さん

私、美しが丘1丁目に20年近く住んでいます。
ここが元は調整区域であったことも、国学院幼稚園のことも、美しが丘公園のことも、美しが丘東小学校のことも、美しが丘小学校のことも熟知しています。
その上で、さらに地理等を十分に把握して書いております。

[145: 143]

142さん

このエリアを熟知されているのはわかりましたが、

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

は、何を言いたいのでしょうか。

[146: 匿名さん]

私はたまプラーザ全体が造成前の見渡すかぎり野山だった頃から熟知していますが（笑）、
ココは「遠いから安い」とも言えますね。
美しが丘１丁目で仮に同じモノが販売されたらココより何割も高いでしょう。

[148: 匿名さん]

145

142さんじゃないけどさ、何度も言わせるなよ。
このスレッドのPart1から、嫌というほど”遠い・高い・田舎”だって指摘されてるじゃない。
無理だよ、なんとか”いい場所”と言いたくても、たくさんの人が否定的なことを書いているんだから。

それにさ、マンションを購入するときに、駅からの距離が価値を決める大きな要因だってことを、当然ながら調べてるよね。
それなのに、徒歩12分は”そんなに距離を感じないかもしれません”とは大笑いだよ。
公園から見えれば遠くないのか？
それに、大雨が降ったら12分も歩けるのか？
ったく、大丈夫かね。

まぁ、こっちが買うわけでもないから、熱くなっても仕方ないんだけど、まあ懲りない呆れる輩がいるもんだと思ってるよ。
値引いてもらって買ってくれ。

[149: 匿名さん]

パークハウス砧を比較対象にしたら笑われますよ。あちらは都内の高級マンションでこちらはマンション村ですから。

[150: 匿名さん]

>>148

まぁ偉そうなこと言ってるけど価格は妥当だよ。

美しが丘と犬蔵のマンションは明らかに売り出し価格に差があるからね。中古もしかり。

フロラージュは今やとんでもない価格で取引されている。セントヴェールも売り出し価格より若干高い。

フロラージュは駅から9分、シルフィーノは12分。違いは3分とアドレス。中古価格にはそれがちゃんと上乗せされている。しかもフロラージュの設備はシルフィーノより落ちるといわれている。

実際歩くと3分も変わらないはず。玄関向かい合ってるフロラージュとセントヴェールで1分違うのも変な感じだしね。

当たり前だけど不動産もちゃんと市場価格で取引されている。

[151: 物件比較中さん]

資産価値という観点でいったら主観の問題ではすまないですね
12分はまちがいなく「遠いマンション」になりますね
自分は近いと思って買っても、後で売るような事態になったときに判るかと。

道の状況や雰囲気などのせいで12分という距離の割に近いと感じたのであれば、
それはそれで有益な感想だと思います。
実際、駅から10分の距離でも国道を2本またぐから実際は15分かかるような
マンションもあるでしょうし・・・

[152: 匿名さん]

良いじゃん、買った人は好きで買ったんだろ？

[153: 匿名さん]

買い物なんて、要は自分がどうかだけ。
他人なんて関係ない。
匿名掲示板なんてこんなもの。

情報も嘘半分。
信じる奴がバカ。

でも、今年は未曾有の不動産購入機会。国の後押しも今年がピークではないかと。

このエリアの比較対象物件が弱いのもここが注目される原因かもね。

[154: 物件比較中さん]

>信じる奴がバカ。

いやいや、言葉が悪い人もいますが、なかなか的を得ていると思いますよ。
むしろ、批評に対して守りに徹している人の書き込みが哀愁を感じます。

[155: 物件比較中さん]

契約済みの130さんの書き込みが、とても冷静に決断されたものと思い評価します。

[156: 匿名さん]

ここを参考にして購入する人はいないので、どうかご心配なく（笑）

[157: 匿名さん]

やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話でした。
マジでどうするんだろう、来月竣工だっていうのに。

[158: 匿名さん]

やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話じゃないですよ。
まだ販売してないそうです。

[159: 匿名さん]

ここも「実際のお部屋をご覧いただけます♪」ってなるのかなぁ

[160: 匿名さん]

竣工直前に半数以上の２００戸の部屋が未販売ということ？長期戦ですねー。

[161: 匿名さん]

158
嘘つけ！

2月に完成するのに、まだ販売していないってことあるかよ。
完成してから販売したら、畳とか日焼けして売り物にならないぞ。

ったく、シロートでもわかる嘘を書くなよ。

[162: 匿名さん]

>>161さん
ここはどうか、確認したわけではないのでわかりませんが、
竣工しても全部販売していないデベさんの物件も世の中にはありますよ。
確かに理解しがたいが。

[163: 匿名さん]

そうかそうか。

[164: 匿名さん]

要望書が入らなかったから販売対象にしなかったということでは？
フロラージュもセントヴェールも竣工まで未販売というのはなかったと思います。

[165: 匿名さん]

162さん

竣工済みで販売していないデベが存在するのは、
販売したいけどできないだけです。理由はわかるでしょ！？

商品作り終えたあと、意味なくそのままにしておいて、
わざわざ劣化させるバカはいません。

[166: 契約済みさん]

多分158さんの言うとおりです。

私は２期販売で購入をしました。その時、ウエスト約200戸強のうち50%強が販売済。
20戸ほどが第２期販売分。
イーストは、第２期から販売を開始しており、150戸のうち50戸を販売していました。
差引200戸程度は第3期以降（つまり１月以降）に初めて販売することになると思います。

東急さんが最初からこの販売計画だったとは思いませんが、少なくとも２期販売の時点では、竣工後に新規販売する物件がでることも当然覚悟していると思われます。

私もこの物件に5000万円半ばを出せと言われると躊躇しますが、（実質）１階でない部屋が4000万円代で理想的な間取りが手に入るなら、総合的に「よし」と判断して、購入に踏み切りました。
既に4000万円台の物件はほぼ無くなりつつあり、他の購入者さんも同じことを考えていると思います

今後の販売は苦戦すると私も悩みましたが、残り住戸を数百万単位で値引きされても、私の購入価格との逆転はまずなく、値引きによる資産性の毀損は小さいと判断しました。
眺望云々の物件ではないのに、階ごとに随分値段に差がつけたなという印象です。（タワーマンション並みです。）

私は徒歩12分より、田園都市線の満員電車の方が憂鬱です。同僚に散々脅されています。

[167: 物件比較中さん]

166さん

しっかりご検討されて購入に踏み切られたことは、純粋に素晴らしいことで第三者が口を挟む余地はないと思っています。

しかしながら、竣工後に販売を開始することについて、逆立ちしても納得できません。
どの業界もそうでしょうが、在庫（竣工物件）を滞留（売れない・売らない）させる期間が長くなるほど、資金の回転は悪くなり、デベ側はキャッシュフローが悪化します。

ましてや、この世界不況下において特にデベロッパー業界は非常に苦しい状況に置かれており、土地と建物のコストにかかる借入金すらできないデベもあり、昨年はカタカナ数社が倒産もしくは会社更生法の適用になりました。

こういった中で、東急を主体とした大企業のデベ物件であるシルフィーノであっても、在庫を滞留させるようなことはしないはずです。

以上から、私としては「まだ売らない」ではなく「売ってるけど売れない」としか考えられません。

[168: 匿名さん]

売れないから小分けにして売ってるだけで今回販売対象外の部屋も興味がある素振りをすると飛びついてくるよ。
このマンションの造りは外廊下の典型的な田の字間取りだからやめたけどね。

[169: 匿名さん]

>>167

東急はデベじゃないって。電鉄会社。

売主4社の中でシルフィーノごときでキャッシュフローが悪化する会社なんてない。

東急は東急沿線のブランド価値で生きてる会社。下手な値下げでブランド価値を下げるということは将来のキャッシュフローを失うということ。利益出したかったら田都沿線にもってる簿価の低い土地を売却すればいい。それを可能にするのは田都のブランド。だからたまプラと二子玉に投資する。

販売を遅らせてるのは販売戦略なんだろうね。シルフィーノも昨年10月の二期開業した時は売れたらしいから、今年の駅の三期開業は見越してるかもね。今後たまプラ近辺で新築も無いしね。体力あるんだからゆっくり売ればいい。

[170: 匿名さん]

>>169

的を射ていると思います。
売れるに越したことはないが、ゆっくり売っていくことも
ある程度想定済みなのかなと思います。
近々であの付近で大型物件がないことも焦らなくてもよい
状況なのでしょう。
フロ・センより立地条件が悪いことで、販売速度も2物件より
落ちるのは明確ですが。

[171: 匿名さん]

バス停が目の前にあるから、定期代会社からもらえばいいのでは？
雨や荷物が重い日、疲れてる日の帰りなんかはパスモでバス、
歩くのが苦痛な距離では無いので普段は歩けば健康増進＋お小遣いかせぎで一石二鳥・・・
サラリーマンの懐にやさしい通勤環境と思います。