プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

[スムラボ 関連記事]
【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
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今買うとしたらどうするか！？紅白歌合戦2023に向けて【大阪タワー】
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（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[851: マンション検討中さん]

駐車場台数は戸数に対して約4分の1の80台分しかないようです。
1世帯に複数台数なんて想定外どころかクルマは不要と考える人達が住むところのようですね。
さすがに需要を考えるとマズイと思ったのか敷地外の業者駐車場を十数台確保するとのことです。

[852: デベにお勤めさん]

広告の推しが弱いし施設や公園が貧弱
「尼崎版ＳＤＧｓスマートマンション」認定第1号だとかいってるがこの計画だけで持続続可能な開発といわれるような計画は今のところなし。
梅田の近さや交通機関の便利さで見るなら大阪に住むし、塚口でこの価格設定は強気すぎる。
年収５００～１０００万の層がターゲットなのかもしれないがそういう層が求めてるものはここにはない。

[853: マンション検討中さん]

70平米台の普通部屋で7000万なんて
年収1000万でも手取りは700万位だからね
かなり無理してるよ
貯蓄吐き出して将来の不安を抱えてながら
頭金積むか
毎月住宅費に20万以上払うかだよ
大した住民施設も無いのに管理費は高いし
今後の値上げも高い値段をベースにして更に上げてくる
将来管理費積立金が7万円を超えるのも想定内だし
積立金不足も発生するだろうね
駐車場も少ないし本来積立金の増加に寄与する駐車場収入も期待出来ない
テナント賃料も無し
7000万の物件価格も数年前からすれば4割近く高いのに
将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな
とんでもない金喰い虫とならなければいいね
塚口ガーデンズでも出来ればギリ価格に見合いそうだけど希望的観測かな

[854: 名無しさん]

テナント賃料はどこに対して払われるのでしょうか？

[855: マンション検討中さん]

MGに行ってきました。
70平米で7000万円はざらです。天井が高いだけで部屋内設備、間取りは至ってごく普通。管理費が高額スタートで10年20年で驚き。駐車場も少なすぎで高額スタートで値上がり必至やね。テナント料は入らないのでどこにいくのか地権者にまわるのかな。いずれにしても懐が厚い方向けだね。普通人は大火傷する物件と思う。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
井の中の蛙。
ここに限らずどこのマンションも予算内の人はいるし、予算外の人は他を検討するだけ。
無理して買ってるのかどうかなんて”マンション検討中さん”なんかに理解できるハズないし、書いてること内容は貴方が買った場合のことを想い描いて文句をただ吐き出しているだけ。

[857: マンション検討中さん]

井の中の蛙ですいませんね
ここと同じ様な駅近物件を中心にファミリータイプの区分を10軒所有しています
売却分を含めれば17軒関わってます
もうに25年程やってるので販売会社はもとより管理組合や管理会社との係りも長くやってるんですがね
貴方は物凄い玄人さんなんですね
所詮素人の私"なんかに" 判断なんか出来ませんのでお気になさらないでください

高すぎて含み損満載で将来的にも金喰い虫なんて話しは素人の戯言ですから。

[858: 通りがかりさん]

買える人達の中に限っても、視点がどこにあるかで価値の置き方が異なっているだけではないですか。

区分所有で賃貸収益を前提とする方と実需の自居として検討する方とでは自ずと物件の捉え方は違いますよね。

少なくとも、ここは区分貸ししても利回りが悪いため見送る判断は妥当でしょうね。

住みたい人達だけが買えば良い物件だと思いますね。

[859: 匿名さん]

>>857
冗談はもう止めようよ笑
17軒も関わってるのならここの利回り解ってるでしょ。

[860: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
ここ投資物件て買おうと？
あなたには相談したくないなー(笑)

[861: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
かなり高くに設定されていますが、
「将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな」
との発言は何を根拠にされているのかお聞かせ下さい。

[862: マンション検討中さん]

管理費積立金が高額な割に積立金割合が少ない事
本来管理組合の収入になるケースが多いテナント収入は管理組合には入らず事業主に入る契約になっている事
にも関わらず管理費積立金の一部はテナント部分を含む範囲にも使用される為、高額な管理費積立金の割にマンション部分の積立金は更に少なくなる事
積立金の増加に寄与するべき駐車場の数が少なく売上も少ない上、タワーパーキングの為保守メンテ、故障対応、機械の一部交換等でも高額なコストがかかる
積立金充当の寄与度は少なく機械交換が大規模になればマンション積立金部分も食われる可能性もある
一般的なマンションでは住民からの積立金と駐車場や有料施設、テナント等の収入が
二本柱になっているが、ここはそれが期待できず通常の半分位のペースでしか貯まって行かない
管理費は戸数割のスケールメリットは全く効いておらず高額スタート
ただ管理費は計画時のコスト計算で作っている為、マンションスタッフが集まり難くなり人件費が上がったとか、諸々コストが上がったので初期計画より人員を減らして清掃範囲や頻度を減らすか？値上げか？を数年で突きつけられる事もアルアル
販売がこれでも安くしてるんですよ
と言っているのは本当で
出来るだけ安く見える様に初期だけ管理費を押さえている
なので高い管理費積立金が更に高くなる
ただ管理費と積立金をダブルで高額値上げすると反発が大きいので取りたい管理費部分は必要な額を上げて
でも総額を抑えめにする為、積立金部分は少なくし大規模修繕シュミレーションの低いラインに合わせて低く抑えられる
10数年後どれだけコストがかかるかは、その時次第
物価が上がった、資材が上がった、人件費が上がったって言えば良いだけ
戸数が多いのは良いが結局戸数分のコストはかかる
物凄いデフレの場合は収まるかも知れないがその時はマンション価格も下落し、それはそれで不満に思うのかもね
可能性的には一般のマンションより管理費組合の収入が少なく、更にテナントと共用する部分の負担もしいらる契約の為
積立金は思った程は貯まらず10数年後の景気によっては負担を強いられたり管理費積立金などの負担が一般的なマンションより
リスクが高い訳です

長々長文すみません。

[863: マンション検討中さん]

大規模修繕までに貯められる金額を計算すると解るよ
駐車場等の寄与度がほとんど無くて
住民の積立金がメインなら
マンション部分の管理費×12ヶ月×12年位かな
10数年のうちマンション内で機械の不具合があったり、キズを補修したり備品を取り替えたり、なんだかんだでお金はかかるもの
果たしていくら残っているんだろう？
一戸辺り100万も残ってるかな
それで本当必要な修繕額に足りるのかな？
有るお金の範囲で外壁だけ塗ってお茶を濁すのかな？
この金額で足りると思う？

[864: マンション検討中さん]

>>863 マンション検討中さん
10年で外壁塗るんですか？

[865: マンション検討中さん]

100万程度でまかなえるんですか？

[866: マンション検討中さん]

全部塗るかはその時の状況次第
ただ殆どのケースで外壁補修は入るし
広範囲だからコストはかかる
共用部分は広範囲にわたるし12年以上経つと各所の劣化は進む
1回目は最初の積立一時金もあるので、やれる範囲でギリギリやれたとしても
2回目以降スッカラカンスタートだと多少値上げしても物件変動以上に上げないと間に合わない
共用部分には各戸のベランダや玄関戸も入ってくる
手直しする所は沢山あるよ

少し話しは変わるけど
世界的な金融緩和で日本もそれに追いずいしてお金をバラ撒いているよね
大量バラ撒きでジャブジャブ状態
平たく言えばお金の価値が薄まっている訳
だから7000万とかでも成立する
ここに限らず数年前3500万位だったマンションが7000万になる時代に修繕工事だけは
昔の価格でやってくれるはず？って
どうなんだろう？
職人不足もあるしマンションだらけで工事や修繕だらけの中、コストはどんどん上がっていく
貨幣価値も薄まってインフレもありそうだし
12,3年後は更にもっと上がってるんじゃない
このまま行って住民積立金頼りの心細い積立金で本当に乗り切れるのかな。

[867: 匿名さん]

862は良心的な書き込みやな。
積立金は平米辺り200円程度が一般的やと言うわ。まあ新築時は売りやすくするためにアホみたいに安く設定してるところも多い
ここはなんぼか知らんけど。

[868: 名無しさん]

マンションの大規模修繕は共有部分のみだから占有部分の部屋の中をリフォームするお金も将来のために必要
自分なら店舗部分も含まれる共有エリアの修繕費まで負担するなんて絶対やだねー

[869: マンション検討中さん]

高価格帯の70平米以上の購入予定者層は概ね60歳代以上が多いので修繕積立金の積み増しが20数年後にあるとしてもあまり気にしていないと思う。

それまでのどこかのタイミングでマンションを売却し老人ホーム、サ高住に住み替えるかと。

要は20、30年後にその後のこのマンションの維持費を斟酌する人はあまりいない気がする。

子供に相続させるなら、尚更管理維持費用が高く付く可能性があるこの物件でなく、換金して残すか或いは妥当な物件に買い替えするのでは。

[870: マンコミュファンさん]

必死で一杯書き込みしている方達へ

いろいろ便利で駅中心部に住み、それ故に味合う恩恵を享受したい人達が住みたいから買うマンションですよね。

ここは、デベ社員さんとか収益目的さんとかは参戦不要にして欲しいね。

ここの資産価値がこの先どうなるのか勿論気にはなるけど、ここに住みたい人達は多分、西宮一戸建て住民、西北マンション駅住民でもいると思う。

必死で書き込みして下さる方達はまだまだ若いから真の購入者に訴求出来てない気がするよ。

以前の書き込みにここを買うのは年収500?1000万円てあったど、それって世帯年収ではないよね。

もしも、世帯年収1000万円くらいならしんどいわ、ここは。

資産としてみれば、大阪のタワマンの方が需要がありそうですね。

そもそも年収500と1000とでは生活レベルが違うしね。

リタイアした老後で完済済でもかなり少なくとも世帯年収が500万円以上ないと厳しいと思うね。

生活レベルって若い時みたいに変えられないから。

[871: マンション比較中さん]

相変わらず西宮市民は尼崎市民に対してマウントを取りたがるよなｗ
こんな事、令和になっても未だにやってると思うとあきれるわ

武庫之荘を離れて15年、都内からUターンで阪神間のマンション掲示板を見てたら、いまだにマウントを取り合ってるの笑うし呆れるｗ　西宮のどこに住んでるやつが突っかかってきてるのかね？

西宮北口の南側は、かつて誰もが住むことを避けてた＊＊＊＊だけど、再開発が入って地価が上がってるし、結局そんなこと気にしない人が新たな街を作っていくんだよ。

JR尼崎なんかすごく発展をしてるし、塚口も市場ニーズがあるからこうやって発展していくわけで。武庫之荘は昔と変わらず知る人ぞ知る駅って感じで、大きな変化なく、すごく落ち着く街だなって感じるし。

西宮市民に言いたいんだが、どこに住もうがいいでしょ？市場が価格を決めるし、あんたら西宮市民か神戸市民かか知らんが尼崎にマウントをとったところで、尼崎市民は誰も気にしてないよ。
　
都内から戻って、大阪に通勤するものにとって、利便性・居住環境・価格のバランスを考えたら塚口・武庫之荘が良いよ。新幹線、空港にも近いしね。
西宮市民は変なプライド捨てなよ？　絶対金の使い方損してるわｗ

[872: マンコミュファンさん]

>>871 マンション比較中さん

西宮市、神戸市？
話の論点がズレてる？、わざとズラしてる？

だれもマウント話してないし。
以前の書き込みと同内容やし。

ここを買う事の得失が今の話の流れでは？

[873: マンション比較中さん]

高いわりに部屋の形が、悪すぎる。
中古で売るとき、サラリーマンが買えるのは４０００万まで
以前駅前の商店街は青息吐息だった。またそうなったら残念なことになる。

[874: マンション比較中さん]

>>872
西北のプラウドとリンクしてるのじゃないかな？

[875: マンコミュファンさん]

>>873 マンション比較中さん

部屋のカタチ、間取りが魅力的な(南向きとか)部屋が少ないのは同感です。

タワマン的な内廊下(ノース棟のみ)と各階ごみ捨て場確保するのみで有益な共有スペースもなし。

ただ今どき希少な阪急神戸線駅前1分の立地、これで突っ走るのみ。

将来、ここを中古で買う層は大阪のタワマンや西北駅前のジオタワーほどではないとは思うけど、準富裕層でしょうね。

[876: 名無しさん]

ここよりも大阪市内の中古タワマンの方を勧める方、理由をお聞かせ下さい。

[877: 匿名さん]

>>874 マンション比較中さん
西北のプラウドよりこちらの方が断然良いような気がします。
しかもむこうは小規模過ぎるし、ただの駅近！？物件。せめて駅前と呼ばれる場所にある物件に魅力を感じます。

[878: 検討板ユーザーさん]

定年後にあっちこっちに行かなくて良くなったら、塚口は住むにはええかもな、でも高い。
デベはずるいはなぁ。

[879: マンション比較中さん]

尼崎でこの価格はマウント取れる反面、
地元住民と格差が出来過ぎて付き合い難くないか？
例えばカルチャーに行っても子供が塾に行っても、
「金持ちやからおごれ」とか言い出す連中必ず居るからね。

[880: 通りがかりさん]

郊外のマンションの倍近い値段ですね。
それだけの価値はあるのかな？

[881: 名無しさん]

で？
ここは売れてるの？

[882: 匿名さん]

>>879 マンション比較中さん
しょーもないこと考えてないで身の丈に合った買える物件を検討しよう！

[883: 通りがかりさん]

多分、こんな立地の阪急神戸線駅前1分はもうないやろうね。

塚口はなにかと便利な街やけど、めちゃ高いけど西北と比べてどっちがええか、迷うわな。

[884: マンション検討中さん]

こんな立地の阪急神戸線駅前1分はもう出ないだろうけどもそれに踊らされたり惑わされてはあかんよな。管理費修繕積立費など毎月の諸経費もみてかないとやばいよここは。飛んだものを食わされるよ。

[885: 匿名さん]

>>883 通りがかりさん
同じ1分なら摩耶みたいなＪＲ線の駅前物件の方がさら便利で生活しやすい。阪急は所詮、三ノ宮か梅田の行き来のみって感じがするな。

[886: マンション検討中さん]

駅前もメリットですが
ここの良さって値段の高さもあると思うんですよ
一般の人が買わない価格だから意識が高い富裕層が多く集まりやすい価値観も近い
それによって住みやすい環境が得られる
富裕層は同じ富裕層との方が合いますからね
ただ質の良い富裕層とただの金持ちとは大違いで某梅田のマンションなどでは威圧的で友好的な関係を持てそうもない、金だけ持っている輩っぽい方もかなり見受けられます
ここは知的で賢い富裕層の方が集まるマンションになると良いですね。

[887: マンション検討中さん]

富裕層が多くて環境が良いマンションに安く住む方法もあるんですよ
当たり前の話しではあるのですが
評判の良い中古に住むことです
その昔(と言っても10年.15年位)高くて富裕層しか買わなかった様なマンションってあったでしょう
高いと言っても新築時坪200-250位の高級マンション(当時は坪250でもかなり高くて富裕層しか手が出なかった)
いまは坪200を切ってお得になってます
購入の前にマンションの評判や状況も確認できますし安心です
駅前ではありませんが阪神間で環境も評判も良い富裕層揃いのマンションも魅力的だと思いますよ
新築ではありませんがどんな人等が集まるか分からない賭けをしないでよいです
駅前、新築をとるか
賢い富裕層が多く安心でコストが安い(もしくは100平米位にサイズアップできる)
のも良いですよ

[888: 通りがかりさん]

>>885 匿名さん

阪急沿線に住み慣れた人は、遅延、運休が多く、汚いJRには興味ないです。

[889: 匿名さん]

>>888 通りがかりさん
JRって最近、どんどん駅がキレイになってますけど。少なくとも阪急よりは...

[890: 匿名さん]

>>888 通りがかりさん

>阪急沿線に住み慣れた人
↑の人で阪急ブランドに固執してその地を離れられない人って古い昭和の人間なんだろうなw
自分の物差しがないっていうか。

[891: 通りがかりさん]

104平米で1億7千万！
尼崎市史上最高値、最高級物件ですね。
凄い！！

[892: マンション比較中さん]

>>891
尼崎史上最高の高級？高額物件だろ。
尼崎史上最高の割高物件になるかどうかは知らんっけど！

[893: 匿名さん]

買う人は買う。
買える人は買う。

[894: 匿名]

この物件は、無理して高額ローンを組んで購入するマンションではないんだろうと思います。まさに買える人が買うマンション。
生活には便利なので、共働きでも老後用としてもいいでしょうね。
私は間取りや豪華な設備よりも、床等の構造の方が気になります。
高い買い物なのに、毎日騒音に悩まされるとか、辛すぎますからね。

[895: 通りがかりさん]

近隣のみならず西北を含めても高額物件だな。
そんなにいい場所なの？
阪急塚口。

[896: マンション掲示板さん]

立地は文句なしだけど住んだら出費が嵩み台所は火の車になりそうだ。痛くも痒くもない輩が購入するんだろう。

[897: マンション検討中さん]

>>888 通りがかりさん
大阪―神戸間を素早く運ぶ速達性や広範囲に移動できる便利さも今やJRに圧倒されてる中で、正直、唯一勝ってるのはブランドイメージだけだったりするのが残念。
とは言っても、阪急神戸線は腐っても鯛なところが救いかも。

[898: 通りがかりさん]

>>892 マンション比較中さん

君の受け取り方だけや。
何をディスってるん？

[899: 通りがかりさん]

阪神間のJR神戸線沿線で暮らしても良いなと思えるのは芦屋くらいかな。
でも、物件価格がめちゃ高いしね。

今住んでるJR尼崎は新興の街なので食べる店が限られており外食派の我が家には大いに不満で、阪急塚口は魅力ですね。

住まい選びは、要は行動する(出掛ける)ための拠点と考えるか、暮らす(1日の大半を過ごす)ための拠点と考えるかで選択が違って当然かと。

[900: マンション検討中さん]

一応見に行きましたがやはり仕様と価格が見合ってなかった。
住み心地だけで比べるとDINKSには阪急塚口、子育て家庭はJR塚口かなと思います。