プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

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【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
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（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[821: 匿名さん]

815です、教えていただきありがとうございました。予想通りとは言え高いですね。
有人管理だとばかり思っていましたが違うのですね。何に使われるお金なのか気になりますが買主にはなれないので見守ることにします。

[822: マンション検討中さん]

下層部の店舗エリアの管理費（２４時間警備など）も負担しなければならないので高くなると聞きました。
それでも駐車場を高めにして当初の計画より少し抑えた額になっているとのことでしたが。

[823: マンション検討中さん]

価格もさる事ながら管理費も高いねぇ。いい間取りもないのになぁ。阪急駅近1分、希少価値=資産価値で強気だよなぁ。要望書も100件以上入ってて営業マンも鼻息荒いわな。

[824: 評判気になるさん]

つまり、一定の資産があり、他のマンションの賃貸貸し等で固定費を他人さんが支払ってくれる人達ならあまり気にせず入居するんだと思いますよ。

阪急神戸線沿線駅前1分の価値は凄いな。

一方、低層階の50から60平米は収益物件としてよく売れている。
ここなら、法人の役員等の借り上げ社宅扱いで15万から20万の家賃でも入る人がいるから。

普通のサラリーマンには尼崎でも縁がない物件だと思う。

[825: 匿名さん]

>>824 評判気になるさん
阪急神戸線の価値はそんなになくて、塚口っていう場所が良いのです。
同じ阪急神戸線でも神崎川の駅前物件はここより随分安かったわけだし。
もっと言えば塚口に限らず尼崎自体の価格が高くなりつつある。

[826: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討中さん
店舗エリアの管理費は住民も負担しテナントの賃料収入は事業主だけに入るのだとしたら不平等過る
住民用の施設もほとんど無いのに
コンシェルジュもいないのに3.5万でおさえてるって
本来ならいくらなのよ
酷すぎるわ

[827: 匿名さん]

地権者がいるマンションなんですね。そういうマンションって何かとややこしいんことが起こったりするんだよな。

[828: 通りがかりさん]

不動産関係素人で生まれも育ちも塚口ですが、5年ほど前に建った三菱地所のザパークハウス塚口町一丁目は駅徒歩５分で5?6千万がメインだったけど最終的にはほぼ完売したから、駅前しかも建物内に商業施設付きだととこれ位になるのかもしれませんね。
ただ上記パークハウスと一緒で、どちらかというとゆとりのある層が多いかもしれません。

[829: 評判気になるさん]

>>828
本当に生粋の塚口住民なら解ってます。
ここより塚口一丁目の方が格上なのはなのは常識、
またもし同じ条件の敷地だとしても
下がテナントの雑居マンションは高級感も出せず、
格も下がるのが常識ですよ。

[830: 通りがかりさん]

たしかに。一丁目、これから長期スパンで考えるとどうなるんでしょうね。かつてのお屋敷街も高齢化が進み、相続がうまくいかず分割されたり。でもやはり地元民にはブランドとしてあるわけだし。先を読むのは難しいですね。パークハウスの一丁目の方は停めてある車も輸入車率が高いですし、やはり余裕のある世帯が多いのでしょうね。塚口は長い目で見てこれから盛り上がる街だとは個人的には思うんですけどね。でもやはり高いですねえ泣

[831: 匿名さん]

さすがですね。発砲事案の連続。
尼崎射撃場。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f80d5bc1b342830ad512dae1f4be003c31da...

[832: 名無しさん]

尼崎をおとしめる事を強調して言う方は、今までの経験上それなりの民度の方が多いと感じている。
特に地元の不動産屋。
街の景観がバラバラで悪いのも自分の利益しか見ず、好き勝手な建売りをしてきたというのも一因。
そこが西宮市の不動産屋と大きく違う。

[833: マンコミュファンさん]

また、尼崎で発砲事件ですか、、、
怖くなってきたので、防弾ガラスの有償オプションをお願いしたいです

[834: 匿名さん]

阪急沿線でも発砲ありましたね。

[835: 通りすがり]

>>765
>>772
>>831
いつも書き込みご苦労さまです。

時間があったのは、南武庫之荘5-24。
ちょうど、西宮北口駅と塚口駅の間ですね。

[836: 通りすがり]

時間→事件

[837: 匿名さん]

>>835 通りすがりさん

住所の詳細ありがとうございます
尼崎は子育てするには不安なエリアですね

[838: 匿名]

神戸に住んでいたので、山口組は頼りになる存在でしたし、山口組のおかげで静かな環境で住むことができていたと思います。もちろん、その周辺に住んでおられる方々のおかげでもあります。

[839: 通りがかりさん]

分裂前の旧山口組総本部は神戸市東灘区に、初代宅見組組長の自宅は大阪市住吉区帝塚山に、それぞれ高級住宅地にありました。

閑静な住宅街だから安心、安全なんて全くの妄想ですよ。

むしろ、大親分は大企業の社長達と同様、環境の良い場所に住んでいますよ。
決してガラの悪い地域には住みません。
家族は一般人ですから。

[840: 死ぬほど悩み中]

住人所得一位の東京の港区だって発砲事件はあるんだし、マンション購入板自体から論点ずれてるー。2ちゃんねるの土地や被差別＊＊談義じゃないんだから。購入検討してる時点で塚口の事知ってる人たちだろし。
間取りとか値段とかテナントとか将来性とか、そんな話に戻してー。

[841: マンション検討中さん]

駐車場は世帯に対して当選倍率どれくらいでしょうか？車の二台待ちは認められないのですかね？駐輪スペースも抽選になりそうですかね？家族全員分となると駐輪代も気になってきますね。

[842: 評判気になるさん]

仕事で芦屋とか苦楽園の高級住宅街行く機会があるけど、こういう場所より駅近で梅田に近いこのマンションのようなところを好むっていうのは、価値観は人それぞれですね。

[843: マンション検討中さん]

ここに限らず今の不動産価格は異常
株価も異常
財政出動も異常
公的資金での株の買支えも異常
そのツケはいつ払うんだろうね
異常に上がった後は
異常に下がるのが世界の法則
高値掴みは避けたものだね

[844: 通りすがりさん]

>>839m
山口さんの本部は灘区だし宅見さんの家は豊中ですよ？
しかしチンピラが多く住む街の方が治安悪いに決まってるでしょ。

[845: 通りがかりさん]

リタイア世代からすれば阪急塚口駅周辺は普通に生活する上で非常に便利です。

オフィス街への通勤至便性や子供の学区やらに気を回す必要がないから街自体の居心地メインで検討していると思う。

だから、その層には人気なんですよ。

反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし。

[846: 評判気になるさん]

>>845
>>反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし
人口が違うでしょ、
人口比なら尼崎の方が多いのと違うかな？
治安等はマンション選ぶのに重要だとは思うけど、
この件は執着しない方が良いと思いますよ。

[847: 評判気になるさん]

大阪生まれで尼崎に10年以上住んでますが、治安は変わらんね。
人工比とかなんて住んでる人間には関係ないし、日々生活してきての印象の方が大事。
ここはどうかという掲示板なんやからマウント取ろうとするコメントはうんざりやね。
ここに良い意味で興味がある人達で話ししたいし。

[848: マンション検討中さん]

尼崎で坪単価300万とかってこの先は駅前1分でもやっぱり下がりますか?
希少価値て本物ですか？

[849: 匿名さん]

阪急電車の走る音の聞こえ方ってどんな感じでしょうか。

[850: マンション検討中さん]

阪急の電車や踏切の音は、ノース棟の西側バルコニーは標準で二重サッシらしいので何もない状態ならそれなりにうるさいようですね。

[851: マンション検討中さん]

駐車場台数は戸数に対して約4分の1の80台分しかないようです。
1世帯に複数台数なんて想定外どころかクルマは不要と考える人達が住むところのようですね。
さすがに需要を考えるとマズイと思ったのか敷地外の業者駐車場を十数台確保するとのことです。

[852: デベにお勤めさん]

広告の推しが弱いし施設や公園が貧弱
「尼崎版ＳＤＧｓスマートマンション」認定第1号だとかいってるがこの計画だけで持続続可能な開発といわれるような計画は今のところなし。
梅田の近さや交通機関の便利さで見るなら大阪に住むし、塚口でこの価格設定は強気すぎる。
年収５００～１０００万の層がターゲットなのかもしれないがそういう層が求めてるものはここにはない。

[853: マンション検討中さん]

70平米台の普通部屋で7000万なんて
年収1000万でも手取りは700万位だからね
かなり無理してるよ
貯蓄吐き出して将来の不安を抱えてながら
頭金積むか
毎月住宅費に20万以上払うかだよ
大した住民施設も無いのに管理費は高いし
今後の値上げも高い値段をベースにして更に上げてくる
将来管理費積立金が7万円を超えるのも想定内だし
積立金不足も発生するだろうね
駐車場も少ないし本来積立金の増加に寄与する駐車場収入も期待出来ない
テナント賃料も無し
7000万の物件価格も数年前からすれば4割近く高いのに
将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな
とんでもない金喰い虫とならなければいいね
塚口ガーデンズでも出来ればギリ価格に見合いそうだけど希望的観測かな

[854: 名無しさん]

テナント賃料はどこに対して払われるのでしょうか？

[855: マンション検討中さん]

MGに行ってきました。
70平米で7000万円はざらです。天井が高いだけで部屋内設備、間取りは至ってごく普通。管理費が高額スタートで10年20年で驚き。駐車場も少なすぎで高額スタートで値上がり必至やね。テナント料は入らないのでどこにいくのか地権者にまわるのかな。いずれにしても懐が厚い方向けだね。普通人は大火傷する物件と思う。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
井の中の蛙。
ここに限らずどこのマンションも予算内の人はいるし、予算外の人は他を検討するだけ。
無理して買ってるのかどうかなんて”マンション検討中さん”なんかに理解できるハズないし、書いてること内容は貴方が買った場合のことを想い描いて文句をただ吐き出しているだけ。

[857: マンション検討中さん]

井の中の蛙ですいませんね
ここと同じ様な駅近物件を中心にファミリータイプの区分を10軒所有しています
売却分を含めれば17軒関わってます
もうに25年程やってるので販売会社はもとより管理組合や管理会社との係りも長くやってるんですがね
貴方は物凄い玄人さんなんですね
所詮素人の私"なんかに" 判断なんか出来ませんのでお気になさらないでください

高すぎて含み損満載で将来的にも金喰い虫なんて話しは素人の戯言ですから。

[858: 通りがかりさん]

買える人達の中に限っても、視点がどこにあるかで価値の置き方が異なっているだけではないですか。

区分所有で賃貸収益を前提とする方と実需の自居として検討する方とでは自ずと物件の捉え方は違いますよね。

少なくとも、ここは区分貸ししても利回りが悪いため見送る判断は妥当でしょうね。

住みたい人達だけが買えば良い物件だと思いますね。

[859: 匿名さん]

>>857
冗談はもう止めようよ笑
17軒も関わってるのならここの利回り解ってるでしょ。

[860: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
ここ投資物件て買おうと？
あなたには相談したくないなー(笑)

[861: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
かなり高くに設定されていますが、
「将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな」
との発言は何を根拠にされているのかお聞かせ下さい。

[862: マンション検討中さん]

管理費積立金が高額な割に積立金割合が少ない事
本来管理組合の収入になるケースが多いテナント収入は管理組合には入らず事業主に入る契約になっている事
にも関わらず管理費積立金の一部はテナント部分を含む範囲にも使用される為、高額な管理費積立金の割にマンション部分の積立金は更に少なくなる事
積立金の増加に寄与するべき駐車場の数が少なく売上も少ない上、タワーパーキングの為保守メンテ、故障対応、機械の一部交換等でも高額なコストがかかる
積立金充当の寄与度は少なく機械交換が大規模になればマンション積立金部分も食われる可能性もある
一般的なマンションでは住民からの積立金と駐車場や有料施設、テナント等の収入が
二本柱になっているが、ここはそれが期待できず通常の半分位のペースでしか貯まって行かない
管理費は戸数割のスケールメリットは全く効いておらず高額スタート
ただ管理費は計画時のコスト計算で作っている為、マンションスタッフが集まり難くなり人件費が上がったとか、諸々コストが上がったので初期計画より人員を減らして清掃範囲や頻度を減らすか？値上げか？を数年で突きつけられる事もアルアル
販売がこれでも安くしてるんですよ
と言っているのは本当で
出来るだけ安く見える様に初期だけ管理費を押さえている
なので高い管理費積立金が更に高くなる
ただ管理費と積立金をダブルで高額値上げすると反発が大きいので取りたい管理費部分は必要な額を上げて
でも総額を抑えめにする為、積立金部分は少なくし大規模修繕シュミレーションの低いラインに合わせて低く抑えられる
10数年後どれだけコストがかかるかは、その時次第
物価が上がった、資材が上がった、人件費が上がったって言えば良いだけ
戸数が多いのは良いが結局戸数分のコストはかかる
物凄いデフレの場合は収まるかも知れないがその時はマンション価格も下落し、それはそれで不満に思うのかもね
可能性的には一般のマンションより管理費組合の収入が少なく、更にテナントと共用する部分の負担もしいらる契約の為
積立金は思った程は貯まらず10数年後の景気によっては負担を強いられたり管理費積立金などの負担が一般的なマンションより
リスクが高い訳です

長々長文すみません。

[863: マンション検討中さん]

大規模修繕までに貯められる金額を計算すると解るよ
駐車場等の寄与度がほとんど無くて
住民の積立金がメインなら
マンション部分の管理費×12ヶ月×12年位かな
10数年のうちマンション内で機械の不具合があったり、キズを補修したり備品を取り替えたり、なんだかんだでお金はかかるもの
果たしていくら残っているんだろう？
一戸辺り100万も残ってるかな
それで本当必要な修繕額に足りるのかな？
有るお金の範囲で外壁だけ塗ってお茶を濁すのかな？
この金額で足りると思う？

[864: マンション検討中さん]

>>863 マンション検討中さん
10年で外壁塗るんですか？

[865: マンション検討中さん]

100万程度でまかなえるんですか？

[866: マンション検討中さん]

全部塗るかはその時の状況次第
ただ殆どのケースで外壁補修は入るし
広範囲だからコストはかかる
共用部分は広範囲にわたるし12年以上経つと各所の劣化は進む
1回目は最初の積立一時金もあるので、やれる範囲でギリギリやれたとしても
2回目以降スッカラカンスタートだと多少値上げしても物件変動以上に上げないと間に合わない
共用部分には各戸のベランダや玄関戸も入ってくる
手直しする所は沢山あるよ

少し話しは変わるけど
世界的な金融緩和で日本もそれに追いずいしてお金をバラ撒いているよね
大量バラ撒きでジャブジャブ状態
平たく言えばお金の価値が薄まっている訳
だから7000万とかでも成立する
ここに限らず数年前3500万位だったマンションが7000万になる時代に修繕工事だけは
昔の価格でやってくれるはず？って
どうなんだろう？
職人不足もあるしマンションだらけで工事や修繕だらけの中、コストはどんどん上がっていく
貨幣価値も薄まってインフレもありそうだし
12,3年後は更にもっと上がってるんじゃない
このまま行って住民積立金頼りの心細い積立金で本当に乗り切れるのかな。

[867: 匿名さん]

862は良心的な書き込みやな。
積立金は平米辺り200円程度が一般的やと言うわ。まあ新築時は売りやすくするためにアホみたいに安く設定してるところも多い
ここはなんぼか知らんけど。

[868: 名無しさん]

マンションの大規模修繕は共有部分のみだから占有部分の部屋の中をリフォームするお金も将来のために必要
自分なら店舗部分も含まれる共有エリアの修繕費まで負担するなんて絶対やだねー

[869: マンション検討中さん]

高価格帯の70平米以上の購入予定者層は概ね60歳代以上が多いので修繕積立金の積み増しが20数年後にあるとしてもあまり気にしていないと思う。

それまでのどこかのタイミングでマンションを売却し老人ホーム、サ高住に住み替えるかと。

要は20、30年後にその後のこのマンションの維持費を斟酌する人はあまりいない気がする。

子供に相続させるなら、尚更管理維持費用が高く付く可能性があるこの物件でなく、換金して残すか或いは妥当な物件に買い替えするのでは。

[870: マンコミュファンさん]

必死で一杯書き込みしている方達へ

いろいろ便利で駅中心部に住み、それ故に味合う恩恵を享受したい人達が住みたいから買うマンションですよね。

ここは、デベ社員さんとか収益目的さんとかは参戦不要にして欲しいね。

ここの資産価値がこの先どうなるのか勿論気にはなるけど、ここに住みたい人達は多分、西宮一戸建て住民、西北マンション駅住民でもいると思う。

必死で書き込みして下さる方達はまだまだ若いから真の購入者に訴求出来てない気がするよ。

以前の書き込みにここを買うのは年収500?1000万円てあったど、それって世帯年収ではないよね。

もしも、世帯年収1000万円くらいならしんどいわ、ここは。

資産としてみれば、大阪のタワマンの方が需要がありそうですね。

そもそも年収500と1000とでは生活レベルが違うしね。

リタイアした老後で完済済でもかなり少なくとも世帯年収が500万円以上ないと厳しいと思うね。

生活レベルって若い時みたいに変えられないから。