プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

[スムラボ 関連記事]
【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/29079/
今買うとしたらどうするか！？紅白歌合戦2023に向けて【大阪タワー】
https://www.sumu-lab.com/archives/92360/

（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[781: マンション検討中さん]

販売関係者の書き込みばっかでウザ

[782: 匿名さん]

>>775 マンション検討中さん
ってか同じ徒歩1分？

[783: 匿名さん]

そもそも売却前提の投資観点でここに目をつけるなんてど素人過ぎでしょ！
そんなことより、この便利さを多少のお金払ってでも享受したい人が購入スルっていうのが普通。

[784: 住民板ユーザーさん3]

74で7,000万って北摂以上かもね。
徒歩1分って言っても、阪急で尼崎のここにさすがに考える値段。
JR塚口のプラウドは74で4,000万くらい。
同じプラウドで阪急とJRだけで3,000万も違うとは、新築とはいえさすがにバブルではないかな。
東京都内にも迫る。

[785: 住民板ユーザーさん3]

阪急沿線って、そもそも不便じゃない？
仕事で阪急使う事がほとんどない。
阪急塚口って梅田に近いだけで、JRと地下鉄へのアクセス悪い。

[786: 匿名さん]

>>784
JR塚口と阪急では電車の本数も違うしね。こちらは役所の出張所が目の前の建物なのも便利。
JRのプラウドは一番最初に売りだした棟は確かに駅前だけど、他の棟は駅まで１０分位かかるとこもあるし、駅前というよりあれは駅近。

[787: マンション検討中さん]

>>777
ここの学区は上坂部小→大成中のはずですよ。
塚口小も上坂部小も特に悪い評判は聞かないのでどちらでも良いかと思いますが。

[788: マンション検討中さん]

ここもプラウドシティ塚口も同じ学校なんですね
小学校が子供であふれそうですね
3000万台のご家庭と7000万のご家庭が混雑するとなるとPTAでの価値観が違い過ぎて運営難しくなりそう

[789: マンション検討中さん]

学校が同じならプラウドシティ塚口からの
アップグレード(JR→阪急沿線)も容易ですね。

[790: 匿名さん]

高いと思うか妥当と思うかは個々の経済力によるのでは？
バブル並に高いどうのこうのと嘆いても安くはならないのだから、他を考えて下さい。
ここは検討者による有意義な意見交換の場ですから。

[791: 匿名さん]

ここからもそう遠く無い場所で起きた発砲事件も犯人が捕りましたね。
尼崎市内で前回の発砲事件から一年経たずまた起きてしまいましたが、
日本の警察は優秀なのでどちらも犯人逮捕は早く捕まり良かったです。

[792: 匿名さん]

>>791
それは、阪神沿線とJR沿線。　ここは阪急沿線。
こことは路線も違うし街の雰囲気も違う。ミスリード狙ってるんでしょうけど尼崎市は広いし徒歩で行ける距離でもないですし。

[793: 匿名さん]

JRのプラウドシティ塚口は、“長谷工プラウド”って陰口たたかれる格下プラウドだから、
ここのようなちゃんとしたプラウドとは値打ちというか印象が違いますよね

[794: マンション検討中さん]

長谷工自体は良くも悪くもブレはない安定感でまあそんなに悪いとは思わんが、あそこは住民板みてると環境的にとても住みたいと思えないな

[795: 匿名さん]

>>792 匿名さん
抗争やねんからいちいち発砲するときに阪急沿線やしやめとこうなんて考えて打ってないやろ笑
たまたまそこで起きただけのはなし

[796: マンション掲示板さん]

7,000万って桃山台の駅1分のシティテラスより高い
そこも今や周囲の中古と同じに落ち着いてる

阪急塚口の庶民的な雰囲気が好きでリセール関係ないならいいのかもしれないけど、大阪市内のタワマン並みに中古価格が保たれるとは思えない

[797: マンション検討中さん]

プラウドシティ塚口の場所ってJRが使えるし、街も整然とした雰囲気で綺麗だと思いました。
あと、1駅乗車してJR尼崎駅まで行けば東にも西にも広範囲に移動ができるし、交通における立地は正直こちらよりあちらが良いかもって思います。
ただそうは言ってもこちらも駅1分ですし、そこに目を瞑れば価格差もかなりある分、こちらのマンションの方がお金がかかっていて豪華な雰囲気だし、住む層もそれなりの人が入居されるでしょうから良い感じはします。

[798: 匿名さん]

>>797
JRのシティーは敷地も大きく緑地も多くファミリーの囲い込みにもある程度効果はあったが、
ここは雑居ビルだし安心して遊ばせる空間も無く子連れは住み難いだろうね。

[799: 名無しさん]

阪急塚口駅前の古臭い雰囲気、統一感のないごちゃごちゃ感。
住んでみて、何でこんな庶民的な場所に高いお金出して買ったんだろうって思うかも。
小学校の学区は評判が良いけど、中学は最悪なのでお受験される方が多いです。
公園も少なく、子供を安心して育てる環境ではないです。
JR尼崎やJR塚口の方が駅前が洗練されてて住みやすく学区も良いですよ。

あと、尼崎は治安が悪く発砲事件の印象が強いようですが、それは阪神沿線の話です。
神戸、西宮も阪神沿線は治安が悪いですよ。

[800: 匿名さん]

現場ってすぐそこ西宮だよね？川渡ったら西宮市はすぐそこの距離。なんなら西北さえこちら塚口より近いってことはないの？

[801: マンション掲示板さん]

>>797 マンション検討中さん

阪急しか使わない高齢者や主婦層ならいいけど
そもそも阪急沿線って不便じゃない？
JRや地下鉄へのアクセス悪いし
同じ塚口ならJRのプラウドやシーンズの方がいい
再開発で綺麗だし

[802: マンション検討中さん]

>>799
>>神戸、西宮も阪神沿線は治安が悪いですよ
何でも一緒くたにしちゃダメでしょ。
尼崎内限定なら阪急より阪神の方が悪いけど、西宮だと阪神沿線でも西宮や今津辺りで尼崎の阪急沿線と勝負、甲子園や香櫨園辺りなら尼崎の阪急沿線よりガラは良い。
一方神戸の阪神沿線は東灘以外は概ね尼崎の阪急沿線南側レベルだが六甲アイランドは尼崎の何処よりもガラは良い。

[803: 匿名さん]

>>795
たまたまか必然か後者っぽいが笑、その手の凶悪事件が起きるのはいつも阪神沿線かJR沿線。あっちはガラ悪いねーちゅう現実の話やねん笑

[804: 匿名さん]

>>797
プラウドシティ塚口はマナー違反の問題や規約違反をめぐるもめ事も多いそうですよ。人が多いからその分トラブルが増えるのも当然でしょうけど。

[805: 買い替え検討中さん]

>>801
生活圏が阪神JRならこのスレに来なくていいでしょ。阪神JR沿線で探しなさい。
生活圏は人それぞれ、職場や生活圏が阪急の人には、この上なく便利。
JR塚口は本数少ない。あと何かあった時にJRはすぐ運休するが、阪急は動いていたりするのでその点も良い。役所、病院関係、買い物関係の施設もこっちが遥かに充実している。徒歩ですべて賄えるので余分に時間がかからない。
お金がない層はJR塚口で妥協するしかないが。

[806: マンコミュファンさん]

金があってもJRの方がいいな再開発で綺麗だし

そもそも駅前にそんなにいる？
阪急のごちゃごちゃした雰囲気はアマぽくて苦手

歩けよ
車で出かけろよ
尼崎は周囲に沢山あるやん

[807: マンション比較中さん]

歩くのも車で出かけるのも困難な高齢者が住むんですよ、一戸建てを売ってね
老人ホームみたいなもんです

[808: マンコミュファンさん]

>>807 マンション比較中さん
そうなんだろうね多分
じゃなきゃ尼崎で74で7,000万なんて出さない

[809: 匿名さん]

>>808 マンコミュファンさん
「出さない」ではなく、単に貴殿が「出せない」が正しいのでは？

[810: 匿名さん]

>>806
　JRがいいならここ見る必要ないのに、わざわざのぞきに来てるのはなぜ？
結局ほしくて興味あるけど金なくて買えないからでしょｗ
　JRや阪神が嫌いな人は、JR沿線や阪神沿線の物件のスレなんて見もしませんね。時間の無駄なだけなので。
　JRは再開発でも結局施設の数は少ないし、本数少ないし、すぐ止まるし、で不便で嫌。
車がないと生活できないような田舎も嫌い。地球環境の事考えたら車使わない選択もいい。

[811: 通りがかりさん]

福知山線ながら便利さではＪＲだと思います。阪急が不便というわけではありませんが。

[812: マンション住民さん2]

>>811 通りがかりさん
朝の三田方面から来る電車は田舎の便所の臭いがするけどね

[813: 匿名さん]

>>812
そうそう以前から思ってたけど便所臭するよね

[814: マンション検討中さん]

ここは、リタイア(準備を含む)組の住み替えが結構多いと野村不動産から聞きました。

なので、日中の大半をマンション内やその近辺の店舗で過ごす方には適しているのですね。

[815: 匿名さん]

70平米だと月々の管理費はいくらくらいなのでしょうか？
24時間有人管理だと高そうですが。

[816: eマンションさん]

>>815 匿名さん

>>815 匿名さん
今日、モデルルーム行ってきました。

70平米だと、2万代前半でした。

ご参考までに。

[817: マンション検討中さん]

販売の方から24時間有人管理、いわゆる常駐型のコンシェルジュはないと伺いした。

[818: マンション検討中さん]

70平米台の管理費修繕費積立金は3.5万位だったかな
大した施設も無いのに高いよね

[819: マンション検討中さん]

モデルルームに3回行きました。
毎月の固定費として管理費プラス修繕積立金が、3.5万円、あとマンション内外を問わずクルマがあれば駐車場代が高くて3万円、合わせて6.5万円の試算になります。

固定費だけで狭い部屋なら普通に賃貸で住める金額ですが、既にある程度の資産がおる方には固定費は気にせずそれでも良いからと既に仮契約されていると業者の方から聞いています。

プラウドJR塚口との比較として、客層(これは私見)、年齢層(これは業者の弁)が違い、年配ですが老人ホームにはまだ少し時間のある人達が多いようです(私見)。　

少なくとも、現役バリバリで、なにかとお金が掛かる子育て世代の方はいないですね。

ダントツ人気の西宮北口あたりでもも今やピンからキリまであるし、尼崎だけど、JRでも阪神でもない阪急神戸線沿線がやっぱり落ち着くと思う方が集まってくるように思います。

自分もですが。

[820: マンション検討中さん]

管理費修繕積立金は長年掛けて上がって行く計画だろうから倍の7万以上は覚悟して購入しないとね
ちなみに私の持ってるマンションの中には
90平米弱で1.5万って物件もあります
新築で1.5万ならよく有るけど
築30年で管理費修繕積立金はほとんど変わらず、大規模修繕を2回超えてもなおもう1回分の積立金がまだまだ余ってる
なぜかと言うと駐車場が立体平面で修繕コストがほとんどかからないことと
大きいのはテナントが多数あり、その賃料収入が潤沢に入ってるから

ここもテナント多いし資金に余裕がでるマンションと思いきや
美味しいテナント収入は事業主の懐に入り続けるらしい
かくして高い管理費修繕積立金を購入者は払う事になる
残念。。

[821: 匿名さん]

815です、教えていただきありがとうございました。予想通りとは言え高いですね。
有人管理だとばかり思っていましたが違うのですね。何に使われるお金なのか気になりますが買主にはなれないので見守ることにします。

[822: マンション検討中さん]

下層部の店舗エリアの管理費（２４時間警備など）も負担しなければならないので高くなると聞きました。
それでも駐車場を高めにして当初の計画より少し抑えた額になっているとのことでしたが。

[823: マンション検討中さん]

価格もさる事ながら管理費も高いねぇ。いい間取りもないのになぁ。阪急駅近1分、希少価値=資産価値で強気だよなぁ。要望書も100件以上入ってて営業マンも鼻息荒いわな。

[824: 評判気になるさん]

つまり、一定の資産があり、他のマンションの賃貸貸し等で固定費を他人さんが支払ってくれる人達ならあまり気にせず入居するんだと思いますよ。

阪急神戸線沿線駅前1分の価値は凄いな。

一方、低層階の50から60平米は収益物件としてよく売れている。
ここなら、法人の役員等の借り上げ社宅扱いで15万から20万の家賃でも入る人がいるから。

普通のサラリーマンには尼崎でも縁がない物件だと思う。

[825: 匿名さん]

>>824 評判気になるさん
阪急神戸線の価値はそんなになくて、塚口っていう場所が良いのです。
同じ阪急神戸線でも神崎川の駅前物件はここより随分安かったわけだし。
もっと言えば塚口に限らず尼崎自体の価格が高くなりつつある。

[826: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討中さん
店舗エリアの管理費は住民も負担しテナントの賃料収入は事業主だけに入るのだとしたら不平等過る
住民用の施設もほとんど無いのに
コンシェルジュもいないのに3.5万でおさえてるって
本来ならいくらなのよ
酷すぎるわ

[827: 匿名さん]

地権者がいるマンションなんですね。そういうマンションって何かとややこしいんことが起こったりするんだよな。

[828: 通りがかりさん]

不動産関係素人で生まれも育ちも塚口ですが、5年ほど前に建った三菱地所のザパークハウス塚口町一丁目は駅徒歩５分で5?6千万がメインだったけど最終的にはほぼ完売したから、駅前しかも建物内に商業施設付きだととこれ位になるのかもしれませんね。
ただ上記パークハウスと一緒で、どちらかというとゆとりのある層が多いかもしれません。

[829: 評判気になるさん]

>>828
本当に生粋の塚口住民なら解ってます。
ここより塚口一丁目の方が格上なのはなのは常識、
またもし同じ条件の敷地だとしても
下がテナントの雑居マンションは高級感も出せず、
格も下がるのが常識ですよ。

[830: 通りがかりさん]

たしかに。一丁目、これから長期スパンで考えるとどうなるんでしょうね。かつてのお屋敷街も高齢化が進み、相続がうまくいかず分割されたり。でもやはり地元民にはブランドとしてあるわけだし。先を読むのは難しいですね。パークハウスの一丁目の方は停めてある車も輸入車率が高いですし、やはり余裕のある世帯が多いのでしょうね。塚口は長い目で見てこれから盛り上がる街だとは個人的には思うんですけどね。でもやはり高いですねえ泣

[831: 匿名さん]

さすがですね。発砲事案の連続。
尼崎射撃場。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f80d5bc1b342830ad512dae1f4be003c31da...

[832: 名無しさん]

尼崎をおとしめる事を強調して言う方は、今までの経験上それなりの民度の方が多いと感じている。
特に地元の不動産屋。
街の景観がバラバラで悪いのも自分の利益しか見ず、好き勝手な建売りをしてきたというのも一因。
そこが西宮市の不動産屋と大きく違う。

[833: マンコミュファンさん]

また、尼崎で発砲事件ですか、、、
怖くなってきたので、防弾ガラスの有償オプションをお願いしたいです

[834: 匿名さん]

阪急沿線でも発砲ありましたね。

[835: 通りすがり]

>>765
>>772
>>831
いつも書き込みご苦労さまです。

時間があったのは、南武庫之荘5-24。
ちょうど、西宮北口駅と塚口駅の間ですね。

[836: 通りすがり]

時間→事件

[837: 匿名さん]

>>835 通りすがりさん

住所の詳細ありがとうございます
尼崎は子育てするには不安なエリアですね

[838: 匿名]

神戸に住んでいたので、山口組は頼りになる存在でしたし、山口組のおかげで静かな環境で住むことができていたと思います。もちろん、その周辺に住んでおられる方々のおかげでもあります。

[839: 通りがかりさん]

分裂前の旧山口組総本部は神戸市東灘区に、初代宅見組組長の自宅は大阪市住吉区帝塚山に、それぞれ高級住宅地にありました。

閑静な住宅街だから安心、安全なんて全くの妄想ですよ。

むしろ、大親分は大企業の社長達と同様、環境の良い場所に住んでいますよ。
決してガラの悪い地域には住みません。
家族は一般人ですから。

[840: 死ぬほど悩み中]

住人所得一位の東京の港区だって発砲事件はあるんだし、マンション購入板自体から論点ずれてるー。2ちゃんねるの土地や被差別＊＊談義じゃないんだから。購入検討してる時点で塚口の事知ってる人たちだろし。
間取りとか値段とかテナントとか将来性とか、そんな話に戻してー。

[841: マンション検討中さん]

駐車場は世帯に対して当選倍率どれくらいでしょうか？車の二台待ちは認められないのですかね？駐輪スペースも抽選になりそうですかね？家族全員分となると駐輪代も気になってきますね。

[842: 評判気になるさん]

仕事で芦屋とか苦楽園の高級住宅街行く機会があるけど、こういう場所より駅近で梅田に近いこのマンションのようなところを好むっていうのは、価値観は人それぞれですね。

[843: マンション検討中さん]

ここに限らず今の不動産価格は異常
株価も異常
財政出動も異常
公的資金での株の買支えも異常
そのツケはいつ払うんだろうね
異常に上がった後は
異常に下がるのが世界の法則
高値掴みは避けたものだね

[844: 通りすがりさん]

>>839m
山口さんの本部は灘区だし宅見さんの家は豊中ですよ？
しかしチンピラが多く住む街の方が治安悪いに決まってるでしょ。

[845: 通りがかりさん]

リタイア世代からすれば阪急塚口駅周辺は普通に生活する上で非常に便利です。

オフィス街への通勤至便性や子供の学区やらに気を回す必要がないから街自体の居心地メインで検討していると思う。

だから、その層には人気なんですよ。

反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし。

[846: 評判気になるさん]

>>845
>>反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし
人口が違うでしょ、
人口比なら尼崎の方が多いのと違うかな？
治安等はマンション選ぶのに重要だとは思うけど、
この件は執着しない方が良いと思いますよ。

[847: 評判気になるさん]

大阪生まれで尼崎に10年以上住んでますが、治安は変わらんね。
人工比とかなんて住んでる人間には関係ないし、日々生活してきての印象の方が大事。
ここはどうかという掲示板なんやからマウント取ろうとするコメントはうんざりやね。
ここに良い意味で興味がある人達で話ししたいし。

[848: マンション検討中さん]

尼崎で坪単価300万とかってこの先は駅前1分でもやっぱり下がりますか?
希少価値て本物ですか？

[849: 匿名さん]

阪急電車の走る音の聞こえ方ってどんな感じでしょうか。

[850: マンション検討中さん]

阪急の電車や踏切の音は、ノース棟の西側バルコニーは標準で二重サッシらしいので何もない状態ならそれなりにうるさいようですね。

[851: マンション検討中さん]

駐車場台数は戸数に対して約4分の1の80台分しかないようです。
1世帯に複数台数なんて想定外どころかクルマは不要と考える人達が住むところのようですね。
さすがに需要を考えるとマズイと思ったのか敷地外の業者駐車場を十数台確保するとのことです。

[852: デベにお勤めさん]

広告の推しが弱いし施設や公園が貧弱
「尼崎版ＳＤＧｓスマートマンション」認定第1号だとかいってるがこの計画だけで持続続可能な開発といわれるような計画は今のところなし。
梅田の近さや交通機関の便利さで見るなら大阪に住むし、塚口でこの価格設定は強気すぎる。
年収５００～１０００万の層がターゲットなのかもしれないがそういう層が求めてるものはここにはない。

[853: マンション検討中さん]

70平米台の普通部屋で7000万なんて
年収1000万でも手取りは700万位だからね
かなり無理してるよ
貯蓄吐き出して将来の不安を抱えてながら
頭金積むか
毎月住宅費に20万以上払うかだよ
大した住民施設も無いのに管理費は高いし
今後の値上げも高い値段をベースにして更に上げてくる
将来管理費積立金が7万円を超えるのも想定内だし
積立金不足も発生するだろうね
駐車場も少ないし本来積立金の増加に寄与する駐車場収入も期待出来ない
テナント賃料も無し
7000万の物件価格も数年前からすれば4割近く高いのに
将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな
とんでもない金喰い虫とならなければいいね
塚口ガーデンズでも出来ればギリ価格に見合いそうだけど希望的観測かな

[854: 名無しさん]

テナント賃料はどこに対して払われるのでしょうか？

[855: マンション検討中さん]

MGに行ってきました。
70平米で7000万円はざらです。天井が高いだけで部屋内設備、間取りは至ってごく普通。管理費が高額スタートで10年20年で驚き。駐車場も少なすぎで高額スタートで値上がり必至やね。テナント料は入らないのでどこにいくのか地権者にまわるのかな。いずれにしても懐が厚い方向けだね。普通人は大火傷する物件と思う。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
井の中の蛙。
ここに限らずどこのマンションも予算内の人はいるし、予算外の人は他を検討するだけ。
無理して買ってるのかどうかなんて”マンション検討中さん”なんかに理解できるハズないし、書いてること内容は貴方が買った場合のことを想い描いて文句をただ吐き出しているだけ。

[857: マンション検討中さん]

井の中の蛙ですいませんね
ここと同じ様な駅近物件を中心にファミリータイプの区分を10軒所有しています
売却分を含めれば17軒関わってます
もうに25年程やってるので販売会社はもとより管理組合や管理会社との係りも長くやってるんですがね
貴方は物凄い玄人さんなんですね
所詮素人の私"なんかに" 判断なんか出来ませんのでお気になさらないでください

高すぎて含み損満載で将来的にも金喰い虫なんて話しは素人の戯言ですから。

[858: 通りがかりさん]

買える人達の中に限っても、視点がどこにあるかで価値の置き方が異なっているだけではないですか。

区分所有で賃貸収益を前提とする方と実需の自居として検討する方とでは自ずと物件の捉え方は違いますよね。

少なくとも、ここは区分貸ししても利回りが悪いため見送る判断は妥当でしょうね。

住みたい人達だけが買えば良い物件だと思いますね。

[859: 匿名さん]

>>857
冗談はもう止めようよ笑
17軒も関わってるのならここの利回り解ってるでしょ。

[860: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
ここ投資物件て買おうと？
あなたには相談したくないなー(笑)

[861: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
かなり高くに設定されていますが、
「将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな」
との発言は何を根拠にされているのかお聞かせ下さい。

[862: マンション検討中さん]

管理費積立金が高額な割に積立金割合が少ない事
本来管理組合の収入になるケースが多いテナント収入は管理組合には入らず事業主に入る契約になっている事
にも関わらず管理費積立金の一部はテナント部分を含む範囲にも使用される為、高額な管理費積立金の割にマンション部分の積立金は更に少なくなる事
積立金の増加に寄与するべき駐車場の数が少なく売上も少ない上、タワーパーキングの為保守メンテ、故障対応、機械の一部交換等でも高額なコストがかかる
積立金充当の寄与度は少なく機械交換が大規模になればマンション積立金部分も食われる可能性もある
一般的なマンションでは住民からの積立金と駐車場や有料施設、テナント等の収入が
二本柱になっているが、ここはそれが期待できず通常の半分位のペースでしか貯まって行かない
管理費は戸数割のスケールメリットは全く効いておらず高額スタート
ただ管理費は計画時のコスト計算で作っている為、マンションスタッフが集まり難くなり人件費が上がったとか、諸々コストが上がったので初期計画より人員を減らして清掃範囲や頻度を減らすか？値上げか？を数年で突きつけられる事もアルアル
販売がこれでも安くしてるんですよ
と言っているのは本当で
出来るだけ安く見える様に初期だけ管理費を押さえている
なので高い管理費積立金が更に高くなる
ただ管理費と積立金をダブルで高額値上げすると反発が大きいので取りたい管理費部分は必要な額を上げて
でも総額を抑えめにする為、積立金部分は少なくし大規模修繕シュミレーションの低いラインに合わせて低く抑えられる
10数年後どれだけコストがかかるかは、その時次第
物価が上がった、資材が上がった、人件費が上がったって言えば良いだけ
戸数が多いのは良いが結局戸数分のコストはかかる
物凄いデフレの場合は収まるかも知れないがその時はマンション価格も下落し、それはそれで不満に思うのかもね
可能性的には一般のマンションより管理費組合の収入が少なく、更にテナントと共用する部分の負担もしいらる契約の為
積立金は思った程は貯まらず10数年後の景気によっては負担を強いられたり管理費積立金などの負担が一般的なマンションより
リスクが高い訳です

長々長文すみません。

[863: マンション検討中さん]

大規模修繕までに貯められる金額を計算すると解るよ
駐車場等の寄与度がほとんど無くて
住民の積立金がメインなら
マンション部分の管理費×12ヶ月×12年位かな
10数年のうちマンション内で機械の不具合があったり、キズを補修したり備品を取り替えたり、なんだかんだでお金はかかるもの
果たしていくら残っているんだろう？
一戸辺り100万も残ってるかな
それで本当必要な修繕額に足りるのかな？
有るお金の範囲で外壁だけ塗ってお茶を濁すのかな？
この金額で足りると思う？

[864: マンション検討中さん]

>>863 マンション検討中さん
10年で外壁塗るんですか？

[865: マンション検討中さん]

100万程度でまかなえるんですか？

[866: マンション検討中さん]

全部塗るかはその時の状況次第
ただ殆どのケースで外壁補修は入るし
広範囲だからコストはかかる
共用部分は広範囲にわたるし12年以上経つと各所の劣化は進む
1回目は最初の積立一時金もあるので、やれる範囲でギリギリやれたとしても
2回目以降スッカラカンスタートだと多少値上げしても物件変動以上に上げないと間に合わない
共用部分には各戸のベランダや玄関戸も入ってくる
手直しする所は沢山あるよ

少し話しは変わるけど
世界的な金融緩和で日本もそれに追いずいしてお金をバラ撒いているよね
大量バラ撒きでジャブジャブ状態
平たく言えばお金の価値が薄まっている訳
だから7000万とかでも成立する
ここに限らず数年前3500万位だったマンションが7000万になる時代に修繕工事だけは
昔の価格でやってくれるはず？って
どうなんだろう？
職人不足もあるしマンションだらけで工事や修繕だらけの中、コストはどんどん上がっていく
貨幣価値も薄まってインフレもありそうだし
12,3年後は更にもっと上がってるんじゃない
このまま行って住民積立金頼りの心細い積立金で本当に乗り切れるのかな。

[867: 匿名さん]

862は良心的な書き込みやな。
積立金は平米辺り200円程度が一般的やと言うわ。まあ新築時は売りやすくするためにアホみたいに安く設定してるところも多い
ここはなんぼか知らんけど。

[868: 名無しさん]

マンションの大規模修繕は共有部分のみだから占有部分の部屋の中をリフォームするお金も将来のために必要
自分なら店舗部分も含まれる共有エリアの修繕費まで負担するなんて絶対やだねー

[869: マンション検討中さん]

高価格帯の70平米以上の購入予定者層は概ね60歳代以上が多いので修繕積立金の積み増しが20数年後にあるとしてもあまり気にしていないと思う。

それまでのどこかのタイミングでマンションを売却し老人ホーム、サ高住に住み替えるかと。

要は20、30年後にその後のこのマンションの維持費を斟酌する人はあまりいない気がする。

子供に相続させるなら、尚更管理維持費用が高く付く可能性があるこの物件でなく、換金して残すか或いは妥当な物件に買い替えするのでは。

[870: マンコミュファンさん]

必死で一杯書き込みしている方達へ

いろいろ便利で駅中心部に住み、それ故に味合う恩恵を享受したい人達が住みたいから買うマンションですよね。

ここは、デベ社員さんとか収益目的さんとかは参戦不要にして欲しいね。

ここの資産価値がこの先どうなるのか勿論気にはなるけど、ここに住みたい人達は多分、西宮一戸建て住民、西北マンション駅住民でもいると思う。

必死で書き込みして下さる方達はまだまだ若いから真の購入者に訴求出来てない気がするよ。

以前の書き込みにここを買うのは年収500?1000万円てあったど、それって世帯年収ではないよね。

もしも、世帯年収1000万円くらいならしんどいわ、ここは。

資産としてみれば、大阪のタワマンの方が需要がありそうですね。

そもそも年収500と1000とでは生活レベルが違うしね。

リタイアした老後で完済済でもかなり少なくとも世帯年収が500万円以上ないと厳しいと思うね。

生活レベルって若い時みたいに変えられないから。

[871: マンション比較中さん]

相変わらず西宮市民は尼崎市民に対してマウントを取りたがるよなｗ
こんな事、令和になっても未だにやってると思うとあきれるわ

武庫之荘を離れて15年、都内からUターンで阪神間のマンション掲示板を見てたら、いまだにマウントを取り合ってるの笑うし呆れるｗ　西宮のどこに住んでるやつが突っかかってきてるのかね？

西宮北口の南側は、かつて誰もが住むことを避けてた＊＊＊＊だけど、再開発が入って地価が上がってるし、結局そんなこと気にしない人が新たな街を作っていくんだよ。

JR尼崎なんかすごく発展をしてるし、塚口も市場ニーズがあるからこうやって発展していくわけで。武庫之荘は昔と変わらず知る人ぞ知る駅って感じで、大きな変化なく、すごく落ち着く街だなって感じるし。

西宮市民に言いたいんだが、どこに住もうがいいでしょ？市場が価格を決めるし、あんたら西宮市民か神戸市民かか知らんが尼崎にマウントをとったところで、尼崎市民は誰も気にしてないよ。
　
都内から戻って、大阪に通勤するものにとって、利便性・居住環境・価格のバランスを考えたら塚口・武庫之荘が良いよ。新幹線、空港にも近いしね。
西宮市民は変なプライド捨てなよ？　絶対金の使い方損してるわｗ

[872: マンコミュファンさん]

>>871 マンション比較中さん

西宮市、神戸市？
話の論点がズレてる？、わざとズラしてる？

だれもマウント話してないし。
以前の書き込みと同内容やし。

ここを買う事の得失が今の話の流れでは？

[873: マンション比較中さん]

高いわりに部屋の形が、悪すぎる。
中古で売るとき、サラリーマンが買えるのは４０００万まで
以前駅前の商店街は青息吐息だった。またそうなったら残念なことになる。

[874: マンション比較中さん]

>>872
西北のプラウドとリンクしてるのじゃないかな？

[875: マンコミュファンさん]

>>873 マンション比較中さん

部屋のカタチ、間取りが魅力的な(南向きとか)部屋が少ないのは同感です。

タワマン的な内廊下(ノース棟のみ)と各階ごみ捨て場確保するのみで有益な共有スペースもなし。

ただ今どき希少な阪急神戸線駅前1分の立地、これで突っ走るのみ。

将来、ここを中古で買う層は大阪のタワマンや西北駅前のジオタワーほどではないとは思うけど、準富裕層でしょうね。

[876: 名無しさん]

ここよりも大阪市内の中古タワマンの方を勧める方、理由をお聞かせ下さい。

[877: 匿名さん]

>>874 マンション比較中さん
西北のプラウドよりこちらの方が断然良いような気がします。
しかもむこうは小規模過ぎるし、ただの駅近！？物件。せめて駅前と呼ばれる場所にある物件に魅力を感じます。

[878: 検討板ユーザーさん]

定年後にあっちこっちに行かなくて良くなったら、塚口は住むにはええかもな、でも高い。
デベはずるいはなぁ。

[879: マンション比較中さん]

尼崎でこの価格はマウント取れる反面、
地元住民と格差が出来過ぎて付き合い難くないか？
例えばカルチャーに行っても子供が塾に行っても、
「金持ちやからおごれ」とか言い出す連中必ず居るからね。

[880: 通りがかりさん]

郊外のマンションの倍近い値段ですね。
それだけの価値はあるのかな？