プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

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（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[761: マンション検討中さん]

>>760 周辺住民さん

いや、そういう問題ではない
尼崎で発砲事件が起こったということが問題

[762: 匿名さん]

先日梅田にほど近いタワマンで男性の拳銃自殺があり、部屋から三丁見つかったというニュースを見たばかり。
阪神間はまぁ色々‥仕方ないよね。

[763: 匿名さん]

大阪神戸でも有ったし、阪神間でも有ったし、ただそれだけの事ですよ。

[764: 匿名さん]

尼崎で発砲事件と騒いでいる人は尼崎に住んでいないはずなので気にしなくてもいいはず。
何が問題なのか。

[765: マンション検討中さん]

さすが尼崎ブランド
期待を裏切らないですね！

[766: 通りすがり]

>>765 マンション検討中さん
確かに！周辺良さげなお店が並んでいますし、公園も点在していてとても住みやすそうです。
マンションが楽しみですね。入るお店も気になります！
昔からあったお店と新しいお店が半々くらい入って欲しいなぁとは思うのですが、賃料的に難しいのかな？

[767: 匿名]

駅前は、密集しているところが多いせいで《駅徒歩１分マンション》だとカーテン開けたら隣のマンションの壁という場所もよくあるが、この場所はいい。
駅前ロータリーは高さはないし、歩道な車道があるので隣の建物とも距離がある。

[768: 評判気になるさん]

商業地域に囲まれた駅前1分って立地はやっぱり高いですね。

現時点でこの物件価格と同程度でお勧めのエリアや新築または築浅中古物件があればどなたかお教え頂けませんか?

デベの方でももちろん結構です。

定年を数年後に控え終の棲家を探しています。

よろしくお願いします。

[769: 匿名さん]

尼崎の治安ってどうなんですか？
子供を育てていて、やっと1人で公園遊びができる年代なのですが・・・
事件が起こると巻き込まれないか心配で。過保護でしょうか。

駅から1分なのは魅力。ただ、今後、コロナの影響でもっと安くなるならそちらも検討したいと考えています。
なかなか徒歩1分の立地ではマンションが販売されないですよね？

[770: 匿名さん]

阪急塚口駅前に住んでいますが、安心感はあります。また梅田にものすごく近いです。
ただプライド阪急塚口駅前は応募も多く、また価格も最上階は億ションと言われており、一軒家を手放した高齢者も多いとか

[771: 評判気になるさん]

>>769 匿名さん
阪神尼崎界隈は商店街や各種店舗も多く非常に便利ですが、反社や風俗も点在しファミリー世帯にはおすすめしません。
JR尼崎界隈や阪急塚口界隈の方が住むなら便利でかつより安全と思います。
マンションの販売価格はコロナ禍で一般的には下がる傾向はあると思いますが、収入の2極化がより明確になり希少価値の高い駅前1分物件には引き続き(買える人からの)需要があるのでそんなに安くはなりにくいと思います。
今の価格で買える人が一定数以上いればそのまま売り切ると思います。

[772: 匿名さん]

さすが尼崎
発砲事件ありましたね
尼崎は治安よくなりましたと言う皆さん、息してる？

[773: 匿名さん]

尼でもここは治安悪くありません。
西北でも未だBuraku地帯はあるし。

それにしてもいい値段ですね。徒歩一分は確かに魅力。資産価値高いだろうな。

中層階10Fのお部屋で、
北東向き4LDK(86.27m2)8000ー8399万円
西向き3LDK(72.44m2)6000ー6399万円
南向き3LDK(74.20m2)7000ー7399万円
西向き2LDK(57.02m2)5000ー5399万円
南向き2LDK(65.21m2)6400ー6699万円

[774: 匿名さん]

まだ〇〇事件のこと言ってる。
よほど嬉しかったんでしょうか。

[775: マンション検討中さん]

マンション価格は売主が決め、どれだけ高くても部屋数だけの需要があり完売すれば
不動産会社としては高すぎる価格では無かったとみなされますし、そのタイミングでの適正価格の範囲とも言えます
しかしそれが今後の市場価値とは限りません
市場価値の目安として判りやすいのは家賃です
家賃はその地域で長い年月をかけ成約事例を積み重ねていきます
一時的な物件価格にあまり左右されません
例えば塚口で70平米のマンションを借りた場合年数にもよりますが築浅の場合15万から18万位でしょうか
これは3500万で買った築8年のマンションでも
7000万で買った築1年マンションでも極端には変わりません
当然後者が高いですが塚口で20万円以上の家賃を取る事はなかなか難しいでしょう
例えば7000の部屋を20万円で貸した場合表面利回りは3.4%です
ローンは仮にフラット35並みの1.3%だったとして毎月の支払いは金利部分だけで約7.6万円
管理費修繕積立金約3.6万円
固定資産税約2.0万円と仮定した場合
(その他諸々の手数料は割愛いたします)
手元に残る利益は、たった6.8万円です
年間で80万円ほどの利益です
うまくいけば10年間で800万ほどになります
しかし10年後仮に売却した場合800万円以上値下がればすぐマイナスになります
かなり危うい状態です
新築から築10年でもこの状態です
築が古くなり賃料が下がればすぐ赤字になります
しかし塚口の相場が20万以上にどんどん上がらない限り赤字の垂れ流しになるでしょう
投資をするわけではない、売却の予定もない方がほとんどだとは思いますが
物件の価値は価値です
賃貸ではなく所有権で住んでいても住宅ローンを組んでいる期間はその金利を払い管理費や固定資産税等を払いその総額は家賃を払っているのと大して変わらないのです
実際家賃を払うより安くで住める様に見えますが専有部分の修理や管理費積み立て金等の値上げ等もあります月6万ほどのメリットなんてすぐ飛んでしまいます
実需で住み続けた場合問題ないとお考えの方も、よく考えてみて下さい7000万円の金利や管理費等は高くです
金利負担は徐々に下がっていっても管理費は上がっていく可能性もあります
新築時は割安感があり満足していても築20年30年でもかなりの負担を強いられます
仮に20万円で賃貸していればすぐに住替えられますが購入の場合物件価格が市場価格を上回らない以上マイナスが出るため簡単に売ることもできません
実質の方でも自分のマンションの市場価格は大事であることがお分かりになるでしょうか

[776: マンション検討中さん]

実質ではなく実需ですね

[777: 匿名さん]

>>769
阪急塚口はおすすめです。駅周辺に必要な施設が集まっており徒歩で回れて非常に便利ですし、学区の塚口小学校も評判が良い学校です。
同じ尼崎でも他の方も書かれていますが、阪神沿線はBYZが多い地域と言われており全国ニュースになるような事件が起きたりする地域なのでおすすめしません。

[778: 匿名さん]

>>772
それはJR沿線。だいたいニュースざたになる大きな事件が起きるのは、阪神沿線かJR沿線。ここの阪急塚口や阪急沿線は治安良いよ。

[779: 匿名さん]

目の前の塚口さんさんタウン２番館のマンションが、築４２年でも今だにあの価格。
それを見るとここの資産価値も保証されているようなものですね。
さんさんタウン２番館の方は権利関係が複雑すぎて建て替えは困難でしょうから、
やはり１分でこの規模はもう出そうにない分魅力が大きいです。だからこの価格になるのでしょうけど。予想はもっと高いかなと思ってました。
コロナのせいで下げはしないまでも、上乗せはちょっとおさえた？のかな。

[780: 評判気になるさん]

>>775 マンション検討中さん
素人の実需での検討中の者です。

有益なご解説、どうもありがとうございます。

コロナも含めて今後の経済情勢に好転材料はあまり見当たらないため、全体として不動産市場は下火になるとは思います。

しかし、プラウド阪急塚口駅前に住みたいと思う人達は今後不動産市場全体の風向きで多少の値下がりがあっても、他物件とは違う阪急塚口では唯一無二の立地であることのアドバンテージは高いと思っている気がします。

確かに、他物件に比べ仮に下落率が低くても単価が高いため下がる金額は大きくなるかもしれませんが、あくまで「儲けたい」よりも「自分が住みたい」を優先する私は納得します。

真に快適さと利便性とを期待出来る場所なので。

デベに伺いましたが、ここを買う方達は7000万円を全てローンにする人はなく、ほとんどは持ち家からの住み替えだそうです。